COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 1er MARS 2011
(no 93, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 23651
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 octobre 2009- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 14556
APPELANTE
S. C. I. D'ORSEL agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant 4 rue Gustave Flaubert 75017 PARIS représentée par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour assistée de Me Nicolas VENNER, avocat au barreau de PARIS, toque J 109
INTIME
Monsieur Michel Y......... 75017 PARIS représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour assisté de Me Dominique BERTON-MARECHAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P 102 SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocats au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 janvier 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire-rendu publiquement par Monsieur François Grandpierre, Président de chambre-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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La Sci d'Orsel, ayant pour gérant M. A..., propriétaire depuis 1989 de l'immeuble sis à Levallois-Perret,..., s'est vue notifier le 25 mars 2003 la délibération du Conseil Municipal en date du 24 mars 2003 ayant décidé, en vue de la réalisation d'un programme de logements sociaux, d'entamer les pourparlers amiables d'acquisition avec les propriétaires des immeubles sis 97, 99, et... et d'acquérir éventuellement par voie d'expropriation lesdits immeubles en lui précisant qu'" en préambule à l'engagement de toute négociation amiable, les services fiscaux missionnés par la Ville doivent procéder à l'estimation de cette acquisition ".
La Sci d'Orsel ayant fait appel à M. Michel Y..., expert en estimations immobilières, sur la base des trois avis des 22 avril, 25 avril et 22 mai 2003 fournis par ce dernier, a accepté le prix d'acquisition de 657 000 € proposé par la commune de Levallois Perret.
Après la vente intervenue en Mai 2004, la Sci d'orsel s'est adressée à l'agence Voltaire et à l'expert B..., qui ont respectivement conclu le 7 juillet 2006 et le 2 juillet 2008 à des valeurs de l'immeuble nettement supérieures, à savoir 1 216 170 € et de 961 586 €.
Soutenant que M. A... était en état de faiblesse lorsqu'il avait fait appel à M. Y..., que de dernier a agi avec légèreté et a commis une faute dans l'exécution de sa mission dès lors qu'elle lui avait demandé un avis estimatif de la valeur vénale de son immeuble, la Sci d'Orsel a recherché devant le tribunal de grande instance de Paris la responsabilité civile professionnelle contractuelle de l'expert et a demandé sa condamnation à lui payer la somme de 1 657 286 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec publication du jugement dans deux quotidiens à tirage national, tels le Figaro et le Parisien, demandant subsidiairement la désignation d'un expert.
Par jugement en date du 26 octobre 2009, le tribunal a débouté la Sci d'Orsel de toutes ses demandes, l'a condamnée à verser à M. Y... la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les dépens.
CELA ETANT EXPOSE, la COUR :
Vu l'appel interjeté le 20 novembre 2009 par la Sci d'Orsel,
Vu les conclusions déposées le 31 décembre 2010 par l'appelante qui demande l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, à titre principal, au constat de l'étendue de la mission qui a été confiée à M. Y..., non circonscrite à l'évaluation d'une indemnité d'expropriation et du manquement de ce dernier à son obligation d'information et de conseil, notamment pour défaut de mise en garde sur le caractère aléatoire de l'estimation fournie, la condamnation de M. Y... à lui payer la somme de 1657 286 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte de chance par elle subi de négocier amiablement à sa juste valeur l'immeuble sis à Levallois-Perret, à titre subsidiaire, au constat des manquements commis dans l'exécution du mandat, faute d'utilisation par l'expert des références géographiques et temporelles appropriées et de prise en compte du potentiel de construction pour une évaluation correcte de l'indemnité d'expropriation à laquelle la Sci d'Orsel pouvait prétendre devant le juge de l'expropriation, la condamnation de M. Y... à l'indemniser de la perte de chance subie avec désignation d'un expert avec mission d'évaluer la valeur vénale des biens à la date du 22 mai 2003, tenant compte des caractéristiques de l'immeuble, y compris les droits à construire, d'évaluer le montant de l'indemnité d'expropriation à laquelle la Sci d'Orsel avait droit, en tout état de cause, que soit ordonnée la publication de l'arrêt à intervenir dans deux quotidiens à tirage national tel que le Figaro et le Parisien, avec condamnation de M. Y... à lui payer la somme de 8000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 7 janvier 2011 par l'intimé qui demande la confirmation du jugement, au constat qu'il n'a pas été mandaté pour une autre mission que celle portant sur l'évaluation d'une indemnité d'expropriation, qu'il a satisfait à son obligation de moyens, que la preuve d'un dommage découlant de l'avis estimatif par lui remis n'est pas rapportée, lequel avis est au surplus conforté par l'avis des Domaines et les décisions judiciaires rendues en matière d'expropriation, le débouté de toutes les demandes de l'appelant, la condamnation de la Sci d'Orsel à lui payer la somme de 15000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice par lui subi pour atteinte à son image et à sa réputation, la demande de publication de l'arrêt à intervenir révélant une intention de nuire, la condamnation de la Sci d'Orsel à lui payer la somme de 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les entiers dépens.
SUR CE :
Sur l'étendue de la mission :
Considérant que l'appelante, sans reprendre le moyen développé en première instance relatif à l'état de santé du gérant M. A..., fait valoir que M. Y... n'établissant pas que son mandat ait été limité, comme il le prétend, au seul calcul de l'indemnité d'expropriation, il s'en déduit qu'il a été mandaté pour une mission générale, comprenant l'estimation de l'immeuble lui appartenant relativement à la proposition d'acquisition amiable de la commune de Levallois-Perret ; qu'elle soutient que les premiers juges ont fait à tort peser sur elle la charge de la preuve, alors que c'est au professionnel, tenu à une obligation d'information et de conseil à l'égard de son client, de démontrer que sa mission était limitée, qu'ils ont ainsi procédé à une mauvaise appréciation des faits de l'espèce en retenant, à partir d'une seule correspondance, la qualification donnée par l'expert lui-même sur les contours de sa mission, alors que les termes de ladite correspondance du 3 avril 2003 de l'avocate de la Sci d'Orsel, Mme C..., adressée seulement à M. A... et non directement à M. Y..., ne sauraient suffire à permettre de définir l'exacte étendue de la mission donnée à ce dernier, l'emploi du terme " éventuelle indemnité d'occupation " n'ayant pas été pris en compte par la décision querellée ;
Considérant que l'intimé souligne qu'il n'a reçu aucun mandat de négociation avec la Ville de Levallois Perret, M. A... étant assisté de son conseil immobilier Finorgest et d'un avocat spécialiste en droit immobilier, qu'il n'a, en aucun cas, assumé de rôle de conseil, étant uniquement chargé d'estimer le montant de l'indemnité d'expropriation à laquelle la Sci d'Orsel pouvait prétendre, ce dont attestent la correspondance du 3 avril 2003 et l'intitulé même des avis estimatifs par lui produits ; que cette circonstance est également corroborée par la délibération du Conseil Municipal qui envisageait certes une possible négociation mais à défaut, prévoyait d'acquérir par voie d'expropriation ; qu'il n'a participé à aucune des négociations qui ont durée plus d'une année après l'avis du 22 mai 2003 ;
Considérant que si l'appelante est certes fondée à rappeler qu'en l'absence en l'espèce d'un contrat ou document écrit la preuve de la nature et de l'étendue du mandat par elle confié à M. Y... ne saurait être placée à sa seule charge, les pièces versées aux débats permettent en l'espèce, comme l'ont exactement analysé les premiers juges, de retenir que M. Y... n'a jamais reçu mission, ni d'évaluer la valeur vénale du bien, ni de suivre les négociations ;
Considérant qu'en effet, par courrier du 3 avril 2003, Mme Anne C..., avocat, a écrit à M. A... qui l'avait contacté : " J'ai bien noté que vous vous rapprochiez de M. Y..., expert, dont je vous ai donné les coordonnées pour obtenir une évaluation de votre éventuelle indemnité d'expropriation. Lorsque ce travail sera fait, nous pourrons nous rencontrer à nouveau ", abordant ensuite dans son courrier les possibilités juridiques de recours en annulation de la décision susvisée du 24 mars 2003 ; que M. Y..., après l'envoi à M. A... le 22 Avril 2003 d'une première estimation relative à l'indemnité d'expropriation, lui a adressé, le 22 mai 2003, un nouveau rapport concluant " A notre avis, l'indemnité d'expropriation à laquelle peut prétendre la Sci D'orsel peut s'apprécier à 670 050 € " ; que dans une correspondance du 23 mai 2003 à M. A..., Mme C... lui a notamment indiqué " Vous m'avez indiqué par ailleurs que le Conseil Municipal devait se réunir le 23 juin prochain. Je pense que d'ici là, vous serez en possession de l'avis des Domaines et du montant offert par la Ville. J'ai bien noté par ailleurs que vous aviez rendez-vous avec M. Y... le 4 juin prochain à 16 heures afin d'envisager éventuellement de procéder à l'évaluation de votre bien suivant la méthode dite de " la récupération foncière ", c'est à dire de la constructibilité du terrain au regard des normes d'urbanisme " ; que par une correspondance du 5 août 2003, le maire de Levallois Perret a écrit à M. A... " dans le cadre du projet d'acquisition amiable de l'immeuble appartenant à la Sci d'Orsel une visite de votre bien par un inspecteur du Service des Domaines a eu lieu et je viens de recevoir son estimation. Aussi ai-je l'honneur de vous proposer l'acquisition de votre bien au prix de 657 000 € " ; que le 14 mai 2004, M. Y... apprend la vente du bien par une correspondance de Mme C... qui lui écrit : " Vous aviez procédé, le 22 mai 2003, à l'évaluation de l'indemnité d'expropriation de notre cliente, la Sci d'Orsel, pour ses locaux sis à Levallois-Perret,.... Je tenais à vous indiquer qu'en définitive, un accord amiable a pu être trouvé avec laVille et que l'immeuble a été vendu le 4 mai dernier moyennant le prix de 657 000 €, ce qui est tout à fait proche de votre estimation " ; qu'enfin dans l'acte de vente, il est indiqué " que la Commune de Levallois Perret s'est rapprochée directement du vendeur afin de lui proposer d'acquérir les biens ci-après désignés et qu'un accord amiable entre les parties est intervenu et que le prix de la présente acquisition par la Commune est égal à l'évaluation qui a été faite par le service des Domaines en date du 24 Juillet 2003 " ;
Considérant que la Sci d'Orsel n'a jamais donné mission à M. Y... d'évaluer la valeur vénale de son bien immobilier, qu'elle explique que, n'étant pas professionnelle, elle ne pouvait lui reprocher, lors du dépôt de son rapport, d'avoir chiffré l'estimation d'une indemnité d'expropriation au lieu de la " valeur vénale de son immeuble, " l'intitulé des avis estimatifs reçus étant sans équivoque, mais qu'il y a lieu de constater que le contexte juridique de l'opération, la Ville envisageant l'acquisition à l'amiable ou par voie d'expropriation, explique amplement qu'il était nécessaire de procéder à une évaluation telle qu'elle pourrait être soumise au juge de l'expropriation, ce qui est d'ailleurs l'analyse opérée par l'avocat de la Sci d'Orsel, professionnel, qui a conseillé à juste titre son client en ce sens et que M. Y... professionnel, n'a nullement manqué à son obligation de conseil ; que l'avis des Domaines, qui a, conformément à l'autorisation donnée par la cour à l'appelante qui avait demandé de le produire en cours de délibéré, été versé aux débats, avis en date du 24 juillet 2003, a conclu à une évaluation de 657 000 € ; que si l'appelante fait observer que cet avis montre que les Domaines ont valorisé non pas une indemnité d'expropriation comme l'expert Y... mais une " valeur vénale actuelle " dans le cadre d'une " acquisition amiable ", cette argumentation, spécieuse, est sans pertinence ; qu'en effet, le service des Domaines s'est placé dans l'hypothèse d'une vente amiable ; que pour autant, ce document n'appuie en rien la thèse de l'appelante, puisque à défaut de vente amiable, le bien exproprié fait l'objet d'une évaluation qui, en toute hypothèse, porte sur la valeur du bien ; que précisément, la Sci d'Orsel, éventuelle expropriée, devait connaître son risque et le montant des sommes qui pourraient lui être allouées par le juge de l'expropriation ; que par ailleurs, il ne saurait être reproché à l'expert d'avoir fait perdre à la Sci d'Orsel une chance de négocier, puisqu'il lui a été demandé un avis estimatif, sans qu'il ne participe à aucune négociation, la vente n'étant conclue qu'une année après son intervention ;
Considérant que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu que M. Y... avait rempli la mission qui lui était demandée ;
Sur l'exécution de la mission :
Considérant que l'appelante fait valoir, soulignant que les premiers juges n'ont pas répondu sur les fautes par elle reprochées à l'expert, que M. Y... a utilisé des références imprécises à plusieurs égards, sans retenir les plus contemporaines et en se fondant sur des prix de ventes largement antérieures, datant de l'année 2001 et du premier semestre 2002, alors qu'il aurait pu retenir ceux du premier trimestre 2003, d'autant que le marché de l'époque était, de notoriété publique, fortement haussier et qu'il pouvait palier les retards de publication en réalisant un correctif des valeurs retenues ; qu'elle lui reproche encore une absence de prise en compte des caractéristiques de l'appartement, susceptibles de retenir la valeur haute des termes de comparaison ; que les références sont choisies dans des communes autres que Levallois Perret, à de grandes distances, alors qu'il existe des micros marchés dans les communes limitrophes de Paris ; qu'il n'a pas pris en compte le potentiel de construction de l'immeuble, d'un seul étage donc avec une possibilité de surélévation, qu'il aurait dû recouper la méthode d'évaluation par comparaison avec la méthode dite de récupération foncière ; que son estimation n'a pas de cohérence quant à l'état occupé ou non du local, point sur lequel il se contredit ; qu'ainsi il a fait preuve de négligence dans l'exécution de sa mission en n'utilisant pas tous les moyens à sa disposition pour parvenir à l'évaluation la plus juste possible ;
Considérant que l'intimé soutient qu'il a satisfait à son obligation de moyens, que l'estimation de l'indemnité d'expropriation a été opérée par la méthode " par comparaison ", avec des éléments de référence adaptés, seule méthode applicable, laquelle méthode est utilisée usuellement par la juridiction de l'expropriation s'agissant d'un petit immeuble à usage mixte (habitation et commerce) en bon état et partiellement occupé, que le montant de son avis est en parfaite cohérence avec l'avis des Domaines, que l'appelante opère une confusion des méthodes, que la méthode de la récupération foncière (qui envisage la démolition de l'immeuble pour privilégier la valeur du terrain à bâtir) ne pouvait donner de meilleurs résultats dès lors qu'elle correspond à l'hypothèse de constructions de peu de valeur, que celle du bilan promoteur était inadaptée à la situation et non admise en matière de fixation d'indemnité d'expropriation laquelle tient compte du bien existant, qu'enfin les estimations a posteriori versées aux débats par l'appelante ne lui sont pas opposables s'agissant d'estimations amiables non contradictoires ;
Considérant qu'en procédant à l'examen des divers griefs de l'appelante au regard des explications fournies par l'intimé, il convient de constater que la description des locaux par l'expert n'est pas critiquée, qu'il s'agissait d'un bâtiment existant et partiellement exploité et de calculer l'indemnité d'expropriation, ce qui ne permettait donc pas le recours à la méthode du bilan promoteur, qu'il ne saurait être reproché à l'expert, pour une visite effectuée en avril 2003, d'avoir choisi les références connues à cette date, sans extrapoler sur l'évolution du marché pour les années suivantes, donc des références nécessairement antérieures à la date de l'estimation, que l'intimé a fait état de 51 références, dont la moitié situées en 2002, lesquelles n'étaient donc pas " anciennes ", qu'elles ont été choisies dans la commune, dont plus de 15 références concernant la rue Louis Rouquier, ce qui exclut que l'expert se soit mépris sur les valeurs retenues, les publications intervenues ultérieurement en 2005, 2006 et 2007 citées à la page 15 des conclusions de l'intimé le confirmant, que d'agissant du potentiel de construction, c'est à dire du bilan promoteur, nullement envisagé, il n'entre pas en ligne de compte dans l'hypothèse d'une expropriation et n'aurait pas, à supposer l'opération réalisable en l'état de la décision du Conseil Municipal, permis d'espérer davantage dès lors qu'il faut alors déduire le coût de construction, qu'enfin, sur l'état d'occupation du bien, il est précisé au rapport en fonction des informations dont l'expert disposait et qui lui avaient été communiquées ; qu'en conséquence, les trois avis ne divergeant entre eux que sur des rectifications mineures, l'appelante ne démontre pas que l'expert ait commis des fautes dans l'exécution de sa mission, aucun lien n'étant au surplus démontré entre l'estimation fournie et la négociation par elle menée pendant près d'une année sans le concours de l'expert intimé ;
Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Sur la demande de dommages et intérêts de M. Y... :
Considérant que le fait de rechercher la responsabilité civile professionnelle de son cocontractant, à supposer même l'action totalement mal fondée, ne suffit pas à porter atteinte à la réputation dudit professionnel, a fortiori lorsqu'une telle action est rejetée ; que dans cette hypothèse, aucun préjudice ne résulte davantage pour le professionnel de la demande de publication de l'arrêt à intervenir ; que cette demande sera en conséquence rejetée ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que l'appelante succombant en toutes ses prétentions sera déboutée de la demande par elle formée sur ce fondement, qu'en revanche l'équité commande qu'il soit fait application de ces mêmes dispositions au profit de l'intimé pour ses frais irrépétibles par lui engagés en cause d'appel et qu'il lui sera alloué la somme de 6000 € de ce chef ; que les dépens d'appel seront supportés par l'appelante.
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. Michel Y... de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne la Sci d'Orsel à payer à M. Michel Y... la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la Sci d'Orsel aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
