Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 18 NOVEMBRE 2009
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/12739
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2008 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 06/04685
APPELANTE
S.A.R.L. INDUSTRIELLE DE [Localité 11] Siège Administratif :
[Adresse 1] agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
[Adresse 4]
[Localité 11]
représentée par Me Nadine CORDEAU, avoué à la Cour
assistée de Me Clotilde BAZIN de JESSEY plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS,
toque : P 173
INTIMES
Association THEATRE NOUT
dont le siège est :
[Adresse 5]
[Localité 11]
Monsieur [D] [B]
[Adresse 5]
[Localité 11]
représentés par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour
assistés de Me CHRESTEIL, avocat au barreau de PARIS, qui a fait déposer son dossier
Mademoiselle [W] [J]
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Me Pascale BETTINGER, avoué à la Cour
assistée de Me Blandine DE BLIC, avocat au barreau de VERSAILLES (144)
Monsieur [H] [A] [C]
[Adresse 3]
[Localité 10]
assigné avec dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice et n'ayant pas constitué avoué
Mademoiselle [M] [G]
[Adresse 2]
[Localité 7]
assignée conformément à l'article 659 du code de procédure civile et n'ayant pas constitué avoué
Madame [P] [S] épouse [Y]
[Adresse 6]
[Localité 9]
assignée avec dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice et n'ayant pas constitué avoué
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 juin 2009, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame PORCHER, conseiller chargée du rapport.
Madame PORCHER a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame GABORIAU, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame PORCHER, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- par défaut,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 22 novembre 2002, la Société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] a donné à Monsieur [D] [B], à l'association THEATRE NOUT et à Mademoiselle [W] [J] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11] destinés à l'usage de bureaux (répétitions théâtrales) pour une durée de 24 mois commençant à courir le 28 novembre 2002 pour se terminer le 21 novembre 2004 et moyennant un loyer fixé pour la première année à 10 980 € hors charges et hors taxes.
Par actes séparés, Madame [P] [Y], Monsieur [I] [C], Mademoiselle [M] [G], Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J] se sont portés 'caution solidaire et conjointe' des engagements contractés par les preneurs envers le bailleur.
Le 14 novembre 2005, la Société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] a fait délivrer à Monsieur [D] [B], l'association THEATRE NOUT et à Mademoiselle [W] [J] un commandement de payer la somme de 15 020,62 € au titre des loyers et charges impayés en visant la clause résolutoire insérée au bail.
Le 21, 29 et 30 novembre 2005, elle a dénoncé ce commandement aux cautions avec sommation de payer.
Le 8 décembre 2005, elle a fait délivrer à Monsieur [D] [B], l'association THEATRE NOUT et à Mademoiselle [W] [J] un commandement de justifier de l'assurance des locaux en visant la clause résolutoire insérée au bail.
Le 20 mars et le 3 avril 2006, la Société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] a assigné en résiliation du bail, expulsion des lieux loués et paiement des loyers et charges impayées et d'une indemnité d'occupation, devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, l'association THEATRE NOUT en sa qualité de locataire, Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J] en leur qualité de locataire et de caution, Madame [P] [Y], Monsieur [I] [C], Mademoiselle [M] [G] en leur qualité de caution.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 8 janvier 2008, le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY a :
-dit que le bail conclu le 22 novembre 2002 a donné lieu à compter du 22 novembre 2004 à un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux,
- dit que l'association THEATRE NOUT, Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J] sont co-titulaires et solidairement responsables de ce nouveau bail,
- dit que les engagements de caution signés par Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J], Madame [P] [Y], Mademoiselle [M] [G] et Monsieur [I] [C] ont été contractés pour le seul bail initial limité à deux années et n'engagent pas les signataires sur le bail commercial qui a pris sa suite,
- constaté que les causes du bail de deux ans ont été entièrement réglées par les preneurs et déboute la Société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] de ses demandes formées à l'encontre de Madame [P] [Y], Mademoiselle [M] [G] et Monsieur [I] [C] et à l'encontre de Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J] à titre de caution,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à compter du 14 décembre 2005,
- condamné solidairement l'association THEATRE NOUT, Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J] à payer à la Société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] 6 566,83 € à titre de loyers, charges et taxes impayées sur le bail résilié avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2004,
- ordonné l'expulsion des lieux loués de l'association THEATRE NOUT, Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J] et autorisé la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués,
- condamné solidairement l'association THEATRE NOUT, Monsieur [D] [B] à payer à la Société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] 43 920 € au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation due entre la date de résiliation du bail et le 31 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que les intérêts dus depuis plus d'un an à compter du 31 mars 2006 seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil,
- condamné solidairement l'association THEATRE NOUT, Monsieur [D] [B] au paiement d'une indemnité journalière d'occupation de 60,17 € à compter du 1er janvier 2008 et jusqu'à libération effective des lieux,
- dit que ces indemnités d'occupations s'entendent toutes charges, taxes et impôts compris,
- condamné solidairement l'association THEATRE NOUT, Monsieur [D] [B] à payer à la Société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] 1 200 € au titre des frais irrépétibles,
- ordonné l'exécution provisoire pour toutes les condamnations à paiement prononcées,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire sur la résiliation du bail et l'expulsion prononcée.
Le 26 juin 2008, la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] a interjeté appel de cette décision.
Le 12 mars 2009, la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] a assigné devant la présente Cour Mademoiselle [W] [J] Mademoiselle [M] [G], Monsieur [I] [C] et Madame [P] [Y].
Le 28 mai 2009, l'association THEATRE NOUT et Monsieur [D] [B] ont dénoncé leurs conclusions à Monsieur [I] [C], Mademoiselle [M] [G], et Madame [P] [Y].
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Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 23 juin 2009, la société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] invoque la validité de l'engagement des trois preneurs et de actes de cautionnement au titre du bail commercial qui a pris naissance à l'expiration du bail précaire, du cumul des qualités de locataire et de caution et les stipulations du contrat sur le calcul des loyers, la clause résolutoire, la fixation de l'indemnité d'occupation, la clause pénale, le taux d'intérêt et la majoration de 10%, l'ancienneté de la dette et la mauvaise foi des débiteurs justifiant l'absence d'octroi de délai de paiement supplémentaire.
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Elle demande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement à l'encontre des trois co-preneurs et des cautions jusqu'au 14 décembre 2005 et de l'indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, et statuant à nouveau de :
- condamner solidairement l'association THEATRE NOUT en sa qualité de locataire, Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J] en leurs qualités de locataires et de cautions, Madame [P] [Y], Monsieur [I] [C], Mademoiselle [M] [G] en leur qualité de cautions au paiement de la somme de 15 020,62 € au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2005 inclus,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation journalière à l'équivalent de 2 jours du dernier loyer fixé, taxes et charges en sus et condamner solidairement l'association THEATRE NOUT en sa qualité de locataire, Monsieur [D] [B] et Mademoiselle [W] [J] en leurs qualités de locataires et de cautions, Madame [P] [Y], Monsieur [I] [C], Mademoiselle [M] [G] en leur qualité de cautions au paiement de ladite indemnité d'occupation à compter du 14 décembre 2005 jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,
- dire que ces sommes seront majorées de 10% et assorties de l'intérêt au taux conventionnel de 15% l'an à compter de leur exigibilité et d'ordonner l'a capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
- de constater l'acquisition de la clause pénale,
- de débouter les intimés de toutes leurs prétentions et de les condamner solidairement aux entiers dépens et à 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions signifiées et déposées le 7 avril 2009, l'association THEATRE NOUT, Monsieur [D] [B] invoquent les difficultés rencontrées pour mettre en place sa structure dans des locaux vétustes et un quartier difficile du Nord de Paris, le versement mensuel des revenus de ses spectacles, l'absence de communication du montant exact de l'arriéré locatif, les délais de paiement accordés pour la partie annexe des lieux dépendant totalement des locaux litigieux en cause et rendant inopportun le prononcé de la résiliation du bail.
Ils demandent de débouter la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] de toutes ses prétentions, de prononcer la suspension de la clause résolutoire et de toutes autres mesures qui y sont liées, d'accorder les plus larges délais pour s'acquitter de l'arriéré locatif en vertu de l'article 1244 du Code Civil et de condamner l'appelant aux dépens et au paiement de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 17 juin 2009, Mademoiselle [W] [J] invoque l'absence de mutation du bail précaire en bail commercial à son égard, l'impossible cumul des qualités de locataire et de caution, la nullité de son engagement de caution pour erreur sur son étendue et son caractère disproportionné, sa limitation en tout état de cause à la durée du bail précaire, le défaut d'information, le règlement des sommes dues au titre du bail précaire, l'absence de clarté sur le montant du loyer et de justificatifs des charges réclamées, de relations avec l'association depuis 2005.
Elle sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a considéré qu'elle était co-titulaire du bail commercial intervenu à l'issue du bail précaire, le débouté de la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] de toutes ses demandes de loyers et d'indemnités d'occupation à son encontre, subsidiairement, sa confirmation en ce qu'il a limité sa condamnation au paiement des loyers jusqu'à la résiliation, à l'exclusion de toute indemnité d'occupation.
Elle demande de constater la nullité de son engagement de caution, subsidiairement vu son caractère disproportionné de condamner la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de la créance éventuellement retenue à son profit et à son encontre, en tout état de cause, de limiter son engagement de caution à la durée du bail précaire, de confirmer le jugement déféré en ses autres dispositions.
Dans tous les cas, elle sollicite la condamnation in solidum de la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11], de l'association THEATRE NOUT et de Monsieur [D] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à lui payer 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [I] [C], Mademoiselle [M] [G], et Madame [P] [Y] n'ont pas constitué avoué.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les obligations de Mademoiselle [W] [J]
Le bail statutaire
L'article L 145-5 alinéa 2 du code de commerce prévoit qu'un nouveau bail soumis au statut prend naissance lorsque, à l'expiration du bail dérogatoire, 'le preneur reste et est laissé en possession'.
Il n'est aucunement établi, en l'état des courriers envoyés par la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] à l'adresse des lieux loués depuis mars 2004 et revenant avec la mention 'n'habite pas à l'adresse indiquée', de la contestation émise dès réception de la lettre du 18 juillet 2005 envoyée à son domicile tel que figurant sur le bail et lui faisant part de ce que, en vertu du contrat de bail précaire en date du 22 novembre 2002 qui s'est mué en bail commercial régit par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 à compter du 22 novembre 2004 compte tenu de votre maintien dans les lieux, vous êtes colocataire avec l'ASSOCIATION THEATRE NOUT et de Monsieur [D] [B] d'un local situé [Adresse 4] à [Localité 11], qu'à l'instar de l'association THEATRE NOUT et de Monsieur [D] [B], Mademoiselle [W] [J] est restée dans les lieux après le 21 novembre 2004 et a été, partant, laissée en possession.
Mademoiselle [W] [J] ne peut dès lors être liée à l'expiration du bail dérogatoire par un nouveau soumis au statut des baux commerciaux.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit Mademoiselle [W] [J] co-titulaire et solidairement responsable du nouveau bail et a condamné cette dernière solidairement avec l'association THEATRE NOUT et Monsieur [D] [B] au paiement des loyers postérieurement au 21 novembre 2004.
L'acte de caution
La mention manuscrite recopiée par chaque caution solidaire dans les actes de cautionnement du 22 novembre 2002 et qui confirme la connaissance qu'il a de la nature et de l'étendue de ses obligations est ainsi libellée :
je me porte caution solidaire et conjointe soit jusqu'au 21 novembre 2004 et à son renouvellement éventuel du paiement des loyers pour un montant mensuel hors taxes de 915 €, révisable à la date d'anniversaire outre les charges et éventuelles indemnités d'occupation ainsi que des réparations locatives, des pénalités, des intérêts, de la clause pénale, de toutes indemnités en cas de rupture du bail, des éventuels frais de procédure et de dépens, ayant reçu un exemplaire du bail et ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement et de l'obligation contractée par les preneurs envers le bailleur ainsi qu'en cas de cession du local envers le successeur.
Il en résulte clairement que le cautionnement a été donné pour un renouvellement éventuel du bail et non pour un nouveau bail.
Le cautionnement ne pouvant être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté, c'est à juste titre que le Tribunal de Grande Instance a considéré que les cautions ne sont tenus qu'au paiement des loyers, charges et taxes dus jusqu'au 21 novembre 2004 inclus.
Sur la clause résolutoire
Le bail conclu le 22 novembre 2002 prévoit :
- en son article 6 - LOYER, un loyer fixé pour la première année à la somme Hors Taxes, Hors Charges et Hors TVA de DIX MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT EUROS et pour la deuxième année à la somme Hors Taxes, Hors Charges et Hors TVA de XXXX Euros et ce, compte tenu de l'état général actuel des locaux,
- en son article 9- CLAUSE DE REVISION DE LOYER que, à la date d'anniversaire de l'entrée en jouissance, soit le XXXX le loyer de base sera porté à la somme de XXXX Euros par an, Hors Taxes, Hors charges et hors TVA .
La convention par ailleurs conclue entre le bailleur et les preneurs le 22 novembre 2002 stipule que le loyer principal concernant le local, d'un montant de 1345 EUROS par mois en principal est ramenée exceptionnellement à 915 EUROS par mois hors charges et hors taxes indépendamment de la révision suivant l'indice de la construction prévu au bail.
Les preneurs étant tenus en vertu des seules clauses du bail lequel ne prévoit pas de révision suivant l'indice du coût de la construction c'est à juste titre que le premier juge au vu de ces éléments et du quittancement et du décompte produits a retenu qu'il restait dû au terme du bail précaire une somme de 4 834,61 € réglée depuis par le versement de 13 905 € entre le 1er juin 2005 et septembre 2006 et a, en conséquence, débouté la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] de ses demandes à l'encontre des cautions.
Il résulte du décompte des loyers et charges dus en vertu des clauses du bail et des règlements effectués qu'au jour du commandement de payer, l'association THEATRE NOUT et Monsieur [D] [B] restaient devoir la somme de 13 416,83 € et, au 14 décembre 2005, la somme de 6 566,83 €.
En application de l'article L 145-41 alinéa 2, le preneur peut demander et obtenir des délais d'exécution même après l'expiration du délai visé au commandement tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.
Compte tenu de la situation des locataires, il convient de leur accorder, rétroactivement, un délai, expirant fin décembre 2007, pour le règlement des loyers arriérés visés au commandement et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Le paiement a été effectif en décembre 2007 et, en conséquence, il convient de constater que la clause résolutoire n'a pu jouer en raison de ce paiement, de débouter la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] de sa demande en résiliation de plein droit du bail à compter du 14 décembre 2005, et, par voie de conséquence, de ses demandes en fixation d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, en acquisition de la clause pénale relative au dépôt de garantie et en majoration des sommes de 10% avec intérêt au taux conventionnel de 15% l'an.
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Il y a lieu de laisser les dépens de première instance et d'appel à la charge de l'association THEATRE NOUT et de Monsieur [D] [B], la genèse du litige reposant sur leurs impayés.
L'équité ne commande pas d'allouer des sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant en dernier ressort,
I - Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] de ses demandes à l'encontre des cautions.
II - Déboute la société INDUSTRIELLE DE [Localité 11] de toutes ses demandes formées à l'encontre de Mademoiselle [W] [J].
III - Accorde à l'association THEATRE NOUT et Monsieur [D] [B] un délai pour se libérer des loyers arriérés visés au commandement jusqu'à fin décembre 2007,
- suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,
- constatant le paiement dans le délai accordé dit que la clause résolutoire n'a pu jouer en raison de ce paiement,
- déboute, en conséquence, la SARL INDUSTRIELLE DE [Localité 11] de sa demande en résiliation de plein droit du bail à compter du 14 décembre 2005, en fixation d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, en acquisition de la clause pénale relative au dépôt de garantie et en majoration des sommes de 10% avec intérêt au taux conventionnel de 15% l'an.
IV - Condamne l'association THEATRE NOUT et Monsieur [D] [B] aux dépens d'instance et d'appel qui seront recouvrés sur leur demande par Maître Pascale BETTINGER et par Maître CORDEAU conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
V - Dit n'y avoir lieu à allocation de sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
