Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 03 MAI 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/13241
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2010 - Tribunal d'Instance de PARIS 07ème arrondissement - RG n° 11-09-000428
APPELANT :
- Monsieur [J] [L]
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP BLIN (Me Michel BLIN), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0058
assisté de Me Serge BEYNET, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : C0482
INTIMÉE :
- SNC SAINT MICHEL prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 3]
représentée la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY (Me Alain FISSELIER), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0044
assistée de Me Danielle GRAND, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : A0248
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Février 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques CHAUVELOT, président
Madame Michèle TIMBERT, conseillère
Madame Isabelle BROGLY, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière :
lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 22 décembre 1987 à effet du 1er janvier 1988, la SCI du [Adresse 2] aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SNC SAINT MICHEL, a donné en location à Madame [J] [L], une pièce principale et une cuisine, droit aux WC communs au 6ème étage porte droite d'un immeuble sis [Adresse 2] ci-après identifié comme étant le local 17.
Puis, selon engagement de location verbal de 1997, Madame [J] [L] est devenue locataire d'une chambre contiguë ci-après identifiée comme étant le local 16.
Selon acte d'huissier de justice en date du 31 mars 2005, la SNC SAINT MICHEL a fait délivrer à Madame [J] [L] un congé pour vendre portant sur le local 17 visant les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le 31 décembre 2005, moyennant le prix de 100 000 € .
Selon acte d'huissier de justice en date du 30 janvier 2009, la SNC SAINT MICHEL a fait délivrer à Madame [J] [L] un congé pour vendre portant sur le local 16 visant les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le 31 juillet 2009, moyennant le prix de 100 000 €.
Faisant valoir que Madame [L] n'a jamais répondu favorablement à ces deux offres, la SNC SAINT MICHEL a saisi le Tribunal d'Instance du 7ème arrondissement de PARIS qui, par jugement du 3 juin 2010, a:
* déclaré bons et valables les congés signifiés respectivement le 31 mars 205 pour le 31 décembre 2005 et le 30 janvier 2009 pour le 31 juillet 2009 pour le lot 17 d'une part et le lot 16 d'autre part.
* dit en conséquence que, dans le mois de la signification du jugement, la défenderesse sera tenue de quitter et laisser libres tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, les locaux sis [Adresse 2].
* dit qu'à défaut, elle sera expulsée dans les formes de droit.
* dit dans cette hypothèse qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991.
* condamné Madame [L] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges jusqu'à la libération effective des lieux.
* condamné Madame [L] à payer à la société bailleresse la somme de 673,64 € en deniers ou quittances à titre d'arriéré locatif.
* dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, ni à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
* condamné Madame [L] aux dépens.
Madame [L] a formé un appel de la décision.
Dans ses dernières conclusions du 16 février 2012, Madame [L] poursuit l'infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour :
* de dire que les locaux qui lui sont loués sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
* de débouter la SNC SAINT MICHEL de ses demandes portant sur la validation de deux congés pour vendre portant sur les locaux numéros 16 et 17, en considération de l'accord collectif de location du 9 juin 1998, de l'accord collectif de location du 16 mars 2005, de la loi du 13 juin 2006 et de son décret d'application du 10 novembre 2006.
* subsidiairement, de dire que le congé pour vendre donné sur le local numéro 16 est tardif.
* plus subsidiairement de débouter la SNC SAINT MICHEL de ses demandes de résiliation judiciaire des baux et de paiement à un arriéré locatif.
* de lui accorder un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de sa dette éventuelle.
* plus subsidiairement, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel.
* de condamner la SNC SAINT MICHEL à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
* de la condamner aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La SNC SAINT MICHEL, intimée, par conclusions du 17 janvier 2011, demande à la Cour:
* de déclarer Madame [J] [L] aussi irrecevable que mal fondée en son appel.
* de l'en débouter.
* de dire et juger que Madame [L] ne peut invoquer un quelconque droit au bénéfice des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989.
* de valider les congés délivrés sur le fondement des dispositions de droit commun du code civil, et en tant que de besoin, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
* subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire des deux engagements de location portant sur les locaux 16 et 17.
* de confirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a dit que Madame [J] [L] devra quitter, vider et laisser libres tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux qu'elle occupe dans l'immeuble du [Adresse 1].
* de dire qu'à défaut, la SNC SAINT MICHEL sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les formes légales et si besoin est, avec le concours de la Force Publique.
* de condamner Madame [L] à payer la somme de 3 705, 02 € au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 1erjanvier 2011 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2001 et capitalisation desdits intérêts en vertu de l'article 1154 du Code Civil.
* de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme forfaitaire de 1 000€ sans préjudice de tous autres frais et accessoires éventuellement dus et de condamner Madame [L] au paiement de la somme due depuis le 1er février 2011 jusqu'à la libération complète des lieux.
* à titre infiniment subsidiaire, de renvoyer à la juridiction administrative la question préjudicielle de la légalité du décret du 22 juillet 1999.
* de condamner Madame [L] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En cause d'appel, Madame [L] reprend la même argumentation que celle développée devant le premier Juge. Elle soutient que :
* le bail du lot 27 venait à échéance le 31 décembre 2009 et non le 31 décembre 2005, de sorte que la SNC SAINT MICHEL n'avait aucun intérêt à agir lorsqu'elle a saisi le Tribunal.
* que la société bailleresse n'a pas respecté l'accord collectif des deuxième et troisième secteurs locatifs et qu'elle n'a d'ailleurs par répondu à la sommation de communiquer la liste des lots vendus depuis son acquisition.
* que s'agissant du lot 16, il n'est pas possible de se prononcer en pleine connaissance de cause sur la validité du congé, la date de prise d'effet du bail n'étant pas certaine.
* qu'en tout état de cause, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation des baux dès lors que du constat de l'huissier désigné par ordonnance sur requête, il ressort que les deux pièces louées étaient meublées et garnies d'effets personnels et de vêtements de femme.
* qu'elle partage son temps entre la Bretagne où elle possède une maison et [Localité 4] où elle est suivie dans un service hospitalier.
* qu'elle ne sous-loue pas son appartement mais permet seulement à son voisin qui ne dispose pas de salle de bains de profiter de sa douche et de sa cuisine quand elle est absente, et ce, sans la moindre contrepartie financière.
* qu'elle n'est à ce jour redevable d'aucun arriéré de loyers.
Il est acquis aux débats que :
* par acte sous-seing privé en date du 22 décembre 1987, la SCI du [Adresse 2] a loué à Madame [L] un local numéro 17 de l'immeuble.
*que par la suite, la SCI lui a, suivant bail verbal, loué le local voisin numéro 16.
Il ressort de l'acte de vente intervenu le 12 juillet 1996 entre la société ARTEPIERRE et la SNC SAINT MICHEL versé aux débats, que l'immeuble a été la propriété de Monsieur [E] jusqu'au 28 janvier 1993 : le bail sur le local 17 conclu pour trois ans à compter du 1er janvier 1988 est donc venu à terme le 31 décembre 1990 et s'est renouvelé pour trois ans jusqu'au 31 décembre 1993. L'immeuble est devenu ensuite successivement la propriété de IMMOPAR, ARTEPIERRE et de la SNC SAINT MICHEL, personnes morales : le bail s'est donc renouvelé par période de six ans, d'abord jusqu'au 31 décembre 1999 puis jusqu'au 31 décembre 2005.
Le bail verbal peut être prouvé par tous moyens. Or, des pièces versées aux débats, il ressort que le bail verbal a bien pris effet le 1er août 1997, les échéances et charges n'ayant été facturées qu'à compter de cette date. Il s'est également poursuivi par période de six ans, soit jusqu'au 31 juillet 2003, puis jusqu'au 31 juillet 2009.
Il est constant que ces baux sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé pour vendre portant sur le lot 17 a été délivré le 31 mars 2005 pour le 31 décembre 2005 et celui portant sur le lot 16 a été délivré le 31 janvier 2009 par le 31 juillet 2009. Chacun des deux congés contient une proposition de vente pour la somme de 100 000 € et reproduit l'intégralité des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [L] se borne à affirmer sans apporter le moindre élément de preuve, que la SNC SAINT MICHEL aurait dû faire application de l'accord collectif du 9 juin 1998. Le fait que la société se soit abstenue de répondre à une sommation interpellative sur le nombre de lots vendus ne saurait à lui seul permettre de considérer qu'elle a violé les dispositions de l'accord susvisé.
Il est acquis aux débats que Madame [L] n'a pas accepté les deux offres de vente dans le délai de deux mois prévu par l'article 15 de la loi précitée : le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a dit réguliers en la forme et justes au fond, les deux congés délivrés à Madame [L] et en ce qu'il a dit en conséquence que cette dernière est déchue de plein droit de tout titre d'occupation.
La décision précitée doit également être confirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer courant, majorée des charges.
Le décompte actualisé au mois de janvier 2011 versé aux débats par la SNC SAINT MICHEL en cause d'appel fait ressortir que Madame [L] lui reste redevable de la somme de 3 705,02 €, terme de janvier 2011 inclus.
Madame [L] sollicite, dans le cas où la Cour l'estimerait débitrice envers la SNC SAINT MICHEL, un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de sa dette.
Madame [L], bien que versant aux débats un document émanant de la Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse faisant état d'un revenu net mensuel de 188,82 €, ne bénéficie pas de l'aide juridictionnelle .
Faute pour elle de produire d'autres documents tel son avis d'imposition, Madame [L] ne justifie pas de la situation financière précaire qu'elle allègue au soutien de sa demande de délais dont elle doit être déboutée.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Succombant en son recours, Madame [J] [L] sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de la SNC SAINT MICHEL.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire.
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l'arriéré locatif, compte tenu de l'actualisation formée en cause d'appel.
Statuant à nouveau,
Condamne Madame [J] [L] à verser à la SNC SAINT MICHEL la somme de 3 705,02 €, terme de janvier 2011 inclus.
Déboute madame [L] de sa demande de délais.
Déboute la SNC SAINT MICHEL de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne Madame [J] [L] aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
