Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 11 JANVIER 2011
(n° 1, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/09496
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 27 novembre 2008 -Tribunal d'Instance de PARIS 05 - RG n° 1108000127
APPELANT
Monsieur [X] [F]
[Adresse 1]
[Localité 17]
représenté par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour
assisté de Me Thierry GRUNDELER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0787
INTIMES
Maître [W] [P]
[Adresse 7]
[Localité 17]
représenté par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
S.C.P. LE ROSSIGNOL HUMBERT CORNELOUP
[Adresse 7]
[Localité 17]
représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
Madame [L] [B] épouse [Y]
[Adresse 5]
[Localité 19]
représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Me Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 98 - SELARL C.V.S. avocats au barreau de PARIS
Madame [S] [B] épouse [D]
[Adresse 12]
[Localité 13]
représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Me Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 98 - SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS
Monsieur [R] [V] [B]
[Adresse 8]
[Localité 14]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour,
assisté de Me Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 98 - SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS
Monsieur [N] [B]
[Adresse 6]
[Localité 18]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour,
assisté de Me Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 98 - SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS
Monsieur [C] [B]
[Adresse 4]
[Localité 15]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour,
assisté de Me Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 98 - SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS
Monsieur [U] [B]
[Adresse 3]
[Localité 11]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour,
assisté de Me Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 98 - SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS
Monsieur [E] [M] [B]
[Adresse 9]
[Localité 16]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour,
assisté de Me Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 98 - SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS
Monsieur [K] [B]
[Adresse 10]
[Localité 15]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour,
assisté de Me Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 98 - SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS
Maître [W] [G]
[Adresse 2]
[Localité 17]
représenté par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Philippe ALVES, avocat au barreau de PARIS, toque : P 238
SCP LEFEVRE PELLETIER
S.C.P. [G] [A] & [G] [W]
[Adresse 2]
[Localité 17]
représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Philippe ALVES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238
SCP LEFEVRE PELLETIER
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 novembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller chargé du rapport, en présence de Mme GUEGUEN, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire
- rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, président de chambre
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
**********
M. [F], locataire d'un appartement dans un immeuble appartenant à Mmes [S] et [L] [B], épouses [D] et [Y] et MM. [U], [R], [K], [C], [E] et [N] [B] (l'indivision [B]) s'était porté acquéreur de cet appartement ainsi que d'un débarras situé juste au dessus, qui était loué, ainsi que d'autres locaux, aux époux [T].
Une promesse de vente en ce sens a été consentie le 11 juin 2003 et un règlement de copropriété a été établi identifiant le débarras comme étant le lot n°14.
La date initialement prévue pour la signature de l'acte authentique a été repoussée, le droit de préemption des époux [T] sur le lot 14 n'ayant pas été purgé et une offre de vente leur a été adressée par M. [G], notaire de l'indivision, les 2 et 15 septembre 2003.
Les époux [T] ayant fait savoir le 13 octobre suivant qu'ils n'étaient pas intéressés, l'acte authentique de vente entre M. [F] et l'indivision [B] portant sur l'appartement et le lot 14 a été signé le 17 octobre en présence de M. [G], notaire des vendeurs et sous la plume de M. [P], notaire de M. [F]. Dans cet acte a été portée une mention au termes de laquelle l'indivision devait, conjointement avec M. [F], délivrer congé aux époux [T] pour le lot 14 à l'expiration du bail.
Un congé valant offre de vente a été délivré par l'indivision [B] le 29 mars 2004 pour le 30 septembre aux époux [T] mais il ne portait pas sur le lot 14. Les locataires ont continué à payer leurs loyers, notamment pour ce lot, à l'indivision [B].
C'est dans ces conditions que M. [F] a recherché la responsabilité de l'indivision pour n'avoir pas fait le nécessaire pour libérer le lot 14, celle des époux [T] pour n'avoir pas libéré les lieux comme ils s'y étaient engagés, à compter du 1er octobre 2004, celle des notaires pour avoir commis des fautes dans le montage juridique de l'opération et avoir failli dans leur devoir de conseil, la conjonction de l'ensemble l'ayant privé de la jouissance de son bien et de la réalisation d'une opération architecturale qu'il envisageait dans les lieux.
Par jugement du 27 novembre 2008, le tribunal d'instance du Vème arrondissement de Paris a
condamné in solidum les membres de l'indivision à payer à M. [F] la somme de 575 € pour les loyers du lot 14 qu'il n'a pu percevoir du 1er octobre 2004 au 7 janvier 2008 ainsi que la quote part des charges de copropriété et les taxes foncière et d'habitation afférentes à ce lot,
condamné les membres de l'indivision in solidum avec les SCP [G] et [P] et M. [P] à lui payer la somme de 20 000 € de dommages et intérêts et de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [F] à payer à Mme [T], devenue veuve durant la procédure, 5 000 € pour son préjudice moral,
fixé aux 2/3 du préjudice la garantie due par M. [G] à l'indivision,
débouté l'indivision [B] de ses demandes afférentes aux dépenses qu'elle aurait engagées pour mettre fin au bail
CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
Vu l'appel de ce jugement par M. [F] en date du 21 avril 2009 dirigé uniquement contre les notaires et l'indivision,
Vu ses dernières conclusions déposées le 26 octobre 2010 selon lesquelles, au constat qu'il a été lié aux époux [T] par un bail verbal sur le lot 14 à compter du 1er octobre 2004 et que l'indemnité d'occupation a été fixée à 15 € mensuels par le jugement, il demande la condamnation in solidum de chacun des membres de l'indivision, des SCP [Z], [O] et [P] et [A] et [W] [G] et de MM. [P] et [W] [G] à lui payer la somme de 140 000 € de dommages et intérêts et celle de 5 000 € payée par lui à Mme [T], celle de 6 084 € au titre des loyers du lot 14 ainsi que les charges, taxes foncières et d'habitation pour ce même lot du 1er octobre 2004 (date de mise à disposition théorique) au 7 janvier 2008 (date de mise à disposition effective), le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement, le débouté des indivisaires [B] de leur demande reconventionnelle, subsidiairement, s'il était condamné au remboursement des 10 000 € qu'ils ont versé à Mme [T], la garantie des notaires et de leurs SCP de ce chef et la somme de 28 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 10 mai 2010 par lesquelles M. [G] et la SCP [A] et [W] [G], appelants incidents, demandent l'infirmation du jugement au constat qu'il n'ont commis aucune faute, et, au motif des manquements de l'indivision à l'origine du dommage, la confirmation du jugement sur ce point et son infirmation en ce qu'il les a condamnés à garantir l'indivision à hauteur des 2/3, subsidiairement le débouté de M. [F] de sa demande indemnitaire non justifiée, en tout état de cause, le débouté de l'indivision de ses demande de garantie pour le loyer et le protocole d'accord conclu avec Mme [T] et la condamnation de tout succombant à leur payer 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 25 octobre 2010 aux termes desquelles les membres de l'indivision [B], appelants incidents, poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu une faute contractuelle à leur égard envers M. [F], un préjudice de celui-ci et les a condamnés à l'en indemniser, et sa confirmation en ce qu'il a retenu une faute 'contractuelle' des notaires, demandent la condamnation solidaire de M. [G] et de la SCP à laquelle il appartient à les garantir de toutes les condamnations prononcées, celle de M. [F] à leur payer la somme de 5 000 € au titre des dépenses engagées par eux dans son intérêt en exécution du protocole d'accord conclu avec Mme [T], celle in solidum de M. [G] et de la SCP à laquelle il appartient, de M. [P] et de la SCP à laquelle il appartient à leur payer la somme de 5 000 € à hauteur de la quote part restant à leur charge dans ce protocole et les mêmes in solidum avec M. [F] à leur payer 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 2 novembre 2010 selon lesquelles M. [P] et la SCP [Z], [O], [P], demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que M. [F] ne justifiait pas de son préjudice et sa réformation pour le surplus, en conséquence le débouté de M. [F] et de l'indivision de leurs demandes dirigées contre eux au motif de leur absence de faute à titre principal, à titre subsidiaire leur débouté au motif de l'absence de trouble de jouissance, plus subsidiairement le débouté car les dommages subis par M. [F] proviennent des manquements contractuels des indivisaires dont ils ne sont pas responsables et en tout état de cause la condamnation solidaire de l'indivision et de M. [F] à leur payer la somme de 3 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
SUR CE,
Considérant que M. [F], qui met en avant le fait qu'il n'a voulu acquérir son appartement qu'en perspective de l'acquisition du lot 14 qui, réuni au sien et aux combles qui les coiffaient tous deux lui aurait permis de réaliser un appartement avec terrasse, soutient que l'indivision [B] a commis une faute contractuelle en ne faisant pas libérer rapidement le lot 14 comme elle s'y était engagée et ainsi 'à contribuer à [son] projet architectural' et en lui faisant croire que cette libération serait possible à l'expiration du bail en cours alors que d'autres solutions techniques auraient pu être envisagées ; que les notaires ont commis des fautes dans la notification aux locataires du droit de préemption (erreurs d'identité, de visa) et dans son propre état civil, dans la date d'échéance du bail, dans la prise en compte de l'âge des locataires, dans la suggestion d'une solution technique impossible, à savoir la vente libre de deux lots et occupée du troisième avec faculté de le libérer par un congé bipartite ;
Considérant cependant que l'indivision [B] lui oppose justement que l'état des projets architecturaux est indépendant de la vente, comme de la promesse d'ailleurs, qui n'en font pas mention en tant que condition de celle-ci ; qu'ils affirment à raison que la vente du lot 14, non prévue initialement, a toujours porté sur un lot loué, ce que les échanges antérieurs attestent, comme ils attestent que M. [F] a été largement averti de la difficulté de libérer ce lot occupé par des octogénaires ;
Que c'est dans ce sens qu'ont été rédigés par les notaires tant la promesse, qui précise que l'entrée en jouissance de ce lot aura lieu 'par la perception des loyers', que la vente elle même ; que M. [G] comme M. [P] soulignent également sans être démentis que les parties ont souhaité insérer le jour même de la signature une clause manuscrite de délivrance conjointe de congé, convaincues qu'elles étaient de l'accord des locataires pour libérer les lieux à bonne date ;
Considérant que les premiers juges ont justement caractérisé la faute contractuelle commise par l'indivision [B] qui, alors qu'elle devait se rapprocher de M. [F] pour délivrer un congé comme elle s'y était engagée par la clause ci-avant rappelée, n'en n'a rien fait ;
Que cependant cette faute est sans conséquence causale au préjudice subi par M. [F] dans la mesure où, du fait de son âge, Mme [T] était en droit de s'y opposer et de se maintenir dans les lieux et où l'indivision [B] a réussi à trouver une solution négociée à la libération du lot 14 par son occupante, ce qui a été effectif le 31 décembre 2007 ; que si M. [F] estime son préjudice comme celui résultant de l'impossibilité pour lui de faire des travaux à partir de 2004 comme il l'entendait, faute de bénéficier du lot 14 avant fin 2007, il est constant qu'il ne démontre par aucun document avoir eu cette volonté dont il dit même que le projet était suspendu à une réfection de la toiture non encore commencée ;
Considérant que, comme l'a justement retenu le tribunal, le préjudice qui est résulté pour M. [F] de cet état de fait consiste en la perte des loyers de ce lot durant toute la période considérée puisqu'ils ont été payés à l'indivision [B] ;
Considérant que, si la clause ayant été insérée selon laquelle 'le vendeur s'engage expressément à donner congé et faire libérer le lot 14 à l'issue du bail, conjointement avec l'acquéreur qui s'en reconnaît informé...' était particulièrement difficile à mettre en oeuvre dans la mesure où elle supposait, comme l'exposent justement les notaires et contrairement aux affirmations tant de M. [F] que de l'indivision [B], une double congé concomitant l'un pour vente des lots loués de la part de l'indivision et l'autre pour reprise du lot 14 de la part de M. [F] son nouveau propriétaire, à la même date, pour une prise d'effet à l'échéance du bail, il n'empêche que cette difficulté juridique et technique, pour originale qu'elle soit, n'est pas la source du préjudice subi par M. [F] puisqu'elle n'a pas été mise en oeuvre dans ces termes ;
Considérant que les autres errements antérieurs des deux notaires, exactement énoncés par le jugement auquel la cour se réfère expressément, tenant aux omissions de purge du droit de préemption et aux différentes erreurs qui ont émaillé cette procédure, caractérisent des fautes commises dans l'exercice de leur devoir de conseil et dans l'efficacité de leurs actes de nature à mettre en jeu leur responsabilité dans les termes retenus par le tribunal ; que la conjonction de ces manquements a eu pour effet de retarder d'autant la conclusion de l'acte authentique de vente ; que toutefois l'appelant n'allègue aucun préjudice de ce chef ;
Considérant que le tribunal a exactement relevé aussi que M. [F] ne rapportait pas la preuve, ce qui est toujours le cas devant l'instance d'appel, de ce qu'il aurait mené à bien ou même seulement commencé les travaux d'aménagement de son bien s'il avait pu disposer du lot 14 dès le 30 septembre 2004, étant souligné qu'il explique dans ses écritures que leur commencement était différé jusqu'à réfection totale de la toiture de l'immeuble, dont il n'est, au demeurant, indiqué par aucune partie si elle a finalement été faite ; que néanmoins les premiers juges en ont déduit au crédit de M. [F] une perte de chance de pouvoir effectuer son projet, en réalité inexistante faute par lui de prouver la faisabilité du projet architectural de réunion des lots, les démarches administratives nécessaires à cet effet alors qu'il est en possession de l'intégralité depuis près de trois ans, notamment les autorisations des autres copropriétaires ou l'avis de l'architecte de l'immeuble, n'ayant pas été diligentées de sorte que la chance perdue liée à la perte de jouissance du bien conforme à ses souhaits est, à l'aune des pièces versées, à ce jour, purement hypothétique ; qu'il n'est pas plus justifié d'une perte de valeur du bien acquis alors que M. [F] ne prétend nullement avoir ou avoir eu l'intention de le revendre ;
Considérant que les premiers juges ont rejeté la demande de l'indivision [B] de se voir octroyer le montant des frais qu'elle a déboursés pour parvenir à un accord avec Mme [T] par des motifs ici approuvés et repris pour rejeter cette demande de nouveau formulée ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de condamner l'indivision [B] à payer à M. [F] les sommes qu'il a été condamné par le tribunal à payer à Mme [T] dès lors que cette condamnation n'a pas été prononcée, comme il le soutient à tort, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile mais en réparation du préjudice moral qu'il a causé à cette dame âgée en l'attrayant dans une procédure à laquelle elle était étrangère ;
Considérant que, pour ces motifs, joints à ceux non contraires des premiers juges, l'intégralité de l'argumentation déployée par M. [F] devient inopérante et qu'il convient donc, sans qu'il soit besoin de répondre à ses autres développements, de rejeter l'intégralité des demandes présentées par celui-ci ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu, en l'espèce, à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné les membres de l'indivision [B], in solidum avec les SCP [G] et [Z], [O], [P] et M. [P], à payer à M. [F] la somme de 20 000 € de dommages et intérêts et fixé aux 2/3 du préjudice la garantie due par M. [G] à l'indivision de ce chef,
Déboute M. [F] de toutes ses demandes,
Condamne M. [F] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
