Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre - Section A
ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2008
(no , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 06/22878
Décision déférée à la Cour : Sur renvoi d'un arrêt rendu par la Cour de cassation le15 novembre 2006 - RG no 04-15.679 - Jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 26 novembre 2002 - Arrêt Cour d'appel de Paris 2ème chambre A du 10 juin 2004 - RG 2004/8369
DEMANDERESSE À LA SAISINE
S.A. COMPAGNIE GAN ASSURANCES VIE COMPAGNIE FRANÇAISE
D'ASSURANCES VIE MIXTE venant aux droits de la SOCIÉTÉ PARILOR
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège ...
représentée par Maître Rémi PAMART, avoué à la Cour
assistée de Maître Elisabeth X..., avocat au barreau de PARIS, toque : R 217
DÉFENDEURS À LA SAISINE
1o) Madame Joëlle Y... épouse Z...
née le 6 novembre 1958 à CASABLANCA
de nationalité française
profession : clerc de notaire
demeurant ... ci-devant
actuellement ...
2o) Monsieur Patrick Z...
né le 11 juillet 1956 à RABAT
de nationalité française
profession : directeur de société
demeurant ... ci-devant
actuellement ...
représentés par Maître Luc COUTURIER, avoué à la Cour
assistés de Maître Alexandra A..., avocat au barreau de PARIS, toque : A 195
DEMANDEURS À LA SAISINE
3o) Madame Monique B... veuve C...
née le 24 août 1942 à CASABLANCA (Maroc)
de nationalité française
profession : gérante de société
demeurant ...
4o) Monsieur Jean-Daniel C...
né le 21 mai 1975 à NEUILLY SUR SEINE (92)
de nationalité française
étudiant
demeurant ...
5o) Mademoiselle Stéphanie Anne C...
née le 17 mars 1987 à NEUILLY SUR SEINE (92)
de nationalité française
étudiante
demeurant ...
représentés par la SCP Anne-Marie OUDINOTet Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour
assistés de Maître Jean-Marie D..., avocat au barreau de PARIS, toque : P 274
DÉFENDERESSE À LA SAISINE
6o) S.C.P. LECUYER-HOREN-LECUYER et LEVI
prise en la personne de son gérant
notaires associés
domiciliés ...
INTERVENANTE
7o) SCP ALEXANDRE DECHIN
notaires associés
domiciliés ...
représentées par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour
assistées de Maître Valérie de E..., avocat au barreau de PARIS,
toque : D 848
DÉFENDERESSE À LA SAISINE
8o) S.N.C. COGEDIM VENTE
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège ...
intimée incident provoqué
représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour
assistée de Maître Claude F..., avocat plaidant pour l'association BADIER-PERRIN, avocats au barreau de PARIS, toque : R 209
INTERVENANT VOLONTAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du
18/20/22, ...
représenté par son syndic le Cabinet DEBIEVRE
ayant son siège ...
représenté par la SCP MIRA - BETTAN, avoués à la Cour
assistée de Maître Franck G..., avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 467
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 septembre 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Présidente
Madame Isabelle LACABARATS, Conseillère
Madame Dominique REYGNER, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats : Madame Marie-France H...
lors du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane I...
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, présidente et par Madame Christiane I..., greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur et Madame C... étaient locataires depuis 1957 d'un logement au titre d'un bail renouvelé par les propriétaires successifs de l'immeuble.
Raymond C... est décédé le 7 janvier 1996 laissant sa veuve Madame Monique C..., leurs deux enfants Jean-Daniel et Stéphanie ainsi que ses deux enfants d'une première union Patrick et Béatrice, non concernés par la présente instance.
La Sté Parilor, ayant pour associées les sociétés du groupe GAN, propriétaire de l'immeuble a décidé la mise en copropriété de celui-ci et la vente des lots.
Le 6 octobre 1998 une 1ère offre de vente a été adressée à Monsieur C... et reçue par sa veuve pour 3.380.000 francs, cette offre a été renouvelée à l'égard de Madame C... qui a répondu ne pouvoir opter la succession n'étant pas réglée ; l'acte liquidatif sera homologué par le tribunal le 7 octobre 1999.
Une nouvelle offre a été notifiée le 9 février 1999 à Madame C... pour le même prix et n'a pas été acceptée.
Le 14 octobre 1999 la Sté Parilor a consenti une promesse de vente aux époux Z... pour 3.380.000 francs ; l'acte authentique a été signé le 25 mai 2000.
Le 6 juillet 2000 les époux Z... ont délivré à Madame C... un congé pour habiter pour le 30 juin 2001 ; le tribunal d'instance a sursis à statuer sur la validité de ce congé eu égard à l'instance en nullité de la vente.
En effet, se prévalant de l'absence de purge régulière de leur droit de préemption en leur qualité de locataire, les consorts C... avaient sollicité la nullité de la vente aux époux Z... et leur substitution en qualité d'acquéreur ; un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 26 novembre 2002 les a déboutés de leurs demandes en retenant que la présence du conjoint co locataire excluait de rechercher si le bénéfice du bail était transmis aux descendants.
Sur l'appel relevé par les consorts C..., un arrêt de la 2e chambre section B de la cour du 10 juin 2004 a infirmé le jugement et ordonné la substitution de ceux-ci dans le bénéficie de la vente consentie aux époux Z... ; en exécution de cet arrêt, qui a été publié aux hypothèques, les consorts C... ont payé le prix.
Sur pourvoi des époux Z... et du Gan la cour de cassation a cassé cet arrêt le 15 novembre 2006 et en Juin 2007 le Gan a restitué aux consorts C... le prix et les intérêts .
Madame C..., Monsieur Jean-Daniel C... et Mademoiselle Stéphanie C..., majeure personnellement en cause, demandeurs à la saisine de la cour de renvoi et appelants demandent, par dernières conclusions du 1er septembre 2008, de :
- dire irrecevables comme tardives les conclusions d'intervention volontaire et d'incident du Syndicat des Copropriétaires
- dire les demandes de celui-ci irrecevables comme sans lien avec l'instance
- infirmer le jugement et, après visas,
- dire que du fait du décès de Raymond C... le bail dont il était co-titulaire avec son épouse s'est trouvé réputé commun aux héritiers qui ont la qualité de locataire
- dire que les notifications des 6 octobre et 23 novembre 1998 et 9 février 1999 à Madame C... auraient du être aussi adressées aux autres héritiers occupant l'appartement, à savoir Madame J... es qualité de mandataire ad hoc de la mineure Stéphanie C... et Monsieur Jean-Daniel C... personnellement
- dire que le GAN et Parilor, adhérents de la fédération des sociétés d'assurance devaient respecter l'accord du 9 juin 1998
- dire que les notifications ci-dessus sont sans effet à leur égard
- prononcer la substitution des consorts C... dans la vente du 25 mai 2000
- leur donner acte qu'ils offrent de payer à nouveau le prix de 515.277,68 €
- subsidiairement,
- prononcer la nullité des offres de vente, de la vente et par voie de conséquence du congé
- dire que le prix qu'ils avaient payé le 7 septembre 2004 portera intérêts légaux entre cette date et la date de restitution par le GAN
- condamner in solidum GAN Assurances Vie et la SCP Lecuyer-Haren-Levi à leur payer 1 million € de dommages-intérêts et 10.000 € pour frais irrépétibles
- condamner in solidum les mêmes à payer à Jean-Daniel C... 11.479 € de dommages-intérêts
- en tous cas,
- condamner ceux-ci à leur payer 10.000 € pour frais irrépétibles
- ordonner la publication de l'arrêt
- débouter les consorts Z..., le GAN, la SCP notariale de leurs demandes.
Par dernières conclusions du 1er septembre 2008 le GAN, aux droits de Sté Parilor, également demandeur à la saisine, demande de :
- dire Madame C..., Monsieur Jean-Daniel C... et Mademoiselle Stéphanie C... irrecevables et mal fondés en leurs demandes
- confirmer le jugement en tous points
- y ajoutant,
- condamner les appelants à lui payer 15.000 € pour frais irrépétibles.
- rejeter toute demande contraire
- à titre infiniment subsidiaire si l'offre du 9 février 1999 devait être dite irrégulière,
- dire que Cogedim Vente est responsable de l'irrégularité de cette notification et doit la garantir de toutes condamnations et lui payer 15.000 € de dommages-intérêts
- dire Cogedim Vente mal fondée en ses demandes
- rejeter les demandes des époux Z... à son égard en tous cas de les reconsidérer dans leur principe et leur montant et la dire garantie par Cogedim
- donner acte aux époux Z... de ce qu'ils lui ont payé les intérêts sur la somme remboursée à la suite de l'arrêt de cassation
- dire l'intervention du Syndicat des Copropriétaires irrecevable et mal fondée
- condamner toute partie succombante au paiement de 15.000 € pour frais irrépétibles.
Les époux Z..., défendeurs, par dernières conclusions du 28 mars 2008, soulèvent l'irrecevabilité faute de publication de la demande tendant à la nullité de la vente et subsidiairement au fond demandent de :
- confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a rejeté la demande des consorts C...
- l'infirmant sur leurs demandes indemnitaires, leur allouer 60.000 € pour préjudice moral, 20.000 € pour résistance abusive, 136.510 € pour remboursement des loyers payés, 1.438,35 € pour frais de déménagement avec intérêts du 24 juin 2002 avec capitalisation, 1.874,55 € pour frais d'agence immobilière avec intérêts de même et capitalisation, 8.204,82 € pour frais d'investigations avec intérêts et capitalisation et 193.374 € pour surcoût de l'emprunt
- au cas d'annulation de la vente,
- condamner GAN à payer : la restitution du prix, des frais notariés, droits d'enregistrement avec intérêts légaux depuis le paiement et capitalisation, 950.000 € pour perte de chance, la restitution des intérêts en raison de l'annulation du prêt, le remboursement des charges de copropriété et taxes foncières depuis mai 2000 avec intérêts et capitalisation, 60.000 € pour préjudice moral, 136.510 € pour remboursement des loyers payés avec intérêts et capitalisation, 1438,35 € pour frais de déménagement avec intérêts et capitalisation, 1874,55 € pour frais d'agence avec intérêts et capitalisation, 8.204,82 € pour frais d'investigation de même
- condamner toute partie succombante solidairement à 20.000 € pour frais irrépétibles.
Par dernières conclusions du 8 juillet 2008 la Sté Cogedim Vente soulève l'irrecevabilité de la demande de garantie et subsidiairement au fond demande de :
- débouter les consorts C... de leurs demandes
- très subsidiairement débouter le GAN de ses demandes à son encontre et le condamner, ou tous succombants, à 2.000 € pour frais irrépétibles.
Par dernières conclusions du 1er septembre 2008 la SCP Lecuyer-Horen-Levi et la SCP Dechin demandent de :
- donner acte à la SCP Lecuyer de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande d'expertise du Syndicat des copropriétaires
- confirmer le jugement
- dire que les appelants ne justifient ni d'une faute, ni d'un préjudice ni d'un lien de causalité entre les deux et qu'ils ne justifient pas de leur demande de dommages-intérêts
- dire irrecevables les consorts C... en leur demande de condamnation in solidum du GAN et du notaire au paiement de 11.479 € de dommages-intérêts
- reconventionnellement, condamner solidairement Madame C... et Monsieur Jean-Daniel C... au paiement de 4.500 € pour préjudice moral et 4.000 € pour frais irrépétibles.
Par dernières conclusions d'intervention volontaire et aux fins d'expertise toutes deux du 3 juillet 2008, le Syndicat des Copropriétaires du 18/20/22 avenue de Friedland à Paris demande le sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise à intervenir sur la demande qu'il en forme dans cette instance.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant que les consorts C... justifient que l'assignation des 11 et 18 avril 2001 tendant à la nullité de la vente du 25 mai 2000 entre le GAN et les époux Z... a été publiée au 1er bureau des hypothèques de Paris le 22 juin 2001 ; qu'il a été ainsi satisfait aux exigences de l'article 28-4e du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, peu important que les consorts C... n'aient pas fait publier en outre leurs conclusions d'appel ; que le moyen d'irrecevabilité n'est pas fondé ;
Considérant que se prévalant d'impayés de charges consécutifs aux aléas de la procédure ayant conduit à faire reconnaître tour à tour les époux Z..., puis les consorts C... puis à nouveau les époux Z... propriétaires des biens immobiliers en cause, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a engagé une action en paiement actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Paris qui a ordonné le retrait du rôle jusqu'à l'issue de la présente instance ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires intervient à cette instance pour voir surseoir à statuer sur ses demandes jusqu'à accomplissement des opérations d'expertise qu'il demande par ailleurs ;
Considérant que le syndicat ne forme aucune demande au fond, que la mesure d'expertise est sans lien direct avec le débat et que l'instance devant le tribunal sur saisine du syndicat, provisoirement retirée du rôle, pourra reprendre son cours dès l'issue de cette instance ;
Que l'intervention du syndicat sera donc déclarée irrecevable, les dépens de cette intervention restant à sa charge ;
Considérant que par lettre recommandée avec avis de réception du 9 février 1999 Cogedim Vente, mandataire de Sté Parilor, rappelant le bail consenti portant sur un appartement 18/20/22 avenue de Friedland pour six ans à compter du 1er juillet 1995 a notifié à Madame C..., au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, reproduit dans la lettre conformément à la loi, la décision du propriétaire de vendre les lots donnés à bail pour le prix de 3.380.000 francs payable à hauteur de 10 % à l'acceptation de l'offre, le solde devant être consigné chez le notaire préalablement au transfert de propriété ; que le 9 avril suivant Madame C..., intéressée par cette offre, a fait une contre proposition de prix à hauteur de 3.080.000 francs ; que par lettre du 14 avril 1999 Cogedim Vente a maintenu le prix de l'offre ; que suite à la promesse consentie aux époux Z... le 14 octobre 1999 la vente s'est réalisée au prix offert à Madame C... pour les lots objets du bail outre 150.000 francs pour deux autres lots également vendus ;
Considérant que pour voir annuler cette vente les consorts C... font grief au bailleur de l'absence de notification de l'offre du 9 février 1999 à ses enfants bénéficiaires du bail au décès de leur père Raymond C... ;
Considérant qu'il est constant qu'en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 au décès de l'un des époux co-titulaire du bail sur le logement servant d'habitation du couple le contrat est transféré aux descendants qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès ;
Mais considérant aussi qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 1er du décret du 30 juin 1977 l'offre de vente consécutive à la première division de l'immeuble doit être notifiée au locataire ou à l'occupant occupant effectivement les lieux à la date de l'offre ;
Considérant que, s'agissant de Monsieur Jean-Daniel C..., celui-ci a signé le 31 août 1998 une offre d'engagement à compter du 5 octobre suivant en qualité de "junior european equité analyst" à la Banque Lazard de Londres ; que ce contrat de travail, ainsi dénommé dans l'engagement, à exécuter à Londres était rémunéré par un appointement de 22.000 livres par an ; que le contrat stipulait une période d'essai; qu'il n'avait pas de durée déterminée ;
Considérant alors que quoique Monsieur C... ait pu être inscrit pour l'année universitaire 1998/99 à l'université Paris-Dauphine et qu'il ait conservé pendant la même époque des comptes bancaires en France et une ligne téléphonique à son nom au domicile de ses parents, il résulte suffisamment du contrat de travail ci-dessus, qui ne peut s'analyser en un stage, s'exécutant à l'étranger, que Monsieur C... n'occupait pas effectivement les lieux loués par ses parents à la date de la notification de l'offre de vente ;
Considérant que les consorts C... ajoutent en appel que l'offre devait être notifiée à Madame J... représentant Mademoiselle Stéphanie C..., à l'époque mineure, et ce par application de l'article 6 du décret du 30 juin 1977, aux termes duquel, sauf en cas de curatelle, les notifications sont faites au représentant du mineur ;
Considérant cependant que Madame J... avait été désignée, par ordonnance du juge des tutelles du 16 octobre 1996, en qualité d'administrateur ad hoc, avec mission de représenter la mineure dans les opérations de succession compte tenu de l'opposition d'intérêts pouvant exister entre la requérante et sa fille ; que l'acte de partage, lequel ne traite pas du sort du bail, a ainsi été dressé en présence de Madame J..., es qualités, puis judiciairement homologué ; que la mission précise et délimitée confiée à Madame J... ne privait pas pour autant Madame C... de sa qualité d'administratrice légale de sa fille mineure pour toute opération hors du champ de la liquidation de la succession de Raymond C... ; que d'ailleurs en cette qualité le juge des tutelles a autorisé Madame C... à poursuivre au nom de sa fille la présente action en nullité ; qu'ainsi la notification faite à Madame C... valait offre également pour sa fille mineure ;
Considérant que les consorts C... reprochent au GAN de n'avoir pas respecté les obligations d'information imposées par un accord du 9 juin 1998 préalablement à la vente de plusieurs logements ;
Mais considérant d'une part que cet accord n'est devenu applicable qu'à compter du décret du 22 juillet 1999, soit postérieurement à l'offre de vente litigieuse, d'autre part que cet accord vise les congés pour vendre, situation étrangère à l'espèce ;
Considérant enfin que le prix de vente n'a pas été modifié entre l'offre litigieuse et la vente aux époux Z... par l'achat complémentaire par ceux-ci de deux autres lots pour un second prix distinct et que rien ne permet de retenir que les consorts C..., s'ils avaient accepté l'offre, n'auraient pu se voir consentir un délai, qui ne caractérise pas u
n changement dans les conditions de la vente, pour le versement de l'indemnité d'immobilisation à l'instar des époux Z... ;
Considérant alors que, pour ces motifs substitués à ceux du premier juge, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts C... de leurs demandes de nullité, la substitution n'étant en tous cas pas prévue par les textes applicables ;
Considérant que dès lors que les modalités de l'offre et les conditions de la vente aux époux Z... sont jugées régulières, aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de la SCP Lecuyer Horen Levi, qui a reçu l'acte de vente du 25 mai 2000 non plus que de la SCP Dechin l'ayant assistée ;
Considérant que la GAN n'ayant pas formé dans ses dernières conclusions devant le tribunal de demande de garantie contre Cogedim Vente, celle-ci est nouvelle en appel et, partant, irrecevable ;
Considérant qu'il n'est plus formulé de demande d'intérêts relativement à des sommes restituées ;
Considérant, sur le préjudice des époux Z..., que ceux-ci font valoir qu'ils ont acheté le bien en vue d'habiter avec leurs trois enfants et ont été contraints de prendre un autre logement en location pendant 73 mois pour un loyer moyen de 1.870 €, qu'ils ont supporté des frais de double déménagement, d'enquête sur la résidence réelle de Monsieur Jean-Daniel C... et qu'ayant fait annuler après l'arrêt du 22 mai 2004 un premier emprunt, ils en ont souscrit un deuxième, le 11 juin 2007, pour un coût supplémentaire de 193.374 € après l'arrêt de cassation ; que la résistance des consorts C... est abusive et que leur santé en a souffert ;
Considérant qu'ayant acquis un logement occupé et donné congé pour le 30 juin 2001 les époux Z... n'auraient pu, en tous cas, habiter les lieux avant cette date ; que la résistance qualifiée d'abusive des consorts C... doit s'apprécier aussi en tenant compte de l'arrêt du 10 juin 2004 qui leur fut favorable ; que pour partie les frais réclamés relèvent des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant qu'alors et eu égard aux éléments ci-dessus et aux justificatifs produits, les dépenses exposées et le préjudice consécutif aux soucis et tracas supportés par Monsieur et Madame Z... à l'occasion d'une instance ayant duré plus de 8 ans, seront réparés par l'octroi de 250.000 € de dommages-intérêts toutes causes confondues
Considérant qu'il n'est pas justifié d'un préjudice moral subi par les offices notariaux ;
PAR CES MOTIFS
Dit irrecevables l'intervention du Syndicat des Copropriétaires du18/20/22 avenue de Friedland à Paris et la demande de garantie du GAN par Cogedim Vente
Rejette l'irrecevabilité pour défaut de publicité aux hypothèques
Confirme par substitution de motifs le jugement déféré, sauf sur les dommages-intérêts dus à Monsieur et Madame Z... et statuant à nouveau de ce chef
Ordonne la publication du présent arrêt au bureau des hypothèques
Condamne Madame C..., Monsieur Jean-Daniel C... et Mademoiselle Stéphanie C... à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 250.000 € de dommages-intérêts
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire
Condamne Madame C..., Monsieur Jean-Daniel C... et Mademoiselle Stéphanie C... à payer, au titre des frais irrépétibles, les sommes de 5.000 € au GAN, 15.000 € à Monsieur et Madame Z..., 2.000 € à Cogedim Vente et 2.000 € aux offices notariaux
Les condamne aux dépens, hormis ceux exposés par le syndicat des copropriétaires et qui resteront à sa charge, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile .
La Greffière La Présidente
