Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2011
(no 284, 3 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 07539
Décision déférée à la Cour :
jugement du 4 janvier 2010- tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 08/ 00928
APPELANTS
Monsieur Jacques X...
...
91810 VERT LE GRAND
représenté par la SCP MIRA-BETTAN, avoués à la Cour
assisté de Me Françoise ECORA, avocat au barreau d'ESSONNE
Madame Josette Y... épouse X...
...
91810 VERT LE GRAND
représentée par la SCP MIRA-BETTAN, avoués à la Cour
assistée de Me Françoise ECORA, avocat au barreau d'ESSONNE
INTIME
Maître Serge A...
...
91360 EPINAY SUR ORGE
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Christophe LAVERNE de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS,
toque : P 90
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 juin 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************
La Cour,
Considérant que, par acte reçu le 27 décembre 2005 par M. Serge A..., notaire, M. Jacques X... et Mme Josette Y..., son épouse, ont vendu, sous conditions suspensives, à M. et Mme C... un terrain sis ...à Vert-le-Grand (Essonne) moyennant le prix de 130. 000 euros ;
Que, selon l'acte et le plan y annexé, le terrain, d'une superficie de 312 mètres carrés, forme le lot B à détacher d'une plus grande propriété incluant le lot A d'une surface de 840 mètres carrés ; que l'acte prévoit également que le vendeur bénéficiera de l'exonération de la plus-value conformément à l'article 150 U, II- 1o du Code général des impôts ;
Que l'acte définitif de vente, signé le 4 juin 2007, prévoit que la plus-value doit être déclarée et acquittée auprès de la conservation des hypothèques de sorte qu'une somme de 15. 415 euros a été payée au Trésor Public ;
Qu'estimant que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d'information, M. et Mme X... l'ont fait assigner devant le Tribunal de grande instance d'Evry qui, par jugement du 4 janvier 2010, les a déboutés de leurs réclamations et condamnés aux dépens ;
Considérant qu'appelants de ce jugement, M. et Mme X..., qui en poursuivent l'infirmation, demandent que M. A... soit condamné à leur verser la somme de 15. 415 euros sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ;
Qu'à cette fin, M. et Mme X..., qui approuvent les premiers juges qui ont constaté l'existence d'une faute imputable au notaire, font valoir qu'ils ont perdu la chance de vendre le terrain à un prix supérieur à celui qui a été retenu ;
Considérant que M. A... conclut à la confirmation du jugement tout en contestant la faute qui lui est reprochée ;
Qu'à l'appui de ses prétentions, M. A... soutient qu'un document produit par M. et Mme X... laisse apparaître que la vente concernait soit le bien « en un seul bloc », soit les lots A et B séparés en sorte que, dans l'un et l'autre cas, le bien étant vendu en totalité, aucune imposition de la plus-value n'était due et qu'il a informé ses clients de cette situation ; qu'il fait encore valoir qu'en réalité, il a modifié l'acte itératif de vente lorsqu'il a appris les intentions réelles de M. et de Mme X... alors qu'un notaire n'est en mesure d'accomplir son devoir de conseil que si les clients ne dissimulent pas leurs véritables intentions ;
Que M. A... fait également observer que M. et Mme X... n'ont subi aucun préjudice dès lors que, d'une part, un impôt n'est pas constitutif d'un préjudice indemnisable, que, d'autre part, la perte de chance alléguée n'est pas démontrée et que, d'autre part encore, l'augmentation du prix aurait engendré une augmentation de l'imposition ;
Sur l'incident de procédure :
Considérant que M. A... demande que soient rejetés des débats les conclusions signifiées et la pièce no 14 communiquée le 14 juin 2011 par M. et Mme X... alors qu'il avait conclu le 21 avril 2011 sans communiquer de nouvelles pièces ;
Que M. et Mme X... n'ont pas répliqué ;
Considérant qu'il est exact que M. A... a conclu, pour la dernière fois, le 21 avril 2011 et qu'à cette occasion, il n'a communiqué aucune pièce ;
Que la clôture de l'instruction, prévue pour être prononcée le 14 juin 2011, a effectivement été ordonnée à cette date ;
Que, dans ces circonstances, les conclusions signifiées et la pièce no 14 communiquée le 14 juin 2011 par M. et Mme X... doivent être écartées des débats dès lors que M. A... n'a pas été en mesure d'en prendre connaissance utilement et, s'il l'estimait opportun, d'y répondre ;
Au fond :
Considérant que, comme l'ont exactement énoncé les premiers juges en de plus amples motifs qu'il échet d'adopter, M. A... ne démontre pas que M. et Mme X... avaient l'intention de vendre la totalité de leur immeuble en une seule opération, fût-ce « en un seul bloc » ou en deux lots et qu'ils lui auraient fait part de cette intention même s'ils lui ont communiqué deux estimations portant sur l'ensemble du bien ; que les premiers juges ont encore justement relevé que le plan annexé à l'acte fait apparaître que le lot A est « conservé en l'état » ;
Qu'il appartenait donc à M. A..., tenu d'un devoir de conseil, d'aviser M. et Mme X... des conséquences fiscales de la vente d'un seul lot, notamment au regard de l'imposition de la plus-value, au moment de la rédaction de cette promesse et qu'en les informant quatre jours avant la réitération de la vente par acte authentique, il ne les a pas mis en situation de faire un choix dès lors qu'un refus de consentir à la vente les aurait exposés à une action des acquéreurs ;
Qu'il suit de là que M. A..., pris en sa qualité de rédacteur d'acte, a commis une faute délictuelle dont il doit répondre ;
Considérant que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et qu'elle ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que, tout particulièrement en cas de privation du bénéfice d'une défiscalisation licite profitant au vendeur, le dommage n'est caractérisé que par la perte d'une chance réelle et sérieuse de renoncer à la vente ;
Qu'en l'occurrence et comme l'a énoncé le Tribunal de grande instance, les estimations produites par M. et Mme X... ne font pas apparaître qu'ils auraient pu vendre le lot B moyennant le prix de 150. 000 euros, supérieur de 20. 000 euros au prix contractuellement retenu et que, partant, ils auraient pu dégager une plus-value supérieure à la plus-value réalisée alors surtout que, comme le fait observer M. A..., l'augmentation du prix aurait engendré une majoration de l'imposition ;
Qu'il convient, en conséquence d'approuver les premiers juges qui ont débouté M. et Mme X... de leur demande indemnitaire ;
Considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de ce texte ;
Et considérant que, compte tenu de la faute commise, les dépens seront mis à la charge de M. Serge A... ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Ecarte des débats les conclusions signifiées et la pièce no 14 communique le 14 juin 2011 par M. Jacques X... et Mme Josette Y..., son épouse ;
Confirme le jugement rendu le 4 janvier 2010 par le Tribunal de grande instance d'Evry sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme X... aux dépens ;
Déboute M. et Mme X..., d'une part, et M. Serge A..., d'autre part, de leurs demandes d'indemnité fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne M. A... aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens d'appel seront recouvrés par la S. C. P. Mira et Bettan, avoué de M. et Mme X..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
