Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
14ème Chambre-Section B
ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2008
(no 772, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08 / 10293
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Mai 2008- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08 / 51354
APPELANTE
S. C. P. FRANÇOIS C... agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal
10 rue de l'Amiral Hamelin
75016 PARIS
représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Francis PUDLOWSKI, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
E. U. R. L. 10-12 RUE HAMELIN, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
4 square Edouard VII
75009 PARIS
représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour
assistée de Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS
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COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 novembre 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant madame Henriette SCHOENDOERFFER, président et madame Sophie DARBOIS, conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Henriette SCHOENDOERFFER, président
Madame Martine PROVOST-LOPIN, conseiller
Madame Sophie DARBOIS, conseiller
Greffier : lors des débats, Mme Emmanuelle TURGNÉ.
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
-prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Henriette SCHOENDOERFFER, président, qui a remis la minute à Madame Emmanuelle TURGNÉ greffier, pour signature.
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Vu l'appel formé par la S. C. P. FRANÇOIS C... de l'ordonnance de référé rendue le 16 mai 2008 par le président du tribunal de grande instance de PARIS qui a :
vu l'existence de contestations sérieuses,
- déclaré irrecevables :
o la demande de consignation de loyer et la demande de dommages-intérêts provisionnels formées par la S. C. P. C...,
o la demande reconventionnelle d'expulsion de la S. C. P. C... du hall d'accueil de l'immeuble sis 10 rue Hamelin à Paris 16ème,
o la demande reconventionnelle de l'E. U. R. L. HAMELIN en paiement de la somme de 32 634, 04 €,
vu l'absence de contestations sérieuses et les dispositions de l'article 1728 du code civil,
- condamné la S. C. P. C... à payer à l'E. U. R. L. HAMELIN en deniers ou quittances les sommes de :
o 143 225, 68 € correspondant au loyer du 2ème trimestre 2008,
o 12 933, 54 € correspondant à la taxe de bureau pour l'année 2008,
sur l'expertise en cours,
- dit n'y avoir lieu à désignation d'un collège expertal,
vu les dispositions des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile,
- renvoyé l'affaire et les parties à l'audience du 11 juillet 2008 pour recueillir leur avis sur la mise en place d'une médiation,
- réservé les dépens et demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Vu les dernières conclusions en date du 9 octobre 2008 par lesquelles la S. C. P. FRANÇOIS C... demande à la cour, au visa de l'article 1719 du code civil, de :
à titre liminaire,
- débouter l'E. U. R. L. HAMELIN de sa demande de radiation,
à titre principal et sur le fond,
- constater que la S. C. P. FRANÇOIS C... subit manifestement un préjudice de jouissance depuis six ans et demi,
- constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse,
dès lors,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la S. C. P. FRANÇOIS C... de sa demande de consignation des loyers,
en conséquence,
- dire que la S. C. P. FRANÇOIS C... consignera auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation le montant des loyers qui viendront à échéance à compter de la décision à intervenir et ce jusqu'à la réalisation des travaux, constatée par huissier, qui seront préconisés par M. A... dans le cadre de son expertise,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la S. C. P. FRANÇOIS C... de sa demande de provision,
en conséquence,
- condamner l'E. U. R. L. HAMELIN à verser à la S. C. P. FRANÇOIS C... la somme de 300 000 € à titre de provision sur dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la S. C. P. FRANÇOIS C... à payer la somme de 143 225, 68 € au titre du loyer du 2ème " semestre " (sic) 2008 et la somme de 12 933, 54 € au titre de la taxe de bureau pour l'année 2008,
- confirmer l'ordonnance en ses autres dispositions,
- débouter l'E. U. R. L. HAMELIN de l'ensemble de ses demandes,
- condamner l'E. U. R. L. HAMELIN aux entiers dépens et à payer à la S. C. P. FRANÇOIS C... la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions en date du 24 octobre 2008 par lesquelles l'E. U. R. L. 10-12 RUE HAMELIN demande à la cour, au visa des articles 526 et 809 du code de procédure civile, du bail et de ses avenants, du pré-rapport de l'expert et du jugement du tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris du 12 décembre 2006, de :
à titre liminaire,
- constater que la S. C. P. FRANÇOIS C... n'a pas exécuté l'ordonnance entreprise en payant l'ensemble des sommes auxquelles elle a été condamnée,
sur le fond,
- constater l'existence de contestations sérieuses, tenant à l'attitude de la S. C. P. FRANÇOIS C... dans les lieux loués et aux imprécisions et contradictions du pré-rapport de l'expert, qui n'établit pas l'origine et les causes précises et techniques, mesures à l'appui, des griefs faits à l'installation,
en conséquence,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la S. C. P. FRANÇOIS C... de l'ensemble de ses demandes,
- constater que la S. C. P. FRANÇOIS C... n'est pas à jour du règlement de ses loyers et charges,
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la S. C. P. FRANÇOIS C... à payer à l'E. U. R. L.... la somme de 156 159, 22 € à titre de loyer, majorée avec intérêts calculés sur la base d'EONIA majoré de quatre points (article 9 du bail) depuis la date d'exigibilité du loyer et condamner aux mêmes conditions la S. C. P. FRANÇOIS C... à payer à l'E. U. R. L.... la somme de 144 829, 34 € au titre du loyer du 3ème trimestre 2008 et la somme de 145 644, 31 € au titre du loyer du 4ème trimestre 2008,
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de l'E. U. R. L.... au titre des travaux de remise en état et condamner la S. C. P. FRANÇOIS C... à payer à l'E. U. R. L.... la somme de 32 634, 04 € au titre des travaux de remise en état prévus par l'avenant no 2 au bail, avec intérêts calculés sur la base d'EONIA majoré de quatre points (article 9 du bail) depuis le 1er juillet 2004,
- condamner la S. C. P. FRANÇOIS C... au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de " Me Thierry BENAROUSSE " (sic) ;
SUR CE, LA COUR,
Considérant que selon acte sous seing privé du 30 mars 2001, l'E. U. R. L.... a consenti à la S. C. P. Dominique AIRAULT-Daniel B...- François C... un bail commercial destiné à accueillir l'office notarial de cette dernière, pour une durée de douze années dont une période ferme de six années, portant sur la quasi-totalité des locaux (sous-sol, rez-de-chaussée et cinq étages sur sept) composant l'immeuble sis... (désormais dénommée rue de l'Amiral Hamelin), moyennant un loyer annuel d'un montant de 4 725 000 Frs, payable d'avance par trimestre, outre les charges et taxes ; que la prise d'effet du bail, fixée initialement au 29 juin 2001, a été repoussée au 1er août 2001 ;
Qu'avant de prendre à bail ces locaux, la S. C. P. Dominique AIRAULT-Daniel B...- François C... avait envisagé d'acquérir elle-même cet immeuble ; que ce bien, après son acquisition dans d'autres conditions, a fait l'objet d'une rénovation complète dans les années 1999 / 2000 sous la maîtrise d'oeuvre de la société ANTARES Aménagement, laquelle a disparu en fin de chantier en emportant les fonds destinés à payer les entreprises ; que de ce fait, les installations des différents corps d'état n'ont pas été réceptionnées ;
Que par deux avenants successifs, la surface des locaux a été réduite, le 1er août 2001, par la résiliation partielle portant sur le lot composant le cinquième étage avec réduction du loyer à la somme annuelle de 4 088 380 Frs et le 7 mai 2004, à la suite de la modification intervenue au sein de la S. C. P. devenue la S. C. P. FRANÇOIS C..., par la résiliation partielle portant sur les lots composant les troisième et quatrième étages, le loyer étant ramené à la somme annuelle de 409 152, 02 € à compter du 1er avril 2004 et le bailleur faisant procéder aux travaux de remise en état des locaux, pour donner un accès autonome aux locaux libérés, " aux frais exclusifs du preneur " pour un montant total de 31 952 € HT payable le 1er juillet 2004 avec le loyer du 3ème trimestre ;
Que la S. C. P. FRANÇOIS C... qui se plaignait auprès de son bailleur et de la société GFF INSTITUTIONNELS gestionnaire de l'immeuble à l'époque, notamment par divers courriers depuis le 12 novembre 2002, de dysfonctionnements affectant l'installation de la climatisation et du chauffage, a obtenu par ordonnance de référé rendue le 28 octobre 2005 par le président du tribunal de grande instance de Paris la désignation d'un expert en la personne de M. Gilbert A... avec la mission habituelle relative aux désordres ;
Qu'à la demande de l'expert, la S. C. P. FRANÇOIS C... a obtenu, par ordonnance du 28 mars 2006, l'extension de la mission à l'examen de l'arrivée d'air neuf dans les locaux donnés à bail et de leur conformité ou non aux normes en vigueur ;
Que cette mesure a en outre été rendue commune aux différents intervenants aux travaux en cause ; que cette expertise est toujours en cours ;
Que, par ailleurs, l'E. U. R. L.... a, selon contrat du 5 juillet 2005, donné les locaux libérés au 3ème étage de l'immeuble à bail à la Mutuelle des Architectes Français Assurances-MAF, laquelle a engagé une procédure devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris en raison de l'opposition de la S. C. P. FRANÇOIS C... à l'utilisation du hall d'entrée du... B desservant les niveaux 1 et 2 dont elle est locataire ;
Que par jugement du 12 décembre 2006, le tribunal, après avoir rappelé que la S. C. P. FRANÇOIS C... ne peut prétendre disposer d'un droit de jouissance exclusif sur l'escalier B, lequel dessert également les étages supérieurs dont elle n'est plus locataire, en cloisonnant son passage, pas plus que sur le hall du bâtiment du... est installé le comptoir, lui a ordonné, sous astreinte, de laisser l'accès au hall d'entrée et à l'escalier B de l'immeuble afin de permettre à l'E. U. R. L.... de faire procéder aux travaux de mise en sécurité préconisés par la société BATISS ;
Que cette décision est définitive, l'appel formé par la S. C. P. FRANÇOIS C... ayant été jugé irrecevable par ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 juin 2007 ;
Qu'alléguant un préjudice de jouissance depuis plus de six ans du fait de la persistance des désordres, la S. C. P. FRANÇOIS C... a, par assignation du 14 janvier 2008, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance afin d'obtenir, sur le fondement des articles 808, 809 du code de procédure civile et 1719 du code civil et au vu des premières notes de l'expert, l'autorisation de consignation le montant des loyers qui viendront à échéance ainsi que le paiement d'une provision de 300 000 € sur dommages-intérêts ;
Que l'E. U. R. L.... a sollicité, outre le rejet de ces demandes, reconventionnellement la condamnation de sa locataire à payer l'arriéré de loyers et taxes, les travaux de remise en état des locaux prévus par l'avenant no 2 au bail, son expulsion du hall d'entrée et la désignation d'un collège d'experts aux côtés de M. A...;
Que c'est dans ces conditions qu'a été rendue l'ordonnance entreprise, étant observé, d'une part, qu'au cours de la première instance, soit le 31 janvier 2008, l'expert avait déposé son pré-rapport et, d'autre part, que l'E. U. R. L.... a refusé la médiation proposée par le premier juge et qu'il n'a pas été statué sur les frais et dépens réservés ;
Sur la demande de radiation :
Considérant qu'en application de l'article 910 alinéa 2 du code de procédure civile, l'appel d'une ordonnance de référé est instruit et jugé à bref délai sous le contrôle du président de la chambre ; que, selon l'article 526 modifié par le décret du 28 décembre 2005, la demande tendant à la radiation de l'affaire pour inexécution des condamnations prononcées en première instance doit être portée devant le premier président ou, s'il est désigné, devant le conseiller de la mise en état ;
Que la demande formée à ce titre par l'intimée devant la cour est donc irrecevable ;
Sur les demandes formées par la S. C. P. FRANÇOIS C... :
Considérant qu'invoquant les dysfonctionnements affectant l'installation de la climatisation et du chauffage depuis l'origine de la location auxquels les interventions n'ont pas permis de remédier, le fait que le paiement d'un loyer élevé n'est pas accompagné des prestations auxquelles elle est en droit de prétendre sur la qualité et l'entretien des locaux et les manquements de son bailleur à prendre les dispositions pour mettre fin aux dysfonctionnements constatés ainsi qu'aux dégradations des lieux qui en résultent, la S. C. P. FRANÇOIS C... sollicite, par voie d'infirmation de l'ordonnance qui l'en a déboutée, d'une part, l'autorisation de consigner les loyers et d'autre part, une provision sur la réparation de son préjudice dans la jouissance des lieux depuis sept ans ;
Que pour s'opposer à ces demandes, l'E. U. R. L.... critique le déroulement des opérations d'expertise et fait valoir, pour l'essentiel, que le pré-rapport ne comporte aucun élément technique précis, que, notamment, l'expert n'a pas procédé à des mesures de température et qu'il ne vise pas les normes applicables qui ne seraient pas respectées, qu'il ne préconise pas de travaux précis et que les sociétés en charge de l'entretien de l'installation attestent de son bon fonctionnement tant pour le chauffage que pour la climatisation ; qu'elle conclut en conséquence à la confirmation de la décision ;
Considérant qu'aux termes de son pré-rapport, M. A... attribue deux types de causes aux désordres constatés : des causes de forme mettant en évidence un laisser-aller généralisé (absence de dossier de récolement des travaux de 2001, absence d'assurances dommages-ouvrage pour les travaux de 2001, multiplicité des gestionnaires de l'immeuble, des entreprises de maintenance-avec absence de tout carnet d'entretien et d'intervention-et des entreprises ayant effectué des travaux sur les installations depuis 2001) et des causes de fond parmi lesquelles intéressent le locataire, le défaut d'étanchéité des canalisations frigorigènes, les manque de gaz R407 et casse des compresseurs, l'absence totale de renouvellement d'air hygiénique dans les bureaux, la conception des installations climatiques dans les bureaux ne permettant pas d'obtenir les températures de confort, la ventilation insuffisante de l'unité extérieure Toshiba ;
Qu'il conclut ainsi à une certaine impropriété à destination de ces locaux notariaux recevant du public tout en relevant qu'à aucun moment le personnel n'a été dans l'obligation de quitter son poste ;
Qu'au-delà des critiques portées sur le déroulement des opérations d'expertise et l'avis de l'expert qui relèvent d'un débat devant le juge du fond, il n'est pas contesté que, pour les raisons ci-dessus rappelées, les travaux n'ont pas fait l'objet d'une réception et que des réserves ont été émises par la locataire lors de son entrée dans les lieux, suivies de nombreuses réclamations ; que les interventions effectuées au cours de l'expertise n'ont pas été suffisamment efficaces ;
Qu'ainsi, la S. C. P. FRANÇOIS C... n'obtient manifestement pas, en contrepartie du loyer dont elle s'acquitte, une prestation de qualité dans le système de chauffage et de climatisation mis en place et dans son entretien ; que les locaux qu'elle occupe n'offrent pas le confort qu'elle est en droit d'attendre et présentent encore des désordres dus, notamment, aux infiltrations d'eau ; que, dès lors qu'à la suite de la résiliation partielle du bail, il a été procédé à une modification des installations pour les individualiser, l'argument de l'intimée selon lequel les autres locataires de l'immeuble ne se plaindraient d'aucun dysfonctionnement manque de pertinence ;
Considérant, dans ces conditions, que les dysfonctionnements présentés par cette installation, auxquels la bailleresse n'apporte pas de solution efficace, portent à l'évidence atteinte à la jouissance des locaux justifiant d'autoriser la locataire à consigner une partie du paiement du loyer, que les éléments du dossier permettent de fixer dans la limite de 20 % de leur montant ;
Que, toutefois, cette autorisation ne peut qu'être temporaire ; que, si l'appelante demande qu'elle soit effective jusqu'à la réalisation, constatée par huissier, des travaux préconisés par l'expert, il convient cependant de relever que celui-ci, dans son pré-rapport, n'a pas préconisé d'intervention particulière autre que de faire établir " un diagnostic précis des installations climatiques " selon le devis de l'entreprise BRISSET qui lui a été fourni ; que l'expertise est toujours en cours ;
Qu'il y a donc lieu de limiter la durée de cette autorisation à un an à compter du présent arrêt sauf à ce qu'il en soit d'ici-là autrement ordonné par la juridiction éventuellement saisie du litige par la partie la plus diligente, dès le dépôt du rapport d'expertise, ou sauf meilleur accord entre les parties, au besoin en fonction des résultats du diagnostic indépendant s'il a été effectué entre-temps ;
Qu'en revanche, l'étendue du préjudice précisément subi par la S. C. P. FRANÇOIS C... depuis l'origine de la location relevant de l'appréciation du juge du fond, la demande de dommages-intérêts provisionnels sera rejetée ;
Considérant, dans ces conditions, qu'il y a lieu, en infirmant l'ordonnance de ces chefs, d'autoriser la consignation d'une partie des loyers selon les modalités définies au dispositif ci-après et, non pas de déclarer la demande de dommages-intérêts provisionnels irrecevable, mais de dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande ;
Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers :
Considérant que la S. C. P. FRANÇOIS C... n'ayant pas été autorisée jusqu'à présent à consigner les loyers, son obligation de payer l'arriéré à ce titre n'est pas sérieusement contestable ;
Qu'il convient, en infirmant l'ordonnance sur le montant de la provision accordée de ce chef et après avoir constaté que le loyer du 2ème trimestre 2008 a été réglé le 6 octobre 2008, de condamner ladite société à verser à l'E. U. R. L.... la somme provisionnelle de 303 407, 19 € correspondant aux loyers des 3ème et 4ème trimestres 2008 outre la taxe sur les bureaux pour l'année 2008 (144 829, 34 € + 145 644, 31 € + 12 933, 54 €), et ce, sous réserve des règlements effectués depuis cette date ; que, par provision, les intérêts seront dus au taux légal à compter du 24 octobre 2008, date des conclusions ;
Sur la demande en paiement des travaux de mise en indépendance des locaux loués :
Considérant que l'article 3 de l'avenant du 7 mai 2004 prévoit qu'à la suite de la restitution par la S. C. P. FRANÇOIS C... d'une partie des locaux pris à bail, " le bailleur fera procéder aux travaux de remise en état des locaux aux frais exclusifs du preneur " ; que les travaux sont décrits et évalués aux sommes respectives de 5 710 € HT et 26 242 € HT soit un total de 31 952 € HT dont il est précisé que " cette somme sera refacturée au preneur sur son avis d'échéance du 3ème trimestre 2004, et sera ainsi payable le 1er juillet 2004 " ;
Que seule une partie des travaux pour un montant de 26 242 € HT a été facturée à l'E. U. R. L.... par l'entreprise à laquelle ils ont été confiés, et ce, le 30 novembre 2004, étant observé qu'ils ne semblaient pas avoir été totalement exécutés au vu du jugement du 12 décembre 2006 qui a dû rappeler à la locataire qu'elle ne devait pas entraver leur réalisation ; que la bailleresse ne pouvait dès lors pas les re-facturer sur l'avis d'échéance du 3ème trimestre 2004 exigible antérieurement ; qu'elle ne justifie pas non plus avoir re-facturé lesdits travaux avec l'un des avis suivants ;
Que c'est donc à bon droit que le premier juge a relevé que cette demande se heurtait à une contestation sérieuse ; que l'ordonnance sera confirmée de ce chef ;
Sur les autres demandes :
Considérant que la décision déférée n'étant critiquée ni en ce qu'elle a rejeté sa demande de désignation d'un collège d'experts aux côtés de M. A..., l'intimée ayant relevé que celui-ci s'apprêtait à déposer son rapport définitif, ni en ce qu'elle a déclaré " irrecevable " en référé la demande d'expulsion de la S. C. P. FRANÇOIS C... du hall d'entrée, l'intimée ayant entre-temps saisi le juge du fond de cette question, sera en conséquence confirmée de ces chefs sauf à dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'expulsion ;
Sur les frais et dépens :
Considérant que les deux parties succombent partiellement dans leurs prétentions ; qu'il y a donc lieu de dire que chacune d'elles conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel et de rejeter les demandes respectivement formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Déclare irrecevable la demande de radiation formée par l'E. U. R. L.... sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la S. C. P. FRANÇOIS C... à payer par provision l'arriéré locatif, rejeté la demande en désignation d'un collège d'experts et en sa disposition relative à la demande d'expulsion sauf à dire, s'agissant de cette dernière, qu'il n'y a pas lieu à référé ;
L'infirme sur le montant de la provision au titre de l'arriéré locatif et en ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Autorise la S. C. P. FRANÇOIS C... à consigner le paiement des loyers venant à échéance, dans la limite de 20 % de leur montant, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, et ce, au maximum pendant un an à compter du présent arrêt sauf à ce qu'il en soit autrement ordonné par la juridiction qui sera saisie du litige par la partie la plus diligente ou meilleur accord entre les parties ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision sur dommages-intérêts formée par la S. C. P. FRANÇOIS C... ;
Condamne la S. C. P. FRANÇOIS C... à payer à l'E. U. R. L...., par provision, la somme de 303 407, 19 € au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 6 octobre 2008, terme du 4ème trimestre 2008 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2008, sous réserve des règlements intervenus depuis le 6 octobre 2008 ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des travaux de mise en indépendance des locaux formée par l'E. U. R. L.... ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
