Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 04 AVRIL 2012
(n° ,8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/13623
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/09345
APPELANTE
- SAS LYS VENDOME venant aux droits de la société COMPAGNIE FONCIERE
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL HJYH avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
Assistée de Me Bruno BARRILLON de la ASS LEGRAND ET ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, toque : R054, avocat plaidant
INTIMÉE
- S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES avocats au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant
Assistée de Me Fabien POMMIER plaidant pour l'Association AMIGUES, AUBERTY, JOUARY, POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J 114
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 8 février 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame BLUM, Conseiller
Madame REGHI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
MINISTERE PUBLIC : Madame GIZARDIN, Substitut Général, entendu en ses observations
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Carole MEUNIER, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 19 mai 1998, la société Compagnie Foncière Vendôme a donné à bail à la société de Bourse Wargny aux droits de laquelle est venue la société Swiss Life Banque Privée par suite d'un traité d'apport fusion du 31 août 2007 divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] ;
Il s'agit de locaux à usage de bureaux situés au 2° étage de l'immeuble d'un superficie de 1000m² environ.
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er mars 1999 pour se terminer le 28 février 2008 moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 2 900 000 francs soit 442 102,15 € payable trimestriellement d'avance ;
Le bail contient une clause d'indexation prévoyant que le prix du loyer sera modifié à compter de chaque échéance annuelle, que l'indexation annuelle sera réalisée d'office sans notification préalable, que les parties conviennent de prendre en considération l'indice du coût de la construction d'un immeuble parisien base 1 en 1939 publié par l'académie d'architecture et que, au cas où la prise en compte d'un tel indice serait interdite par le législateur ou déclarée inapplicable par l'autorité judiciaire, l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE lui sera substitué de plein droit publié, l'article 9 des conditions particulières prévoyant que l'indice de référence retenu est l'indice du coût de la construction publié par l' INSEE pris en son dernier taux à la signature du bail soit l'indice 1068 relatif au 4° trimestre 1997.
Par avenant du 7 septembre 2000, les parties sont convenues d'intégrer dans l'assiette du bail divers lots complémentaires situés au deuxième étage représentant une superficie de 330m² contigus au lot de 1000m² de telle sorte que les locaux objet de l'avenant forment avec ceux du bail principal un tout indivisible tant matériellement que dans la commune intention des parties et que le bail porte désormais sur une superficie de 1330m², l'avenant ayant pris effet le 1er octobre 2000 prévoyant que le loyer de base hors taxes et hors charges pour une surface de 1330m² soit porté à la somme de :
- 4 200 000 francs soit 640 285,87 € pour la période du 1er octobre 2000 au 28 février 2001,
- 4 300 000 francs soit 655 530,77 € pour la période du 1er mars 2001 au 28 février 2002,
- 4 400 000 francs soit 670 775,67 € à compter du 1er mars 2002 .
L'article 5 de cet avenant prévoit en outre que la clause d'indexation annuelle contenue dans le bail du 19 mai 1998 est intégralement applicable et que le nouveau loyer sera révisé pour la première fois le 1er mars 2003 et ainsi de suite jusqu'à la fin du bail, simultanément à celui du bail principal.
Pour pratiquer la première indexation à effet du 1er mars 2003, la société compagnie foncière Vendôme a pris en compte :
- le nouveau loyer applicable à compter du 1er mars 2002 soit 670 775,67 €
- la variation intervenue entre l'indice de référence soit celui du 4° trimestre 1997 et l'indice relatif au 4° trimestre 2001.
Au terme d'un acte sous seing privé du 5 mars 2008, la société Compagnie foncière Vendôme a renouvelé en un seul contrat de location les différents baux dont bénéficiait la société Swiss Life Banque Privée dans l'immeuble pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2008 moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 1 944 320 €.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2008, la société Swiss Life Banque Privée a contesté les conditions de mise en oeuvre de l'indexation annuelle en considérant que l'indice de référence applicable lors de la première révision de mars 2003 devait être non pas celui du 4° trimestre 1997 mais celui du 4° trimestre 2000 ;
La compagnie foncière Vendôme a confirmé en réponse sa position concernant l'indexation annuelle, se référant à l'article 5 de l'avenant du 7 septembre 2000 et relevant que l'application des différentes indexations n'avait soulevé aucune objection de la part de la locataire précédente, la Société de Bourse Wargny.
Par lettre recommandée du 5 mars 2009, la société Swiss Life Banque Privée évoquait les dispositions de l'article L 112-1 du code monétaire et financier en soutenant que l'indexation aurait été appliquée en violation de ces dispositions.
Par acte d'huissier du 28 avril 2009, la société Swiss Life Banque Privée a assigné la société Compagnie Foncière Vendôme aux fins de voir déclarée non écrite la clause d'indexation contenue dans l'avenant du 7 septembre 2000 et la voir condamner à lui rembourser les sommes de 168 507, 62 €, outre une somme de 27 429,95 € représentant les intérêts dus sur les dépot de garantie, avec intérêts au taux légal ;
Par jugement du 27 mai 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré non écrite la clause d'indexation des loyers contenue dans l'avenant du 7 septembre 2000 au bail du 19 mai 1998,
- condamné la société Compagnie Foncière Vendôme à payer à la société Swiss Life Banque Privée la somme de 168 507,62 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation,
- débouté la société Swiss Life Banque Privée de sa demande au titre des intérêts sur le dépôt de garantie versé au titre du bail du 19 mai 1998,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement et fait masse des dépens répartis par moitié entre les parties.
La société Compagnie Foncière Vendôme a interjeté appel de cette décision.
Suivant acte authentique reçu le 22 décembre 2011, la société Compagnie Foncière Vendôme a cédé à la société Lys Vendôme 362 à [Adresse 2] l'ensemble immobilier abritant les lieux loués à la société Swiss Life Banque Privée, l'acte de vente contenant subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur à compter de l'acte de vente.
Aux droits de la société Compagnie Foncière Vendôme, la société Lys Vendôme demande par ses dernières conclusions signifiées le 8 février 2012 de réformer le jugement déféré en ce qu'il a dit non écrite la clause d'indexation des loyers et condamné la société Foncière Vendôme à payer à la société Swiss Life Banque Privée la somme de 168 507,62 €,
En conséquence condamner la société Swiss Life Banque Privée à payer en remboursement à la société Lys Vendôme, en application de la clause de subrogation contenue dans l'acte de vente en date du 22 décembre 2011 la somme de 168 507,62 € avec intérêts de droit à compter du 27 mai 2010 date du jugement ayant ordonné le paiement,
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Swiss Life Banque Privée de sa demande au titre des intérêts sur le montant du dépôt de garantie versé au titre du bail du 29 mai 1998,
Débouter la société Swiss Life Banque Privée de sa demande nouvelle de condamnation au paiement d'une somme de 325 781,24 €, demande non motivée et non fondée en fait et en droit,
Condamner la société Swiss Life Banque Privée à payer à la société Lys Vendôme la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La société Swiss Life Banque Privée par conclusions signifiées le 8 février 2012 demande de dire la Compagnie Foncière Vendôme mal fondée en toutes ses demandes et de l'en débouter, de dire et juger la société Lys Vendôme irrecevable ou mal fondée et de la débouter de ses demandes ,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé non écrite la clause d'indexation des loyers telle que modifiée par l'avenant du 7 septembre 2000 au bail du 19 mai 1998 et en ce qu'il a condamné la société Foncière Vendôme à verser à la société Swiss life Banque Privée la somme de 168 507,62€ ;
Infirmer le jugement en ses autres dispositions,
Dire et juger non écrite la clause d'indexation des loyers telle que contenue dans la bail du 29 mai 1998,
Condamner en conséquence la société Compagnie Foncière Vendôme à verser à la société Swiss Life Banque Privée la somme complémentaire de 325 781,24 €, outre la somme de 27 429,65€,
Ordonner la capitalisation des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil,
Condamner la société Compagnie Foncière Vendôme à payer à la société Swiss Life Banque Privée la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel.
Le Ministère Public par conclusions signifiées le 27 octobre 2011 conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré non écrite la clause d'indexation des loyers contenue dans l'avenant du 7 septembre 2000 et le cas échéant, déclarer non écrite la clause d'indexation contenue dans le bail du 19 mai 1998.
SUR CE,
La société Lys Vendôme agit aux lieu et place de la société Compagnie Foncière Vendôme dans les droits et obligations de laquelle elle est subrogée au terme de l'acte de vente du 22 décembre 2011 et la société Swiss Life Banque n'a moyen opposant à la recevabilité de son intervention.
La société Lys Vendôme rappelle que l'article L 112-1 du code monétaire et financier est issu de l'article 10 de la loi du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, que cette loi a été adoptée dans un contexte économique de forte inflation, qu'elle ne concernait à l'origine que les loyers à usage d'habitation et/ou professionnel et qu'elle n'avait pour finalité que d'interdire par des clauses d'indexation au bailleur d'imposer au preneur une hausse artificielle des prix des loyers, que le législateur n'a pas entendu condamner une rédaction aboutissant à un résultat strictement identique, que l'on prenne en considération le loyer initial et l'indice initial ou que l'on prenne en considération le dernier loyer révisé avec le dernier indice.
Elle fait valoir que c'est par une inexacte application de l'article 9 du contrat de bail, que le premier juge a indiqué que l'indice du 4° trimestre 1997 avait été choisi comme unique indice de référence et aurait conduit à ce que la période de variation entre cet indice et celui de la revalorisation est supérieure à la durée annuelle s'écoulant entre deux révisions alors que le bail ne prévoit pas que cet indice soit pris en compte lors du calcul de chaque révision et qu'aucun détail du calcul n'a été donné par les parties ;
Elle soutient encore que le loyer annuel de base tel que prévu à l'article 3 de l'avenant du 7 septembre 2000 de 670 775,67 € était destiné à se substituer au loyer annuel de base tel que prévu à l'article 7 du bail du 19 mai 1998, que le loyer à prendre en compte lors de la première indexation annuelle est le loyer de base convenu entre les parties de 670 775,67 €, qu'il n'a subi aucune variation entre la date d'effet du bail soit le 1er mars 1999 et la date de la première révision le 1er mars 2003, que la variation de l'indice telle que prise en compte lors de la première révision concerne bien une période de 4 années allant du 4° trimestre 1997 au 4° trimestre 2001 de telle sorte qu'il existe une parfaite concordance entre indices et la période de variation prise en compte lors de la première révision, que pour les indexations successives, la société Compagnie Foncière Vendôme a pris comme base le loyer en cours et non le loyer d'origine, comme indice multiplicateur celui du 4° trimestre de l'année précédant la révision et comme indice diviseur celui du 4° trimestre de l'année précédente.
L'article 112-1 du code monétaire et financier dispose qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de révision de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
Il convient de distinguer dans un contrat à exécution successive comme le contrat de bail la clause d'indexation elle-même comportant d'une part la détermination d'un paramètre de variation lui-même soumis à certaines conditions de validité qui ne sont pas en cause en l'espèce, et d'autre part la périodicité de l'indexation, constituant les deux éléments essentiels de la clause d'indexation, de la clause faisant référence à un indice de base qui peut ou non servir ensuite d'indice de référence lors des indexations successives, laquelle n'est qu'une modalité concrète d'application de la clause d'indexation elle-même et dont la nullité éventuellement requise ne saurait atteindre la clause d'indexation.
Aucune partie ne conteste d'ailleurs la validité de la clause d'indexation annuelle elle-même aux termes de laquelle les parties ont fait finalement choix de l'indice INSEE du coût de la construction.
Cette distinction qu'il convient d'opérer est confortée par :
- le fait que les parties ont fait de la clause d'indexation elle-même une clause essentielle et déterminante de leur engagement sans laquelle les parties n'auraient pas contracté et que les parties considèrent comme nécessaire à l'équilibre de leur contrat,le loyer ayant été fixé en conséquence, d'où il suit que la nullité de la clause d'indexation entendue au sens large devrait conduire à la nullité du bail, ce qui est une conséquence excessive qui n'est pas demandée,
- le fait encore que en matière de bail d'habitation, la loi peut suppléer à la carence des parties en prévoyant que 'à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat', la loi faisant explicitement référence à la clause du bail fixant la date de référence.
Pour autant, une clause faisant référence à un indice de base ou de référence fixe ne saurait conduire à considérer, selon la société Lys Vendôme, qu'une telle clause devrait être réputée non écrite comme contraire aux dispositions de l'article L 112-1 du code monétaire et financier dès lors que l'application d'un tel indice aboutirait strictement au même calcul arithmétique que dans le cas de l'application d'un indice variable chaque année ;
Or, l'application constante d'un indice de base ou de référence fixe suivant la formule :
Loyer de base x indice applicable au jour de la révision
Indice de base (celui applicable à la date de signature du contrat)
n'aboutit strictement au même résultat que l'application de la formule :
Loyer en cours x indice applicable au jour de la révision
Indice ayant servi au calcul du loyer en cours
que si la vie du bail n'est affecté d'aucun événement affectant le loyer tel que loi de blocage, révision judiciaire ou même avenant de modification comme c'est le cas en l'espèce, où les parties ont convenu en septembre 2000 de substituer au loyer de base prévu dans le bail du 19 mai 1998 un nouveau loyer en considération de la nouvelle assiette du bail.
Il est vrai que l'article L112-1 du code monétaire et financier ne contient aucune prohibition d'un quelconque rattrapage ;
Si la loi du 29 décembre 1977 dont l'article 10 est à l'origine du libellé de l'article L 112-1 du code monétaire et financier contenait un article 2 qui prohibait expressément tout rattrapage des loyers à l'issue de la période de blocage, cette disposition était limitée aux seuls baux d'habitation et professionnels et l'article 10 de la loi devenu l'article L 112-1 du code de commerce, applicable aux baux commerciaux, n'instituait lui-même aucune mesure de blocage.
A admettre néanmoins que l'exigence de faire coïncider variation des indices et durée s'écoulant entre chaque révision implique nécessairement l'absence de tout rattrapage, contraire à l'objectif poursuivi par la loi d'éviter toute distorsion à cet égard, l'application d'un indice de base ou de référence fixe ne saurait en soi permettre de considérer ipso facto comme non écrite la clause de référence à un indice fixe dès lors qu'en présence d'un blocage des loyers, le législateur peut en préciser les effets dans le temps.
De même en présence d'une modification du prix du loyer, les parties doivent adapter le contrat en prévoyant la référence à un nouvel indice de base ou de référence de façon à éviter toute distorsion prohibée par l'article L 112-1 du code monétaire et financier entre période de variation indiciaire/durée entre deux révisions, et pouvant conduire à gommer les effets de la modification du loyer survenue au cours du bail.
Les premiers juges ont justement rappelé à cet égard que la volonté des parties ne peut déroger à une disposition comme l'article L 112-1 du code monétaire et financier relevant de l'ordre public de direction et qui s'impose aux parties ;
Or précisément, la reproduction dans l'avenant à effet d'octobre 2000 de la clause d'indexation contenue dans le bail initial et la référence ainsi faite à l'indice de la signature du contrat de bail initial, soit l'indice du 4° trimestre 1997 puis l'application consécutive qui en a été faite par la société Compagnie Foncière Vendôme lors de la première révision du loyer en mars 2003 démontrent suffisamment la distorsion dès lors que le loyer de base pris en compte est celui applicable au 1er mars 2002 mais que l'indice de référence est celui du 4° trimestre 1997,
La distorsion ainsi réalisée procède de la méconnaissance caractérisée de l'adéquation nécessaire, lors de l'indexation, entre le loyer nouveau applicable en fonction de la nouvelle assiette du bail qu'il convenait de réviser, ce qu'aucune partie ne conteste, et l'indice de référence qui ne pouvait être celui publié ou en vigueur à la signature du bail initial du 19 mai 1998, du fait de la modification survenue entre temps de l'assiette du bail et de la signature de l'avenant du 7 septembre 2000 à effet d'octobre 2000.
Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la référence à un nouvel indice n'aurait pas eu pour effet de la priver de la révision annuelle du loyer d'origine telle que prévue par les parties au contrat ; dans ce cas, il aurait simplement convenu que l'indexation en fonction de l'indice de base s'applique au loyer d'origine puis aux paliers successifs jusqu'à la modification du loyer par les parties qui, dans la mesure où il se substitue à l'ancien, les obligeait à la prise en compte d'un nouvel indice de base ; toutefois, la société Lys Vendôme soutient elle-même devant la cour que les parties ont entendu ne pas appliquer d'indexation annuelle sur les échéances de mars 2000, 2001 et 2002 et que la première révision n'avait vocation à s'appliquer qu'au nouveau loyer.
Il s'ensuit que la clause qui prévoit dans l'avenant du 7 septembre 2000 la prise en compte d'un indice de base fixe, à savoir celui du 4° trimestre 1997, comme devant servir de référence à la révision devant intervenir le 1er mars 2003 doit être réputée non écrite par application de l'article L 112-1 du code monétaire et financier ;
Les indexations successives qui ont suivi, à les supposer calculées à partir d'un indice variable, ce qui n'est pas démontré dans la mesure ou les premiers juges ont retenu que postérieurement au 1er mars 2003, le loyer avait subi une variation à partir de l'indice de base du 4° trimestre 1997, l'ont été de toute façon sur une base erronée et qui est réputée non écrite ;
La société Swiss Life qui n'avait pas elle-même à opérer une rectification de l'indexation sur la base de l' indice qu'elle estimait avec raison le plus approprié mais qui ne correspondait pas à l'indice prévu par la clause du bail d'origine reproduite dans l'avenant, est fondée en sa réclamation globale en restitution des sommes trop versées, soit 494 288,86 € ;
Sa demande en paiement de la somme de 325 781,24 € formée en cause d'appel alors qu'elle avait limité sa demande en première instance à celle de 168 507,62 € en procédant elle-même en quelque sorte à une rectification de l'indexation opérée, est en effet recevable en ce qu'elle ne constitue pas une demande nouvelle mais le complément de sa demande initiale formée en première instance .
Sur les intérêts dus sur le dépôt de garantie, la société Swiss Life Banque expose qu'à l'occasion du renouvellement du bail, la société Compagnie Foncière Vendôme a exigé le versement d'un nouveau dépôt de garantie de 486 080 € plutôt qu'un paiement par compensation avec les anciens dépôts de garantie d'un montant total de 568 384,97 € ; que ce n'est que le 6 février 2009 que ces dépôts de garantie lui ont été remboursés à hauteur de 452 819,55 € puis de 115 565,42 € au 19 mars 2009 ; elle s'estime fondée en application de l'article L 145-40 du code de commerce qui dispose que toute somme payée d'avance à quelque titre que ce soit et même à titre de garantie produit intérêts au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres à réclamer à la bailleresse la somme de 27 429,65 € à titre d'intérêts.
Si comme l'ont relevé les premiers juges , la non restitution du dépôt de garantie ne saurait s'analyser comme des sommes versées d'avance au bailleur excédant le paiement de deux termes de loyers, après la fin du bail et de toute relation contractuelle entre les parties, il en est différemment lorsque, comme en l'espèce, les parties ont poursuivi leurs relations sur la base de nouveaux contrats de bail portant en tout ou partie sur les mêmes locaux de sorte que les sommes conservées par le bailleur postérieurement à la fin du bail initial en sus des sommes versées à titre de garantie correspondant à deux mois de loyers, ne peuvent s'analyser que comme des sommes versées d'avance et qui ouvrent droit au profit de la locataire à intérêts dans les conditions de l'article L 145- 40 du code de commerce.
Il est indifférent que la société Swiss Life Banque Privée n'ait pas adressé à la société Compagnie Foncière Vendôme de mise en demeure préalable dès lors qu'il ne s'agit pas d'intérêts moratoires dus en vertu du contrat mais de la loi.
Il s'ensuit qu'il y a lieu de faire droit à la demande.
La société Lys Vendôme qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel et paiera à la société Swiss Life Banque privée la somme de 7000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté la société Swiss Life Banque Privée de sa demande au titre des intérêts sur le dépôt de garantie versé au titre du bail du 19 mai 1998 et sauf en ses dispositions concernant les dépens,
Ajoutant et réformant,
Reçoit la société Swiss Life Banque Privée en sa demande en paiement de la somme complémentaire de 325 781,24 € qui ne constitue pas une demande nouvelle en appel,
Condamne la société Lys Vendôme aux droits de la société Compagnie Foncière Vendôme à payer à la société Swiss Life Banque privée la somme complémentaire de 325 781,24 € avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,
Condamne la société Lys Vendôme aux droits de la société Compagnie Foncière Vendôme à payer à la société Swiss Life Banque privée la somme de 27 429,65 € représentant les intérêts dus sur le dépôt de garantie versé au titre du bail du 19 mai 1998,
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, les intérêts au taux légal étant dus sur la somme de 168 507,62 € à compter du jugement.
Condamne la société Lys Vendôme aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Swiss Life Banque Privée la somme de 7000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
