Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2012
(n° 66, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/16547
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/15726
APPELANTE
SARL NATCA
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 7]
représentée par Maître François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque J125
assistée de Maître Jérôme MOULET plaidant pour MOULET, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
Société BUILDINVEST S.A. venant aux droits de la Société BUILDINVEST
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avocats au barreau de PARIS, toque : L0029
assistée de Maître Isabelle GOMME plaidant pour la SCP GOMME ET BOUMAIZA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque J 112
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats : Madame Béatrice GUERIN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Dans le cadre d'une opération de défiscalisation, par notarié du 31 décembre 1993, la société Buildinvest a vendu à la société Natca le lot n° 20 de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence de la Vieille Tour, lieudit [Localité 1](Guadeloupe) au prix de 1 143 000 francs.
Le 14 décembre 1993, la société Buildinvest s'était engagée unilatéralement à acquérir le lot précité au prix de 1 033 000 francs (157 479,83 €) à la condition que la société Natca lève l'option au plus tard le 15 janvier 2002.
Par lettre recommandée du 10 janvier 2002, la société Natca a levé l'option.
Le 8 mars 2002, la société Buildinvest s'est prévalu de la caducité de la promesse de rachat aux motifs que la levée d'option avait été reçue hors délai et qu'il n'était pas établi que la promesse de rachat signée par la société Natca ait été reçue par le notaire le 31 décembre 1993.
Par acte du 2 octobre 2006, la société Natca a assigné la société Buildinvest en exécution forcée de la vente.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 26 mai 2010, le tribunal de grande instance de Paris :
- s'est dit territorialement compétent,
- a débouté la société Natca de ses demandes,
- a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- a condamné la société Natca aux dépens.
Par dernières conclusions du 14 décembre 2011, la société Natca, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et suivants, et 1589 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- dire parfaite à compter du 10 janvier 2002 la vente qu'elle a faite à la société Buildinvest, moyennant le paiement du prix de 157 479,83 €, du bien immobilier litigieux,
- condamner le cas échéant la société Buildinvest au paiement de ce prix avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2002,
- dire que le 'jugement' à intervenir vaudra vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques,
- dire que les frais d'enregistrement et les frais de vente seront à la charge de la société Builinvest,
- à titre infiniment subsidiaire,
- dire que la société Buildinvest a violé sa promesse d'achat,
- la condamner à lui payer la somme de 157 479,83 € à titre de dommages-intérêts,
- en tout état de cause, condamner la société Buildinvest à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 avril 2011, la société Buildinvest prie la Cour de :
- vu l'article 1589 du Code civil ,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Natca de ses demandes,
- en tout état de cause, juger que la société Natca n'a pas accepté l'offre d'achat dans les conditions prévues à peine de nullité et que l'offre est nulle,
- subsidiairement, juger que la société Natca n'a pas repris l'engagement résultant de l'acceptation de la promesse de rachat et qu'elle ne peut s'en prévaloir ni demander son exécution,
- dire que la société Natca n'a pas levé l'option dans les délais et qu'en conséquence, la promesse de rachat est caduque et de nul effet,
- dire que la vente ne peut être parfaite faute de précision sur la date de réalisation et qu'il ne peut s'agir que d'une obligation de faire se résolvant en dommages-intérêts,
- dire que la demande d'indemnisation est nouvelle en cause d'appel et irrecevable,
- à titre infiniment subsidiaire, dire que la société Natca ne démontre pas son préjudice, la débouter de sa demande et, subsidiairement, en réduire le quantum,
- débouter la société Natca de sa demande d'intérêts et de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société Natca à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant, sur la date d'acceptation de la promesse de rachat, que, par lettre du 14 décembre 1993 adressée à 'M [W] [G] EURL Natca', la société Buildinvest s'est engagée 'de façon ferme et irrévocable' à acquérir le bien qu'elle allait vendre à la société Natca, précisant que, 'pour rendre effectif le présent engagement, et à peine de nullité de ce dernier, nous vous demandons de fournir un exemplaire signé du présent document, en y portant la mention 'bon pour acceptation de la promesse de rachat sans engagement de vendre' à Maître [C] [B], notaire à [Localité 6] lors de la signature de votre acte authentique d'achat le 31 décembre 1993 au plus tard' ;
Considérant que deux copies de cette lettre, revêtues de la formule d'acceptation de la promesse de rachat suivie d'une signature sans date, sont versées aux débats, ni la société Natca, ni le notaire, M. [B], n'ayant retrouvé les originaux dans leurs archives respectives ;
Considérant, cependant, que, par télécopie du 4 décembre 1995, la société Buildinvest a confirmé à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel la société Natca s'était engagée dans l'opération litigieuse, qu'elle disposait dans ses archives de la copie de l'engagement de rachat accordé à la société Natca revêtue du bon pour acceptation de M. [G] [W] et qu'elle pensait donc que l'original avait bien été remis à M. [W] par le notaire lors de la vente du lot n° 20, proposant même de fournir à ce dernier sur sa demande, copie du document en sa possession, revêtue de la mention 'copie conforme à l'original délivré le 14 décembre 1993" ;
Considérant qu'il se déduit de cette lettre que la société Builinvest a admis que la société Natca avait accepté la promesse de rachat en temps utile, peu important à cet égard que M. [W], qui ne retrouvait pas l'original, ait cru nécessaire de signer un second exemplaire en 1995 qui porte une mention d'acceptation sur deux lignes alors que celui, remis le 31 décembre 1993 au notaire, porte une mention d'acceptation sur trois lignes ;
Qu'ainsi, la nullité invoquée par la société Buildinvest n'est pas encourue ;
Considérant, sur la date de la réception de la levée d'option, que la promesse donnée le 14 décembre 1993 par la société Buidinvest énonce : 'Votre levée d'option devra impérativement nous parvenir au plus tard le 15 janvier 2002, par lettre recommandée avec avis de réception adressée à Buidinvest SA, en son siège social, faute de quoi le présent engagement serait nul et non avenu' ;
Considérant que, par lettre datée du 10 janvier 2002 adressée à la société Buildinvest, [Adresse 2], la société Natca a indiqué 'Veuillez noter par la présente que je lève l'option de vente liée à mon investissement sur le programme hôtelier La Résidence de la Vieille Tour' ; que cette lettre recommandée, expédiée le 10 janvier 2002, n'a pu être délivrée à l'adresse précitée et que la société Buildinvest n'a signé l'avis de réception que le 18 janvier 2002 en Guadeloupe, à l'adresse à laquelle cette dernière société avait fait suivre son courrier ainsi que l'atteste la mention 'FS' sur l'enveloppe ;
Considérant que le responsable du service distribution-réclamation de La Poste a indiqué à l'enquêteur privé diligenté par l'appelante que la lettre était probablement arrivée entre le 12 et le 14 janvier 2002, quelle avait dû être traitée le 14 janvier pour être distribuée le 15 janvier 2002 et que le courrier présenté le 18 janvier en Guadeloupe y avait été traité la veille, 17 janvier 2002 ;
Considérant que la disposition contractuelle invoquée par l'intimée imposait à la société Natca de notifier sa levée d'option au siège social à [Localité 8] par lettre recommandée reçue au plus tard le 15 janvier 2002 ; qu'en ne prévoyant aucun dispositif de réception du courrier à son siège social pendant le délai de la levée d'option et en faisant suivre son courrier en Guadeloupe pendant cette période, la société Buildinvest a aggravé les conditions d'administration de la preuve de la réception de la levée d'option ;
Qu'en conséquence, l'intimée ne peut se prévaloir de la tardiveté prétendue de la levée d'option alors surtout qu'il vient d'être relevé que la lettre a été expédiée d'[Localité 3] (84) dès le 10 janvier 2002 et qu'il ressort des éléments recueillis auprès de La Poste qu'il est hautement probable que la lettre aurait pu être reçue le 15 janvier 2002 au siège social à [Localité 8] s'il n'y avait eu un ordre de faire suivre le courrier en Guadeloupe ;
Considérant, sur le défaut d'acceptation de la promesse par la société Natca, que, par l'acte authentique du 31 décembre 1993, dont la société Buildinvest ne conteste pas la validité, cette société a vendu le bien litigieux à la société Natca qui avait déposé les pièces nécessaire à son immatriculation le 24 décembre 1993 ;
Qu'il vient d'être dit qu'il résultait de la télécopie du 4 décembre 1995 émanant de la société Buildinvest que l'acceptation de la promesse de rachat, qui n'est pas datée, a été fournie au notaire lors de la signature de l'acte authentique le 31 décembre 2002 ; qu'il s'en déduit que la promesse de rachat, offerte à la société Natca, a été acceptée par elle après son immatriculation, de sorte que le moyen de nullité invoqué ne peut prospérer ;
Considérant que le 14 décembre 1993 la société Buildinvest s'est engagée 'de façon ferme et irrévocable' à acquérir le bien à une date choisie par elle entre le 15 janvier 2003 et le 15 décembre 2003 ; que, la société Natca ayant valablement levé l'option, la vente est parfaite ;
Que le défaut de respect du délai de réalisation de la vente n'est pas sanctionné par la convention ; qu'en outre, n'étant pas imputable à la société Natca, il ne peut caractériser une faute du bénéficiaire de la promesse dans l'exécution de ses obligations contractuelles dès lors qu'il appartenait à la société Buildinvest de choisir la date de la vente pendant la période de réalisation qu'elle avait elle-même fixée, ce qu'elle n'a pas fait ;
Considérant qu'en conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de vente forcée formée par la société Natca comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt, le jugement entrepris étant infirmé ;
Considérant que le prix n'étant dû qu'à la réalisation de la vente par acte authentique, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation formée par la société Natca de ce chef ni à celle au titre des intérêts ;
Considérant que, conformément aux termes de la promesse, les frais afférents à la vente sont à la charge de la société Buildinvest ;
Considérant que, la résistance de la société Buildinvest n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de la société Natca doit être rejetée ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Buildinvest ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Natca sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Dit qu'à la suite de la levée d'option de la société Natca, est parfaite la vente par cette société à la société Buildinvest au prix de 157 479,83 € hors taxes du lot n° 20, consistant en un studio composé d'une chambre, d'une salle de bains et d'une loggia, avec les 120/10 000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier dénommé Résidence de la Vieille Tour, lieudit [Localité 1](Guadeloupe), cadastré sections [Cadastre 5] et [Cadastre 4] d'une contenance totale de 88 a 43 ca, tel que ce lot résulte de l'état de division reçu par M. [B], notaire, le 13 juin 1992, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 9] le 25 juin 1992 volume P n° 2280 ;
Invite les parties à réaliser la vente par acte authentique devant un notaire de leur choix dans les deux mois de la signification du présent arrêt ;
Dit qu'à défaut de réalisation de la vente par acte authentique dans ce délai, le présent arrêt vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques par la partie la plus diligente ;
Dit que les frais afférents à cette vente sont à la charge de la société Buildinvest ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la société Buildinvest aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la société Buildinvest à payer à la société Natca la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
