Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 23 JUIN 2010
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/03298
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/06553
APPELANTE
SA GENERALI VIE venant aux droits de GPA VIE représentée par son Président et tous représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour
assistée de Me Marion LANOIR plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SELAS Arnaud CLAUDE et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R 175
INTIMEE
SA GINGER-GROUPE INGENIERIE EUROPE, représentée par son Président et tous représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Me Muriel COHEN ELKAIM plaidant pour la Selarl JACOB, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1505
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 mai 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame PORCHER et Madame DEGRELLE-CROISSANT, conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame PORCHER, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous un privé du 7 décembre 2000, la S.A. GÉNÉRALI VIE a donné à bail à la S.A. GROUPE INGENIERIE EUROPE autrement dénommée « GINGER » des locaux situés à [Adresse 6].
Le 1er octobre 2003, le Bailleur a vendu les locaux à la société CIVILE ROYALE MONCEAU qui le 9 mars 2005, dressait un compte locatif laissant apparaître un solde créditeur de 9 824,66 € « tenant compte du dépôt de garantie versé et des sommes encore dues au bailleur » et en adressait règlement à la société « GINGER ».
Cependant, le 25 août 2006, soit 3 ans après la vente de l'immeuble, la S.A. GÉNÉRALI VIE, ancien bailleur, adressait à la société « GINGER » une réclamation correspondant à un « compte locataires débiteur de 17 545,23 € se décomposant comme suit :
-Taxe foncière 2003 : 1710 €
- Honoraires de gestion 2003 : 2326,50 €
- Solde de charges locatives 2002 : 8 694,36 €
- Solde de charges locatives 2003 : 4814,37 €
Dès le 31 août 2006, la société « GINGER » contestait cette demande en rappelant qu'elle avait reçu un solde de tout comptes le 18 février 2005 par la société GESTION IMMOBILIÈRE.
Aucune réponse n'était apportée à ce courrier, mais le 6 janvier 2007 une sommation de payer était délivrée à la société « GINGER » qui répliquait le 13 février 2007 en rappelant les termes de son courrier du 31 août 2006.
Le 2 mai 2007, la S.A. GÉNÉRALI VIE a fait assigner la société « GINGER » devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par jugement en date du 20 novembre 2008, le Tribunal de Grande Instance de Paris a condamné, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE à payer à la S. A. GÉNÉRALI VIE la somme de 1710 € au titre de la taxe foncière pour la période du 1er janvier au 1 er octobre 2003, a débouté la S. A. GÉNÉRALI VIE du surplus de ces demandes et la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE de sa demande en répétition des sommes versées au titre des honoraires de gestion, a fait masse des dépens et dit qu'ils seraient répartis par moitié entre GÉNÉRALI VIE et la S. A. GROUPE INGENIERIE D'EUROPE et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le 16 février 2009, la S. A. GÉNÉRALI VIE venant aux droits de la GPA VIE a interjeté appel de ce jugement.
***
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 26 novembre 2009, la S. A. GÉNÉRALI VIE prie la Cour de :
' Recevoir la société GÉNÉRALI VIE en son appel, il est déclaré bien fondée,
' Dire la société GROUP INGENIERIE EUROPE irrecevable et en tout cas mal fondée en ses demandes, fins et conclusions, l'an débouté purement et simplement,
Vu le contrat de bail et en date du 7 décembre 2000,
Vu la sommation de payer en date du 26 janvier 2007 demeurée infructueuse,
' Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la S. A. GROUP INGENIERIE
EUROPE a payé à la société GÉNÉRALI VIE la somme de 1710 € au titre de la taxe foncière pour la période du 1er janvier 2003 au 1er octobre 2003,
' Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la S. A GROUPE INGENIERIE
EUROPE de sa demande en répétition des sommes versées au titre des honoraires de gestion,
' Infirmer le jugement entrepris pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les chefs d'infirmation
' Condamner la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE à payer à la S. A. GÉNÉRALI VIE la somme de 8694, 36 € en principal au titre du solde des charges locatives de l'exercice 2002 ainsi que la somme de 4814, 37 € en principal au titre du solde des charges locatives de l'exercice 2003, soit au total la somme de 13 508,73 € en principal au titre des charges locatives de 2002 et 2003, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2006,
' Condamner la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE a payé à la S. A. GÉNÉRALI VIE la somme de 2326,50 € en principal au titre des honoraires de gestion 2003, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2006,
' Condamner la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE au paiement de la somme de
2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
' Condamner la S. A. GROUPE INGENIERIE D'EUROPE au paiement de la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
En tout état de cause,
' Donner acte à la S. A. GÉNÉRALI VIE de ce qu'elle sollicite d'ores et le débouté de tous
moyens et prétentions contraires aux présentes ainsi que toutes demandes additionnelles qui seraient ultérieurement développées partout contestant,
' Condamner la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE aux entiers dépens de première
instance et d'appel, dont le recouvrement sera directement exercé par la SCP TAZE-BERNARD et BELFAYOL-BROQUET, avoués, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 8 octobre 2009, la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE prie la Cour de :
' Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE recevable à l'égard de la S. A. GÉNÉRALI VIE de la somme de 1710 € au titre de la taxe foncière pour la période du 1er janvier au 1er octobre 2003 et en ce qu'il a débouté la S.A. GÉNÉRALI VIE du surplus de ces demandes,
' Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE au titre de sa demande en répétition des sommes versées au titre des honoraires de gestion,
Statuant à nouveau,
' Condamner la S. A. GÉNÉRALI VIE a remboursé à l'est pas GROUPE INGENIERIE
EUROPE la somme de 6 204 € correspondant aux sommes perçues au titre des « honoraires de gestion » sur les années 2000, 2001 et 2002, en deniers et quittances,
' Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 1er janvier de l'année et N+1 pour chaque année considérée, avec capitalisation par application des dispositions de l'article 1154 du Code civil,
' Ordonner la compensation judiciaire entre les dates des créances respectives des parties à
l'instance,
En tout état de cause,
' Condamner la S. A. GÉNÉRALI VIE à payer à la S. A. GROUPE INGENIERIE EUROPE la somme de 6 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' La condamner également en tous les dépens, dont distraction, pour ce d'appel, au profit de la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY, avoués aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA TAXE D HABITATION 2003
Les premiers juges ont condamné avec justesse la société « GINGER » au paiement d une somme de 1710 € correspondant au solde de la taxe foncière pour la période du 1er janvier au 1er octobre 2003, la société « GINGER » en ayant reconnu le bien-fondé.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES 2002, 2003 ET SUR LES HONORAIRES DE GESTION
Le tribunal pour débouter la société GENERALI VIE de ses demande en paiement des charges 2002 et 2003 ainsi que des honoraires de gestion, après avoir exposé :
- que le terme de « subrogation » était impropre et maladroit et sans conséquences sur les obligations du bail,
- que par l effet relatif des contrats, la société « GINGER » ne pouvait être libérée des obligations au titre du bail par la simple stipulation figurant dans l acte de vente selon laquelle le prorata des loyers et charges en cours serait établi dans les 15 jours de l acte de vente,
- que la déclaration dans l acte de vente qu il n existait aucun impayé ne valait pas reconnaissance envers la société « GINGER » du paiement des régularisations au titre des exercices 2002 2003, non connus à l époque de la vente,
- que le décompte fourni par le nouveau propriétaire concernant l impôt foncier et la taxe ordures ménagère étaient calculés pour la période du 1er octobre 1003 aux 31 décembre 2003,
- que le bail liant les parties prévoyait que le preneur ne devrait s acquitter ou rembourser au bailleur, ou à toute personne morale par lui désignée, la quote-part des charges et prestations de toute nature et mentionnait « notamment » à titre de charges récupérables « divers honoraires afférents de l immeuble » ce qui était corroboré par le paiement sans protestation depuis le début du bail par la société « GINGER » des sommes réclamées à ce titre, a retenu que la société GENERALI VIE ne versait à l 'appui de sa demande que des factures établies par le GIE GÉNÉRALI IMMOBILIER et relatives à la participation de la société GÉNÉRALI VIE au frais généraux du GIE, non accompagnées d un mandat de gestion à son bénéfice et ne permettant pas d établir avec exactitude les honoraires supportés par la SA GÉNÉRALI VIE au titre de la gestion d immeubles et par là-même la quote-part des locaux loués à ces mêmes frais.
Sur ce,
Contrairement à ses affirmations, la société GENERALI VIE ne verse aux débats aucun mandat de gestion.
La société GÉNÉRALI VIE verse en revanche un ensemble de factures concernant toutes les charges des immeubles du [Adresse 3].
Cependant, pas plus en appel qu en première instance, la société GÉNÉRALI VIE ne verse les éléments d identification et de calcul permettant à la Cour de vérifier le mode et la régularité des imputations des sommes demandées à la société GINGER hormis les« factures » déjà versées en première instance et dont le libellé n établissent pas avec certitude les honoraires supportés pour la gestion d immeubles et la quote-part des lieux loués.
La décision sera confirmée de ce chef.
SUR LE REMBOURSEMENT DES SOMMES VERSÉES ANTÉRIEUREMENT AU TITRE DE LA GESTION
La Société « GINGER» sollicite le remboursement d une somme de 6204 € correspondant aux sommes d ores et déjà versées à titre « d honoraires de gestion » pour les périodes de 2000, 2001 et 2002 et ce avec intérêt à compter du 1er janvier de l année et avec application de l article 1154 du Code civil.
Elle indique en outre, en cause d appel, que si les dispositions de la loi du 18 janvier 2005 intégré à l article 2277 du Code civil qui prévoient que l action en répétition des charges locatives se prescrit par cinq ans, le délai ne court qu'à compter de la connaissance du caractère indu les sommes.
Or,
Les premiers juges ont à juste titre relevé que les honoraires de gestion étaient inclus dans les charges récupérables prévues au bail liant les parties et que la société « GINGER » ne justifiait pas que les sommes qu elle avait acceptées sans aucune protestation d acquitter ne correspondaient pas à des sommes dues étant précisé qu elle se heurte de surcroît à la prescription quinquennale.
En effet à aucun moment avant ses conclusions du 14 mai 2008 en première instance et en réponse à l assignation délivrée par la société GÉNÉRALI VIE, la société de « GINGER » n avait sollicité le remboursement des sommes qu elle avait acceptée de verser sans protester depuis le début du bail au titre des années 2000, 2001 et 2002 et elle n'établit ni que la créance de GENERALI VIE au titre des honoraires n'étaient pas déterminée ni en quoi, elle n'était pas elle-même en mesure d'apprécier le caractère prétendument indu des honoraires qu'elle a versés sans protester depuis le début du bail de sorte que le point de départ de la prescription de l'ancien article 2277 applicable à la cause se situe plus de cinq ans avant la demande en remboursement . .
En conséquence, la prescription quinquennale éditée par l'ancien article 2277 du Code civil ne lui permet pas de solliciter de remboursement de sommes réglées avant 2003.
Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
SUR LES AUTRES DEMANDES
En raison de la décision sur la demande principale , la société GÉNÉRALI VIE sera déboutée de sa demande en dommages -intérêts; elle supportera les dépens d'appel et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Il n apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société « GINGER » les frais, non compris dans les dépens et générés par l'appel, la décision de première instance étant confirmée de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 novembre 2008 en toutes ses dispositions
Déboute la société GENERALI VIE de sa demande en dommages intérêts et fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
Déboute la société groupe INGIENERIE EUROPE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
Met les entiers dépens à la charge de la société GENERALI VIE avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
