Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 6 MARS 2012
(no 70, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 18309
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juillet 2010- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 07/ 12619
APPELANTE
SOCIETE NORMAND-BRESJANAC SAVARY DE BEAUREGARD-GERARD-GUIBERT agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
29 avenue Georges Mandel
75016 PARIS
représentée par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)
assistée de Me Valérie de HAUTECLOQUE (avocat au barreau de PARIS, toque : D 848)
INTIMES
S. C. I. LANA prise en la personne de ses représentants légaux
91 rue de Rieux
94120 FONTENAY SOUS BOIS
représentée par Me Lionel MELUN (avocat au barreau de PARIS, toque : J139)
assistée de Me Catherine GOUET JENSELME (avocat au barreau de PARIS, toque : A0569)
Madame Claudia X... épouse Y...
...
94160 ST MANDE
représentée par Me François TEYTAUD (avocat au barreau de PARIS, toque : J125)
assistée de Me ZAREBSKI (avocat au barreau de PARIS, toque : C 1439, Cabinet ZS)
Monsieur Cédric Y...
...
94160 ST MANDE
représentée par Me François TEYTAUD (avocat au barreau de PARIS, toque : J125)
assistée de Me ZAREBSKI (avocat au barreau de PARIS, toque : C 1439, Cabinet ZS)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 janvier 2012, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************
Par acte du 18 décembre 2006 M. et Mme Y... ont acquis de la SCI LANA, pour un montant global de 610 000 €, divers lots de copropriété sis à Saint Mandé (Val de Marne), dont un lot no154 qui, au lieu de mesurer, comme mentionné dans l'acte, 105 m ², mesurait 96, 35 m ².
Ils ont donc réclamé à leur vendeur la différence de prix, en application de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, dite " loi Carrez ", et la SCI LANA a appelé M. SAVARY de BEAUREGARD, notaire instrumentaire, membre de la SCP NORMAND-BRESJANAC-SAVARY de BEAUREGARD-GERARD-GUIBERT, en garantie.
Par jugement du 30 juillet 2010, le tribunal de grande instance de Créteil a
condamné la SCI LANA à payer à M. et Mme Y... la somme de 41 619, 04 € représentant la " réduction proportionnelle " du prix,
dit que la SCP NORMAND-BRESJANAC-SAVARY de BEAUREGARD-GERARD-GUIBERT devra garantir la SCI LANA à hauteur de 90 % des condamnations prononcées,
dit que cette SCP conservera ses dépens et l'a condamnée à payer à la SCI LANA la somme de 3 000 € de frais irrépétibles,
dit que M. et Mme Y... conserveront la charge de leurs frais irrépétibles,
condamné la SCI LANA en tous les dépens, sauf ceux de la SCP NORMAND-BRESJANAC-SAVARY de BEAUREGARD-GERARD-GUIBERT, en ce compris les frais de l'expertise qui avait été ordonnée par le juge de la mise en état le 24 octobre2008.
CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
Vu l'appel de ce jugement par la SCP NORMAND-BRESJANAC-SAVARY de BEAUREGARD-GERARD-GUIBERT (le notaire) en date du 8 septembre 2010,
Vu ses dernières conclusions déposées le 6 octobre 2011 selon lesquelles, poursuivant l'infirmation du jugement, elle demande le débouté de la SCI LANA de sa demande en garantie à défaut de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 26 juillet 2011 par lesquelles M. et Mme Y... sollicitent la confirmation du jugement quant au fait qu'il les a déclarés bien fondés mais sa réformation pour le surplus au motif que la superficie est de 96, 40 m ² soit une différence de 8, 6 m ² et donc la condamnation de la SCI LANA à leur payer la somme de 49 962 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2007, date de la mise en demeure et, au motif que la SCI a commis une faute en procédant elle même au mesurage, sa condamnation à leur payer les sommes de 59 565, 60 € représentant le " surcoût généré par le remboursement de l'emprunt contracté ", de 2 498, 10 € pour le surcoût des frais versés au titre des frais de mutation, de 3 000 € pour résistance abusive et enfin la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 30 décembre 2011 aux termes desquelles la SCI LANA demande la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté les demandes autres qu'en stricte réduction du prix, recalculé la surface, pris en compte la faute du notaire et l'a condamné mais sa réformation pour le surplus et sa condamnation à l'indemniser de " l'exact quantum des condamnations éventuellement mises à sa charge " en raison du lien de causalité entre cette faute et son " préjudice subi... total et certain ", à titre subsidiaire, sa condamnation à la " relever et garantir de l'intégralité de ses condamnations " au motif de sa perte de " chance certaine de vendre son bien au même prix en présence d'un mesurage conforme à la loi Carrez " et, en tout état de cause, sa condamnation à lui payer la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
SUR CE,
Sur la responsabilité du notaire :
Considérant que le notaire appelant fait essentiellement valoir qu'il a parfaitement exécuté son obligation de conseil, ce qui ressort de son acte, dans lequel sont rappelées les dispositions légales, et du fait que le certificat conforme au décret du 23 mai 1997 a été remis aux parties le jour de la signature et qu'elles l'ont signé, qu'il n'a pas à vérifier le travail du géomètre ni la superficie, que c'est le vendeur qui, malgré son avertissement, n'a pas voulu procéder à un métré conforme, raison pour laquelle il a refusé d'annexer à son acte le plan de l'architecte qui avait transformé les locaux pour les rendre habitables, qu'il n'y a pas de contradiction dans l'acte dès lors qu'il a, tout au contraire, rappelé la loi Carrez et n'a exclu la garantie que pour le reste des surfaces ; que le tribunal s'est fourvoyé sur les demandes de la SCI LANA qui n'a demandé que la garantie du notaire et n'a pas évoqué une perte de chance alors qu'il n'y a pas de préjudice, la restitution de la moindre mesure n'en n'étant pas un, et cette demande, nouvelle, ne pouvant être formulée pour la première fois en appel et alors que, en présence d'un métrage inférieur, les acquéreurs auraient négocié le prix à la baisse ; que le lien de causalité n'existe pas dans la mesure où la précision de la surface vient du vendeur qui a indiqué avoir transformé le bien ;
Qu'à rebours la SCI LANA approuve le jugement quant à la responsabilité du notaire dont elle souligne qu'il ne l'a pas incitée à recourir à un métré fait par un professionnel mais a refusé d'annexer le plan de l'architecte qui montrait les transformations opérées et a conseillé seulement d'arrondir au m ² inférieur alors qu'il avait rédigé le règlement de copropriété et procédé à toutes les ventes de l'immeuble, qu'il aurait dû s'apercevoir que le lot 154 avait une surface identique à celle d'origine alors qu'il avait fait l'objet de transformations ; que, s'agissant du préjudice, elle soutient qu'il est certain que, pleinement avertie, elle aurait fait procéder à un métré conforme et aurait pu vendre au prix convenu du fait des " nombreux avantages " et de " la rareté du bien " ; qu'elle a perdu une chance de vendre à un prix identique compte tenu des qualités du bien, cette demande n'étant pas nouvelle car il appartient au juge de requalifier les prétentions ;
Considérant que le notaire soutient à juste raison que son obligation de conseil relative à la surface du bien vendu se limite à informer les parties sur les dispositions légales et les conséquences d'un mesurage inexact, n'ayant pas à se rendre sur place pour s'assurer de la superficie ou de la consistance du bien vendu ni à contraindre les vendeurs à faire effectuer un métré par un géomètre-expert ; qu'ayant repris dans l'acte les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et lui ayant annexé le certificat conforme à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 23 mai 1997, qu'il a fait signer par les parties, il a satisfait à ses obligations légales ;
Que la lettre du notaire en date du 26 février 2008 invoquée par la SCI LANA à l'appui de sa démonstration, selon laquelle il lui aurait donné conseil de s'arrêter à la surface qu'elle estimait être la bonne en se contentant d'arrondir au m ² inférieur n'est pas de nature à infléchir cette analyse dans la mesure où, d'une part, cette lettre est postérieure de plus d'un an à la vente, ce qui ne peut valoir conseil en vue de cet acte et où, d'autre part, sa lecture intégrale démontre que, loin d'admettre avoir fourni un tel conseil, le notaire y a, tout au contraire, rappelé que de nombreuses discussions ont eu lieu entre lui même, la SCI, son confrère, notaire des acquéreurs, à ce sujet et que la surface du bien a été mentionnée pour 105 m ² du fait de la certitude dans laquelle était le gérant de la SCI de son exactitude ; que cette même lettre prive également de toute portée l'argument selon lequel le notaire, en refusant d'annexer le plan de l'architecte, aurait manifesté que sa responsabilité serait engagée, alors qu'elle précise à l'inverse que ce refus est dû au fait que ce plan ne peut tenir lieu du certificat prévu par la loi ;
Que c'est à la suite d'une lecture inexacte, superficielle et incomplète que la SCI LANA met en avant les contradictions internes à l'acte de vente et celles existant entre cet acte et la promesse, les pages 4, 10 et 13 de l'acte de vente visées à ce titre ne faisant que rappeler que les superficies du bien vendu pour la partie habitable, savoir le lot 154, sont soumises aux dispositions de la loi dite " Carrez " (pages 4 et 13) tandis que l'absence de garantie des surfaces évoquée à la page 10 ne concerne que celles du terrain sur lequel est édifié l'immeuble (et non du lot) et la " surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ d'application des dispositions de la loi Carrez ", cette clause excluant donc expressément de l'absence de garantie les dispositions de ladite loi ; que la page 8 de la promesse n'entre pas plus en contradiction avec ces stipulations dès lors que, comme l'acte, elle prévoit l'exclusion de la garantie de surface pour la " contenance du terrain " et précise, s'agissant du bien vendu, " sauf application de la loi Carrez sur le mesurage " ;
Considérant dans ces conditions que, le notaire s'étant acquitté de ses obligations de conseil et aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre dans la rédaction de l'acte de vente litigieux, le jugement, qui en a décidé autrement, ne pourra qu'être infirmé de ce chef et la SCI LANA déboutée de ses demandes formées contre lui, étant rappelé au surplus que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne constitue pas, en elle même, un préjudice indemnisable ;
Sur la restitution du prix pour moindre mesure :
Considérant qu'aux termes de l'article 4-1 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 " La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. " ;
Que l'expert Z..., désigné par l'ordonnance du juge de la mise en état du 24 octobre2008 précitée, a dit dans son rapport, déposé le 22 juillet 2009, que la surface privative du lot no 154, mesurée par lui, était, à la date de la vente, de 96, 40 m ² pour en déduire que la différence de superficie s'établissait donc à 8, 6 m ² ; que, répondant à un dire de la SCI LANA sur ce calcul, il a expliqué avoir déduit de la surface privative " les embrasures des portes de placards ", le décret sus cité ne précisant pas la nature des portes qu'il convenait de déduire et les " recommandations ordinales en la matière " allant dans ce sens ;
Que ce même expert, répondant à la deuxième question de sa mission, a dit que, " en l'absence de ventilation du prix de vente entre l'appartement et les box " dans l'acte, et le prix du m ² ayant été de 5 809, 52 € (610 000 € pour 105 m ²), le trop perçu pour les 8, 6 m ² s'élevait donc à 49 962 € ;
Considérant que le tribunal, pour établir le montant devant être restitué par la SCI LANA à M. et Mme Y... a, partant du rapport de l'expert, inclus dans la surface calculée par celui-ci des éléments qui n'y étaient pas, tels que les embrasures des portes d'un placard, pour aboutir à une surface de 97, 40 m ² soit une différence de 7, 6 m ² par rapport à la surface annoncée, estimé que le lot mal calculé avait un prix d'achat de 575 000 €, en le séparant, pour le calcul, des deux autres lots vendus à usage de garages, soit, pour un prix de 5 476, 19 €/ m ², la somme de 41 619, 04 € payée en trop ;
Considérant que M. et Mme Y... critiquent le mesurage retenu par le tribunal, qui a inclus les embrasures de portes correspondant à des placards, et estiment que le travail de l'expert doit être entériné, que le tribunal a, à tort, contrairement à la jurisprudence, opéré une ventilation entre les différents lots pour calculer le prix alors que l'acte de vente ne distinguait pas et qu'il a, " arbitrairement ", fixé le prix de deux des lots vendus, savoir les box ; qu'en considération de la faute de leur vendeur ils s'estiment légitimes à demander l'indemnisation d'autres préjudices tels que le fait qu'ils n'auraient pas dû emprunter autant pour l'acquisition du bien et auraient pu le faire sur 20 ans au lieu de 25, ce qui représente un préjudice relatif aux intérêts versés en trop à la banque et qu'ils ont, de même, versé trop de frais de mutation ; que la SCI LANA, qui, dûment avertie par le notaire, et avisée par eux de la différence de surface, n'a pas donné suite à leur réclamation, a fait preuve de résistance abusive ;
Considérant que la SCI LANA, qui proteste de sa bonne foi, s'étant fiée aux plans établis par l'architecte de l'immeuble lorsqu'il a aménagé le lot 154 pour le rendre habitable, tout en en retranchant, par prudence, 1 m ², alors que M. Y... est, selon elle, un spécialiste de la loi Carrez, critique le rapport d'expertise en ce qu'il a exclu les embrasures des portes des placards qu'elle a construits, qui sont mobiles et qu'il suffirait de retirer et dont la loi, d'interprétation stricte, ne parle pas, approuvant, sur ce point, le jugement comme elle l'approuve au sujet de la ventilation de prix, " admise par la jurisprudence ", et sur le prix, indiqué dans le pré-rapport de l'expert, ainsi qu'en ce qu'il a écarté le remboursement d'autres chefs de préjudice, d'ailleurs non justifiés ;
Considérant qu'il n'est pas discuté que la superficie du bien vendu est inférieure, quel que soit le calcul retenu, de plus du vingtième à celle exprimée dans l'acte de sorte que l'action en diminution de prix prévue par la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de celle du 18 décembre 1996 dite " loi Carrez " trouve à s'appliquer, l'éventuelle connaissance de ces textes par l'une des parties étant indifférente ;
Considérant que ne reste en discussion que le point de savoir s'il y avait lieu, ou non, de retrancher du mesurage effectué " l'embrasure des portes des placards " pour le calcul de la surface du lot no154 ;
Qu'à cet égard le jugement, estimant que la loi est d'interprétation stricte, en a déduit qu'il n'y avait pas lieu de le faire ; que toutefois ladite loi mentionnant des " embrasures de portes ", sans distinction selon leur utilité ou leur position, il n'y a pas lieu de distinguer, ce d'autant que le législateur a entendu, par ce texte, ne prendre en compte, pour le calcul des m ² vendus et donc payés au prix du marché, que les surfaces effectivement habitables, de sorte qu'il ne peut être utilement contesté que la surface occupée par des embrasures des portes, quelles qu'elles soient, ne l'est pas ;
Que la décision sera donc infirmée sur ce point, étant observé qu'elle a inclus une surface de 1 m ² à ce titre qui ne ressort d'aucun élément du rapport de l'expert, la surface devant être retenue comme étant celle mesurée selon les dispositions du décret précité étant celle retenue par l'expert dans son rapport, soit 96, 40 m ² et donc une différence de 8, 6 m ² ;
Considérant que les parties s'opposent également sur le point de savoir s'il était justifié de faire, pour le calcul de la diminution de prix, une ventilation entre les lots vendus, soit entre le lot 154 consistant en un appartement d'une part et deux box formant les lots 121 et 122 d'autre part ;
Considérant que le tribunal a considéré qu'il y avait lieu de n'opérer le calcul que sur le seul lot 154 et s'est livré à une opération consistant à évaluer le prix des deux box pour le retrancher du prix total en leur affectant un prix au m ² différent de celui du lot 154 ;
Considérant cependant qu'à défaut de ventilation du prix de vente, dans l'acte comme dans la promesse, entre celui de l'appartement et ceux des deux box, il y a lieu de considérer que c'était la commune intention des parties, aucun élément ne le démentant et rien ne laissant supposer que c'est le notaire seul qui en a ainsi décidé, de sorte que la restitution devra, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, s'opérer sur la totalité du prix, le juge n'ayant pas à distinguer là où les parties n'ont pas entendu le faire ;
Considérant dans ces conditions que la restitution devra porter sur la somme calculée par l'expert, soit 49 962 €, le jugement étant infirmé de ce chef ;
Considérant en revanche que le jugement ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts complémentaires liés au supplément d'intérêts qu'ils ont à payer pour leur emprunt, à sa durée et aux frais divers engagés ;
Qu'en effet, le tribunal a, justement, rappelé que l'action intentée par M. et Mme Y... à leur vendeur est une action en restitution du prix pour moindre mesure et non en indemnisation, de sorte que n'ont pas à être pris en considération les divers chefs qu'ils énoncent, en l'absence de toute autre source de responsabilité imputée à la SCI LANA, la seule faute qu'ils lui reprochent consistant dans l'absence de mesurage effectué par un professionnel ;
Que le jugement qui en a ainsi décidé sera confirmé sur ce point ;
Considérant que, pas plus que devant les premiers juges, M. et Mme Y... ne rapportent la preuve de la " résistance abusive " de la SCI LANA dont il apparaît qu'elle a, au contraire, tenté de se rapprocher des acquéreurs pour trouver une solution à la difficulté ;
Considérant qu'aucune considération d'équité ne commande, en l'espèce, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de quiconque ;
PAR CES MOTIFS,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté les demandes complémentaires de M. et Mme Y... et condamné la SCI LANA aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise,
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI LANA à payer à M. et Mme Y... la somme de 49 962 € en restitution sur le prix de vente pour moindre mesure, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SCI LANA aux dépens d'appel et aux dépens de première instance de la SCP NORMAND-BRESJANAC-SAVARY de BEAUREGARD-GERARD-GUIBERT qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
