Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2011
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/00962
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/06459
APPELANTE
Madame [X] [K] [V] épouse [J]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU ET PELIT-JUMEL, avoués à la Cour
assistée de Maître Vincent DRAGO plaidant pour la SCP NEVEU SUDAKA et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P 0043
INTIMÉE
SA MAISON DE LA TRUFFE
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour
assistée de Maître André JACQUIN plaidant pour la SCP JACQUIN-MARUANI, avocat au barreau de PARIS, toque : P 428
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 juin 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport.
Madame BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame BLUM, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Par acte du 14 décembre 1989, M. [S] et sa mère Mme [D] ont consenti à la société La Maison de la Truffe un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3],d'une durée de neuf années à effet du 1er octobre 1989 pour une activité de 'marchand de truffes, fruits ,vins, comestibles de luxe préparés à l'avance et en général tout ce qui concerne l'alimentation de luxe ainsi que sa dégustation sur place mais toutefois à la condition expresse qui ne soit vendu aucun produit dont l'odeur puisse constituer une gêne pour les autres locataires ou voisins ou susceptible d'incommoder ceux-ci »
Par acte extra judiciaire du 22 avril 1998, la société La maison de la truffe a sollicité le renouvellement de son bail ; les bailleurs en ont accepté le principe moyennant un loyer de 102.445, 72€ .
Suite à une expertise amiable dans le but d'estimer la valeur locative, les bailleurs ont estimé que l'activité exercée dans les lieux s'apparentait d'avantage à la restauration qu'au commerce d'alimentation et qu'une partie des locaux était louée à une société dénommée La Maison de la Truffe dégustation ;
Après avoir fait diligenter un constat d'huissier, les bailleurs ont saisi le Tribunal de Grande instance de Paris d'une demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à la Maison de la Truffe au motif qu'était exploitée dans les lieux loués une activité de restauration en infraction aux clauses du bail et sollicitant à titre subsidiaire le déplafonnement du loyer en raison de l'amélioration des facteurs locaux de commercialité entre le 1er octobre 1989 et le 30 septembre 1998
Les parties ont accepté sous l'égide du tribunal de soumettre leur litige à la médiation d'un tiers Mme [K] [L].
Un protocole d'accord a été formalisé le 11mars 2003.
Aux termes de cet accord, les bailleurs ont :
- renoncé à solliciter du Tribunal de Grande Instance de Paris, le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire,
- consenti au renouvellement du bail conclu le 14 décembre 1989 à effet du ler octobre 1989 pour neuf années à compter du 1 er octobre 1998 jusqu'au 30 septembre 2007,
-autorisé la société Maison de la Truffe à domicilier la société Maison de la Truffe dégustation dans les locaux loués ou autre société qui directement ou indirectement contrôle ou est contrôlée par la société La Maison de la truffe au sens des dispositions de l'article L 233-16 du Code de Commerce,
-autorisé expressément la société La Maison de la Truffe ou la société Maison de la Truffe dégustation à installer une terrasse ouverte susceptible d'accueillir sa clientèle sous réserve que la société La Maison de la truffe justifie de l'intégralité des autorisations administratives nécessaires à l'ouverture de cette terrasse.
En contrepartie de la renonciation et des autorisations des bailleurs reprises ci-dessus, la société Maison de la Truffe a accepté expressément que son loyer annuel hors charges, taxes et frais de toute nature soit déplafonné et fixé selon les trois paliers ci-après indiqués :
- période du ler octobre 1998 au ler octobre 2001 45.734,71 euros/an
- période du 1 er octobre 2001 au 1 er octobre 2004 60.979,61 euros/an
- période du ler octobre 2004 au ler octobre 2007 64.790,83 euros/an
avec fixation du loyer au 1 er octobre 2007 à 68.602,06 euros/an
En outre, le protocole a prévu un règlement échelonné des rappels de loyer sur la période du 1 er octobre 1998 au 28 février 2003.
En exécution de cet accord, les parties se sont désistées de l'instance engagée devant le tribunal de grande instance de Paris ainsi que de l'intégralité de leurs demandes dans le cadre de ce litige .
Le renouvellement du bail n'a été cependant formalisé que trois ans plus tard, suivant acte sous seing privé du 7 septembre 2006 par lequel les bailleresses Madame Veuve [S] usufruitière et Madame [X] [V] épouse [J] nu-propriétaire ont donné à bail en renouvellement les locaux dont s'agit à compter du 1° octobre 1998 pour se terminer le 30 septembre 2007 et ont convenu d'un loyer annuel déplafonné suivant les dispositions prévues au protocole signé le 11 mars 2003 .
Par exploit du 22 février 2007, les bailleurs ont délivré congé pour le 30 septembre 2007 avec offre de renouvellement à compter du 1° octobre 2007 pour une durée de trois, six ou neuf années entières moyennant un loyer annuel en renouvellement de 300 000€ ht et hc ;
La Maison de la Truffe par lettre avec ar du 13 septembre 2007 a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du nouveau loyer en invoquant l'existence du protocole d'accord du 11 mars 2003.
Les bailleresses, après notification du mémoire aux fins de fixation du prix du loyer du bail renouvelé, ont saisi le juge des loyers .
Par un jugement du 17 décembre 2009 le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
-dit que Mmes [S] et [V] et la société La Maison de la Truffe ont fixé le loyer au 1er octobre 2007 à la somme de 68.602,06€ par an ht et hc soit en cas de renouvellement soit en cas de tacite prorogation
-dit en conséquence que par l'effet du congé notifié par Mme [S] et [V] à la société La maison de la Truffe pour le 30 septembre 2007, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007, le bail s'est renouvelé pour trois, six, neufs années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2007 moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 68.602,06euros
-débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire
-dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du CPC
-condamné Mesdames [S] et [V] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposée le 22 février 2011 Mme [V] épouse [J] ayant la pleine propriété du bien loué par suite du décès de Madame [S] qui en était usufruitière, demande à la Cour de :
-La dire recevable dans son appel
-Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et , statuant à nouveau
-Dire et juger irrecevable et subsidiairement mal fondée la société La Maison de la truffe en ses demandes et l'en débouter,
-Dire et juger Mme [V] épouse [J] recevable et bien fondée en ses demandes de fixation de loyer en renouvellement au 1er octobre 2007
En conséquence
-Ecarter la règle du plafonnement sur le fondement des articles L145-34, R.145.3,R145-4,R145-6 et R.145-8 du Code de commerce
-Fixer le montant du loyer en renouvellement au 1er octobre 2007 à la somme de 300.000€ en principal, hors taxes et hors charges pour les locaux loués [Adresse 3]
-dire que les complément de loyers arriérés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil, outre la capitalisation de ces intérêts en application de l'article 1154 du même Code.
-pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée , fixer le montant du loyer provisionnel pendant le cours de l'instance à la somme de 300.000€ en principal hors taxes et hors charges,
-condamner la société La Maison de la Truffe à payer à Mme [V] épouse [J] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 30 novembre 2010 la société la Maison de la Truffe demande à la Cour de :
-Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a considéré l'accord des parties sur le loyer de renouvellement à 68.602,06€
Subsidiairement
-En toute hypothèse, constater qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement,
-Fixer, dans cette hypothèse, le loyer plafonné à la somme de 45.734,71 € hors taxes et hors charges.
Encore plus subsidiairement,
-Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour à l'effet de donner son avis tant sur la surface pondérés des locaux que sur la valeur locative des deux,
En toute hypothèse,
Encore plus subsidiairement,
-Fixer la valeur locative au 1er octobre 2007 à la somme de 65.737,50€ par an hors taxes et hors charges,
-Condamner Mme [V] épouse [J] à 15.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
-Condamner cette dernière aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE,
Madame [V] épouse [J] demande de dire irrecevable la société Maison de la Truffe en ses prétentions sans soulever de moyen d'irrecevabilité ; celle-ci sera déclarée recevable en ses demandes ;
La société la Maison de La Truffe fait valoir :
-que le protocole du 11 mars 2003 et le bail du 7 septembre 2007 forment un tout indivisible et que la fixation du loyer au 1° octobre 2007 à 68 602, 06€ par an d'accord entre les parties, formalisé à deux reprises tant dans le protocole que l'avenant régularisé le 7 septembre 2006, constitue le loyer fixé dans la commune intention de parties à compter du 1° octobre 2007 ,
-que cette commune intention se déduit, dans le silence du protocole et de l'avenant quant à l'interprétation à donner à la fixation du loyer au 1° octobre 2007, des circonstances de la signature du protocole et de l'avenant de renouvellement , que c'est bien par anticipation et pour prévenir tout nouveau litige que les parties ont fixé le loyer du bail renouvelé au 1° octobre 2007.
-que l'avenant de renouvellement du bail à compter du 1° octobre 1998 a en effet été signé le 7 septembre 2006 de sorte qu'en prévoyant le prix du loyer au 1° octobre 2007, les parties avaient nécessairement à l'esprit que le bail prenait fin un an plus tard au 30 septembre 2007 et c'est précisément pour éviter tout nouveau litige, qu'elles ont entendu par anticipation fixer le loyer à la date prévue pour le renouvellement, que ce renouvellement intervienne à la suite d'un congé délivré par les bailleresses ou de la demande de renouvellement émanant de la locataire ; que si, comme le soutient la bailleresse, les parties avaient entendu exclure l'hypothèse du renouvellement , elles l'auraient précisé à un an de l'échéance du bail .
Or, s'il est établi que la durée du bail renouvelé par avenant signé le 7 septembre 2006 était de 9 années à compter du 1° octobre 1998 pour se terminer le 30 septembre 2007, le bail pouvait néanmoins se poursuivre en suite par tacite reconduction ; le renouvellement du bail dépend en effet d'une manifestation de volonté de l'une ou l'autre des parties, soit d'un congé délivré par le bailleur, soit d'une demande de renouvellement faite par le locataire de telle sorte qu'à défaut, le bail se poursuit par tacite prorogation ; le renouvellement du bail au 1° octobre 2007 ne pouvait dés lors constituer dans la commune intention des parties, contrairement à ce que soutient la locataire, la seule hypothèse prévisible au moment de l'échéance ;
Le fait au surplus que l'avenant de renouvellement ait été signé le 7 septembre 2006 soit environ un an avant l'échéance normale du bail de 9 ans, est lui-même sans portée dés lors que cet avenant ne fait que reprendre les dispositions du protocole lui-même signé le 11 mars 2003 et qui mettait fin au litige survenu entre les parties à propos du renouvellement du bail au 1° octobre 1998, soit bien antérieurement à l'échéance du bail renouvelé ;
Il s'ensuit que l'indication dans le texte du protocole d'accord du 11 mars 2003 repris dans l'avenant du bail signé en 2006 que le prix du loyer est fixé au 1° octobre 2007 à la somme de 68 602, 06€ , ne peut s'interpréter comme un accord des parties sur le prix du loyer en cas de renouvellement du bail à son échéance, la bailleresse ne pouvant être considérée comme ayant implicitement renoncé, dans le silence du texte, à demander le renouvellement du bail moyennant le loyer qu'elle entendait proposer, la même solution valant du reste pour le locataire au cas ou celui-ci, demandant le renouvellement aurait estimé que le prix de 68 602, 06€ ne correspondait pas à la valeur locative ;
Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement déféré.
Sur le prix du loyer du bail renouvelé :
Madame [V] épouse [J] fait valoir que pour déterminer la valeur locative ,il y a lieu de tenir compte par application de l'article R 145-8 des circonstances particulières dans lesquelles le loyer du bail échu a été fixé, invoquant que le prix du bail expiré procède d'un accord transactionnel conclu entre les parties, le 11 mars 2003 mettant fin dans le cadre d'une médiation judiciaire à un litige portant sur le renouvellement de 1998 à l'occasion duquel les bailleurs invoquaient à l'encontre du preneur diverses infractions, ce qui constitue des circonstances exceptionnelles qui ne se retrouvent plus dans le cadre du renouvellement de 2007 et autorisent à rechercher la valeur locative ;
Or le fait de conclure un bail en renouvellement à l'issue d'un protocole d'accord ne caractérise pas une circonstance exceptionnelle, aucun élément ne permettant d'ailleurs de retenir que au cours de cette transaction, les bailleurs qui avaient sollicité une expertise, ont méconnu à cette occasion la valeur locative des lieux ;
En revanche, la bailleresse fait valoir que s'agissant d'un bail prévoyant un loyer progressif par paliers , la règle de plafonnement posée par l'article L 145-34 du code de commerce qui prévoit la variation de l'indice trimestriel mesurant le coût de la construction intervenue depuis la fixation du loyer initial du bail expiré, ne peut trouver à s'appliquer puisque le loyer initial n'a été que temporaire ;
La locataire fait observer que le loyer à prendre en considération pour apprécier la variation indiciaire est celui fixé par les parties lors de la prise d'effet du bail renouvelé de sorte que le plafonnement ne saurait être exclu du fait de l'existence d'un loyer à paliers et cite à cet égard un arrêt de la cour de cassation 3° chambre civile du 17 mai 2006,
Or dans le cas soumis à la cour de cassation, la situation juridique était distincte de celle de l'instance actuelle dans la mesure ou les parties avaient convenu d'un loyer initial puis de remises temporaires s'étalant sur plusieurs années, à la différence du bail litigieux dans lequel les parties ont expressément prévu que 'la Maison de la Truffe accepte que son loyer annuel, hors charges et hors taxes et frais de toute nature, soit déplafonné et fixé selon les trois paliers successifs définis dans le bail';
Cette modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler qui exclut la fixation d'un loyer de base, met obstacle à l'application de la règle du plafonnement et impose d'apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative ;
Il s'ensuit que, sans qu'il y ait à apprécier si des modifications des facteurs locaux de commercialité sont survenus au cours du bail expiré ni de trancher sur la surface pondérée qui sera appréciée d'abord par l'expert , il y lieu de déterminer la valeur locative des locaux après avoir fait procéder à une expertise . Le loyer provisionnel du bail renouvelé sera fixé au montant du loyer à la date d'effet du congé soit la valeur annuelle de 68 602, 76€ hors taxes, hors charges ;
Les dépens sont réservés et il n'y pas lieu à ce stade à l'application de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré,
Recevant la société Maison de la Truffe en ses demandes,
Dit que Madame [V] épouse [J] est recevable en sa demande de fixation du loyer renouvelé à compter du 1° octobre 2007,
Dit que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative,
Avant dire droit au fond, désigne en qualité d'expert Monsieur [B] [Z] :
[Adresse 2], tél : [XXXXXXXX01],
avec mission :
* de convoquer les parties,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés, les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1° octobre 2007, au regard :
- des caractéristiques du local,
- de la destination des lieux,
- des obligations respectives des parties,
- des facteurs locaux de commercialité,
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que celles fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* de donner son avis motivé,
Dit que Madame Chantal Bartholin ou tout autre magistrat de la chambre sera déléguée au contrôle de cette expertise,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au greffe de la juridiction avant le ,l'affaire étant rappelée à la mise en état du pour vérifier le dépôt du rapport ,
Fixe à la somme de 3000€ la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par le demandeur à la Régie de la cour avant le 12 décembre 2011, l'affaire étant rappelée à la mise en état du 11 janvier pour vérifier le dépôt de la consignation
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 68 602, 76€ montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
Réserve les dépens et sursoit à statuer sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile .
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
