Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 DÉCEMBRE 2011
(n° 444 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/23477
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/14024
APPELANTS
Monsieur [L] [O] [G]
Madame [C] [U] [N] [R] [W] épouse [G]
demeurant tous deux [Adresse 1]
représentés par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour
assistés par Maître Christelle MOYSE plaidant pour la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque P274
INTIMÉE
Association OLGA SPTIZER
agissant poursuites et diligences de son Président
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée par Maître Christophe LAVERNE plaidant pour la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, toque : P90
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 03 Novembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Melle Christelle OUDOT
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 10 décembre 2007, l'association Olga Sptizer a consenti jusqu'au 30 avril 2008 à 16 heures, à M. [L] [G] et à Mme [C] [W], son épouse, une promesse unilatérale de vente portant sur le lot de copropriété n°211 de l'immeuble sis [Adresse 3], moyennant le prix de 1 570 000 €, notamment sous la condition suspensive ainsi libellée : « que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dont dépendent les biens, autorise le propriétaire des biens à installer une unité de climatisation sur le toit terrasse de l'immeuble, à ses frais exclusifs.
Que l'assemblée générale des copropriétaires autorise le bénéficiaire à réaliser à ses frais exclusifs des travaux de réfection du hall d'entrée de l'immeuble consistant en : suppression de la banque d'accueil, création d'une signalétique moderne informant sur les occupants de l'immeuble » au plus tard le 15 janvier 2008.
Les parties ont convenu de la fixation d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 78 500 € laquelle a été remise au promettant qui en a donné quittance.
Invoquant la défaillance de la condition suspensive, les époux [G] ont refusé de conclure la vente par acte authentique.
Par acte d'huissier du 26 septembre 2008, ils ont fait assigner l'association Sptizer, devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente, et obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 78 500 €.
C'est dans ces conditions que par jugement du 27 octobre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté M. [L] [G] et Mme [C] [W], épouse [G] de l'ensemble de leurs demandes,
- dit la somme de 78 500 € versée par les époux [G] à la signature de la promesse de vente du 10 décembre 2007, acquise à l'association Olga Sptizer,
- condamné M. [L] [G] et Mme [C] [W], épouse [G], à payer à l'association Olga Sptizer la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.
Les époux [G] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 18 novembre 2009.
Par dernières conclusions signifiées le 05 mars 2010, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, M. et Mme [G] demandent à la Cour au visa des articles 1134 et suivants, 1273 et 1998 du Code civil, d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau de :
- dire qu'il n'existe aucun mandat apparent au profit de leur notaire, Maître [T], et qu'ils n'ont jamais donné leur accord à la prorogation de la promesse de vente,
- dire que du fait des prorogations unilatérales de la promesse de vente en date du 10 décembre 2007, ils n'ont jamais renoncé à la condition suspensive portant sur l'exécution des travaux, et que l'association Olga Sptizer est seule responsable de la caducité de la promesse de vente qu'elle a unilatéralement prorogée à la date du 30 avril 2008,
En conséquence,
- condamner l'association Olga Sptizer à leur restituer l'indemnité d'immobilisation de 78 500 € et ce avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, le 27 juin 2008,
- dire que sur simple notification de l'arrêt à intervenir, M. [J] [Y], clerc de notaire, domicilié à [Adresse 4], sera tenu de restituer l'indemnité d'immobilisation de 78 500 € séquestrée entre ses mains,
- condamner l'association Olga Sptizer à leur payer la somme de 22 245,60 € à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions signifiées le 20 août 2010, l'association Olga Sptizer demande à la Cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 27 octobre 2009, de débouter les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens de première instance et d'appel en sus.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant en droit que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ;
Considérant que la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive, seule en cause, de l'obtention d'une décision, purgée de tout recours, de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble de situation du bien, autorisant l'implantation d'une unité de climatisation sur le toit terrasse de l'immeuble, aux frais du bénéficiaire de la promesse ainsi que la réalisation, également à ses frais exclusifs, de travaux de réfection du hall d'entrée consistant en la suppression de la banque d'accueil et son remplacement par une signalétique moderne destinée à l'information des occupants, au plus tard le 15 janvier 2008 ;
Qu'il s'infère du procès-verbal de l'assemblée générale réunie le 7 février 2008 l'autorisation, d'une part, de réaliser les travaux d'installation d'une climatisation et d'une ventilation pour le sixième étage de l'immeuble sous réserve que les travaux soient exécutés suivant les règles de l'art, et d'autre part, celle de la réfection du hall d'entrée de l'immeuble consistant en la dépose du bureau d'accueil, la révision du faux plafond et la mise en peinture des murs et du plafond aux frais des époux [G] ;
que par suite d'un retard de transmission de l'assemblée générale, indépendant de la volonté tant du promettant que des bénéficiaires, le point de départ du délai de recours de deux mois n'a commencé à courir que le 13 avril dernier pour se terminer le 13 juin 2008 ;
Qu'il est acquis aux débats que la condition n'a pas été réalisée dans le délai imparti et qu'aucun acte de prorogation jusqu'à la date alléguée du 20 juin 2008 à laquelle les conditions suspensives étaient réalisées n'a été conclu ;
Qu'en effet, il n'est pas contesté que l'association Olga Sptizer a toujours consenti à la prorogation nécessitée par l'obtention d'une autorisation définitive de l'assemblée générale des copropriétaires, en revanche, les époux [G] qui contestent avoir accepté une prorogation de la promesse de vente soutiennent que celle-ci était caduque depuis le 30 avril 2008, n'ayant jamais conféré mandat à leur notaire,Maître [T] de consentir une telle prorogation en leur nom ;
Considérant que toutefois, même si les époux [G] n'ont pas accepté formellement la promesse de vente et qu'aucun acte de prorogation n'a été dressé en leur nom, il résulte des pièces aux débats, que leur notaire a demandé à l'association Olga Sptizer de leur consentir une prorogation de la promesse de vente ce que son directeur a fait le 29 mai 2008 ; que les époux [G] qui certes, ainsi qu'ils le font observer, n'ont apposé leur signature sur aucun acte de prorogation, n'ont pas pour autant renoncé au bénéfice de la condition suspensive que comportait l'acte pour faire procéder à des études par l'intermédiaire du cabinet d'architecture Sopha qu'ils avaient chargé de la maîtrise d'oeuvre des travaux objets de la condition suspensive qui se sont poursuivis au-delà du 30 avril comme en atteste les nombreux devis établis au cours des mois de mai et juin 2008 relativement en particulier à la signalétique qu'ils souhaitaient mettre en place en remplacement de la banque d'accueil, aux travaux de peinture et de carrelage du hall d'entrée mais encore le rapport d'analyse des offres pour le lot chauffage climatisation ventilation nécessités par la réalisation de la climatisation objets de la condition suspensive ;
Que l'intérêt pour l'acquisition de l'immeuble de l'association Olga s'est encore manifesté par leur demande d'assister à l'assemblée générale de la copropriété prévue le 25 juin 2008 ;
Que si la renonciation à un droit ne se présume pas et qu'en particulier la renonciation à se prévaloir de la caducité d'un acte ne peut se déduire de l'inaction des bénéficiaires, tel n'est pas le cas lorsque l'attitude de ceux-ci se traduit par un comportement actif, révélé par les démarches entreprises pour réaliser la condition suspensive et donc poursuivre l'exécution de la convention en renonçant necéssairement à la caducité de l'acte qui la contient ; que tel est bien le cas en l'espèce des agissements précités des époux [G] eux-mêmes, et non de leur notaire, et qui démontrent de leur part un suivi rigoureux de l'avancement de leur dossier et une acceptation non équivoque de la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives, ce qui corrobore les demandes relayées par maître [T] en leur nom ;
Considérant qu'une telle prorogation de la promesse de vente n'a pas pour autant entraîné la novation du contrat originaire et donc son extinction dès lors que tous ses éléments caractéristiques ont été maintenus et que seule sa durée a fait l'objet d'un report ;
Considérant s'agissant de la défaillance de la condition suspensive tenant à une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, purgée de tout recours, qu'il convient d'observer que l'assemblée générale du 7 février 2008 est devenue définitive le 13 juin suivant dans la mesure où le recours formé par la SCI des petites écuries à l'encontre de la décision ayant autorisé l'installation de la climatisation, qui était irrégulier, était insusceptible d'aboutir et que la mise à l'ordre du jour de l'assemblée du 25 juin 2008 du projet d'aménagement du hall d'entrée et de la question posée par la SCI des petites écuries , n'était pas susceptible de remettre en cause une délibération devenue définitive et d'ouvrir un nouveau délai de contestation de sorte que l'issue de cette assemblée générale n'était pas de nature à porter atteinte aux conditions suspensives de la promesse de vente lesquelles étaient définitivement acquises ;
Considérant dans ces conditions qu'à la date du 20 juin 2008 prise comme terme du délai de prorogation de la promesse de vente, les conditions suspensives étaient réalisées et que la clause selon laquelle l'indemnité d'immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions prévus, doit recevoir application étant observé qu'aucune faute ne peut être reprochée au promettant qui a fait tout ce qui était en son pouvoir en vue de la réalisation de la condition suspensive ;
Considérant dans ces conditions que par les motifs adoptés des premiers juges, il convient de dire acquise à l'association Olga Sptizer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 78'500 € et de débouter Monsieur et Madame [G] de leur demande tendant à en obtenir restitution ainsi qu'au paiement de dommages et intérêts ;
Et considérant que les époux [G] qui succombent supporteront les dépens et indemniseront l'association Olga Sptizer des frais exposés en appel à hauteur de la somme de 3000 €.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dont appel,
Ajoutant au jugement,
Condamne M. [L] [G] et à Mme [C] [W] épouse [G] à payer à l'association Olga Sptizer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. [L] [G] et à Mme [C] [W] épouse [G] aux dépens d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
