Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 29 MARS 2011
(no 132, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 02356
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 janvier 2010- Tribunal d'Instance de PARIS 17- RG no 1109000937
APPELANTS
SCP PHILIPPE X... FRANCK Y... ET MARJORY Z... agissant poursuites et diligences de son représentant légal... 92703 COLOMBES CEDEX représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour assistée de Me E. SYNAVE, avocat au barreau de Versailles SELAS SOPEJ
Maître Philippe X...... 92703 COLOMBES CEDEX représenté par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour assisté de Me E. SYNAVE, avocat au barreau de Versailles SELAS SOPEJ
INTIMES
Monsieur Laurent A...... 92600 ASNIERES SUR SEINE représenté par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour assisté de Me A. ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P 074 SCP DOLLA-VIAL
Madame Sylvie B... épouse A...... 92600 ASNIERES SUR SEINE représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour assistée de Me A. ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P 074 SCP DOLLA-VIAL
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 février 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Les époux A..., propriétaires d'un appartement sis à Asnières sur Seine, qui ont consenti le 27 octobre 2000 un bail d'habitation à Mme C..., ont fait délivrer à cette dernière le 24 février 2003 par M. Philippe X..., membre de la Scp d'huissiers de justice X...- Y...-Z... un congé avec offre de vente pour le 30 septembre 2003, date à laquelle le bail venait à expiration, lequel a été validé par un jugement du 8 mars 2005 du Tribunal d'Instance d'Asnières sur Seine qui a ordonné l'expulsion de la locataire, décision dont Mme C... a interjeté appel et par un arrêt du 12 décembre 2006, la cour d'appel de Versailles, infirmant le jugement, a déclaré nul ledit congé et a considéré le bail comme étant renouvelé : cette juridiction a retenu que la mention du congé relative au prix ne comportant aucune indication sur les conditions de la vente, cette omission causait grief au preneur resté ainsi dans l'ignorance de l'imputabilité des frais de notaire à régler ou de l'existence éventuelle d'une indemnité d'immobilisation.
Estimant avoir exposé des dépenses importantes pour obtenir l'expulsion de leur locataire en raison du comportement fautif de l'huissier de justice, les époux A..., par acte du 30 juin 2009, ont recherché devant le Tribunal d'Instance du 17 ème arrondissement de Paris la responsabilité civile professionnelle de M. X... et de la Scp dont il est membre aux fins d'obtenir la réparation de leur préjudice matériel s'élevant à la somme de 7732, 89 € ainsi que le versement d'une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 26 janvier 2010, le tribunal a condamné solidairement M. Philippe X... et la Scp X... Y... et Z... à payer aux époux A... la somme de 98, 42 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2009, celle de 4189, 56 € à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens et a rejeté les autres demandes.
CELA ETANT EXPOSE, la COUR :
Vu l'appel interjeté le 8 février 2010 par M. X... et la Scp d'huissiers de justice X...- Y...-Z...,
Vu les conclusions déposées le 26 janvier 2011 par les appelants qui demandent, au visa des articles 1351 et 1593 du code civil, de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, que leur soit déclaré inopposable l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 12 décembre 2006 ayant déclaré nul le congé pour vendre délivré le 24 février 2003, de dire que ne figure pas parmi les conditions de la vente projetée au sens dudit article 15- II, ni l'obligation de mentionner si le prix doit être payé comptant le jour de la vente ni le montant des frais notariés relatifs à la vente, de débouter les époux A... de toutes leurs demandes et de les condamner solidairement à leur payer une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et une somme de 3000 € sur le même fondement devant la cour ainsi qu'à payer les entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 10 décembre 2010 par les époux A..., intimés, qui demandent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions mais son infirmation en ce qu'il les a déboutés de leur demande de remboursement de frais d'aide juridictionnelle à hauteur de 639, 44 €, y ajoutant de condamner solidairement M. Philippe X... et la Scp X...- Y...-Z... à leur verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens.
SUR CE :
Considérant que les appelants soutiennent que l'arrêt du 12 décembre 2006 de la cour d'appel de Versailles ne leur est pas opposable dans la mesure où ils n'ont pas été mis en cause dans la procédure ayant donné lieu à cet arrêt et sollicitent un débat contradictoire sur l'irrégularité du congé pour vendre, précisant que contrairement aux dires des intimés qui interprètent et dénaturent leurs écritures de première instance, ils n'ont pas été tenus au courant de l'existence même de la procédure ; que les intimés font valoir que les appelants ont précisé en première instance ne pas avoir voulu s'engager " dans une procédure relativement lourde... ", ce qui signifie qu'ils étaient parfaitement informés de la procédure engagée par les époux A... et pouvaient y intervenir volontairement conformément aux dispositions de l'article 554 du code de procédure civile ; que dès lors un nouveau débat contradictoire sur l'irrégularité du congé est sans intérêt, d'autant que les appelants invoquent une erreur d'appréciation et une absence de pertinence de la motivation du jugement déféré ;
Considérant que les appelants contestent en effet avoir commis une faute contrairement à ce qui a été retenu par le jugement déféré estimant le congé nul aux motifs que : " S'il est vrai que les dispositions de l'article 15- II ne permettent pas de mettre une indemnité d'immobilisation à la charge de l'acquéreur et qu'il n'y a aucun grief à ne pas avoir donné de précision quant à l'existence d'une telle indemnité, en revanche, l'absence de mention relative aux conditions de la vente, notamment de précision quant à la nécessité de payer comptant le jour de la vente ou quant à la charge des frais notariés relatifs à la vente, a causé un grief à la locataire... ", faisant valoir que le jugement a imposé deux conditions qui ne sont pas édictées par l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ; que d'ailleurs, s'agissant de la nécessité de payer comptant ou non le jour de la vente, ce grief n'a pas même été retenu par la cour d'appel de Versailles ; qu'ils estiment que la nécessité de payer comptant n'a pas à figurer car c'est une évidence relevant des principes généraux du code civil relatifs au contrat ; qu'il suffit d'ailleurs que le congé comporte en annexe le document reproduisant les alinéas de l'article 15- II de la loi susvisée, qu'en l'espèce le congé satisfaisait à cette condition ; qu'ils estiment encore qu'il n'a pas à préciser le montant des frais notariés relatifs à la vente et qu'il suffit que les locaux soient parfaitement désignés ;
Considérant que les intimés, sur la faute, font valoir que l'article 15 II prévoit que le congé pour vendre doit, à peine de nullité, mentionner le prix de la vente et les conditions de vente ; que le jugement doit être confirmé ; que s'agissant de leur préjudice, il a été, conformément aux dispositions de l'article 650 du code de procédure civile, exactement évalué, qu'ils y ajoutent une demande de remboursement de frais d'aide juridictionnelle de 639, 44 € réglés à la Trésorerie Générale des Hauts de Seine pour le compte de la locataire ;
Considérant que les premiers juges ont estimé avec pertinence que dès lors que M. X..., huissier de justice et la Scp dont il est membre, n'étaient pas parties à la procédure ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 12 décembre 2006 ayant annulé le congé, procédure durant laquelle, ni devant le tribunal d'Instance ni devant ladite cour, ils n'ont été appelés à intervenir à l'instance, cette décision n'avait pas d'autorité de chose jugée à leur son égard ; qu'ainsi ils ont considéré qu'il leur incombait d'apprécier si l'huissier de justice avait ou non commis une faute entachant la validité du congé et donc susceptible d'engager sa responsabilité ;
Considérant qu'il est constant que le congé a été délivré en ces termes " par les présentes, les requérants lui donnent congé pour le 30 septembre 2003 minuit, des lieux qu'elle occupe à l'adresse ci-dessus. Lui déclarant que le présent congé lui est donné à seule fin de mettre en vente l'appartement dont elle est locataire ainsi que la cave située au sous-sol et comporte refus de renouvellement de bail. Lui précisant que les requérants lui font offre de vente au prix de 76 500 €. Leur précisant que selon les termes de la loi Carrez... " ;
Considérant que les premiers juges ont justement écarté la possibilité d'une faute reprochable à l'huissier pour n'avoir pas fait état de l'existence d'une indemnité d'immobilisation, notion parfaitement étrangère à la vente trouvant sa cause dans un congé pour vendre et qui serait de nature à réduire les droits du locataire en les subordonnant à une condition incompatible avec les dispositions d'ordre public de la loi ;
Considérant toutefois que par des motifs erronés qui ne sauraient valablement s'appuyer sur les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, dont le texte est rappelé in extenso dans la décision déférée, les premiers juges ont affirmé à tort que le congé aurait dû donner des précisions sur les conditions de la vente, sur le fait que le prix devait être payé comptant le jour de la vente et sur les frais notariés relatifs à la vente ; que le texte est clair et ne fait obligation que de porter à la connaissance du locataire le prix de vente, ce qui lui permet d'accepter ou non l'offre qui lui est faite, avec la possibilité de recourir ou non à un prêt, qu'il n'y a pas lieu d'envisager que le prix puisse ne pas être payable comptant, que la seule obligation qui doit être impérativement respectée concerne la désignation des locaux offerts à la vente, laquelle ne doit pas recéler d'ambiguïté, que dans le cas des époux A..., il n'existait donc aucune indétermination du prix et des conditions de la vente, étant rappelé que le montant des frais notariés relatifs à la vente, parfaitement déterminables et toujours, en l'absence de précision contraire, à la charge de l'acquéreur, n'avait pas davantage à figurer dans le congé ; qu'en conséquence aucun manquement n'étant établi à l'encontre de l'huissier, qui a délivré un congé régulier, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et les époux A... déboutés de toutes leurs demandes ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 au profit des appelants qui seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement, de même que les intimés de la demande par eux formée à ce même titre ; que les entiers dépens, de première instance et d'appel, seront placés à la charge des intimés qui succombent en toutes leurs prétentions.
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Constate que M. Philippe X..., membre de la Scp X...- Y...- Z..., n'a pas commis de faute susceptible d'engager sa responsabilité lors de la délivrance pour les époux A... du congé du 24 février 2003,
Déboute en conséquence les époux A... de toutes leurs demandes,
Déboute les parties de leurs demandes respectives d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement les époux A... à payer les dépens tant de première instance que d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
