Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1- Chambre 3
ARRET DU 03 JANVIER 2012
(no 1, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 21060
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Novembre 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 59052
APPELANT
Syndicat des Copropriétaires du 115 RUE DE COURCELLES 75017 PARIS pris en la personne de son syndic la SA ALBERT STOOPS elle-même prise en la personne de son représentant légal et dont dont le siège est sis
46 Boulevard JEAN JAURES
92100 BOULOGNE BILLANCOURT
Représenté par : la SCP GRAPPOTTE BENETREAU et PELIT JUMEL (avoués à la Cour)
assisté de Me Marie-Pierre ALIX de la AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMEES
SAS IMODAM agissant en la personne de son président
30 rue des DAMES
75017 PARIS
SA TERREIS agissant en la personne de son président
3 rue de LONDRES
75009 PARIS
représentées par la SCP Michel GUIZARD, (avoués à la Cour)
assistées de : Me Guillaume MORFOISSE plaidant pour l'Association HELWASER et HELWASER, avocat au barreau de PARIS, toque C 160
INTIME ET APPELANT INCIDENT
Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE SIS 111 BIS RUE DE COURCELLES 75017 PARIS Représenté par son syndic la SAS CABINET JEAN PIERRE JOURNE elle-même représentée par son président directeur général et dont le siège est sis
173 rue de COURCELLES
75017 PARIS
représenté par la SCP FISSELIER CHILOUX (avoués à la Cour)
assisté de : Me José ANIDO (avocat au barreau de PARIS, toque : E 702)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Martine TAILLANDIER-THOMAS, Conseiller faisant fonction de président, et Madame Sylvie MAUNAND, Conseiller, chargées d'instruire l'affaire.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
devant Madame Martine TAILLANDIER-THOMAS, Conseiller faisant fonction de président
Madame Sylvie MAUNAND, conseiller
Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseiller
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par devant Madame Martine TAILLANDIER-THOMAS, Conseiller faisant fonction de président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 115 rue de Courcelles est voisin de l'immeuble du 113 rue de Courcelles. Chacun des immeubles dispose d'une cour en limite de propriété qui jouxte celle de l'immeuble voisin.
Il en est de même entre l'immeuble du 113 rue de Courcelles avec l'immeuble du 111 bis rue de Courcelles
Des travaux ont été engagés dans l'immeuble du 113 rue de Courcelles, le maître d'ouvrage étant la SA TERREIS.
Le syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles se plaignant de ce qu'aucun référé préventif n'avait été engagé avant les travaux, de nuisance et vibrations et de ce qu'un mur était en cours d'édification dans la cour en limite de propriété, a obtenu l'autorisation d'assigner en référé d'heure à heure pour voir arrêter les travaux devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance du 18 novembre 2011, a constaté l'inexistence du syndicat des copropriétaires du 113 rue de Courcelles, a reçu l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du 111 bis de la rue de Courcelles, et de la SAS IMODAM, mandataire de la société TERREIS, a écarté la fin du non-revoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur et dit n'y avoir lieu à référé.
Le syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles, appelant, par conclusions du 28 novembre 2011, demande à la cour de " réformer " l'ordonnance, d'ordonner aux sociétés TERREIS et IMODAM de faire procéder à la démolition du mur et des ouvrages déjà édifiés dans la cour commune des deux immeubles du 113 et du 115 rue de Courcelles sous astreinte de 5. 000 euros par jour de retard, à titre subsidiaire d'ordonner à ces deux sociétés de stopper les travaux de construction des murs et des ouvrages en cours de réalisation sous astreinte de 5. 000 euros par jour de retard tant que l'expert ne se sera pas prononcé sur les incidences techniques de cette construction, de se réserver la liquidation de l'astreinte et d'ordonner une expertise afin d'examiner les travaux et de condamner les sociétés TERREIS et IMODAM à lui payer la somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 5 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires du 111 bis rue de Courcelles forme un appel incident et demande à la cour d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, d'ordonner l'arrêt immédiat des travaux de construction du mur en cours de réalisation dans la cour commune aux deux immeubles sous astreinte de 1. 000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, de désigner un expert avec la mission définie au dispositif de ses conclusions et de condamner conjointement et solidairement les sociétés TERREIS et IMODAM à lui régler la somme de 5. 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Les sociétés TERREIS et IMODAM sollicitent la confirmation de l'ordonnance entreprise, de débouter les appelantes de leurs demandes et de condamner le syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles à leur verser à chacune la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Considérant que le syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles estime que la construction en cours constitue un trouble manifestement illicite dès lors qu'aucune autorisation n'a été sollicitée de sa part pour effectuer les travaux dans la cour commune et qu'au surplus, les travaux engendrent une aggravation du risque incendie ; qu'il expose que le premier juge a été amené à se prononcer à partir de documents administratifs erronés (permis de construire et avis de la préfecture de police) ;
Considérant que le syndicat ajoute que le mur engendre de surcroît un dommage imminent dès lors que les travaux modifient le niveau de sécurité intérieur du 115 rue de Courcelles en cas d'incendie et que le premier juge a commis une erreur d'appréciation du document émanant de la préfecture de police ;
Considérant qu'il estime en tout état de cause être bien fondé à solliciter une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ; que cette construction compromet la sécurité incendie et présente des risques d'effondrement étant construit en parpaings et sans chaînage et que sa demande tend à obtenir des éléments de preuve aussi en termes de vue et d'ensoleillement ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires du 111 bis rue de Courcelles sollicite l'arrêt immédiat des travaux dès lors que ces travaux ont été réalisés sans consultation ni autorisation de sa part ; qu'il ajoute que les sociétés TERREIS et IMODAM se prévalent d'un permis de construire qui fait apparaître de graves inexactitudes dès lors que les documents joints ont occulté l'existence de la courette commune ; qu'il soutient que la construction du mur entraîne un effet cheminée qui accroît le risque incendie ; qu'au surplus, il estime nécessaire la mesure d'expertise pour apprécier les atteintes aux droits des copropriétaires voisins du fait de cette construction ;
Considérant que la société TERREIS précise qu'elle est devenue propriétaire de l'immeuble du 113 rue de Courcelles à la suite d'une fusion absorption de la société AVENIR et INVESTISSEMENT et que la société IMODAM a reçu la mission de gérer le bien ;
Considérant qu'elle précise qu'au jour de l'audience de référés, les travaux de construction du mur étaient terminés dans la cour voisine du 111 bis et en voie d'achèvement dans celle voisine du 115 et que les murs sont totalement édifiés au jour de l'audience devant la cour d'appel ;
Considérant qu'elle rappelle qu'elle dispose d'un permis de construire régulièrement affiché qui n'a fait l'objet d'aucun recours avant le 25 novembre 2011 ; qu'elle considère qu'elle n'avait pas à solliciter d'autorisation des syndicats de copropriétaires voisins dès lors que les murs sont édifiés sur des parties privatives ;
Considérant qu'elle relève que les travaux ne causent aucun dommage imminent, que l'avis de la préfecture de police n'a pas relevé de risque incendie ;
Considérant qu'elle s'oppose à la demande d'expertise estimant qu'un référé préventif n'a plus d'utilité, qu'il n'y a pas de risque incendie et que le syndicat des copropriétaires ne peut agir aux lieu et place des copropriétaires subissant éventuellement des pertes de vue ou d'ensoleillement ; qu'il n'existe pas de procès en germe possible justifiant le recours à la mesure d'instruction ;
Sur la demande d'arrêt des travaux et la demande de démolition du mur :
Considérant qu'aux termes de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Considérant que le dommage imminent s'entend du « dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ;
Considérant que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle la cour statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage, d'un préjudice ou la méconnaissance d'un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu'un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés ; que la constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets ;
Considérant que la cour ne peut que relever que la société TERREIS et la société IMODAM, son mandataire, ont déclaré sans être contredites par les autres parties que la construction des murs litigieux était terminée ; que, dès lors, la demande d'arrêt des travaux est sans objet au jour où elle statue ;
Considérant que la cour n'a donc à se prononcer que sur la demande de démolition du mur situé dans la cour du 115 rue de Courcelles, le syndicat des copropriétaires du 111 bis n'ayant sollicité que l'arrêt immédiat des travaux de construction du mur ;
Considérant que les travaux en cause consistent en l'édification d'un mur dans la cour ; que ladite cour n'est pas une cour commune au sens juridique du terme ; qu'elle est partagée en deux, chacune des parties appartenant au 115 et au 113 ; que chaque propriétaire a la pleine et entière propriété de sa partie ; qu'au vu des éléments versés aux débats, le mur est édifié en limite séparative des propriétés sans qu'en l'état, la cour soit en mesure de savoir s'il est strictement construit sur les parties privatives du 113 rue de Courcelles, s'il empiète sur la propriété voisine ou s'il doit être qualifié de mitoyen ;
Considérant dès lors que le trouble manifestement illicite qui consisterait en l'édification d ‘ un mur sur la propriété de voisin ou sans autorisation de la copropriété voisine n'est pas certain ; qu'il s'ensuit que, de ce chef, la demande ne saurait prospérer ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires évoque le dommage imminent qui résulterait d'un risque accru d'incendie ;
Considérant que la société TERREIS déclare être titulaire d'un permis de construire l'ayant autorisée à faire les travaux et d'un avis de la préfecture de police n'ayant fait aucune objection sur ceux-ci ;
Considérant qu'il convient d'abord de rappeler que la délivrance d'un permis de construire est toujours faite sous réserve du droit des tiers ;
Considérant, ensuite, que le permis de construire en date du 28 janvier 2011 a été accordé à la société TERREIS pour la fermeture de deux courettes jusqu'au 6ème étage avec démolition du plancher du 7ème pour le prolongement de l'escalier principal, suppression de deux escaliers de service et remplacement et pose de deux châssis sous réserve des prescriptions de l'article 2- 1er ; que cet article impose au pétionnaire de se conformer aux prescriptions formulées par la sous-direction de la sécurité du public de la préfecture de police ;
Considérant que cet avis a été donné le 16 septembre 2010 et indique ne pas faire d'objections au projet sous réserve du respect des mesures suivantes à savoir notamment le respect des dispositions réglementaires et plus précisément de la l'arrêté du 31 janvier 1986 modifié relatif à la protection contre l'incendie dans les bâtiments d'habitation ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles produit une note technique établie à titre privé par M. B..., expert inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel dans la spécialité explosions incendie, le 16 novembre 2011 ; que celui-ci s'est rendu sur les lieux dans un des appartements du 115 ; qu'il note que la courette avait une surface d'environ 12, 5 m2 (5mètres x2, 5) et que le mur l'a réduite à une surface de 6, 25 m2 (2, 5x2, 5), qu'il est érigé jusqu'au sommet de l'immeuble soit sur 7 étages, que trois fenêtres donnent sur la courette à chaque niveau ; qu'il a noté une diminution très nette de l'éclairement naturel ; qu'il indique que la diminution de la surface de la cour crée une situation de risque aggravé pour les occupants, qu'en cas d'incendie, il existe une aggravation du risque de propagation du feu ; qu'au surplus, il note que les fenêtres, lanterneaux et ouvertures n'ont aucune résistance au feu ; qu'il ajoute qu'il n'est pas certain que le mur en parpaings soit construit dans les normes en vigueur ; qu'il vise une circulaire du 13 décembre 1982 qui dit que les travaux ne doivent pas avoir pour effet de diminuer le niveau de sécurité antérieur et que sur les courettes de moins de 12m2, les parties vitrées doivent être transformées de manière à être coupe-feu une demi-heure ; qu'il précise que désormais, toute courette dans une nouvelle construction doit avoir une surface minimale de 7m2 ; qu'il conclut à un arrêt des travaux ;
Considérant qu'il ressort de ces éléments que le propriétaire de l'immeuble a été autorisé à faire les travaux avec un avis de la préfecture de police qui n'a pas fait d'objection ; que la consultation privée met, certes, en évidence des risques liés à la configuration des lieux ;
Considérant aussi que le syndicat des copropriétaires du 115 a présenté une demande de retrait du permis de construire et produit un mail d'une personne dont on ignore la qualité exacte qui déclare avoir conseillé à l'architecte de cesser les travaux ;
Considérant, toutefois, que la réalité du dommage imminent n'est pas démontrée avec certitude pour justifier la démolition du mur litigieux ; que la demande de ce chef est rejetée ;
Sur la demande d'expertise :
Considérant qu'aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ;
Que lorsqu'il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n'est pas soumis aux conditions imposées par l'article 808 du code de procédure civile, qu'il n'a notamment pas à rechercher s'il y a urgence, que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre de la mesure sollicitée, l'application de cet article n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé ;
Que l'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu'il existe un procès « en germe » possible, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires a un motif légitime de voir examiner le mur édifié par la société TERREIS pour savoir si celui-ci est bien construit sur les parties privatives du 113 et n'empiète pas sur sa propriété, la mission sollicitée par le syndicat des copropriétaires du 115 faisant expressément référence à la mitoyenneté et à l'empiétement possible du mur ;
Considérant que, par ailleurs, il résulte du rapport amiable de M. B...que le syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles a versé aux débats qu'il existe une incertitude sur le respect des prescriptions en matière incendie et sur le risque que pourraient encourir les occupants de l'immeuble du fait de l'édification du mur ; qu'il dispose donc d'un motif légitime de faire examiner les lieux par un expert à cette fin ;
Considérant qu'en outre, le syndicat des copropriétaires qui peut agir dans le cas d'un préjudice subi collectivement par les copropriétaires, a aussi un motif légitime de solliciter la mesure d'instruction pour déterminer s'il existe une perte d'ensoleillement, de vue ou de luminosité à la suite de l'édification du mur litigieux ;
Considérant que le litige potentiel serait alors la poursuite devant le juge du fond de la demande de démolition du mur sur le fondement de l'empiétement ou du trouble anormal du voisinage ;
Considérant par contre qu'il n'y a pas lieu d'élargir la mission de l'expert à des constatations relevant du référé préventif dès lors que les travaux sont déjà commencés et pour partie terminés ; qu'au surplus, les deux syndicats ne démontrent pas qu'il existe en l'état des désordres de construction justifiant cette mesure ;
Considérant qu'il convient donc de faire droit à sa demande, d'infirmer l'ordonnance entreprise et d'ordonner une expertise ;
Considérant que cette expertise sera ordonnée aussi au bénéfice du syndicat des copropriétaires du 111 bis rue de Courcelles dès lors que la configuration des lieux est identique et que les travaux réalisés par la société TERREIS ont été de même nature que ceux effectués dans la cour avec le 115 rue de Courcelles ;
Considérant que l'équité commande de faire droit aux demandes des deux syndicats de copropriétaires fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les sociétés TERREIS et IMODAM in solidum à leur verser à chacun la somme visée au dispositif de la présente décision ;
Considérant que, succombant partiellement, les sociétés TERREIS et IMODAM sont condamnées in solidum aux dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise ;
Statuant à nouveau :
Rejette la demande de démolition du mur présentée par le syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles ;
Ordonne une expertise et désigne Monsieur C...Dominique
Certificat de prévention contre l'incendie Diplôme d'architecte (DPLG) Diplôme Bachelor of Architecture
... Tél. ...Fax ...Mob. ...Mél. ...
L'expert déclarera s'il accepte la mission, soit purement et simplement qu'il est indépendant, soit qu'il est indépendant, mais que dans un souci d'indépendance, il souhaite porter à la connaissance du juge et des parties, des éléments d'information qu'il estime ne pas remettre en cause son indépendance ;
lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, entendu les parties et tous sachants, et s'être fait remettre tous documents utiles, de :
- se rendre sur les lieux 111 bis, 113 et 115 rue de Courcelles à Paris ;
- donner son avis sur les conséquences de la réalisation du mur séparatif dans chacune des cours, en termes de réduction de surface et de sécurité incendie ;
- donner son avis sur la perte de vue, d'ensoleillement, de luminosité engendrée par la construction du mur et si celles-ci existent, indiquer les remèdes à apporter ;
- indiquer l'emplacement du mur au regard de la propriété de chacune des parties et de la ligne séparative des propriétés ;
- fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à la juridiction éventuellement saisie ultérieurement de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties et, lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent ; qu'il devra faire mention, dans son avis, des suites qu'il aura données à ces observations ou réclamations ;
Dit que l'expert déposera au greffe de la cour son rapport dans les quatre mois de sa saisine en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie ;
Désigne le conseiller chargé de suivre la procédure pour surveiller les opérations d'expertise ;
Fixe à la somme de 6. 000 euros le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert, que le syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles et le syndicat des copropriétaires du 111 bis rue de Courcelles devront consigner, chacun à hauteur de 3. 000 euros entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'Appel de PARIS, 34 quai des Orfèvres, 75055 PARIS CEDEX, avant le 28 février 2012 ;
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai ci-dessus imparti, la désignation de l'expert sera caduque en application de l'article 271 du code de procédure civile, à moins que le juge, à la demande d'une des parties justifiant d'un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de la caducité ;
Dit que dans les deux mois de la notification de la consignation, l'expert indiquera le montant de la rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonné le versement d'une consignation complémentaire dans les conditions de l'article 280 du Code de procédure civile et qu'à défaut d'une telle indication, le montant de la consignation initiale pourra constituer la rémunération définitive de l'expert ;
Dit que l'expert devra adresser ses courriers au magistrat chargé du contrôle au greffe de la chambre 1-3 Cour d'appel de Paris 34, quai des Orfèvres 75055 PARIS CEDEX 01, en mentionnant le numéro de répertoire général ;
Condamne la société TERREIS et la société IMODAM in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du 115 rue de Courcelles et au syndicat des copropriétaires du 111 bis chacun la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société TERREIS et la société IMODAM aux dépens d'appel, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE CONSEILLER
