Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2010
(n° 407, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/18805
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2009 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/03277
APPELANT
Monsieur [S] [E]
né le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 15] (Algérie)
de nationalité algérienne
profession : commerçant
demeurant [Adresse 9]
représenté par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour
assisté de Maître Dominique PETAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A 0756
INTIMÉS
Monsieur [P] [B]
né le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 12] (Egypte)
de nationalité française
demeurant [Adresse 10]
Mademoiselle [R] [B]
née le [Date naissance 5] 1955 au [Localité 11] (Egypte)
de nationalité égyptienne
demeurant [Adresse 10] ci-devant
actuellement [Adresse 3]
Mademoiselle [T] [B]
née le [Date naissance 1] 1960 au [Localité 11] (Egypte)
de nationalité égyptienne
demeurant [Adresse 10] ci-devant
actuellement [Adresse 3]
représentés par la SCP MIRA - BETTAN, avoués à la Cour
assistés de Maître Julie CHALUMEAU, avocat plaidant pour Maître Pascal GARBARINI, avocat au barreau de PARIS, toque : D 827
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 octobre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte sous seing privé du 12 juillet 2006, M. [P] [B], Mlles [R] et [T] [B] ci-après nommés 'les consorts [B]', ont promis unilatéralement de vendre à M. [S] [E] jusqu'au 20 septembre 2006 à 16 heures, un pavillon d'habitation sis à [Adresse 14] au prix de 290'000 € sous les conditions suspensives administratives d'usage.
Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation à la charge du bénéficiaire d'un montant de 14'500 € laquelle a été séquestrée entre les mains de Mme [J], caissier du notaire, instituée séquestre.
Par acte d'huissier du 1er mars 2007, M. [S] [E] a sommé les consorts [B] d'avoir à se présenter le 6 mars 2007 en l'étude de Me [G] pour y signer l'acte authentique de vente.
En réponse, les consorts [B] ont fait assigner M. [S] [E] devant la juridiction des référés aux fins de constatation de la caducité de la promesse de vente du 12 juillet 2006, d'acquisition de l'indemnité d'immobilisation de 14'500 € et d'expulsion.
Par ordonnance du 13 décembre 2007, le juge des référés a relevé l'existence d'une contestation sérieuse et renvoyé les consorts [B] à saisir la juridiction du fond.
C'est dans ces conditions que par acte d'huissier de justice du 19 mars 2008, les consorts [B] ont fait assigner M. [S] [E] aux mêmes fins.
Par jugement rendu le 30 juin 2009 le tribunal de grande instance de Créteil a :
- constaté, sur la base de la promesse unilatérale du 12 juillet 2006, l'accord des consorts [B] sur la vente du pavillon situé [Adresse 7], pour le prix, hors frais, de 290'000 € ;
- dit que l'indemnité d'immobilisation acquittée par M. [S] [E] sera imputée sur le prix de vente ;
- dit que la somme de 109'500 € versée par M. [S] [E] aux consorts [B] sera imputée sur le prix de vente ;
- condamné les consorts [B] à venir signer l'acte authentique de vente qui sera dressé par le notaire des vendeurs ;
- dit qu'à défaut, pour les consorts [B] de se présenter à la signature de l'acte authentique de vente, le jugement vaudra vente ;
- dit n'y avoir lieu de prononcer l'expulsion de M. [S] [E] du pavillon ;
- condamné M. [S] [E] à verser aux consorts [B], à titre d'indemnité d'occupation, la somme mensuelle de 2514,82 € à compter d'octobre 2006 et jusqu'à la date de la signature de l'acte authentique de vente ;
- rejeté le surplus des demandes des parties ;
- condamné in solidum les consorts [B] à payer à M. [S] [E] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus ;
- ordonné l'exécution provisoire pour toutes les dispositions du jugement et y compris les frais irrépétibles et les dépens.
M. [E] a relevé appel de cette décision dont il poursuit l'infirmation, priant la Cour, aux termes de ses dernières conclusions en date du 29 septembre 2010 de :
- constater l'acquiescement des consorts [B] quant à la régularité de la vente à effet du 20 février 2007, date à laquelle, le transfert de propriété doit être fixé,
- constater qu'il a d'ores et déjà versé 155'000 € à titre d'acompte sur le prix de vente,
- lui donner acte que le prêt de 150'000 € est accordé et peut-être débloqué à première demande, pour le paiement du prix,
Pour le surplus,
- constater que les consorts [B] renoncent à leurs demandes d'expulsion,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu le principe d'une indemnité d'occupation à sa charge,
- débouter les consorts [B] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation tant dans son principe que son montant,
Ajoutant au jugement,
- condamner les consorts [B] conjointement et solidairement au paiement de :
° 50'000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive à la régularisation de la vente,
° 10'000 € en réparation du préjudice subi du fait de l'exécution abusive du jugement déféré,
° 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Aux termes d'écritures déposées au greffe le 15 septembre 2010, les consorts [B] demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en date du 30 juin 2009,
- condamner M. [E] à leur payer les sommes de :
° 30'000 € à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice matériel,
° 10'000 € à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral,
° 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant que les conventions font la loi des parties et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ;
Considérant qu'il s'infère des énonciations du jugement, non remises en cause sur ce point dès lors que les consorts [B] renoncent au moyen tiré de la caducité de la promesse, que M. [E] a manifesté, sans équivoque, sa volonté d'acquérir en versant entre les mains des consorts [B] une partie du prix de vente, ce dont il découle qu'il a exercé l'option d'achat insérée à la promesse unilatérale de vente du 12 juillet 2006 laquelle a acquis un caractère synallagmatique et vaut vente ;
Considérant que la vente portait sur un pavillon d'habitation sis à [Adresse 14] au prix de 290'000 € sur lequel prix les consorts [B] admettent avoir reçu la somme de 109'500 € alors que Monsieur [E] soutient quant à lui avoir réglé celle de 155 000 € en plusieurs versements ;
Considérant qu'il résulte de l'attestation de Monsieur [P] [B], l'un des promettants, lequel n'est pas sérieusement démenti par le reste de la cohérie lorsqu'il a reconnu le 28 septembre 2006 " avoir reçu de M. [E] la somme de 140'000 € en acompte sur la somme due de 290'000 € (prix de vente conclu du bien sis [Adresse 9]) suivi de ' acompte de 15'000 € chez le maître', que M. [E] avait d'ores et déjà versé la somme de 155'000 € sur le prix de vente, en ce inclus le montant de l'indemnité d'immobilisation séquestrée en la comptabilité du notaire ;
Considérant que les consorts [B], alors d'une part, qu'ils avaient reçu une partie du prix de vente à une date, sinon concomitante, du moins proche du terme de la promesse de vente le 20 septembre 2006, et qui par l'encaissement des sommes renonçaient implicitement mais nécessairement à se prévaloir d'une éventuelle caducité de l'acte, et alors d'autre part, que M. [E] dont il n'est pas contesté qu'il disposait d'un prêt pour financer le surplus de l'acquisition, les a vainement sommés de régulariser l'acte de vente en la forme authentique qui conditionnait le transfert de propriété, le 20 février 2007, il s'ensuit que le transfert de propriété doit être fixé entre les parties à la date du 20 février 2007 ;
Considérant qu'il convient d'ordonner la régularisation de la vente en la forme authentique dans le mois de la signification de l'arrêt, d'ordonner le paiement du solde du prix et de dire que passé ce délai, l'arrêt vaudra titre de propriété ;
Considérant, le transfert de propriété étant fixé au 20 septembre 2007 que les consorts [B], qui déclarent renoncer à leur demande d'expulsion laquelle n'est au demeurant pas fondée, ne peuvent qu'être également déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre 2006 date à laquelle ils auraient remis les clefs de l'habitation à M. [E] ;
Qu'en effet, les circonstances de la mise à disposition des lieux, qu'elle soit afin d'habitation ou pour y exécuter des travaux ne sont pas précisées, et pas davantage son caractère onéreux ; qu'il convient d'observer que dès avant le transfert de propriété, M. [E] avait remis aux consorts [B] une somme équivalant à la moitié du prix de vente et qu'ils en ont perçus les fruits ce qui constituait nécessairement une contrepartie à l'occupation ; qu'il s'ensuit qu'ils doivent être déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation à la charge de M. [E] ;
Considérant que les consorts [B] qui ont concouru à leur propre dommage en refusant sans motif de réitérer la vente par acte authentique ne peuvent qu'être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts ;
Considérant que l'action en justice, comme l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol, de légèreté blâmable ou d'intention de nuire ; que l'intimé n'établissant pas avoir subi un préjudice réparable en relation avec la résistance des consorts [B], sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée ;
Et considérant que l'équité commande de condamner in solidum les consorts [B] au paiement d'une indemnité de 2.000 € à M. [E], en sus de la somme justement allouée par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS
Infirmant partiellement le jugement dont appel,
Dit la vente portant sur un pavillon situé [Adresse 8] cadastré DF [Cadastre 2] '[Adresse 9]' pour 00ha 04ca 10ca par M. [P] [B], Mlles [R] et [T] [B] au profit de M. [S] [E] parfaite,
Fixe le transfert de propriété entre les parties à la date du 20 février 2007,
Condamne M. [S] [E] à payer la somme de 290 000 € sauf à déduire la somme de 155 000 € déjà payée ou séquestrée,
Ordonne la réitération de la vente par acte authentique en l'étude de maître [G], notaire associé à [Localité 13] dans le délai d'un mois de la signification de l'arrêt,
Dit que passé ce délai l'arrêt vaudra titre de propriété moyennant l'accomplissement des formalités de publicité légales,
Déboute M. [P] [B], Mlles [R] et [T] [B] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation,
Confirme le jugement déféré en ses dispositions non contraires aux présentes,
Y ajoutant,
Condamne M. [P] [B], Mlles [R] et [T] [B] in solidum au paiement à M. [S] [E] d'une indemnité de 2.000 €, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum M. [P] [B], Mlles [R] et [T] [B] aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
