Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2010
(n° 598 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/07758
Décision déférée à la Cour
Ordonnance rendue 'comme en matière de référé' le 17 Mars 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Paris sous le RG n° 10/51757
APPELANTE
S.A.S. LE CABINET BALZANO, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Me Luc CASTAGNET, plaidant pour la SELAS BERNET CASTAGNET WANTZ & ASSOCIÉS, avocats au barreau de Paris, toque : P 490
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIÈRE LELIEVRE sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux
représenté par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour
assisté de Me Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de Paris, toque : D0442
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Octobre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Marcel FOULON, Président
Monsieur Renaud BLANQUART, Conseiller
Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS CONSTANTS :
Lors de l'assemblée générale du 27 mai 2008, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] (le SDC) n'a pas renouvelé le contrat de syndic de la SAS CABINET BALZANO (société BALZANO).
Le SDC se trouvant dépourvu de syndic, Maître [C] [V] a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire. Elle a convoqué une assemblée générale, qui s'est réunie le 18 novembre 2008, et qui a désigné la société FONCIERE LELIEVRE, en qualité de syndic, pour une durée de 19 mois, soit jusqu'au 30 juin 2010.
A l'occasion de la transmission des pièces par la société BALZANO à Me [V], ès qualités, un procès-verbal de constat d'huissier a été dressé, le 22 juillet 2008.
Soutenant qu'après l'examen des pièces qui lui avaient été communiquées par Me [V], ès qualités, elle avait constaté que de nombreuses pièces d'archives étaient manquantes, la société FONCIERE LELIEVRE a délivré, les 22 décembre 2009 et 22 janvier 2010, à la société BALZANO, des mises en demeure auxquelles il a été répondu, par cette dernière, qu'elle n'avait conservé aucune archive ou documents, ceux-ci ayant été remis à l'administrateur judiciaire.
Par acte du 11 février 2010, le SDC a assigné la société BALZANO "devant le président du tribunal de grande instance de Paris statuant comme en matière de référé", sur le fondement de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ordonnance contradictoire, "rendue comme en matière de référé", du 17 mars 2010, ladite juridiction a :
- rejeté la fin de non-recevoir,
- dit n'y avoir lieu à renvoyer les parties à mieux se pourvoir,
- condamné la société BALZANO à remettre à la société FONCIERE LELIEVRE, en sa qualité de syndic du SDC :
* les balances et grands livres des écritures comptables pour les exercices 2000 à 2005,
* le double des appels de charges (charges courantes, travaux, appels de fonds exceptionnels..) pour la période du 1er janvier 2000 au 1er trimestre 2008 compris,
* les comptes de charges de répartition des exercices 2000 à 2006 inclus,
* les états des dépenses pour les années 2000 à 2006 inclus,
* les factures d'honoraires de la société BALZANO imputées sur les comptes copropriétaires : frais de relance, mise en demeure, suivi de procédure, saisie immobilière, honoraires de mutation...depuis 2000,
* les copies des relances et courriers de mise en demeure adressés aux copropriétaires par la société BALZANO depuis 2000,
* les contrats de syndic de la société BALZANO signés par le président de séance, pour les années 2000 à 2004, 2006 et 2007,
ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision,
- rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts,
- condamné la société BALZANO à payer au SDC la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens.
La société BALZANO a interjeté appel de cette décision le 6 avril 2010.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2010.
PRETENTIONS ET MOYENS DE LA SOCIETE BALZANO :
Par dernières conclusions du 13 octobre 2010, auxquelles il convient de se reporter, la société BALZANO fait valoir :
In limine litis,
que l'action du SDC est irrecevable pour défaut de qualité à agir, l'article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 réservant l'action au syndic nouvellement désigné ou au président du conseil syndical,
A titre principal, qu'il convient de débouter le syndicat,
. que l'action est introduite à l'encontre de la mauvaise personne, l'obligation de transmission des pièces ne s'appliquant qu'entre un syndic et son prédécesseur immédiat, en l'occurrence Me [V], ès qualités, à qui elle a remis toutes les pièces, cette transmission n'étant pas contestée, et étant attestée par constat d'huissier, que Me [V] avait pour mission d'administrer la copropriété et non pas seulement de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic, que l'administrateur provisoire est soumis aux mêmes obligations que tout syndic sortant et doit, dès lors, être considéré comme l'ancien syndic,
. qu'elle a respecté les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
. que l'examen comparé des bordereaux de pièces respectifs de la concluante et de Me [V] montre que cette dernière a remis des documents comptables moins complets et précis que ceux remis par elle,
. qu'il en est notamment ainsi des doubles des appels de charges,
. que rien ne permet d'affirmer que les cinq boîtes d'archives "Dossiers AG de 1999 à 2008" ne contenaient pas les comptes des charges de répartition en cause,
. que, s'agissant des factures d'honoraires, le SDC n'a pas pris la peine de lire les documents contenus dans le carton "Dossier Procédures de 2000 à 2008",
. que les copies de relances et mises en demeure figurent au point de la remise du 22 juillet 2008 intitulé "Dossiers courriers copropriétaires 2000/2008", l'huissier ayant pointé au fur et à mesure du récolement et vérifié les intitulés qui y figuraient, sans émettre de commentaire particulier,
. que, s'agissant des contrats de syndic, le SDC ne démontre pas que les cinq boîtes d'archives "Dossiers AG de 1999 à 2008" ne les contenaient pas,
. qu'elle a remis l'ensemble des documents, dans le respect des dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,
. qu'elle est manifestement de bonne foi,
A titre subsidiaire,
. que la demande de communication de pièces s'analyse comme une obligation de faire, dont le défaut ne peut se résoudre qu'en dommages et intérêts,
. qu'il est impossible de la condamner, sous astreinte, à l'exécution d'une obligation impossible, puisqu'elle n'a commis aucune faute et qu'elle a remis l'ensemble des documents.
Elle demande à la Cour :
In limine litis,
- de débouter le SDC de l'intégralité de ses demandes, à raison de son défaut de qualité à agir,
A titre principal,
- d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
- de constater qu'elle a remis valablement les archives, documents et fonds du SDC,
- de débouter ce dernier de l'intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- de dire n'y avoir lieu à astreinte ni à dommages et intérêts,
En tout état de cause,
- de condamner le SDC à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- de condamner le SDC aux entiers dépens,
- de lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article 699 du CPC.
PRETENTIONS ET MOYENS DU SDC :
Par dernières conclusions du 5 octobre 2010, auxquelles il convient de se reporter, le SDC fait valoir :
- qu'il a qualité à agir car :
. l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 vise le syndic, ès qualités,
. qu'il est le titulaire du droit à agir,
. qu'il a la personnalité morale et a qualité à agir en justice pour obtenir la restitution des documents lui appartenant,
- que sa demande de communication de pièces est recevable :
. qu'il n'a aucun intérêt à agir contre Me [V], qui justifie ne plus détenir les documents,
. que l'article 18-2 vise à protéger les syndicats contre les syndics déloyaux qui ne transmettent pas les documents, donc même l'ancien syndic, et pas seulement le précédent,
. que la jurisprudence dont se prévaut l'appelante ne correspond pas aux faits de la présente espèce,
. qu'il n'y a pas de doute sur la nature des documents dont a disposé Me [V], qui a été désignée uniquement pour convoquer une assemblée générale aux fins d'élire un nouveau syndic, les documents étant expressément listés par l'huissier de justice,
. à titre infiniment subsidiaire, qu'il est fondé à obtenir la restitution des archives, en application des dispositions contractuelles liant les parties (contrat de gestion),
- que sa demande de communication des pièces administratives, comptables et financières est fondée, en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- qu'il appartient à l'ancien syndic d'apporter la preuve qu'il ne détient pas les documents, soit qu'ils n'existent pas, soit qu'ils ne sont pas en sa possession et ne peut les obtenir, que celui-ci ne rapporte pas cette preuve en l'espèce,
- que les documents réclamés ne lui ont pas été remis,
- que l'astreinte doit être fixée à un montant important,
- que le défaut de remise des documents lui cause un préjudice
. pour le recouvrement des charges impayées (2 932, 45 euros),
. à raison des honoraires perçus pour des prestations non accomplies (500 euros),
. à raison des difficultés de gestion qu'il lui occasionne (800 euros).
Il demande à la Cour :
- de condamner la société BALZANO à lui remettre :
. les balances et grands livres des écritures comptables pour les exercices 2000 à 2005,
. le double des appels de charges (charges courantes, travaux, appels de fonds exceptionnels,...) pour la période du 1er janvier 2000 au 1er trimestre 2008 compris,
. les comptes de charges de répartition des exercices 2000 à 2006 inclus,
. les états des dépenses pour les années 2000 à 2006 inclus,
. ses factures d'honoraires imputés sur les comptes copropriétaires : frais de relance, mise en demeure, suivi de procédure, saisie immobilière, honoraires de mutation.., depuis 2000,
. les copies de ses relances et courriers de mise en demeure adressés aux copropriétaires depuis 2000,
. ses contrats de syndic signés par le président de séance, pour les années 2000 à 2004, 2006 et 2007,
- de condamner la société BALZANO à lui payer la somme provisionnelle de
4 232, 45 euros à titre de "dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi",
- de condamner la société BALZANO à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux dépens,
- de lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article 699 du CPC.
SUR QUOI, LA COUR
Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires :
Considérant que selon l'article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, applicable en la cause, "après mise en demeure infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts" ;
Considérant que les pièces et fonds visés par ce texte sont ceux appartenant au syndicat, lequel, de ce fait, est le titulaire du droit à agir, ce dont il résulte que l'article 18-2 vise nécessairement le syndic, ès qualités, c'est-à-dire en qualité de représentant du syndicat, habilité à le représenter....en justice, conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi précitée ;
Que l'action ayant été introduite par "le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la FONCIERE LELIEVRE SAS", elle est, en conséquence, recevable au regard de la qualité à agir ;
Sur l'intérêt à agir :
Considérant que l'article 18-2, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 vise l'ancien syndic, c'est-à-dire tout ancien syndic, et non pas seulement le syndic précédent ; qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas, et qu'il est donc indifférent qu'il y ait eu un administrateur judiciaire entre l'ancien et le nouveau syndic ;
Que le syndicat des copropriétaires, qui invoque le fait que Me [C] [V], en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, lui a remis l'intégralité des documents et archives en sa possession, a intérêt à agir contre la société BALZANO, à laquelle cette dernière a succédé ; que l'action du syndicat est encore recevable, au regard de l'intérêt à agir ;
Sur la remise des pièces :
Considérant que la charge de la preuve de ce que l'ancien syndic a rempli l'obligation légale, qui lui incombe en vertu de l'article 18-2, repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou les aurait remises à un tiers ou, comme en l'espèce, à l'administrateur provisoire qui lui a immédiatement succédé ;
Qu'il lui appartient de se les faire remettre par ce tiers ou, au besoin, de les reconstituer ;
Qu'il lui incombe, en tout état de cause, d'être précis dans la description des documents remis à son successeur et, le cas échéant, d'appeler ce dernier en la cause ;
Considérant que le 22 juillet 2008, la société BALZANO a remis à Me [C] [V], "agissant en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 5]", des documents d'archives et des pièces comptables de la copropriété ; qu'un huissier de justice a listé ces documents et établi un procès-verbal de constat à l'occasion de cette remise ;
Que le 5 décembre 2008, a été établi, pour la même copropriété, un bordereau de remise de pièces au cabinet FONCIERE LELIEVRE ;
Qu'au pied de la liste des pièces remises audit cabinet FONCIERE LELIEVRE, il est mentionné : "copie du procès-verbal de constat établi par la SCP [J], Huissier de justice, le 22 juillet 2008, lors de la remise des dossiers de la copropriété par le Cabinet BALZANO à Maître [V] -liste des documents remis- et totalité des documents figurant sur ce document" ;
Que les documents transmis par Me [V], ès qualités, étant ceux-là mêmes que l'administrateur judiciaire a reçus de la société BALZANO, cette réception étant attestée par le constat d'huissier du 22 juillet 2008, il y a lieu de se reporter à ce constat aux fins d'examen de la bonne exécution, par la société BALZANO, de ses obligations ;
Que sur ledit bordereau figure uniquement le "Grand livre du 01/01/2005 au 17/07/2008" ; que les pièces demandées, afférentes à la période 2000 à 2005, donc, antérieure, ne figurent pas dans la liste des pièces comptables remises ;
Qu'au titre de la "comptabilité" remise le 22 juillet 2008 ont été transmis les "Journaux appels de fonds et appels travaux des 1er et 2ème trimestres 2008" ; que cette mention est exclusive des appels de charges pour la période du 1er janvier 2000 au 4ème trimestre 2007 inclus ; qu'en revanche, ceux afférents au 1er trimestre 2008 ont été transmis ;
Que les comptes de charges de répartition des exercices 2000 à 2006 ne sont pas indiqués dans le bordereau du 22 juillet 2008 ; que l'appelante, qui a la charge de la preuve, se borne à indiquer, sans en justifier, et alors que la liste des pièces remises a été établie par huissier de justice, qu'ils se trouvaient dans les boîtes d'archives intitulées "Dossiers AG de 1999 à 2008", en faisant valoir que les charges réparties "sont toujours jointes aux convocations d'assemblées générales", sans s'expliquer de manière précise sur l'objection du SDC, selon laquelle "ces documents, établis après l'approbation des comptes par l'assemblée générale, ne figurent pas dans les dossiers Assemblées Générales" ; qu'il appartenait, le cas échéant, au syndic sortant de faire préciser à l'huissier l'existence de la remise des comptes de répartition, dont la relation avec des "Dossiers AG" ne s'inscrit dans aucune logique, l'huissier ayant, par ailleurs, "noté certains échanges d'informations", concernant, notamment les "Dossiers AG 1999 à 2008", par exemple, le fait qu'un "PV du 27/05/2005 n'était pas signé" ou "qu'étaient ajoutées à ces dossiers d'assemblée générale des versions de procès-verbaux non signés édités directement à partir de l'informatique du cabinet BALZANO" (3 PV énumérés) ;
Que la même observation peut être faite en ce qui concerne les factures d'honoraires imputées directement sur le compte des copropriétaires, dont la société BALZANO ne peut se contenter d'imputer au syndicat le fait qu'il n'aurait pas "pris le peine de lire les documents contenus dans le carton "Dossier Procédures de 2000 à 2008" et les dossiers "Factures" transmis le 22 juillet 2008 ; que si l'appelante ajoute que son avocat disposait de l'ensemble des dossiers de recouvrement, il lui appartenait d'entreprendre toutes les démarches nécessaires pour en obtenir la communication de la part de ce tiers ;
Que le syndicat précise, devant la Cour, qu'il demande communication de l'intégralité des relances et courriers de mise en demeure adressés aux copropriétaires par la société BALZANO depuis 2000, à l'exception de celles adressés à M. [Z], M. Mme [L] et Melle [U] ; que, là encore, l'ancien syndic ne peut se borner à renvoyer, sans autre précision, aux "Dossiers courriers copropriétaires 2000/2008" figurant sur le bordereau du 22 juillet 2008 ; que la demande concernant M. [M] est justifiée, alors même que ce copropriétaire a été condamné par jugement du 15 avril 2010 à payer au syndicat une certaine somme au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2008 au 1er janvier 2010, la juridiction relevant précisément le "défaut de production d'éléments suffisamment probants s'agissant des appels de charges antérieurs au 01/04/2008", au titre desquels les demandes du SDC ont été rejetées ;
Que la liste des pièces remises comporte encore le "Relevé général des dépenses du 1er juillet 2008 au 17 juillet 2008 + factures correspondantes" ; que la réclamation du SDC portant sur "les états des dépenses pour les années 2000 à 2006 inclus" est fondée ;
Qu'est, de même, justifiée la demande des contrats de syndic de la société BALZANO, qui ne figure pas sur la liste des documents remis à Me [V], ès qualités, et dont l'huissier n'a pas relevé qu'ils se trouvaient dans les boîtes d'archives "Dossiers AG de 1999 à 2008", le seul fait, invoqué par l'appelante, qu'il ne pouvait être contesté qu'elle avait exercé les fonctions de syndic entre 2000 et le 27 mai 2008 ne pouvant pallier l'absence d'indications sur la teneur des contrats en cause ; qu'en tout état de cause, la contestation sur l'utilité de la communication de ces contrats est inopérante, s'agissant de documents et archives du syndicat, dont la remise est obligatoire, en vertu de l'article 18-2 ;
Considérant, en conséquence, qu'au regard des principes susvisés, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne les appels de charges afférents au 1er trimestre 2008, et les relances et courriers de mise en demeure adressés à M. [Z], M. Mme [L] et Melle [U] ;
Qu'eu égard à la carence persistante de la société BALZANO, qui ne prouve pas être dans l'incapacité de satisfaire à ses obligations -peu important sa bonne foi à cet égard, le législateur entendant également sanctionner la négligence-, l'astreinte sera portée à 500 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;
Sur la provision :
Considérant que le SDC demande des dommages et intérêts, et ce, à titre provisionnel, en réparation de préjudices subis à raison de la carence de la société BALZANO ;
Qu'il justifie que, par jugement du 15 avril 2010, le tribunal d'instance de Paris 15ème a rejeté sa demande en paiement, par M. [M], de charges échues antérieurement au 1er avril 2008, au motif du "défaut de production d'éléments suffisamment probants s'agissant des appels de charges antérieurs au 01/04/2008" ; que le montant des sommes réclamées devant cette juridiction, à ce titre, et qui constitue un préjudice en lien direct avec le comportement fautif de la société BALZANO, est de 2 124, 07 euros ;
Que par jugement du 4 mai 2010, la juridiction de proximité de Paris 13ème a rejeté la demande du SDC, de condamnation de M. [R] au paiement des charges antérieures au 2ème trimestre 2008, soit une somme de 808, 38 euros, au motif que le syndicat n'avait versé aux débats ni les relevés de compte détaillant le montant de la dette du défendeur ni les appels de fonds avant le 2ème trimestre 2008 ;
Que le préjudice subi par le syndicat pour le recouvrement de charges impayées s'élève, donc, à une somme totale de 2 932, 45 euros ;
Considérant que le SD demande encore la condamnation de la société BALZANO au paiement d'une somme de 500 euros, en invoquant à juste titre le fait que, le syndic ayant, aux termes du contrat conclu entre les parties, été rémunéré, sur la base d'un montant annuel d'honoraires perçus de 31 574, 40 euros TTC, incluant la "transmission des archives et des dossiers au successeur", et cette obligation contractuelle n'ayant pas été exécutée correctement, une partie de ces honoraires a été payée indûment ;
Considérant, au surplus, que la facturation des frais de transmission du dossier au successeur est indue, s'agissant d'une obligation légale imposée au syndic ;
Que l'évaluation de ce préjudice, à 500 euros, apparaît fondée ; qu'il y a lieu d'accueillir cette demande ;
Considérant, enfin, qu'il sera fait droit à la demande du syndicat, en paiement de la somme de 800 euros, à laquelle peut effectivement être évalué le préjudice qu'il a incontestablement subi, résultant des difficultés de gestion liées à la non transmission de l'intégralité des pièces requises ;
Qu'en conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée, en ce qu'elle a rejeté la demande provisionnelle de dommages et intérêts formée par le syndicat, auquel il sera alloué une somme globale de 4 232, 45 euros à ce titre ;
Sur les autres demandes :
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC les frais irrépétibles qu'il a exposés pour la présente instance ;
Considérant que la société BALZANO, qui succombe, devra supporter les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ;
PAR CES MOTIFS :
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIERE LELIEVRE, recevable à agir,
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne les appels de charges afférents au 1er trimestre 2008 et les relances et courriers de mise en demeure adressés à M. [Z], M. Mme [L] et Melle [U],
Statuant à nouveau sur ces points,
Dit qu'il n'y a lieu de prononcer d'injonction les concernant,
Y ajoutant,
Dit que l'astreinte sera de 500 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne la SAS CABINET BALZANO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIERE LELIEVRE, la somme provisionnelle de 4 232, 45 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne la SAS CABINET BALZANO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIERE LELIEVRE, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du CPC,
Condamne la SAS CABINET BALZANO aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
