Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 MAI 2011
(n° 199, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/00353
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/03020
APPELANTES
SAS RÉSIDE ÉTUDES
agissant poursuites et diligences en la personne de son président
ayant son siège [Adresse 3]
SNC PARIS COURBEVOIE LA DÉFENSE
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 3]
représentées par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour
assistées de la SELARL PRAXES AVOCATS (Maître Guilhem AFFRE), avocats au barreau de PARIS, toque : L 197
INTIMÉS
Monsieur [W] [S]
né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 7]
de nationalité française
retraité
Madame [E] [P] [I] épouse [S]
née le [Date naissance 4] 1944 à [Localité 6]
demeurant tous deux [Adresse 2]
représentés par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour
assistés de la SCP LE FOYER DE COSTIL (Maître Ruxandra PATRASCO), avocats au barreau de PARIS, toque : P 19
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 17 décembre 2002, M. et Mme [S] ont conclu avec la société Réside Etudes agissant au nom de la SNC Paris Courbevoie la Défense, un contrat de réservation dans un immeuble à construire [Adresse 5] (Hauts-de-Seine).
Le même jour, un bail commercial a été signé avec la société Résidences Services Gestion, filiale de la société Réside études portant sur le même bien avec laquelle aux termes du montage mis en place par la société Réside études, ils s'étaient obligés.
L'immeuble était destiné à abriter une « résidence avec services composée d'appartements destinés à la location meublée ».
Par acte authentique du 15 décembre 2003, M. et Mme [S] et la société Paris Courbevoie la Défense ont réitéré la vente en l'état futur d'achèvement de l'appartement.
Alors que la date de livraison de ces biens immobiliers était prévue au cours du quatrième trimestre 2004 aux termes du contrat de réservation, reportée à la fin premier trimestre 2005 dans le contrat de vente, l'ensemble immobilier n'a été livré que le 7 avril 2006 et la perception des loyers n'a débuté qu'à compter du 8 avril 2006.
A défaut de parvenir à un arrangement amiable, et faisant valoir qu'ils avaient souscrit un emprunt pour financer cette acquisition et qu'ils avaient dû régler des intérêts intercalaires et des frais d'assurance sans percevoir de loyer, M. et Mme [S] ont, par acte du 22 janvier 2008, fait assigner la société Réside études et la SNC Paris Courbevoie La Défense en condamnation in solidum au paiement de la somme en principal de 18 598,64 € à titre de dommages et intérêts en réparation des pertes de loyers, perte d'indexation et paiement d'intérêts intercalaires lié au retard de livraison.
Par jugement du 26 novembre 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a condamné in solidum les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense à payer à M. et Mme [S] la somme de 15 000,73 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus, et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense ont interjeté appel de cette décision, et par dernières conclusions du 5 mai 2010, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, prient la Cour au visa des articles 1150, 1185, 1186 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, de :
Sur les pertes de loyers :
à titre principal, constater que le bail commercial en date du 17 décembre 2002, n'a pu prendre effet que le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence, soit le 1er mai 2006, conformément aux stipulations de l'article II alinéa un du contrat de bail,
- en conséquence, réformer le jugement entrepris et débouter les époux [S] de leur demande de paiement au titre de la perte de loyers,
à titre subsidiaire,
- dire et juger qu'il n'est justifié d'aucun préjudice à ce titre,
À titre infiniment subsidiaire, réduire le montant de la demande à la somme de 4 900,81 €
correspondant au montant des deux seules factures versées aux débats,
Sur la perte d'indexation :
- dire et juger que le contrat de bail du 17 décembre 2002 a pris effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence, soit le 1er mai 2006 conformément au contrat de bail conclu par les parties en conséquence réformer le jugement entrepris et débouter les époux [S] de leur demande d'indemnisation à ce titre,
Sur les intérêts intercalaires :
à titre principal, constater l'absence de préjudice du fait du retard de livraison de l'immeuble distinct du simple règlement des intérêts intercalaires nécessaire à l'acquisition du bien ainsi que le caractère imprévisible des intérêts intercalaires au sens de l'article 1150 du Code civil et en conséquence réformer le jugement entrepris et débouter les époux [S] de leurs demandes de ce chef,
à titre subsidiaire, dire M. et Mme [S] mal fondée à réclamer des intérêts intercalaires pour une période antérieure à la date contractuelle de livraison et postérieure à celle de la livraison effective et en conséquence confirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande relative aux intérêts intercalaires réglés avant le 1er avril 2005 et après le 7 avril 2006 et en ce qu'il a fixé leur créance à la somme de 4 465,05 €,
En tout état de cause,
- condamner M. et Mme [S] à verser à chacune des sociétés défenderesse la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 octobre 2010, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, M. et Mme [S] prient la Cour au visa des articles 1382 du Code civil et 261-11 du code de la construction et l'habitation de :
- confirmer le jugement rendu le 26 novembre 2009 en toutes ses dispositions sauf à porter à 6 296 € au lieu de 4 465,05 € le montant des intérêts intercalaires et en conséquence à fixer les dommages-intérêts qui leur sont dus à 16'829,68 €,
- condamner in solidum les sociétés Paris Courbevoie la défense et réside études à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile dépens en sus.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant que les conventions régulièrement formées font la loi des parties et que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu ;
Que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 17 décembre 2002 prévoyait une date de livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2005 alors que la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006 sans que les venderesses, qu'il s'agisse de la société Réside études ou de la SNC Paris Courbevoie la Défense, justifient d'une cause légitime de report du délai de livraison ;
Considérant que si la perception des revenus locatifs a débuté, comme prévu à la convention, le lendemain de la livraison sans qu'aucune date calendaire n'ait été arrêtée, il découle néanmoins du retard d'achèvement et de livraison des biens que la prise d'effet du bail contractuellement fixée, sans autre précision, au 'premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence' a nécessairement été retardée d'autant et partant la perception des loyers ;
Que si, ainsi que le font observer les venderesses, s'agissant de son point de départ, le bail ne se réfère pas à la notion d'achèvement mais à celle de mise en exploitation de la résidence, force est de constater que pour un profane en matière de vente les deux notions sont voisines et qu'à aucun moment les venderesses n'en ont précisé la portée ni le sens qu'elles entendaient leur donner dans le cas précis ; qu'au contraire les deux notions apparaissent avoir été utilisées de façon interchangeable au gré des intérêts des venderesses et sans que les acquéreurs, qui n'avaient pas le pouvoir de s'immiscer dans le bon déroulement de l'opération puisse faire valoir la moindre observation ;
Considérant en tout état de cause que dans le doute la convention doit s'interpréter contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui contracte l'obligation et qu'il résulte de l'économie de l'investissement proposé à la clientèle et de l'argument de vente tel qu'il figure dans 'l'étude personnalisée d'investissement' qui avait été remis aux acquéreurs, que cette acquisition était censée leur assurer une 'protection des le premier jour de l'investissement par la perception de loyers' ;
Considérant dans ces conditions, que la société Réside Etudes et la SNC Paris Courbevoie la Défense qui n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble dont au demeurant, l'acquéreur avait dû une première fois accepter le report puisqu'aux termes du contrat de réservation la date prévisionnelle de livraison était fixée au 4ème trimestre 2004, sont tenues de réparer le préjudice en découlant pour l'acquéreur ;
Considérant, ainsi que le font observer les sociétés appelantes pour s'exonérer de toute indemnisation à raison du retard de livraison non contesté et de mise en location de l'immeuble, que si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que M. et Mme [S] en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, ont subi une perte financière correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels ils comptaient pour le rembourser, étant encore observé qu'un bail à vocation à être renouvelé à son échéance et que c'est précisément l'intérêt de ce type de placement que de s'inscrire dans la durée ;
Que les premiers juges, par des motifs pertinents que la cour adopte, ont justement fixé à la somme de 10 380,68 €, le montant du préjudice relatif à la perte de loyers et à 153 € celle liée à la perte d'indexation subi par M. et Mme [S] ;
Considérant que l'économie du contrat de vente en l'état futur d'achèvement dont le paiement du prix est réalisé en fonction de l'avancement du chantier a été bouleversée, non seulement par la privation des loyers et de l'indexation annuelle, mais aussi par l'obligation en relation avec le retard de livraison et non prévue au montage bancaire d'origine, de devoir acquitter des intérêts intercalaires entre la date prévue de livraison qui devait correspondre au point de départ de la perception des loyers et la livraison effective dont M. et Mme [S] doivent également obtenir indemnisation en ce qu'il s'agit un préjudice distinct de la perte de loyers ;
Que la décision des premiers juges qui a fixé à la somme de 4 467,05 € sur la période concernée le préjudice lié au règlement d'intérêts intercalaires doit être infirmée et les sociétés Réside étude et Paris Courbevoie la Défense condamnées à payer la somme de 6 296 € à ce titre, ainsi qu'il résulte des relevés de compte de la BNP versés aux débats ;
Et considérant que l'équité commande de condamner in solidum les sociétés, Paris Courbevoie la Défense, et Réside Etudes au paiement d'une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des sommes justement allouées par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 4 467,05 € le montant de préjudice subi par M. [W] [S] et Mme [E] [I] épouse [S] afférent au montant des intérêts intercalaires,
Statuant à nouveau de ce chef,
Fixe à la somme de 6 296 € le préjudice lié au paiement d'intérêts intercalaires,
En conséquence fixe le préjudice global subi par M. [W] [S] et Mme [E] [I] épouse [S] à la somme de 16 829,68 € et condamne in solidum les sociétés, Paris Courbevoie la Défense et Réside études à leur payer la somme de 16 829,68 €,
Condamne in solidum les sociétés, Paris Courbevoie la Défense et Réside études au paiement à M. [W] [S] et Mme [E] [I] épouse [S] d'une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum les sociétés, Paris Courbevoie la Défense et Réside Etudes aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
