Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 22 JUIN 2011
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/06574
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 02/05832
APPELANTE
S.A.R.L. LE PASTEL
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par la SCP FANET SERRA, avoués à la Cour
assistée de Maître Catherine FAVAT plaidant pour la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1806
INTIMEES
S.C.I. REAM
prise en la personne de son gérant
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Pascale BETTINGER, avoué à la Cour
assistée de Maître Jean-Charles BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C 372
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représentée par son Syndic la société Jean CHARPENTIER SOPAGI SA
ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Eric PELISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1212
Société BLANCHE & IMMOBILIER
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour
assistée de Maître Rémy HUERRE plaidant pour la HP AVOCATS et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J 109
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 avril 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller chargée du rapport et Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
La Cour statue sur l'appel interjeté par à l'encontre du jugement du tribunal de grande instance de PARIS qui a:
-fait droit à la fin de non recevoir soulevée par la SCI REAM et tenant à l'autorité de chose jugée attachée aux deux arrêts des 4/10/2006 et 30/5/2007 rendus par cette Cour concernant l'exécution immédiate des travaux de remise en état,
- débouté la SCI REAM de sa demande en la résiliation de plein droit du bail fondée sur l'article 1722 du code civil,
-débouté la société LE PASTEL de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SCI REAM , de la société BLANCHE IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], faute de préjudice démontré,
- rejeté le surplus des demandes,
-condamné la société BLANCHE IMMOBILIER aux dépens.
Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit :
La société LE PASTEL est devenue locataire en avril 2000, par suite de cession du fonds de commerce exploité dans les lieux et en vertu d'un bail consenti à son prédécesseur en 1997 par la SCI REAM, de locaux constituant le lot n°67 du règlement de copropriété de l'immeuble sis à [Adresse 1] se rapportant au bâtiment A de l'ensemble immobilier constitué de ce bâtiment et d'un bâtiment B, ce lot 67 comprenant un rez-de-chaussée avec salle de restaurant et une cuisine, une cave en sous-sol et un 1er étage avec salle situé au dessous d'une toiture terrasse ;
A l'occasion de travaux d'aménagement intérieur entrepris dans les lieux loués par la société LE PASTEL, il a été révélé en décembre 2000 une détérioration du plafond et des poutres de la salle du restaurant en rez-de-chaussée et du plancher de la salle du 1er étage ;
M. [E], expert désigné par ordonnance de référé du 13/7/2001 puis à nouveau désigné dans l'instance au fond introduite par la société LE PASTEL et ayant abouti à un jugement du 9/12/2003 a imputé ces désordres à des fuites en toiture-terrasse ;
Cette Cour, sur appel du jugement rendu le 9/12/2003 dans l'instance au fond (à laquelle la société BLANCHE & IMMOBILIER, propriétaire dans le bâtiment B de l'immeuble de divers lots dont le lot 13, était volontairement intervenue pour voir préserver le droit d'usage) qu'elle revendiquait sur la toiture-terrasse, a rendu deux arrêts en date des 5/2/2002 et 19/8/2004 ,
Par le premier arrêt la Cour a :
-reconnu à la société BLANCHE & IMMOBILIER un droit d'accès et d'usage de la terrasse,
-mis à charge de celle-ci les travaux de remise en état concernant ladite terrasse et les travaux de consolidation du plancher haut du 1er étage côté rue,
-condamné la SCI REAM au remboursement des loyers de janvier 2001 à novembre 2002,
-dit la société BLANCHE & IMMOBILIER tenue à garantir celle-ci de cette condamnation,
-renvoyé les parties devant le tribunal pour qu'il soit statué sur l'indemnisation de la locataire pour perte d'exploitation après dépôt du rapport d'expertise,
-réouvert les débats pour voir les parties conclure sur le moyen de la société LE PASTEL tiré d'un manquement de la SCI REAM à son obligation de délivrance
Par le deuxième arrêt, la Cour a :
-confirmé le jugement déféré sur la suspension des loyers jusqu'à livraison effective des travaux préconisés par l'expert,
-dit la société BLANCHE & IMMOBILIER tenue à garantir la SCI REAM des impayés de loyers,
Ces deux arrêts sont aujourd'hui définitifs,
Dans l'instance poursuivie devant le tribunal au sujet de l'indemnisation de la société LE PASTEL celle-ci a sollicité la condamnation conjointe de la SCI REAM, de la société BLANCHE & IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires à l'exécution des travaux sous astreinte et au paiement des sommes de 283 508€ et de 200 000€ pour perte d'exploitation et moins value du fonds de commerce en justifiant son action contre la SCI REAM et du syndicat des copropriétaires par le fait que la première lui devait garantie des troubles de jouissance et des vices cachés et que le deuxième avait manqué à l'égard des parties à son obligation d'information sur la charge des travaux sur la toiture terrasse;
La SCI REAM s'est opposée aux demandes en estimant que les arrêts ci-dessus des 4/10/2006 et 30/5/2007 portaient reconnaissance de son absence de responsabilité dans les désordres selon elle imputés par ces décisions à la seule la société BLANCHE & IMMOBILIER, a conclu subsidiairement à l'absence de justificatif du préjudice et plus subsidiairement à la garantie de la société BLANCHE & IMMOBILIER pour les condamnations pouvant être prononcées contre elle; elle a formé demande reconventionnelle aux fins de voir, au visa de l'article 1722 du code civil, constater la résiliation de plein droit du bail;
La société BLANCHE & IMMOBILIER a estimé, pour sa part, que la SCI REAM et le syndicat des copropriétaires étaient seuls responsables des désordres en cause et a conclu, en conséquence, au rejet de toute demande contre elle, concluant subsidiairement à l'absence de justificatif du préjudice en son quantum;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a conclu à l'irrecevabilité des demandes de la société BLANCHE & IMMOBILIER faute de qualité à agir comme n'ayant plus droit ni titre dans l'immeuble et à l'irrecevabilité des demandes contre lui de la société LE PASTEL, concluant subsidiairement à son absence de faute et au mal fondé des demandes contre lui et formant demande reconventionnelle aux fins de condamnation de la société LE PASTEL, de la société BLANCHE & IMMOBILIER et de la SCI REAM à lui payer des dommages-intérêts;
C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu qui a notamment retenu, pour rejeter la demande de la SCI REAM aux fins de la résiliation du bail que le manquement de celle-ci à son obligation de délivrance et d'entretien retenus aux arrêts de2006 et 2007 excluait la destruction de la chose et s'opposait à l'application de l'article 1722 du code civil ;
Postérieurement au jugement, la SCI REAM a, par acte extra judiciaire du 30/4/2009, notifié à la société LE PASTEL un congé pour le 31/10/2009 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ;
A l'audience de plaidoiries du 12/1/2011 fixée en appel, l'ordonnance de clôture du 5/1/2011 a été révoquée sur conclusions de procédure signifiées par la société BLANCHE & IMMOBILIER au visa de l'article 16 du code de procédure civile afin de permettre la réplique aux conclusions tardivement signifiées par la société LE PASTEL, la clôture de l'instruction de l'affaire après renvoi à la mise en état étant prononcée par ordonnance du 30/3/2011;
La SARL LE PASTEL appelante demande à la Cour:
-de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI REAM de son action en résiliation de plein droit du bail commercial du 28 octobre 1997 fondée sur l'article 1722 du Code Civil,
-de débouter la SCI REAM de ses demandes fondées sur les articles 1725 et 1741 du Code civil,
-d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Le Pastel de son action en dommages et intérêts,
-de condamner in solidum la SCI REAM et la SARL BLANCHE & IMMOBILIER à lui payer la somme de 450 000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice d'exploitation et moins value du fonds,
-dans l'hypothèse où le contrat de bail serait résilié, de condamner in solidum la SCI REAM et la SARL BLANCHE & IMMOBILIER à lui verser la somme de 595.000 € à titre de dommages intérêts équivalents au montant des loyers perdus,
- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour désignerait un expert judiciaire pour évaluer les préjudices subis au titre des pertes d'exploitation d'une part et de la moins-value du fonds de commerce, de condamner in solidum de la SCI REAM et de la SARL BLANCHE & IMMOBILIER au paiement à titre provisionnel de la somme de 100.000 € à valoir sur le préjudice subi,
-de condamner in solidum la SCI REAM et la SARL BLANCHE & IMMOBILIER à relever et garantir la concluante de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.
-de condamner in solidum la SCI REAM et la SARL BLANCHE & IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et au paiement d'une somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI REAM, intimée, demande, pour sa part, à la Cour:
-à titre principal, de dire que les demandes financières de la société LE PASTEL sont la conséquence des désordres dont seule la société BLANCHE & IMMOBILIER est responsable et, en conséquence de confirmer le jugement déféré fût-ce par substitution de motifs en ce qu'il a débouté la société LE PASTEL de ses demandes à l'encontre de la SCI REAM.
-subsidiairement, de dire que la société LE PASTEL ne justifie d'aucun préjudice.et de confirmer en conséquence le jugement en déboutant la société LE PASTEL de ses demandes, fins et conclusions.
-plus subsidiairement, de condamner la société BLANCHE & IMMOBILIER à garantir la SCI REAM de toute condamnation qui serait prononcée au profit de la société LE PASTEL,.
-en tout état de cause, de réformer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI REAM de sa demande de résiliation du bail, de constater la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux sis [Adresse 3] à effet du ler janvier 2001.et de dire que les loyers ne sont donc plus dus par la société LE PASTEL à compter de cette dernière date et de condamnent la société BLANCHE & IMMOBILIER au titre des loyers suspendus à compter du ler janvier 2001 ;
-de dire la société BLANCHE & IMMOBILIER, tenue sur le fondement de l'article 1382 du code civil, à réparer le préjudice occasionné à la concluante par la perte des loyers depuis le 1/1/2001 jusqu'à exécution des travaux justifiée par la production d'un procès-verbal de réception ;
-de condamner la société BLANCHE & IMMOBILIER et la société LE PASTEL au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
La société BLANCHE & IMMOBILIER, intimée prie de son côté la Cour:
-de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf en ce qu'il a écarté la demande de résiliation du bail de la société REAM.
-de prononcer la résiliation du bail aux torts partagés de la société LE PASTEL et de la société REAM.
-de déclarer irrecevable la société REAM en sa demande de condamnation de la concluante à dommages et intérêts à hauteur de la contre valeur des loyers à compter du 1er janvier 2001 jusqu'à l'exécution des travaux,
-de condamner in solidum la société LE PASTEL, la SCI REAM et le syndicat des copropriétaires à payer, chacun, à la société BLANCHE & IMMOBILIER la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel;
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 3 à [Adresse 1] demande à la Cour :
-de donner acte de ce que la société PASTEL et la société REAM ne formulent désormais aucune demande à l'encontre du concluant,
-de constater que la société BLANCHE & IMMOBILIER n'a plus ni droit dans l'immeuble sis [Adresse 1] ni qualité à agir dans le cadre de la présente procédure et de dire, en conséquence, irrecevables les demandes formées par la SARL BLANCHE IMMOBILIER à l'encontre du concluant,
-subsidiairement, de débouter la société BLANCHE & IMMOBILIER de ses demandes à l'encontre concluant et de prononcer donc sa mise hors de cause,
-de condamner la société LE PASTEL et la société BLANCHE & IMMOBILIER au paiement chacune de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;
Conformément à la demande faite aux parties lors des débats, la SCI REAM a établi une note en délibéré sur le principe de concentration des moyens, note qui a été régulièrement communiquée aux parties adverses ;
MOTIFS
Considérant que la société LE PASTEL conteste, au soutien de son appel principal, le rejet de sa demande de dommages-intérêts qu'elle estime établie en son principe et son quantum;
Que la SCI REAM expose, pour sa part, que sa responsabilité envers la société LE PASTEL ne peut être engagée, la société BLANCHE & IMMOBILIER étant seule responsable des désordres aux termes de l'arrêt du 30/5/2007 ayant acquis force de chose jugée et invoque en tout état de cause, pour écarter sa responsabilité, les dispositions de l'article 1725 du code civil excluant la garantie du bailleur du fait des tiers (ce à quoi la société LE PASTEL rétorque que ce moyen heurte l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt susvisé du 30/5/2007 ayant reconnu manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible nées du bail); qu'elle sollicite, en tant que de besoin, la garantie de la société BLANCHE & IMMOBILIER pour toute condamnation qui serait prononcée contre elle à titre des dommages-intérêts ; qu'elle fait appel incident sur le rejet de sa demande de résiliation sur le fondement de l'article 1722 du code civil en contestant que les conditions d'application n'en soient pas réunies, soulignant notamment, à cet égard, qu'aucun manquement ne peut lui être reproché dés lors que les désordres seraient dus au seul fait de la société BLANCHE & IMMOBILIER; qu'elle fonde également cette demande, si besoin en était, sur les dispositions de l'article 1741 du code civil pour perte de la chose louée, réclamant, si la résiliation judiciaire du bail était admise sur l'un ou l'autre des fondements susvisés, la condamnation de la société BLANCHE & IMMOBILIER à lui payer des dommages-intérêts équivalents au montant des loyers depuis la date du prononcé de cette résiliation jusqu'à la remise en état des lieux avec substitution de cette condamnation à celles résultant des précédents arrêts de 2006 et 2007 (la société BLANCHE & IMMOBILIER arguant en réplique d'une renonciation de la SCI REAM à réclamer la résiliation du bail, cette renonciation selon elle manifestée par la délivrance du congé, opposant, par ailleurs, l'irrecevabilité de cette demande, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, comme étant une demande nouvelle en appel et estimant, en tout état de cause, que les dommages-intérêts ne pourraient être accordés sur la période postérieure à la date d'effet de ce congé soit à une date postérieure au 30/4/2009);
Que la société BLANCHE & IMMOBILIER critique, de son côté, le jugement sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par la SCI REAM et demande à voir à voir prononcer cette résiliation du bail aux torts partagés de celle-ci et de la société LE PASTEL en expliquant que l'inexploitation prolongée du fonds provient d'une volonté délibérée des concernées s'étant délibérément abstenue de prendre, chacune, les mesures conservatoires et de faire les démarches utiles;
Que le syndicat des copropriétaires conclut, lui, à l'irrecevabilité des demandes formées par la société BLANCHE & IMMOBILIER contre lui (lesquelles dans le dernier état des écritures de la société BLANCHE & IMMOBILIER se limitent en fait à une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile in solidum avec la société LE PASTEL et la SCI REAM) en arguant que celle-ci n'a plus ni droit ni titre dans l'immeuble et partant plus qualité à agir comme ayant, en juillet 2002, vendu les biens dont elle était le propriétaire dans l'immeuble;
Considérant, sur ces divers moyens, concernant la responsabilité des désordres litigieux, que la suspension des loyers portée au dispositif de l'arrêt du 30/5/2007 jointe à l'admission audit dispositif de la demande en garantie de la SCI REAM à l'encontre de la société BLANCHE & IMMOBILIER concernant les loyers suspendus induit nécessairement la responsabilité de la SCI REAM à l'égard de sa locataire, la société LE PASTEL, par trouble dans la jouissance ou manquement dans la délivrance de la chose louée, l'arrêt retenant d'ailleurs dans ses motifs que 'la fermeture du local commercial depuis le 28/12/200 suite aux désordres en terrasse caractérisait un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant la suspension du paiement des loyers';
Que cet arrêt non frappé de pourvoi étant aujourd'hui définitif, la SCI REAM à laquelle il incombait d'invoquer dés la première demande l'ensemble des moyens qu'elle estimait de nature à faire écarter sa responsabilité n'est pas, en l'absence de fait nouveau, recevable à remettre en cause au visa de l'article 1725 du code civil le principe de cette responsabilité retenue audit arrêt, ce nouveau moyen n'ayant donc pas à être examiné ;
Considérant que contrairement à ce que prétend la SCI REAM, il n'y a rien d'incohérent à retenir sa responsabilité à l'égard de la société LE PASTEL en sa qualité de bailleresse et à dire que l'origine première des désordres est imputable à un copropriétaire tiers (en l'occurrence la société BLANCHE & IMMOBILIER dont les arrêts des 4/10/2006 et 30/5/2007, en la condamnant à garantir la SCI REAM des loyers suspendus, ont retenu cette responsabilité première), un manquement contractuel dans les relations bailleur-locataire pouvant avoir participé aux dommages occasionnés par des désordres dont l'origine première est due au fait d'un tiers( ce qui a, en l'espèce, été, comme susdit jugé, par une décision aujourd'hui définitive) de sorte que nonobstant les arrêts précédents de 2006 et 2007 imputant l'origine première des désordres à la société BLANCHE & IMMOBILIER, la SCI REAM peut valablement être recherchée aux côtés de la société BLANCHE & IMMOBILIER par sa locataire pour les conséquences dommageables de ces désordres ;
Considérant, concernant la demande de la SCI REAM tendant à la résiliation du bail et à condamnation de la société BLANCHE & IMMOBILIER à des dommages-intérêts, qu'il ne saurait être soutenu, alors que le jugement déféré rejetant la demande de résiliation était frappé d'appel et l'appel rendant possible la remise en cause de ce rejet), que la concluante ait par la délivrance du congé ci-dessus mentionné à l'exposé des faits renoncé sans équivoque à cette demande ;
Considérant, au fond sur ladite demande, que le manquement de la SCI REAM à ses obligations nées du bail retenu aux arrêts des 4/10/2006 et 30/5/2007 s'oppose à ce que celle-ci puisse fonder cette demande sur les dispositions de l'article 1722 du code civil car excluant que la destruction alléguée de l'immeuble en cause soit dû à un cas fortuit comme exigé pour l'application de ce texte et la perte totale de la chose n'étant, au surplus, pas démontrée ainsi qu'il va être vu au regard de la demande fondée sur l'article 1741 du code civil ;
Considérant, sur ce dernier fondement, que l'impossibilité de jouissance invoquée n'est constitutive d'une perte de la chose louée que s'il s'agit d'une impossibilité de jouissance définitive impliquant que la reconstruction n'en soit pas rendue possible en raison d'un coût de travaux supérieur à la valeur vénale du bien ;
Or considérant qu'il ne ressort pas des éléments du dossier que le coût des remises en état excède, en l'espèce, la valeur vénale du bien loué de sorte que la perte alléguée de la chose ne peut être retenue ;
Considérant que la demande de résiliation du bail de la SCI REAM étant sur les deux fondements susvisés rejetée, il n'y a pas lieu à examen de la demande de celle-ci à l'encontre de la société BLANCHE & IMMOBILIER tendant à la condamnation de cette dernière au paiement, à titre de dommages-intérêts, d'une somme correspondant au montant des loyers dont elle aurait été privée en cas de prononcé de cette résiliation non plus, par conséquent, qu'à examen du moyen d'irrecevabilité opposé à cette demande par la société BLANCHE & IMMOBILIER:
Qu'il n'a pas lieu non plus à examen de la demande en paiement d'une somme de 505 000€ à titre de dommages-intérêts que formulait la société LE PASTEL à l'encontre de la SCI REAM et de la société BLANCHE & IMMOBILIER dans l'hypothèse où il aurait été fait droit à la demande de la SCI REAM en résiliation du bail;
Considérant qu'il sera donné acte, comme la SCI REAM le sollicite, de ce que les arrêts des 4/10/2006 et30/5/2007 condamne la société BLANCHE & IMMOBILIER à garantir à la SCI REAM les loyers suspendus à compter du 1er /1/2001;
Considérant, concernant la demande formée par la société BLANCHE & IMMOBILIER tendant à la résiliation judiciaire du bail aux torts partagés de la société LE PASTEL et de la SCI REAM et à la condamnation de celles-ci à dommages-intérêts, que ces demandes motivées par la mauvaise foi des concernées ne sauraient être admises dés lors que la seule voie ouverte à la concluante, tiers au contrat, était la voie de l'action oblique supposant pour son exercice que l'intéressée ait été créancière de l'une ou l'autre des parties au contrat de bail et tel n'étant pas le cas et dés lors au surplus que la mauvaise foi alléguée à l'appui de ces demandes et tenant à l'inertie de la société LE PASTEL et de la SCI REAM dans la mise en oeuvre des travaux nécessaires à la réfection des lieux loués n'est pas vérifiée dans la mesure où cette mise en oeuvre passait par celle préalable des travaux de réfection sur la terrasse indispensables pour faire cesser les fuites à l'origine des désordres dans ces lieux lesquels travaux ont été mis à charge de la concluante par l'arrêt du 4/10/2006 aujourd'hui définitif à qui il appartenait donc, même si elle n'était plus copropriétaire de l'immeuble depuis 2002, de prendre toutes dispositions pour que les travaux soient entrepris en se rapprochant du syndic et de l'acquéreur du lot 13 ayant sur la terrasse un droit d'usage limité;
Considérant, concernant le préjudice de la société LE PASTEL, que celle-ci a incontestablement subi du fait des désordres litigieux et de la non réalisation des travaux de remise en état un préjudice d'exploitation dés lors qu'en l'absence des travaux nécessaires à cette remise en état, les lieux loués ont, ainsi qu'il ressort du rapport de l'expertise judiciaire, été rendus impropres à leur destination et dés lors, qu'elle s'est, en conséquence, trouvée privée de toute possibilité d'exploiter le fonds et d'en tirer les bénéfices que les chiffres d'affaires et les résultats d'exploitation de son prédécesseur tels que mentionnés à l'acte par lequel elle a acquis ce fonds lui permettaient d'envisager ;
Considérant que son préjudice à cet égard ne peut être évalué en considération des chiffres d'affaires d'affaires et résultat d'exploitation de l'autre fonds exploité même rue au numéro41 par la société LE PASTEL, l'emplacement de ce fonds et sa capacité d'accueil différents n'en faisant pas un élément comparable d'autant que jusqu'à septembre 1999, il n'a pas été géré par le gérant de la société LE PASTEL puisque mis, jusqu'à cette date, en location-gérance de sorte que le rapport d'expertise amiable produit à cet égard par la concernée et établi par comparaison avec la rentabilité du fonds du 41 ne sauraient être admis comme élément de preuve ;
Considérant que ce préjudice, sera, sans qu'il soit besoin de recourir à une expertise, évalué en considération des chiffres d'affaires d'affaires et résultats d'exploitation du prédécesseur dont il n'y avait aucune raison qu'ils ne puissent être maintenus, en considération toutefois de ce que les chiffres d'affaires et résultats d'exploitation ne sont pas constants d'une année sur l'autre et de l'existence de possibles charges ponctuelles supplémentaires et qu'il sera apprécié sur la période de 2001 à 2010, observation étant ici faite que contrairement à ce qu'il est soutenu, la concernée ne pouvait, vu le risque de détérioration tant que les travaux en terrasse n'auraient pas été réalisés, envisager d'entreprendre les travaux intérieurs ainsi que le soulignait d'ailleurs l'expert judiciaire dans son premier rapport d'expertise du 5/2/2002 où il indiquait 'qu'aucun travaux de finition ne pouvait être entreprise à l'intérieur des locaux dont les terrasses sont encore fuyardes aujourd'hui 'et observation encore faite de ce que pour la période postérieure à la date d'effet du congé à elle délivré par la SCI REAM, la concernée bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux aux conditions, autres que le loyer, du bail expiré de sorte qu'elle peut prétendre à indemnisation au delà du 31/10/2009 ;
Considérant que le préjudice d'exploitation, au regard de ce qui précède, ne saurait être évalué à une somme supérieure à 5500€ et sera donc fixé à ce montant ;
Considérant, concernant le préjudice par ailleurs invoqué relativement à la dépréciation de la valeur vénale du fonds, que si l'inexploitation de ce fonds pendant de nombreux mois a incontestablement entraîné perte de valeur du fonds avec la conséquence que l'éviction suite au congé ne pourra être appréciée qu'en terme de valeur du droit au bail, il ne peut être établi au regard des chiffre d'affaires et résultats que générait l'exploitation du fonds lorsqu'il a été acquis en 2000 par la concernée et dans l'incertitude d'une possibilité d'évolution significative après cette acquisition, que la valeur vénale du fonds acquis au prix de 200 000 francs aurait, si ce fonds avait pu être exploité, été supérieure à la valeur du droit au bail (que la société LE PASTEL au vu du rapport d'expertise non contradictoire par elle produit détermine à 145000€) de sorte que le préjudice allégué de ce chef n'est pas démontré, la demande à ce titre devant donc être rejetée ;
Considérant, concernant la demande de la société BLANCHE & IMMOBILIER à l'encontre du syndicat des copropriétaires et sur le moyen d'irrecevabilité opposé à cet égard par le syndicat des copropriétaires, que la société BLANCHE & IMMOBILIER, dont il a été définitivement jugé par l'arrêt de 2006 qu'elle avait, du temps où elle était propriétaire du lot 13, droit d'usage total sur la terrasse-toiture de laquelle sont provenus les désordres litigieux (de sorte et en l'absence d'élément nouveau qu'il ne peut, quels que soient les éléments factuels exacts, être revenu sur cette décision (ce que ne conteste d'ailleurs pas celle-ci qui se contente d'évoquer le caractère contestable de ladite décision pour soutenir sa demande contre le syndicat des copropriétaires), observation étant au demeurant faite que celle-ci avait l'usage de fait de la terrasse puisque revendiquant alors cet usage et l'ayant inclus, comme il ressort des éléments produits, dans le nouveau bail par elle consenti en 2000 à son propre locataire) et qui, dans ses dernières écritures, ne formule de demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile, est recevable en cette demande bien que n'ayant plus actuellement et depuis juillet 2002 la qualité de copropriétaire dans l'immeuble en cause ;
Considérant qu'elle n'est toutefois pas fondée en sa prétention susvisée alors qu'elle n'a pas été attraite à l'instance par le syndicat des copropriétaires mais est intervenue volontairement à celle-ci pour préserver le droit d'usage qu'elle revendiquait sur la terrasse et alors qu'aucune réticence volontaire de la part du syndicat des copropriétaires dans la production des documents relatifs à l'usage et à l'entretien de la terrasse n'est établie, celui-ci ayant fait les démarches et recherches utiles pour obtenir ces documents qui ne lui ont pas, dans un premier temps, été transmis de façon complète ;
Considérant, concernant les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il sera alloué de ce chef à la société LE PASTEL une somme de 3000€ mise à charge in solidum de la SCI REAM et de la société BLANCHE & IMMOBILIER, la SCI REAM, la société BLANCHE & IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires étant par contre déboutés de leurs demandes repsectives à cet égard ;
PAR CES MOTIFS
Dit la SCI la SCI REAM irrecevable, eu égard à l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 30/5/2007 portant principe de la responsabilité de la concernée à l'égard de sa locataire, en son moyen d'exonération de responsabilité fondé sur l'article 1725 du code civil,
Au fond,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions principales, à l'exception de celles portant rejet de la demande de dommages-intérêts de la société LE PASTEL pour préjudice d'exploitation,
Statuant à nouveau du chef ci-dessus infirmé et ajoutant au jugement,
Déboute la SCI REAM de sa demande de résiliation fondée sur l'article 1741 du code civil,
Rejette la demande de la société BLANCHE & IMMOBILIER tendant à la résiliation judiciaire du bail aux torts partagés de la SCI REAM et de la société LE PASTEL,
Condamne in solidum la SCI REAM et la société BLANCHE & IMMOBILIER à payer à la société LE PASTEL la somme de 5500€ pour préjudice d'exploitation,
Vu la confirmation du jugement sur le rejet de la demande de résiliation du bail fondée sut l'article 1722 du code civil, dit n'y avoir lieu à examen de la demande de la SCI REAM à l'encontre de la société BLANCHE & IMMOBILIER tendant à la condamnation de cette dernière au paiement d'une somme équivalente au montant des loyers suspendus depuis janvier 2001 à titre de dommages-intérêts, non plus donc qu'à l'examen du moyen d'irrecevabilité opposée à cette demande par la société BLANCHE & IMMOBILIER et à examen de la demande de dommages-intérêts à hauteur d'une somme de 595 000€ de la société LE PASTEL à l'encontre de la SCI REAM et de la société BLANCHE & IMMOBILIER lesquelles étaient formulées uniquement dans l'hypothèse d'une résiliation,
Donne acte à la SCI REAM de ce que les arrêts des 4/10/2006 et 30/5/2007 condamnent la société BLANCHE & IMMOBILIER à garantir à la SCI REAM les loyers suspendus à compter du 1er /1/2001,
Dit que la société BLANCHE & IMMOBILIER devra également garantir la SCI REAM de la condamnation à dommages-intérêts prononcée par le présent arrêt en réparation du préjudice d'exploitation subi par la société LE PASTEL ainsi que des condamnations ci-dessous prononcées contre celle-ci au titre des dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit la société BLANCHE & IMMOBILIER recevable en sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires et limitée à la condamnation de celui-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SCI REAM et la société BLANCHE & IMMOBILIER à payer à la société LE PASTEL la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI REAM, la société BLANCHE & IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de leurs demandes du même chef ,
Condamne in solidum la SCI REAM et la société BLANCHE & IMMOBILIER aux entiers dépens dont droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause .
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
