Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2010
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/03094
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/06848
APPELANTE
S.A. ICADE agissant poursuites et diligences en la personne de son Président du Conseil d'Administration et Directeur Général
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Me Renaud DUBOIS plaidant pour la SCP KRAMER LEVIN NAFTALIS & FRANKEL LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J 008
INTIME
Monsieur [K] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par la SCP BAUFUME-GALLAND-VIGNES, avoués à la Cour
assisté de Me Ariel FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS, toque : J 079
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 avril 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame PORCHER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame [I] ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 28 janvier 2002, la COMPAGNIE DES ENTREPOTS ET MAGASINS GÉNÉRAUX DE PARIS EMGP aujourd'hui dénommée ICADE a donné à bail à Monsieur [K] [W] le lot 27 du bâtiment 208-209 dépendant d'un ensemble immobilier à usage principal d'entrepôts situé à [Adresse 5] dénommé le CENTRUM pour une durée de douze années à compter du 1er février 1997 et la faculté d'y vendre les marchandises entreposées.
Dans le cadre d'un projet de rénovation et d'aménagement du CENTRUM, les parties ont, par trois actes du 16 avril 2004, convenu de la prise à bail pour une durée de douze années du bâtiment 211 situé sur le site [Adresse 6], de la résiliation amiable de la location du lot 27 à effet du 28 février 2005 et de la signature d'une promesse unilatérale de bail commercial ouvrant à Monsieur [K] [W] la possibilité de réintégrer le CENTRUM en notifiant sa levée d'option par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte extrajudiciaire au plus tard le 30 septembre 2005.
Se prévalant d'une levée de l'option du 28 juillet 2005, Monsieur [K] [W] a, par exploit du 24 avril 2006, fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS la SA EMGP afin de voir dire que conformément à la promesse, le bail est ferme et définitif à compter du 1er janvier 2006.
Par jugement rendu le 20 janvier 2009, le Tribunal de Grande Instance de PARIS a déclaré valide la levée de l'option le 28 juillet 2005 par Monsieur [W] stipulée dans la promesse de bail commercial du 16 novembre 2004, prononcé le caractère définitif du bail consenti sur le lot n°27 du bâtiment n°208-209 à compter du 1er janvier 2006, condamné la SA ICADE à délivrer la chose louée et à la remise des clés sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision dont il s'est réservé la liquidation, dit que les loyers et charges ne pourront courir qu'à compter de la date de la remise des clés des locaux.
Il a en outre condamné la SA ICADE à payer à Monsieur [W] la somme de 30 000 € de dommages et intérêts et aux dépens, débouté ce dernier de ses demandes au titre d'un trouble de jouissance du lot n°211 et ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Le 12 février 2009, la SA ICADE a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 31 mars 2010, la SA ICADE invoque la caducité de la promesse unilatérale de bail du fait de l'absence par Monsieur [W] de levée de l'option et de remise de la garantie prévue par la promesse, la non application de la théorie du mandat apparent et, en tout état de cause, le défaut de ratification de la prétendue levée d'option par son bénéficiaire dans le délai convenu ainsi que la déloyauté et la mauvaise foi de sa part.
Elle conteste avoir pris l'engagement ferme et inconditionnel d'effectuer des travaux d'aménagement et de rénovation de la totalité du CENTRUM, et la 'décommercialisation' de celui-ci, oppose les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile aux demandes indemnitaires nouvelles en cause d'appel et, en toute hypothèse leur absence de fondement, soutient qu'elle a respecté son obligation de délivrance du bâtiment 211 et que Monsieur [W] n'est confronté à aucune nuisance, qu'elle a versé les états de régularisation des charges.
Elle demande de réformer le jugement entrepris du chef de la promesse de bail, de débouter Monsieur [W] de toutes ses prétentions et de dire qu'elle pourra conserver à titre de dommages et intérêts et/ou indemnité d'occupation le loyer réglé par ce dernier depuis le 18 mai 2009 pour le lot n°27 du Centrum dans le cadre de l'exécution provisoire, de déclarer les demandes indemnitaires formées par ce dernier au titre des travaux et de la jouissance du bâtiment n°211 irrecevables car nouvelles devant la Cour et en tout état de cause, mal fondées, de le condamner, en toute hypothèse, à lui payer 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 6 avril 2010, Monsieur [K] [W] fait valoir que l'option a été régulièrement levée par son expert comptable dûment habilité pour le représenter, que la SA ICADE n'est pas recevable à invoquer l'irrégularité de son consentement et que la constitution d'une garantie n'est qu'une sûreté pour l'exécution du bail et non une condition de validité de la levée d'option et invoque la mauvaise foi et l'abus de droit et la déloyauté contractuelle de la société EMGP.
Il invoque un préjudice commercial lié à la 'décommercialisation' du CENTRUM, l'absence de réalisation des travaux tels que promis, au coût des loyers supplémentaires, les troubles de jouissance subis au bâtiment 211 du fait de la société EURO MEDIA TELEVISION et le montant excessif de la provision sur charges.
Il demande de confirmer le jugement déféré sur la promesse de bail (lot 209) sauf à faire courir les loyers et charges à la date à laquelle le local sera en état d'utilisation conformément à la destination du bail et de la réalisation de tous les travaux extérieurs ainsi que de la réintégration effective des locaux mitoyens par les autres grossistes en textile, à condamner le bailleur sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 20 janvier 2009 à remettre les locaux en l'état tel que prévu au bail et à lui payer la somme de 555 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice commercial lié à la décommercialisation et aux charges de loyers indus du fait de la conservation contrainte du bâtiment 211 et, à titre subsidiaire, à désigner un expert pour la détermination du préjudice.
Il sollicite l'infirmation du jugement déféré sur le trouble de jouissance subi sur le lot 211, l'autorisation de consigner le loyer du local et les charges afférentes jusqu'à l'arrêt des nuisances, la condamnation du bailleur sous astreinte de 500 € par jour de retard à mettre en oeuvre tous moyens pour faire cesser les nuisances notamment en interdisant le stationnement de tous véhicules, containers ou autres à proximité de ses locaux et à lui payer 55 732 € au titre de son préjudice financier, 55 003 € de son préjudice commercial et 50 000 € pour le stress généré par les installations illicites faites par EURO MEDIA.
Il demande d'infirmer la décision entreprise sur la régularisation des charges, de dire que l'appel se fera sur le montant des charges réelles soit 57,52 €, de condamner le bailleur à lui verser 1 500 € pour régularisation tardive des charges pour l'année 2006 et, dans le corps de ses conclusions, 10 000 € à titre de provision sur dommages et intérêts.
En tout état de cause, il sollicite la condamnation du bailleur aux dépens et à lui payer la somme de 30 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la promesse de bail
La promesse unilatérale de bail conclu entre les parties le 16 novembre 2004 prévoit en son article 10 que le preneur devra, s'il souhaite prendre à bail les locaux objets des présentes, le faire savoir à la compagnie bailleresse en lui notifiant sa levée d'option par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire au plus tard le 30 septembre 2005 et que, en cas de levée d'option exercée par le preneur dans les conditions de forme et de délais précitées, le bail sera ferme et définitif et prendra effet le 1er janvier 2006, sans qu'il soit nécessaire d'accomplir aucune autre formalité ni de conclure un avenant.
La promesse de bail vaut bail dès lors qu'elle en précise les éléments essentiels et la levée de l'option par le bénéficiaire nécessite, pour la validité du contrat, consentement et qualité pour contracter.
Bien que rédigée sur papier à en-tête de son nom, la lettre recommandée avec avis de réception contenant levée de l'option n'est manifestement pas signée de Monsieur [W], ce que celui-ci ne conteste d'ailleurs pas .
Il n'y est nullement fait mention de l'intervention d'un mandataire.
Dans son attestation du 9 novembre 2006, Monsieur [Z] [C], expert comptable de Monsieur [W], indique qu'il est le rédacteur de l'acte de levée d'option du 28 juillet 2005, précisant que l'intéressé ne maîtrise pas la langue française et n'est pas en mesure de rédiger lui-même un texte en français, et que son rôle a consisté à assister et conseiller ce dernier .
Il n'y fait pas état ainsi que dans ses attestations délivrées postérieurement, d'un pouvoir donné par Monsieur [W] pour lever l'option en son nom et pour son compte, Monsieur [C] précisant même, dans son attestation du 23 juillet 2009, le détail de ses prestations soit négociation de la promesse de bail, assistance administrative et de secrétariat de l'envoi de tous documents concernant la levée de l'option ; la signature portée sur l'acte litigieux, n'est pas la sienne.
L'existence d'un mandat express de Monsieur [C] n'est par conséquent pas établie.
Par ailleurs, Monsieur [W] ne peut se prévaloir de l'apparence d'un mandat qui n'est opposable que par le tiers cocontractant pour contraindre un mandant à exécuter les engagements contractés par le mandataire.
La levée de l'option n'émanant pas ainsi du bénéficiaire ou d'un représentant dûment habilité, la SA ICADE est bien fondée à en contester la validité pour défaut de consentement et de qualité pour contracter nécessaires à la conclusion du bail.
Aucune régularisation ou ratification n'étant intervenue avant le 30 septembre 2005, date d'expiration de la levée d'option, la promesse unilatérale de bail est devenue caduque.
L'absence de remise de la garantie financière, prévue comme sûreté pour l'exécution du bail et non comme condition de levée d'option mais qui, en application de l'article de 18 de la promesse de bail, devait s'effectuer le même jour étant de nature à conforter le doute suscité par la signature du courrier du 28 juillet 2005 quant à son auteur, le silence gardé par la SA ICADE à réception de celui-ci ne permet pas de caractériser une attitude déloyale s'apparentant à un abus de droit et qui, en tout état de cause, ne pourrait avoir pour effet de valider la levée de l'option et d'écarter la caducité de la promesse de bail.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé le caractère définitif du bail consenti à Monsieur [W] par la SA ICADE sur le lot 27 du Bâtiment 208-209 à compter du 1er janvier 2006, condamné cette dernière à délivrer la chose louée et à la remise des clés sous astreinte et au paiement de 30 000 € de dommages et intérêts.
L'exécution provisoire d'une décision frappée d'appel n'a lieu qu'aux risques et périls de celui qui la poursuit.
Il résulte du courrier du 28 mai 2009 et du procès-verbal du 18 mai 2009 que c'est la SA ICADE qui a procédé à l'exécution de la décision déférée assortie de l'exécution provisoire, a convoqué Monsieur [W] à la remise des clés et à l'état des lieux le 18 mai 2009, constaté la carence de ce dernier, lui a indiqué que le loyer est donc exigible à cette date et l'a mis en demeure de se constituer la garantie prévue à la promesse de bail.
L'exécution provisoire de la décision frappée d'appel relevant ainsi de l'initiative de la SA ICADE, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande en conservation à titre de dommages et intérêts et/ou indemnité d'occupation du loyer réglé par Monsieur [W] depuis le 18 mai 2009 pour le lot n°27 du Centrum étant observé qu'il n'est pas contesté que ce dernier n'a pas réintégré les lieux.
Monsieur [W] ne disposant du fait de la caducité de la promesse de bail d'aucun droit locatif sur le lot 27, sa demande en réparation du préjudice commercial lié à la 'décommercialisation' du CENTRUM et au coût des loyers supplémentaires, nouvelle en cause d'appel mais recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile comme révélée à l'occasion de l'exécution de la décision déférée, n'est pas fondée.
Il convient en conséquence de débouter Monsieur [W] de toutes ses demandes relatives au lot 27 du bâtiment 2009.
Sur les troubles de jouissance du bâtiment 211.
La SA ICADE justifie d'une mise en demeure du 29 septembre 2006 puis d'une sommation du 20 octobre 2006 adressée à Euro Média Télévision de faire cesser notamment les nuisances invoquées par Monsieur [W] liées à l'appropriation par cette dernière d'une partie de la voie de circulation située entre les deux locaux et l'installation de groupes électrogènes pour les besoins de l'émission STAR ACADEMY.
C'est à juste titre qu'au vu des procès-verbaux de constat des 14 décembre 2007 et 4 mars 2008 les premiers juges ont estimé que les troubles à la jouissance du bâtiment 211 ont cessé en grande partie suite au transfert de l'émission dans d'autres locaux.
Si les procès-verbaux de constat d'huissier des 30 janvier 2009, 19, 20 et 24 mars 2010 font état de nuisances occasionnées notamment par l'installation de deux groupes électrogènes et le stationnement de véhicules sur les emplacements de Monsieur [W], leur caractère ponctuel résulte des propres écritures de ce dernier et il n'est pas démontré qu'ils entravent le libre accès au bâtiment 211.
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'étant pas ainsi caractérisé, il convient de débouter Monsieur [W] de toutes ses demandes en découlant étant par ailleurs précisé que celles formées au titre de la réparation de préjudice financier, commercial et pour stress sur la base du rapport déposé le 1er octobre 2008 par Monsieur [H], expert désigné dans le cadre du litige opposant uniquement l'intimé à la société EURO MEDIA TELEVISION, sont irrecevables comme nouvelles en cause d'appel.
Sur les charges
La SA ICADE justifie de ce que, depuis le 1er trimestre 2009, la provision au titre des charges a été ramenée à 25 €.
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande en condamnation du bailleur à établir un appel de charges sur la base des charges réelles soit 57,52 €.
Le préjudice subi du fait de la régularisation tardive des charges pour l'année 2006 n'étant pas justifié en son montant, il convient de débouter Monsieur [W] de ses demandes à ce titre.
Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par Monsieur [W] .
Il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la société ICADE les frais irrépetibles qu'elle a exposés .
PAR CES MOTIFS,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé le caractère définitif du bail consenti à Monsieur [W] par la SA ICADE sur le lot 27 du Bâtiment 208-209 à compter du 1er janvier 2006, condamné cette dernière à délivrer la chose louée et à la remise des clés sous astreinte et au paiement de 30 000 € de dommages et intérêts sur le montant des dommages et intérêts alloués et en ses dispositions relatives aux dépens .
Le confirme pour le surplus.
Déboute Monsieur [K] [W] de toutes ses demandes.
Déboute la SA ICADE de sa demande en conservation à titre de dommages et intérêts et/ou indemnité d'occupation du loyer réglé par Monsieur [W] depuis le 18 mai 2009 pour le lot n°27 du Centrum.
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par Monsieur [W] et seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
