Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 MAI 2011
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/12287
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/01162
APPELANTE
S.A. HOMEBOX
agissant en la personne de son Président d'Administration
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour
assistée de Maître Michel BARTFELD plaidant pour la SCP BARTFELD-ISTRIA, avocat au barreau de PARIS, toque : P 260
INTIMÉE
LA VILLE DE [Localité 5]
représentée par son Maire Monsieur [C] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Frédéric HEYBERGER plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K 131
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Février 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame BLUM, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame BARTHOLIN ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
La société Homebox qui exerce en France une activité d'entreposage pour particuliers dans le cadre de boxes de stockage connue sous le nom de self stockage a conclu avec la Sncf une convention portant occupation temporaire d'un emplacement de fret dépendant du domaine public ferroviaire situé à [Adresse 6] se composant au sol de 7446 m² sur lequel est construit un immeuble de trois étages d'une contenance de 4856m² , d'un terrain nu de 2590m² , d'un accés privatif sur le boulevard Ney avec servitude d'accès pour les employés de la sncf .
Il était expressément convenu que ladite convention était consentie de manière précaire et révocable et ne saurait relever d e la législation de droit commun en particulier des dispositions relatives au statut des baux commerciaux ;
La convention était prévue pour une durée de dix ans à compter du 1° janvier 1998 ;
La redevance annuelle d'occupation comportait une part fixe et une part variable, était payable en quatre trimestrialités et indexée annuellement ;
L'immeuble a fait ensuite l'objet de mutations : la propriété en a d'abord été transférée à la société réseau ferré de France puis à la société Sovafim par arrété ministériel du 26 juin 2006 qui a déclassé l'immeuble pour le transférer à ladite société chargée suivant son objet d'en assurer la valorisation avant de le céder ;
La société Sovafim ayant manifesté son intention de vendre ledit immeuble a adressé intention d'aliéner à la ville de [Localité 5] qui a exercé son droit de priorité sur cet immeuble par courrier du 19 juillet 2007 .
La société Homebox a reçu sommation d'avoir à quitter les lieux le 2 janvier 2008 immédiatement et sans délai .
La société Homebox refusant de déférer au congé a fait valoir que le bien dont elle avait la jouissance était sorti du domaine public par l'effet du déclassement et de la cession à la Sovafim, et, alors que la convention ne contient aucune clause exorbitante du droit commun et n'a aucun objet de service public, c'est le droit commun des contrats qui doit recevoir application et la convention doit être requalifiée en bail commercial au égard à sa durée, aux clauses qu'elle contient, au fait que la société Homebox y exploite un fonds de commerce doté d'une clientèle propre ;
La société Homebox a également reproché à la ville de [Localité 5] de ne pas avoir respecté les dispositions de la convention instituant à son profit un droit de préférence et prévoyant une notification de la résiliation 12 mois avant l'expiration de la convention .
Par jugement du 19 mai 2009, le tribunal de grande instance de PARIS a :
-dit que la société Homebox était titulaire d'une autorisation d'occupation précaire et révocable ,
-dit qu'à la suite de la sommation de quitter les lieux qui lui a été signifiée le 2 janvier 2008 par la ville de [Localité 5], la société Homebox est occupante sans droit ni titre ,
-ordonne son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef , de l'immeuble situé à [Adresse 6] avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire .
-accorde à la société Homebox un délai de 6 mois à compter du jugement pour libérer les lieux,
-ordonné la séquestration du mobilier et matériel garnissant lesdits lieux dans un garde meubles aux frais, risques et périls de la société Homebox .
-rejeté le surplus des demandes,
-condamné la société Homebox aux dépens .
La société Homebox a interjeté appel de cette décision ; elle demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel , d'infirmer le jugement entrepris, de rejeter l'appel incident de la ville de [Localité 5], et en conséquence,
-dire et juger que la convention consentie à l'origine par la sncf à la société Homebox et qui s'est poursuivie ensuite par les soins de la société Sovafim constitue un bail commercial soumis aux dispositions applicables aux baux commerciaux, énoncées au code de commerce,
-dire et juger en conséquence, que la société Homebox a droit au renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1° janvier 2008,
-constater que contrairement aux dispositions de l'article 29-2 de la convention aucune notification de résiliation de la convention n'a été régulièrement délivrée 12 mois avant l'expiration de ladite convention soit au plus tard le 31 décembre 2006 ,
-dire et juger que l'article 19-2 de la convention en se réduit pas à une obligation de faire et constater que les dispositions de l'article 19-2 n'ont pas été respectées par le bailleur ,
-dire et juger que en conséquence, la convention se poursuit en constatant que l'assignation délivrée le 10 janvier 2008 vaut demande en renouvellement de son bail par la société Homebox, à compter du 1° janvier 2008 ,
-désigner en conséquence tel expert qu'il plaira à effet de fixer le montant du loyer en renouvellement à compter du 1° janvier 2008,
-fixer le loyer provisionnel à hauteur de celui payé pour le 4° trimestre 2007 ,
Si la cour considérait l'existence d'une obligation de faire,
-designer tel expert à l'effet d'évaluer la valeur de son fonds de commerce et des investissements réalisés par la société Homebox afin que la cour puisse fixer le montant de la réparation revenant à la société Homebox et lui accorder un délai de deux ans au minimum pour libérer les lieux ,
En tout état de cause,
-condamner la ville de [Localité 5] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement au profit de Me Huyghe avoué ;
La ville de [Localité 5] demande de dire l'appel de la société Homebox mal fondé de l'en débouter, de déclarer en revanche bien fondée la ville de [Localité 5] en son appel incident ,
-de reformer la décision entreprise en ce qu'elle a accordé à la société Homebox un délai de six mois pour libérer les lieux,
-statuant à nouveau, ordonner l'expulsion immédiate de la société Homebox, ainsi que de tous occupants de son chef de l'immeuble dont s'agit sous astreinte de 500€ par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, laquelle sera exécutoire par provision,
-de confirmer la décision entreprise pour le surplus,
-y ajoutant, de condamner la société Homebox aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la scp Bommart Forster Fromantin avoués associés et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
-condamner la société Homebox à lui verser la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 14 avril 2010 pour la société Homebox, le 18 janvier 2010 pour la ville de [Localité 5] ; leurs moyens seront exposés au cours de la discussion .
SUR CE,
La société Homebox fait valoir que l'immeuble sur lequel porte la convention signée à l'origine avec la sncf est sorti du domaine public par suite de la décision de déclassement, que la convention qui ne contient aucune clause exorbitante du droit commun, et qui ne se rattache à pas à l'exécution d'une mission de service public puisqu'elle a pour objet la mise à disposition d'un emplacement pour que la société Homebox y exerce tout commerce et notamment une activité de mise à disposition à des tiers de surface de stockage pour des marchandises de catégorie 1510 relève du droit commun des contrats ;
Elle fait valoir que le tribunal a fait une mauvaise appréciation des éléments de la cause en ne recherchant pas si cette sortie du bien du domaine public n'entraînait pas un changement dans les relations des parties et elle soutient, alors que l'ensemble des clauses et conditions de la convention sont la reproduction des clauses usuelles rencontrées sous le chapitre charges et conditions d'un bail commercial, que la convention doit recevoir la qualification de bail commercial ; que même à supposer que la décision de déclassement n'a pas entraîné de sortie du domaine public , la société Homebox qui exploite dans les lieux un fonds de commerce et est régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés soutient qu'elle a pu légitimement penser que la vente du bien à la société Sovafim, société de droit privé, avait entraîné un changement quant à la nature de ses droits ;
Or il n'est pas contesté que le bien immobilier occupé par la société Homebox faisait partie du domaine public de la sncf à la date de la signature de la convention d'occupation de sorte qu'il ne pouvait y avoir de convention que précaire et temporaire et la convention excluait à juste titre l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux ;
La décision prise par arrêté du 26 juin 2006 de déclasser le bien immobilier et d'en transférer la propriété pleine et entière à la société Sovafim qui a pour objet de mettre en valeur les biens des organismes publics avant de les céder n'a pas nécessairement affecté la nature des relations entre les parties, à défaut d'intention novatoire .
Ainsi la société Homebox ne prouve ni ne tente de prouver que le transfert du bien de la société réseau ferré de France à la société Sovafim dont elle a été informée par courrier du 7 février 2007 a pu affecter la nature de la convention d'occupation, alors qu'aucune des parties n'a entendu voir nover leurs relations ;
En effet, l'intention de nover ne se présume pas du seul effet du changement de propriétaire du bien litigieux et ne saurait résulter comme le soutient la société Homebox de la seule information concernant la qualité du nouvel acquéreur, étant observé que la société Sovafim si elle est bien une société de droit privé reste contrôlée par l'Etat .
Cette intention de nover ne saurait davantage résulter de l'acquisition du bien par la ville de [Localité 5] qui a exercé un droit de priorité en vertu de dispositions du code de l'urbanisme édictées dans un but d'intérêt général sur le bien qui est compris dans le site du Grand projet de renouvellement urbain de [Localité 5] tel que décrit dans l'acte de vente passé entre la société Sovafim et la ville de [Localité 5] .
En conséquence, il n'y pas lieu de procéder à une requalification de la convention d'occupation précaire liant les parties au visa de l'article L 145-1 du code de commerce et ce nonobstant le fait invoqué par la société Homebox, société commerciale immatriculée au registre du commerce et des sociétés, qu'elle exploiterait dans les lieux un fonds de commerce doté d'une clientèle propre .
La société Homebox fait cependant valoir que la convention n'a pas été exécutée dés lors qu'elle disposait en application de l'article 19- 2 d'une part d'un droit de préférence et d'autre part du droit d'être informée douze mois avant l'expiration de la convention de la volonté du bailleur de renouveler ou résilier la convention ;
Or la disposition suivant laquelle la sncf s'oblige avant toute signature à proposer de préférence à la société Homebox la conclusion d'une convention aux mêmes conditions qu'à l'égard d'un tiers dans le cas ou elle aurait souhaité renouveler la convention n'a pas vocation à s'appliquer dés lors que la ville de [Localité 5] est devenue propriétaire du bien litigieux en exerçant son droit de priorité et qu'aucune convention avec un tiers dans le cadre d'un renouvellement de la convention n'a été envisagée ;
Quant à la disposition suivant laquelle la sncf s'oblige à prévenir la société Homebox douze mois avant l'expiration de la convention de sa volonté de voir renouveler ou résilier la convention, elle n'institue qu'un délai de prévenance quant à l'intention de la sncf et des propriétaires substitués ;
Elle ne peut avoir pour effet, à défaut par le propriétaire de prévenir l'occupant de son intention, d'instituer au profit de cet occupant un droit au renouvellement alors qu'il s'agit d'une convention précaire prévue pour une durée limitée à dix ans, que l'article 19-1 de la convention prévoit qu'à la date d'expiration ou de résiliation, la société Homebox est tenue d'évacuer les lieux et de les restituer entièrement libérés de tous objets et que l'article 18 de ladite convention précise que l'expiration ou la résiliation de l'autorisation pour quelque cause que ce soit n'ouvre doit à aucune indemnité au profit de la société Homebox sauf pour les points 18-2 et 18-4 qui ne sont pas visés en l'espèce ;
S'agissant ainsi pour cette disposition de l'article 19-2 de la convention que d'une obligation de faire qui n'a pas été respectée avant l'échéance de la convention, elle ne peut se résoudre qu'en dommages intérêts à la condition pour la société Homebox de démontrer le préjudice que lui cause le défaut de respect de cette formalité ;
Ce préjudice ne saurait être constitué comme le soutient la société Homebox par la perte du fonds qu'elle exploite dans les lieux puisque du fait du caractère précaire de la convention, elle ne peut prétendre à un droit au renouvellement et partant à l'indemnisation de la perte du fonds de commerce à défaut de renouvellement ;
Elle peut simplement se plaindre d'un manque de temps pour trouver de nouveaux locaux de remplacement et organiser son déménagement ;
Or en raison de la procédure, la société Homebox qui est toujours dans les lieux alors que la convention expirait le 31 décembre 2007 a bénéficié de fait d'un délai de plus de trois ans pour trouver de nouveaux locaux et déménager et ne peut prétendre obtenir de délai supplémentaire par rapport à celui de six mois qui lui a été octroyé par le jugement et qui est maintenant expiré ;
Il s'ensuit qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
La société Homebox qui succombe en son recours supportera les dépens d'appel et paiera à la ville de [Localité 5] une somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Déboute la société Homebox de toutes ses demandes,
Dit que le délai de six mois pour quitter les lieux qui a été accordé à la société Homebox par le jugement déféré est expiré et que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion avec toutes suites et conséquences sont donc applicables dés la signification de l'arrêt,
Condamne la société Homebox aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la ville de [Localité 5] et la condamne à payer à la ville de [Localité 5] une somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
