COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 8 NOVEMBRE 2011
(no 326, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 09356
Décision déférée à la Cour : jugement du 6 avril 2010- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 08/ 03901
APPELANT :
Monsieur Guy X...... 31200 TOULOUSE représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour assisté de Me Bernardine TYL-GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462
INTIMEES :
S. C. I. CLAMAUX, prise en la personne de ses représentants légaux 40 rue Beaufils 77310 SAINT FARGEAU PONTHIERRY représentée par la SCP ALAIN RIBAUT ET VINCENT RIBAUT, avoués à la Cour assistée de Me Marc BOISSEAU de la SELARL BOISSEAU, avocats au barreau de PARIS, toque B1193
S. C. P. PIERRE Z... ANNE Z... ET ERIC A..., prise en la personne de ses représentants légaux... 77000 MELUN représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour assistée de Maître Christophe LAVERNE plaidant pour la SCP KUHN, avocats au Barreau de Paris, toque P90
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 septembre 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de : Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mlle Sabine DAYAN
ARRET :
- contradictoire-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
La Cour,
Considérant que, le 16 janvier 2004, la société civile immobilière Clamaux a acquis un immeuble sis rue Bezan à Auxerre et que, par un règlement de copropriété du 10 juillet 2003, l'immeuble a été divisé en huit lots ; Que, le 16 janvier 2004, trois actes de vente ont été dressés par M. Eric A..., notaire, membre de la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A..., par lesquels la S. C. I. Clamaux vendait à M. Guy X... les lots 3 et 4, 1 et 5 et 2 et 6 ; que, par un quatrième acte du 5 mai 2004, M. X... faisait l'acquisition des lots 7, désigné, à la page 4 de l'acte, comme correspondant à une « remise à aménager en habitation », et 8, correspondant à un droit de jouissance privative d'une cour ; que, toutefois, le document d'urbanisme annexé à chacun des actes mentionne l'existence d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur ; Qu'à la suite de difficultés rencontrées à l'occasion d'une opération de construction, M. X..., soutenant que la S. C. I. Clamaux, venderesse, et le notaire n'avaient pas attiré son attention sur les caractéristiques de l'immeuble et, tout particulièrement, sur les renseignements d'urbanisme, les a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Melun qui, par jugement du 6 avril 2010, l'a débouté de ses demandes, condamné à payer à la S. C. I. Clamaux et à la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A..., chacune une somme de 1. 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Considérant qu'appelant de ce jugement, M. X..., qui en poursuit l'infirmation, demande que la S. C. I. Clamaux et la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A... soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 55. 705 euros majorés au titre des emprunts immobiliers, la somme de 17. 460 euros correspondant au manque à gagner des loyers et ce, sur la base d'un loyer mensuel de 485 euros, l'appartement n'étant plus loué depuis le 18 août 2005 en raison de son inhabitabilité, et la somme de 6. 667, 28 euros au titre des travaux de mise en conformité ; Qu'à l'appui de ses prétentions, M. X..., qui approuve les premiers juges d'avoir retenu la faute du notaire, fait valoir qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la S. C. I. Clamaux a également commis une faute en n'attirant pas son attention sur les renseignements d'urbanisme alors que lui-même n'avait aucune expérience professionnelle dans le domaine de l'immobilier, qu'il n'avait aucune raison de douter de l'habitabilité des lots 7 et 8 et que, surtout, il ignorait la véritable nature du lot 7 ; qu'il en déduit qu'en ne lui fournissant pas des informations suffisantes sur ce bien, la S. C. I. Clamaux a engagé sa responsabilité ; Que, s'agissant de la responsabilité du notaire, M. X... soutient que la mention « remise à aménager en habitation », qui figure dans l'acte, ne lui permettait pas de douter de l'habitabilité du local acquis et que son attention n'a pas été attirée sur le contenu de la note d'urbanisme ; qu'il en déduit que le notaire a manqué à son devoir de conseil ; qu'à cet égard, il fait observer que, même s'il a paraphé cette note qui est annexée à l'acte, cette circonstance n'établit pas que le notaire, sur qui pèse la charge de la preuve, a satisfait à ses obligations ; Que, soulignant que lui-même n'a pas manqué à ses devoirs et qu'il a agi de bonne foi en effectuant des travaux, M. X... expose le détail des chefs de préjudice dont il demande réparation ;
Considérant qu'intimée, la S. C. I. Clamaux conclut à la confirmation du jugement aux motifs que M. X... a acquis l'immeuble en toute connaissance de ses caractéristiques et des exigences d'urbanisme de sorte qu'elle n'a pas commis les fautes qui lui sont reprochées ; Qu'en outre, l'intimée fait valoir que M. X..., qui a effectué des travaux sans déclaration préalable, ne démontre pas la réalité du préjudice qu'il allègue ; Qu'à titre subsidiaire et s'il en est autrement décidé, la S. C. I. Clamaux sollicite la garantie de la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A... ;
Considérant que la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A... conclut également à la confirmation du jugement tout en soutenant qu'elle n'a commis aucun manquement à son devoir de conseil dès lors que l'acte et les pièces y annexées informaient M. X..., professionnel de l'immobilier, sur les caractéristiques de l'immeuble acquis ; qu'elle fait également valoir qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice allégué par M. X... qui, demandant la restitution du prix de vente et le coût des travaux, n'a pas respecté la procédure de déclaration des travaux et qu'en outre, il n'existe, en la cause, aucun préjudice actuel et certain ; Que la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A... s'oppose au recours en garantie formé par la S. C. I. Clamaux dès lors que les actes, passés entre professionnels de l'immobilier, étaient parfaitement clairs ;
SUR CE :
Considérant que pèse sur le notaire rédacteur d'acte une obligation de conseil et d'information qui ne disparaît pas lorsqu'une partie possède des connaissances juridiques en rapport avec l'acte passé ; qu'il s'ensuit qu'en l'espèce, le résultat de la discussion élevée entre les parties quant aux compétences qu'aurait M. X... sur les questions immobilières n'est pas de nature à modifier la solution du litige ;
Considérant que les trois actes de vente dressés le 16 janvier 2004 par M. A... contiennent un chapitre relatif aux règles d'urbanisme ; qu'il y est mentionné l'existence d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé le 20 octobre 1981 ; qu'à chacun des actes est annexé le document établi le 15 avril 2003 par les services communaux qui font état d'un « immeuble à conserver et à restaurer (immeuble sur rue) et immeuble dont la démolition est prévue à des fins de salubrité et de mise en valeur (immeuble sur cour) » ; Considérant que, dans l'acte du 5 mai 2004 relatif à la vente des lots no 7 et no 8, qui avait pour effet de rendre M. X... propriétaire de tout l'immeuble, était mentionné dans la chapitre relatif aux renseignements d'urbanisme, tout comme dans les trois actes de vente précédents : « Il résulte d'un note de renseignements d'urbanisme dont l'original demeurera ci-annexé... que l'immeuble, objet des présentes, est dans la situation suivante :... Nature des dispositions d'urbanisme applicables au terrain : plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé le 20 octobre 1981... Observations et prescriptions particulières : immeuble à conserver et à restaurer (partie 1), immeuble dont la démolition est prévue à des fins de salubrité et de mise en valeur (partie 2) » ; que M. X... savait, par les renseignements d'urbanisme joints aux trois actes de vente du 16 janvier 2004 que la mention portée sur la « partie 2 » s'appliquait à l'immeuble sur cour, c'est-à-dire au lot no 7 ; Que M. X... a paraphé toutes les pages de l'acte authentique ainsi que les documents d'urbanisme qui y sont annexés ; que, malgré une erreur de désignation à la page 4 de l'acte, le notaire a donc veillé à ce que l'acquéreur dispose de tous les éléments propres à l'informer juridiquement et techniquement sur les règles et les contraintes d'urbanisme attachées aux deux lots acquis ; Qu'en conséquence, le notaire n'a pas commis les fautes qui lui sont reprochées ;
Considérant que, s'agissant de la demande formée contre la venderesse, M. X..., qui prétend que son consentement a été vicié, ne démontre, ni erreur ni dol et que, surtout, il ne demande pas l'annulation de la vente dont il s'agit ; Qu'en particulier, il ne démontre nullement que la S. C. I. Clamaux ait dissimulé les caractéristiques des deux lots vendus le 5 mai 2004 alors surtout que le prix payé, soit 12. 195 euros, soit encore 328, 70 euros le mètre carré, tenait compte de l'état du bien et de l'économie générale de l'opération envisagée ; Qu'en réalité, M. X..., qui connaissait les caractéristiques des lots vendus, n'a aucunement été trompé par la S. C. I. Clamaux ;
Considérant qu'au surplus, il n'est pas indifférent de relever qu'au mois de septembre 2004, M. X... a mis le lot no 7 en location ; qu'à la suite d'une procédure engagée pour défaut de payement des loyers, le juge d'instance d'Auxerre a ordonné l'expulsion du locataire après avoir minoré le montant des loyers en raison de l'insalubrité des lieux ; qu'à la suite de cette procédure et le 21 mai 2007, M. X... a déposé une déclaration de travaux en vue d'une régularisation à laquelle, le 17 juillet 2007, la commune a opposé un refus qui a été approuvé par un jugement rendu le 11 septembre 2007 par le Tribunal administratif de Dijon ; Qu'il suit de là que, loin d'être imputable à la S. C. I. Clamaux ou au notaire, le préjudice allégué par M. X... trouve sa seule et unique origine dans la faute qu'il a commise en s'affranchissant sciemment des règles d'urbanisme ;
Considérant qu'il convient, en conséquence d'approuver les premiers juges qui ont débouté M. X... de toutes ses demandes ;
Considérant que, compte tenu de la solution donnée au litige, il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie formé par la S. C. I. Clamaux contre la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A... ;
Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispostions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, succombant en ses prétentions et supportant les dépens, M. X... sera débouté de sa réclamation ; qu'en revanche, il sera condamné à payer à la S. C. I. Clamaux et à la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A... les frais qui, non compris dans les dépens d'appel, seront arrêtés, en équité, à la somme de 4. 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 6 avril 2010 par le Tribunal de grande instance de Melun au profit de la S. C. I. Clamaux et de la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A... ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'appel en garantie formé par la S. C. I. Clamaux contre la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A... ;
Condamne M. Guy X... à payer à la S. C. I. Clamaux et à la S. C. P. Pierre Z..., Anne Z... et Eric A..., chacune la somme de 4. 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne M. X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par les avoués des intimées conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
