Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 11 FEVRIER 2010
(n° 72 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/14411
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2008 - Tribunal d'Instance de PARIS 08ème - RG n° 11-08-000096
APPELANT
Monsieur [N] [F] [R] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour
assisté de Me Michèle DOURDET, avocat au barreau de PARIS, toque : D.108 qui a déposé son dossier
INTIME
Monsieur [D] [V]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par la SCP BAUFUME-GALLAND-VIGNES, avoués à la Cour
assisté de Me Eric TOUFFAIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1161 qui a déposé son dossier
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2009, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques REMOND, président
Madame Isabelle REGHI, conseillère
Madame Michèle TIMBERT, conseillère
Greffier,
lors des débats : Monsieur Alexis ORVAIN
lors du prononcé : Monsieur Gilles DUPONT
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Monsieur Gilles DUPONT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous-seing privé du 2 octobre 1981, M. [E] a donné en location à M. [V] un appartement situé [Adresse 4].
Par acte du 31 janvier 2008, M. [E] a fait assigner M. [V] en paiement de loyers, en résiliation du bail et en expulsion, subsidiairement en validation de congé devant le tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 19 juin 2008, a :
- constaté que M. [E] ne justifie pas d'une réévaluation du loyer qui serait intervenue en 1989,
- dit que le bail s'est reconduit tacitement à compter du 1er novembre 2004 moyennant le loyer fixé contractuellement le 2 octobre 1981 révisé seulement en fonction de l'indice du coût de la construction et, à compter du 1er juillet 2006, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE,
- avant dire droit sur la demande de résiliation de M. [E] et la demande reconventionnelle de M. [V], commis un architecte expert aux fins de calculer le montant du loyer dû par M. [V] depuis le 1er novembre 1982 et, depuis temps non prescrit en application de l'article 2277 du code civil, de calculer le montant des charges locatives récupérables et de faire le compte entre les parties,
- dit que M. [E] devra verser au greffe du tribunal une somme de 1 500 € à valoir sur les frais et honoraires de l'expert,
- rejeté le surplus des demandes et les dépens,
- renvoyé la procédure à l'audience du 5 décembre 2008.
Par déclaration du 17 juillet 2008, M. [E] a fait appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 26 novembre 2009, M. [E] demande :
- l'infirmation du jugement,
- la résiliation judiciaire du bail,
- en tout état de cause, la validation du congé délivré le 20 mai 2008 pour le 31 octobre 2008,
- le débouté des demandes de M. [V],
- la condamnation de M. [V] au paiement de 67 846,61 € au titre des loyers et des charges dus au 1er novembre 2009,
- l'expulsion de M. [V], en supprimant le délai légal de deux mois,
- la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer et des charges,
- la condamnation de M. [V] à lui payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Bommart Forster et Fromantin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 20 novembre 2009, M. [V] demande :
- la confirmation du jugement,
- le débouté des demandes de M. [E],
subsidiairement :
- la déduction de la somme de 6 334,31 € de l'arriéré locatif,
- le débouté de la demande visant à la suppression du délai de deux mois,
en tout état de cause :
- la condamnation de M. [E] à lui payer 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Baufume, Galland, Vignes, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état le 3 décembre 2009.
CELA EXPOSE, LA COUR,
Considérant que M. [E] soutient qu'une réévaluation du loyer a été effectuée par accord amiable entre les parties ; qu'en s'abstenant d'en contester le montant demandé, M. [V] aurait renoncé à se prévaloir de toute irrégularité ; que, par ordonnance de référé, M. [V] a été condamné à payer l'arriéré locatif comprenant la réévaluation ; qu'enfin, seules les dispositions de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 s'appliquaient en l'espèce et qu'elles ont été respectées ;
Considérant que M. [E] produit un courrier, adressé en recommandé à M. [V] le 29 mars 1987, proposant la fixation du loyer annuel, à partir du renouvellement du bail, soit le 2 novembre 1987, à la somme de 120 000 francs, hors charges, le loyer initial ayant été fixé à la somme annuelle de 48 000 francs ;
Considérant qu'à supposer que la proposition soit régulière, encore qu'elle n'indique pas les références des loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables, comme le texte le prévoit, M. [E] ne peut raisonnablement soutenir, en produisant la copie d'une carte de visite au nom de M. [V] portant, manuscrit, le texte suivant : 'avec ses compliments, acceptant les propositions que vous m'avez soumises pour le nouveau barème du loyer à partir de novembre 87", que M. [V] a donné son accord ; qu'en effet, ce texte n'est ni signé ni daté de la main de M. [V] et ne vise pas le courrier auquel il serait répondu ; qu'en dehors de ce document, aucun élément positif de la part de M. [V] ne permet d'établir qu'il aurait renoncé à toute contestation du loyer demandé, une renonciation ne pouvant résulter du seul paiement sans observation du loyer ; que, par ailleurs, M. [E] ne peut arguer de l'ordonnance de référé qui n'a pas l'autorité de chose jugée ; qu'il n'est donc pas fondé, par les moyens qu'il invoque, à soutenir que le loyer qu'il réclame est le loyer contractuel ; que c'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que le loyer n'avait subi que l'indexation contractuellement prévue ;
Considérant que si M. [V] ne conteste pas avoir laissé des loyers impayés, les parties s'opposent sur les comptes entre elles tant en ce qui concerne le loyer qu'en ce qui concerne le montant des charges dues, l'intimé exposant que son bailleur a indûment perçu, depuis le 1er novembre 1998, des loyers supérieurs à ceux résultant de la mise en oeuvre de l'indexation ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'une expertise était nécessaire ; qu'il convient de confirmer le jugement de ce chef sauf à ce qu'il soit précisé que la recherche du montant du trop perçu de loyers dont M. [V] sollicite la répétition ne porte que sur la période postérieure au 1er novembre 1998, et sauf à ce que la provision à valoir sur la rémunération de l'expert soit mise à la charge de l'intimé qui demande la restitution d'un trop perçu à calculer ;
Considérant qu'après l'avoir demandée, dans ses premières écritures, à titre subsidiaire, M. [E] demande, dans ses dernières écritures, en tout état de cause, la validation du congé qu'il a fait délivrer le 25 mai 2007 pour le 31 octobre 2008, au profit de son fils, [F] [E] ;
Considérant que M. [V] fait valoir que la Cour ne peut évoquer cette demande, faite à titre subsidiaire devant le premier juge ;
Considérant toutefois que la Cour peut, en application de l'article 568 du code de procédure civile, évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner une solution définitive à l'affaire ; qu'en l'espèce, le congé étant donné pour reprise, il est de bonne justice d'en statuer immédiatement sur la validité ;
Considérant que M. [V] soutient que le congé est frauduleux aux motifs qu'il aurait été délivré à propos, au cas où l'instance en résiliation n'aboutirait pas, et qu'aucune pièce n'étaye la situation du fils du bailleur qui serait le prétendu bénéficiaire de la reprise ;
Considérant que la demande de résiliation judiciaire pour non-paiement de loyers, postérieure à la délivrance du congé pour reprise, ne peut, à elle seule, suffire à en établir le caractère frauduleux ; que ce congé est régulier en la forme ; qu'il est délivré au profit du fils du bailleur, qui est une des personnes énumérées à l'article 15-I alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; que le bailleur n'a pas à justifier du besoin de relogement du bénéficiaire ; que, dès lors, ce congé doit être validé ; que le bail est donc résilié depuis le 31 octobre 2008 ; qu'en conséquence, la demande principale de M. [E] tendant à la résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers est devenue sans objet ;
Considérant que faute par M. [V] d'avoir quitté les lieux dans les deux mois du commandement, il pourra en être expulsé ; qu'il sera tenu du paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er novembre 2008 jusqu'à libération des lieux, égale au montant du loyer contractuel et des charges ;
Considérant que M. [E] ne justifie pas sa demande de suppression du délai de deux mois ; qu'il en sera débouté ;
Considérant que l'équité ne justifie l'application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre de l'instance d'appel, en faveur d'aucune des parties ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a constaté que M. [E] ne justifie pas d'une réévaluation du loyer qui serait intervenue en application de la loi du 23 décembre 1986 et en ce qu'il a dit que le bail s'est reconduit moyennant le loyer fixé contractuellement le 2 octobre 1981 révisé seulement en fonction de l'indice du coût de la construction et, à compter du 1er juillet 2006, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE ;
Le confirme également en ses dispositions relatives à l'expertise judiciaire sauf à ce qu'il soit précisé :
- qu'il appartiendra à l'expert de rechercher le montant du trop perçu de loyer afférent à la période postérieure au 1er novembre 1998,
- que la provision de 1 500 € à valoir sur la rémunération de l'expert est mise à la charge de M. [V] qui devra la consigner, dans les deux mois suivant la présente décision, au régisseur d'avance et de recettes de la Cour d'Appel de Paris, [Adresse 6] ;
Et y ajoutant :
Valide le congé délivré le 25 mai 2007 pour le 31 octobre 2008 ;
Dit que faute par M. [V] d'avoir quitté les lieux situés [Adresse 5], dans les deux mois du commandement, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef dans les conditions de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution ;
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle qui sera due par M. [V] jusqu'à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel et des charges ;
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;
Partage par moitié entre les parties la charge des dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
