Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 04 NOVEMBRE 2009
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07/04841.
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2007 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 2ème Section - RG n° 04/10210.
APPELANTS :
- Monsieur [C] [T]
demeurant [Adresse 2],
- Madame [W] [I] [M] épouse [T]
demeurant [Adresse 2],
représentés par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour,
assistés de Maître Clotilde BBAZIN de JESSEY de la SELARL CLOIX MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P 173.
INTIMÉS :
- Monsieur [F] [B]
demeurant [Adresse 2],
- Madame [B]
demeurant [Adresse 2],
représentés par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour,
assistés de Maître Emmanuel LANCELOT plaidant pour la SELARL MENANT, avocat au barreau de PARIS, toque : L190.
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
représenté par son syndic, le Cabinet BARTHIER, ayant son siège [Adresse 3], lui-même pris en la personne de son représentant légal,
Non représenté.
(Assignation délivrée le 23 juillet 2007 à personne habilitée à recevoir l'acte).
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 septembre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur DUSSARD, président,
Madame RAVANEL, conseiller,
Madame BOULANGER, conseiller.
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.
ARRET :
Réputé contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
M. [T], propriétaire d'un hôtel particulier dans le [Localité 1], l'a placé sous le régime de la copropriété, un état descriptif de division et un règlement de copropriété ayant été établis le 29 juin 1983.
Par acte authentique du 11 août 1983, M. et Mme [J] ont acquis les lots n° 3, 5 et 6 consistant en un appartement en duplex au rez-de-chaussée et premier étage (lot 6), un sous-sol (lot 3) et un emplacement de parking (lot 5).
Par un acte de même nature du 29 janvier 1997, M.et Mme [B] ont acquis de M. et Mme [J] ces mêmes lots.
Des difficultés étant apparues dans la détermination des emplacements de parking, M. et Mme [T] ont obtenu par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris du 2 novembre 2001 une expertise. M. [S] désigné comme expert a déposé son rapport le 23 avril 2002.
Par acte d'huissier de justice du 18 juin 2004, M.et Mme [T] ont assigné M.et Mme [B] au fond pour voir notamment dire et juger que la solution n° 2 du rapport d'expertise devra être retenue.
Par acte de même nature du 20 juillet 2004, M.et Mme [B] ont assigné M. et Mme [T] et le syndicat devant la même juridiction aux fins d'obtenir notamment :
- que la solution n° 1 de l'expert soit retenue,
- que M.et Mme [T] qui ont installé des velux et un puits de lumière dans les combles, parties communes soient condamnés sous astreinte à les remettre en leur état antérieur,
- qu'il soit jugé que les travaux de réfection du gros 'uvre de la terrasse surplombant les emplacements de stationnement soient à la charge de la copropriété,
- que M.et Mme [T] soient condamnés à payer leur quote-part dans les travaux de réfection de la toiture, et déclarés responsables de l'aggravation des dommages tant en parties communes qu'en parties privatives de M. et Mme [B] et de l'augmentation du coût des travaux,
- que M.et Mme [T] soient condamnés sous astreinte à laisser M. et Mme [B] réaliser la pose d'une grande boîte aux lettres selon devis accepté par eux,
- que M. et Mme [T] soient condamnés sous astreinte à respecter plusieurs décisions d'assemblées générales (nettoyage du passage voûté, remplacement des plantations de la haie et réfection de la peinture des soupiraux de leur cave) et à des dommages-intérêts.
Par jugement contradictoire du 8 février 2007, frappé d'appel par déclaration de M.et Mme [T] du 16 mars 2007, ce tribunal a :
- débouté les époux [T] et les époux [B] de leurs prétentions à voir modifier l'emplacement des parkings,
- dit que les époux [B] sont propriétaires du lot 5 à usage de parking tel que défini et décrit dans leur titre de propriété et dans le règlement de copropriété,
- dit que les combles constituent une partie commune de l'immeuble,
- débouté les époux [T] de leur demande tendant à voir dire que les combles constituent une partie privative attachée à leur lot numéro 8,
- condamné in solidum et sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, les époux [T] à remettre en l'état d'origine les combles en procédant, d'une part, à la dépose des deux velux et à la réfection de la toiture, d'autre part, à la suppression du puits de lumière et à la réfection du plancher,
- dit que ces travaux seront réalisé sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et aux frais des époux [T],
- dit que la charge de la réfection du gros 'uvre de la terrasse surplombant les emplacements des stationnements pèse sur tous les copropriétaires,
- débouté les époux [T] de leur demande tendant à voir dire que les époux [B] ont engagé leur responsabilité en n'effectuant pas les travaux d'étanchéité des deux terrasses,
- dit irrecevable la demande des époux [B] tendant à la condamnation des époux [T] au paiement de leur quote part des travaux de toiture votés le 20 septembre 2005,
- débouté les époux [B] de leur demande tenant à voir déclarer les époux [T] responsables de l'aggravation des dommages subis par les parties communes,
- débouté les époux [B] de leur demande relative à l'exécution des travaux de réfection de la terrasse sur l'initiative du syndic et avec leur accord après 3 refus d'un copropriétaire,
- débouté les époux [B] de leur demande tenant à voir condamner les époux [T] à les laisser poser une boîte à lettres,
- débouté les époux [B] de leur demande tenant à voir contraindre les époux [T] à exécuter les décisions de l'assemblée générale du 25 octobre 2005 relatives à l'entretien du passage, à l'employée de l'immeuble et au remplacement des haies,
- condamné in solidum les époux [T] à payer aux époux [B] la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts,
- débouté les époux [T] de leur demande de dommages et intérêts,
- condamné in solidum Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [B] ensemble la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par arrêt du 10 avril 2008 et sur proposition de la Cour, une mesure de médiation a été ordonnée avec l'accord des parties. Celle-ci n'a pas abouti.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées le 18 juin 2009 pour M.et Mme [B] et le 26 août 2009 pour M.et Mme [T].
Le syndicat des copropriétaires qui n'a pas constitué avoué a été assigné le 23 juillet 2007.
La clôture a été prononcée le 9 septembre 2009.
CELA ÉTANT EXPOSÉ, la COUR,
Sur les emplacements de stationnement :
Considérant que la Cour, par adoption de motifs, confirme le jugement ayant dit que les époux [B] sont propriétaires du lot n° 5 à usage de parking tel que défini et décrit dans leur titre de propriété et le règlement de la copropriété et ayant débouté les époux [T] et les époux [B] de leurs prétentions tendant à voir modifier les emplacements de stationnement ;
Qu'une telle modification ne pourrait résulter que d'un accord entre les copropriétaires ; que toutes les demandes des parties liées à une telle modification seront rejetées par voie de conséquence ;
Qu'il ne peut être fait grief aux époux [B], compte tenu de l'impossibilité de fait d'utiliser l'emplacement de stationnement qu'ils ont acquis, d'empiéter sur les parties communes en retenant la solution n° 1 de l'expert ; que la demande en dommages et intérêts des époux [T] sera rejetée ;
Qu'en revanche, ayant fait établir le règlement de copropriété à l'origine de la difficulté par l'annexion d'un plan inexact, les époux [T] sont fautifs, comme l'établissent différentes photographies produites aux débats, en stationnant leur véhicule sur les parties communes de manière à bloquer délibérément celui des époux [B] ;
Que le préjudice subi du fait de cette faute sera réparé par l'allocation de la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts ;
Qu'il sera également fait injonction aux époux [T] de cesser d'empiéter sur les parties communes, sous astreinte de 300 euros par infraction constatée ;
Qu'il est inutile de donner acte à chaque partie de la solution qu'il est prêt à accepter ;
Sur les combles :
Considérant qu'en l'absence de toute stipulation du règlement de copropriété relative aux combles de l'immeuble et même si il n'a pas été donné suite à la suggestion de donner dans ce règlement l'autorisation à un lot déterminé d'utiliser ces combles, la Cour retiendra la qualification de partie privative dès lors que leur unique accès se fait par le lot des époux [T] et que les époux [B] n'établissent pas, en présence d'attestations contraires d'entrepreneurs, que ces combles soient le seul accès à la toiture ;
Que la demande des époux [B] tendant à obtenir leur libre accès sera rejetée en conséquence ;
Sur les travaux de pose de vélux et de création d'un puits de lumière :
Considérant que par adoption des motifs des premiers juges, et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, la Cour, relevant l'absence de toute assemblée générale des copropriétaires autorisant lesdits travaux, confirme le jugement qui a condamné in solidum et sous astreinte les époux [T] à remettre les lieux en l'état d'origine sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et à leurs frais ; qu'il est précisé que cette astreinte sera de 50 euros par jour, passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et ce pendant quatre mois ;
Que la demande subsidiaire formée à ce titre par les époux [T] sera rejetée en l'absence de toute autorisation d'une assemblée ;
Que les époux [B] n'établissent pas l'existence d'un réel préjudice subi du chef de ces travaux non autorisés et justifiant l'allocation de dommages et intérêts ;
Sur les travaux de réfection de la terrasse :
Considérant que par adoption des motifs des premiers juges, la Cour retient que les travaux de réfection du gros 'uvre de la terrasse surplombant les emplacements de stationnement sont à la charge du syndicat des copropriétaires en application du règlement de copropriété, les époux [T] n'apportant aucun élément probant permettant d'établir que cette dégradation a comme cause le défaut d'étanchéité ; que l'attestation très générale de M. [L], architecte, en date du 2 juillet 2007, sans mention de l'examen concret de la terrasse en cause, ne saurait constituer une telle preuve ; que les éléments produits sont insuffisants pour justifier le prononcé d'une expertise judiciaire ;
Que les travaux d'étanchéité de la terrasse ne pouvaient être envisagées en l'absence de travaux concomitants sur le gros 'uvre ; que les premiers juges ont donc à bon droit débouté les époux [T] de leur demande tenant à voir dire que les époux [B] ont engagé leur responsabilité en n'effectuant pas les travaux d'étanchéité de la terrasse ;
Que la Cour ne peut se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires ; que les époux [B] seront donc déboutés de leur demande tendant à juger qu'en cas d'obstruction d'un des copropriétaires, et après refus par celui-ci de trois devis, le syndic pourra procéder à la désignation de l'entreprise de son choix à la condition qu'elle soit également agréée par l'autre copropriétaire ;
Que la Cour donne acte aux époux [B] qu'ils sont disposés à procéder à la réfection de l'étanchéité de cette terrasse qui s'avérerait nécessaire après réfection du gros 'uvre ;
Sur les travaux de réfection de la toiture :
Considérant que les premiers juges ont retenu à bon droit que la demande des époux [B] à l'encontre des époux [T] tendant au paiement de leur quote-part dans les travaux de réfection de toiture suivant le devis [G] conformément au procès-verbal d'assemblée générale du 20 septembre 2005 est irrecevable, les époux [B] n'ayant pas qualité à agir en paiement de charges ;
Que l'absence d'exécution des travaux urgents en toiture tels que déterminés par l'expert judiciaire du fait de la carence de copropriétaires dans le paiement des appels travaux décidés par une assemblée générale exécutoire a entraîné une aggravation des désordres justifiant pour une part la majoration du devis [G] par rapport au devis [Z], les nouveaux postes de réparation méritant d'être écartés ; que cette carence a également entraîné une majoration du coût pour les mêmes travaux ;
Que le préjudice subi par les époux [B] du fait de la carence des époux [T] de ce chef sera évalué à la somme de 2.000 euros ;
Sur la boîte aux lettres :
Considérant que les travaux de pose de la boîte aux lettres privative des époux [B] ont finalement été réalisés au début de l'année 2008 en exécution d'une décision d'assemblée générale du 15 décembre 2006 confirmée par l'assemblée générale du 10 décembre 2007 ;
Considérant qu'il est établi que M.et Mme [T] ont eu une attitude d'obstruction à l'égard des époux [B] s'agissant de l'installation de leur boîte aux lettres ;
Qu'ainsi, comme il résulte de photographies, M et Mme [T] après avoir installé sans justifier d'une autorisation de l'assemblée une boîte à lettres personnelle ont réinstallé au dessus l'ancienne boîte aux lettres commune mais derrière des barreaux rendant son accès très difficile ;
Que par procès-verbal d'assemblée générale du 25 octobre 2002, il est décidé que le conseil syndical (M. [T] et Mme [B]) fixera son choix sur l'un des deux devis de pose demandés à deux serruriers différents, prévoyant l'installation de deux boîtes aux lettres ;
Que malgré cette décision, un premier serrurier puis un second mandaté par le syndic n'ont pu exécuter les travaux commandés du fait de l'obstruction de M. [T] ;
Que cette attitude fautive tendant à priver les époux [B] de la réception normale de leur courrier mérite d'être sanctionnée par l'allocation de la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts ;
Sur le refus d'application des décisions d'assemblées générales :
Considérant que les décisions prises à l'unanimité par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 25 octobre 2002 sont exécutoires même si elles ne sont pas chiffrées ;
Que M. et Mme [T] ne justifient pas avoir rempli les obligations qu'ils ont ainsi souscrites, soit le nettoyage des taches de graisse dans le passage voûté, le remplacement des plantations de la haie en façade côté droit et la peinture des soupiraux de la cave, l'emploi d'une personne trois heures par semaine payée par chacun des copropriétaires pour assurer l'entretien des parties communes ;
Que compte tenu de la détérioration des relations entre ces copropriétaires, une condamnation sous astreinte à exécuter en nature lesdites décisions n'est pas une mesure adaptée ; que le refus par les époux [T] d'appliquer ces décisions sera sanctionné par l'allocation de la somme de 1.000 euros, les époux [B] subissant de ce fait un préjudice de jouissance ;
Qu'en revanche, le préjudice tel qu'invoqué par les époux [T] par l'absence d'entretien des parties communes par les époux [B] n'est pas démontré ;
Sur les atteintes à la vie privée et le harcèlement :
Considérant que les courriers et attestations produites aux débats par M. et Mme [B] établissent le harcèlement continuel des époux [T] à leur encontre et l'atteinte à leur vie privée (demandes d'explications sur les personnes reçues chez eux, nombreux appels téléphoniques de réclamations, enregistrement de conversations, propos outrageants, ordures mises devant la porte de M.et Mme [B], prises de photographies ou de films) ;
Que si les éléments produits par M. et Mme [T] en bien moins grand nombre, établissent parfois des attitudes critiquables de M.et Mme [B], comme l'envoi de la lettre à l'employeur de Mme [T] pour lui signaler l'envoi de nombreux fax à des fins personnelles, des propos déplacés, l'affichage de photos des époux [T] dans le hall, celles-ci peuvent être comprises comme des réactions inadaptées à des agressions devenues insupportables sur une longue période ;
Que M. et Mme [T] qui ont décidé la mise en copropriété de leur bien n'en acceptent pas les conséquences et se comportent comme s'ils étaient les seuls propriétaires de ce bien en portant atteinte à la tranquillité des seuls autres copropriétaires ;
Que cette attitude mérite d'être sanctionnée par l'allocation de la somme de 4.000 euros de dommages-intérêts, la demande en dommages et intérêts des époux [T] ne pouvant qu'être rejetée ;
Considérant qu'il est équitable d'allouer aux époux [B] la somme supplémentaire en appel de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; que la demande formée sur le même fondement par les époux [T] sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il a dit que les combles constituent une partie commune de l'immeuble, en ce qu'il débouté les époux [T] de leur demande tendant à voir dire que les combles constituent une partie privative attachée à leur lot n° 8, en ce qu'il a débouté les époux [B] de leur demande tendant à voir déclarer les époux [T] responsables de l'aggravation des dommages subis par les parties communes et en ce qu'il a condamné in solidum les époux [T] à payer aux époux [B] la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fait injonction aux époux [T] de cesser d'empiéter sur les parties communes, sous astreinte de 300 euros par infraction constatée ;
Dit que les combles constituent des parties privatives du lot n° 8 ;
Fixe l'astreinte prononcée pour la condamnation de remise en l'état d'origine des combles à la somme de 50 euros par jour, passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pendant quatre mois ;
Déboute les époux [B] de leur demande tendant à juger qu'en cas d'obstruction d'un des copropriétaires, et après refus par celui-ci de trois devis, le syndic pourra procéder à la désignation de l'entreprise de son choix pour les travaux de gros 'uvre de la terrasse à la condition qu'elle soit également agréée par l'autre copropriétaire ;
Leur donne acte qu'ils sont disposés à procéder à la réfection de l'étanchéité de cette terrasse qui s'avérerait nécessaire après réfection du gros 'uvre ;
Dit que les époux [T] sont responsables d'une aggravation des dommages subis par la toiture ;
Condamne in solidum les époux [T] à payer aux époux [B] la somme globale de 10.000 euros de dommages et intérêts et celle de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette les demandes pour le surplus ;
Condamne in solidum les époux [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le greffier,Le Président,
