Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCE
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2010
(n° 402, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/11684
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/09950
APPELANT
Monsieur [O] [Z]
né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 6] (Bruxelles)
profession : Président Directeur Général
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour
assisté de Maître Caroline BINET, avocat plaidant pour la SELARL Gérard BINET et Associés, avocats au barreau de PARIS, toque : J.48
INTIMÉES
SNC MARSEILLE RÉPUBLIQUE
prise en la personne de ses représentants légaux.
Ayant son siège [Adresse 1]
représentée par Maître François TEYTAUD, avoué à la Cour
assistée de Maître Ségolène COIFFET, avocat plaidant pour la SCP DE PARDIEU BROCAS et Associés, avocats au barreau de PARIS, toque : R 45
SARL BUILDINVEST TRANSACTION
prise en la personne de ses représentants légaux.
Ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour
assistée de Maître Patrice LÉOPOLD, avocat plaidant pour la SCP LÉOPOLD - COUTURIER et associés, avocats au barreau de PARIS, toque : R 029
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2010, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
Par acte sous seing privé du 28 novembre 2005, la société Marseille République représentée par M. [P] [J], fondé de pouvoir de la société Buildinvest Transactions a vendu à M. [O] [Z] dans un immeuble sis aux n° 35 à [Adresse 5], un lot de copropriété du volume n° 3000, au 5ème étage, portant la référence 5E, le bien étant situé dans le périmètre de restauration immobilière institué par l'arrêté préfectoral du 5 octobre 1993 déclarant d'utilité publique les travaux de restauration des immeubles situés dans ce périmètre et la vente consentie sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par M. [Z], d'un montant maximum de 120.000 € sur 15 ans au taux d'intérêt maximum de 3 % l'an, moyennant un prix de 141.400 €.
M. [Z] a versé à Maître [W] [F], notaire, la somme de 1.500 €, à titre de dépôt de garantie.
Par courrier du 15 décembre 2005, la société Buildinvest Transactions a informé M. [Z] que la société Marseille République avait décidé de ne pas régulariser la cession des biens concernés, pour le 31 décembre 2005.
Par exploit introductif d'instance du 28 juin 2006, M. [Z] a assigné les sociétés Buildinvest transactions et Marseille République en paiement de la somme de 122.350 € à titre de dommages intérêts, soit au titre du préjudice lié à l'avantage fiscal, 57.350 €, à celui lié au taux d'intérêt obtenu, 15.000 € et à celui lié à la perte de plus value, 50.000 €.
Par jugement du 7 avril 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a débouté M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, débouté les parties de leurs demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [Z] aux entiers dépens.
M. [Z] a relevé appel de ce jugement et demande à la Cour, par conclusions signifiées le 25 septembre 2009, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, de :
- dire que la société Marseille République a commis une faute lui portant préjudice en ne réitérant pas la cession projetée,
- dire que les motifs invoqués par la société Marseille République sont infondés et qu'elle n'avait pour but que de renoncer à la vente, alors qu'il y avait bien un accord sur la chose et le prix,
- dire en toute hypothèse, que les motifs invoqués lui sont inopposables,
- dire que la société Buildinvest Transactions était bien mandataire de la société Marseille République et qu'à ce titre le compromis signé engage le mandant et le mandataire,
- dire que l'acte du 19 juillet 2007 lui est inopposable mais qu'il démontre la validité du mandat donné par la société Marseille République au bénéfice de Buildinvest Transactions et la validité du compromis du 28 novembre 2005, régularisé entre lui et la société Buildinvest Transactions, mandataire de la société Marseille République,
- dire que les sociétés Buildinvest Transactions et Marseille République sont solidairement responsables vis-à-vis de lui de la non réitération de l'acte du 28 novembre 2005,
- constater qu'il a subi un préjudice,
- fixer son préjudice dans les conditions suivantes :
1. préjudice lié à l'avantage fiscal: 57.350 €,
2. préjudice lié au taux d'intérêt obtenu : 15.000 €,
3. préjudice lié à la perte d'une plus value : 50.000 €,
Soit au total la somme de 122.350 €,
En conséquence,
- condamner solidairement la société Marseille République et la société Buildinvest Transactions au paiement de la somme de 122.350 € avec intérêts à compter de la date de l'assignation,
- condamner la société Marseille République et la société Buildinvest Transactions au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, de première instance et d'appel.
La société Marseille République demande à la Cour, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 décembre 2009, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 7 avril 2009, à titre subsidiaire, de condamner la société Buildinvest Transactions à la relever et à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du chef de M. [Z], en tout état de cause de condamner solidairement M. [Z] et la société Buildinvest transactions à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La société Buildinvest Transactions demande à la Cour, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 septembre 2010, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions et de condamner M. [Z] au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que M. [Z] expose qu'il entendait pouvoir bénéficier au titre de l'année 2005 d'une déduction fiscale correspondant aux travaux réalisés dans le cadre de la loi dite loi Malraux pour un montant de 119.479,38 € et qu'étant fiscalisé dans la tranche supérieure à 48 %, il aurait fait une économie d'impôt de 57.350 € ;
Considérant que la loi Malraux dans sa rédaction applicable au présent litige permet aux propriétaires d'immeubles anciens situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de leur restauration de déduire leur coût de leur revenu imposable s'ils s'engagent à louer ces immeubles en non meublés pendant six ans une fois la restauration terminée, l'avantage fiscal pouvant être remis en cause en cas de non respect des engagements ;
Considérant, en l'espèce, qu'il n'est pas contesté que l'immeuble soit, par sa situation, éligible au dispositif Malraux ;
Que toutefois, pour bénéficier de l'avantage fiscal de la loi du 4 août 1962 au titre de l'année 2005, M. [Z] devait engager au cours de cette année 2005 des travaux ouvrant droit à déduction fiscale et en effectuer le paiement, lequel seul ouvre droit à déduction ;
Que M. [Z], qui a signé un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt le 28 novembre 2005 prévoyant la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2005, ne rapporte pas la preuve qu'il aurait été en mesure, avant le 31 décembre 2005, non seulement de lever la condition suspensive relative au prêt et de signer l'acte authentique d'acquisition du bien, mais encore, pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal, de faire exécuter les travaux de restauration et de les payer ;
Qu'il sera observé que le 15 décembre 2005, date à laquelle M. [Z] a été informé que la société Marseille République ne voulait pas signer l'acte authentique de vente, il n'avait pas encore levé la condition suspensive relative au prêt, et que ce n'est que ce même jour qu'il a présenté une demande d'admission à la compagnie d'assurance, laquelle a été acceptée le 27 décembre 2005, l'offre de prêt n'ayant été faite par le crédit Lyonnais que 9 janvier 2006 (pièce 18) et acceptée par M. [Z] le 24 janvier 2006, donc après la date d'expiration de la validité du compromis de vente et en tout état de cause, même dans l'hypothèse où le vendeur ne se serait pas rétracté, trop tardivement pour permettre un avantage fiscal au titre de l'année 2005 ;
Que M. [Z] ne rapporte donc pas la preuve d'un préjudice résultant de la perte d'un avantage fiscal au titre des revenus de l'année 2005 ;
Considérant que M. [Z] ne rapporte pas non plus la preuve d'un préjudice lié à la perte d'une possibilité d'emprunt à un taux d'intérêt attractif, soit un taux effectif global de 3,977 %, ces taux étant habituels actuellement, étant en outre observé qu'ayant accepté le prêt le 24 janvier 2006, soit après qu'il ait su que le vendeur ne poursuivrait pas la vente, il lui était possible de reporter l'emprunt sur l'acquisition d'un autre bien ;
Considérant, enfin, que M. [Z] se livre à des supputations, mais ne rapporte pas la preuve d'un préjudice lié à une perte d'une plus-value, se contentant d'affirmer, sans en rapporter la preuve, qu'il avait obtenu des conditions d'acquisition favorables quant au prix de vente ;
Considérant que M. [Z] ne rapportant pas la preuve de la réalité des préjudices allégués, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de toutes ses demandes sans qu'il soit utile de rechercher si les sociétés intimées ont ou non commis une faute ;
Considérant que M. [Z], qui succombe en appel, sera condamné aux entiers dépens et devra indemniser les sociétés intimées des frais non répétibles qu'il les a contraintes à exposer en appel à concurrence de la somme de 1.500 € chacune ;
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [Z] à payer la somme de 1.500 € à chacune des sociétés Marseille République et Buildinvest transactions par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
