REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 28 Juin 2012
(n° 103 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 09/10945 MT
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Avril 2009 par le tribunal de grande instance de Créteil RG n° 07/137
APPELANTE
SCI DE L'OLIVIER,
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par M. [F] [T] [Y] (Gérant) en vertu d'un pouvoir général
INTIMES
LA REGIE AUTONOME DES TRANSPORTS PARISIENS (RATP),
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES (avocats au barreau de PARIS, toque : K0131)
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE -
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 11]
Rep/assistant : M. [P] [N] en vertu d'un pouvoir spécial
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Mai 2012, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère suppléant le Président empêché, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Sylvie SUPLY, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de BOBIGGNY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par Madame Michèle TIMBERT, Conseillère suppléant le Président empêché
- signé par Madame Michèle TIMBERT, conseillère suppléant le Président empêché et par Madame GUICHARD, Greffier.
La SCI de l'Olivier est propriétaire d'une parcelle sur laquelle est construit un immeuble à usage de bureaux situé [Adresse 6] (Val de Marne ).
Par arrêté inter-préfectoral du 1 février 2005, les préfets du Val de Marne et de l'Essonne ont déclaré d'utilité publique les travaux relatifs à la réalisation d'une ligne de tramway entre [Localité 17] et [Localité 12].
La parcelle de la SCI étant concernée par une emprise partielle, la Régie Autonome des Transports Parisiens dite la RATP a saisi le juge de l'expropriation de Créteil qui, par jugement du 9 avril 2009, a :
-débouté la SCI de ses demandes de nullité de procédure, d'injonction de produire le jugement du 29 mai 2008 et d'expertise judiciaire,
-fixé les sommes dues par la RATP à la SCI de L'olivier à :
.400 000€ pour l'indemnité principale ,
.41 000€ de remploi,
.485 608€ de travaux de remise en état,
.2500€ de frais de géomètre,
.80 000€ de revenus locatifs,
.2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus des demandes,
-laissé la charge des dépens à la RATP.
La SCI de L'Olivier a formé une déclaration d'appel le 20 mai 2009, enregistrée au greffe de la cour le même jour.
La RATP a formé un appel par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2009, enregistré au greffe de la cour le 22 mai 2009.
La SCI de l'Olivier dans ses conclusions du 20 juillet 2009, notifiées le 8 octobre à la RATP et au commissaire du gouvernement, demande :
-l'infirmation du jugement,
- l'inopposabilité du jugement ou sa nullité en l'absence de saisine du préfet rendant matériellement incompétent le juge pour connaître d'une demande de la RATP,
-de constater qu'en l'absence d'une ordonnance d'expropriation le juge ne pouvait pas statuer,
-la nullité du jugement ,
subsidiairement,
-de constater que le transport sur les lieux n' a pas été contradictoire,
-de déclarer la nullité de la procédure sauf à ce qu'il soit procédé à un autre transport sur les lieux,
-d'ordonner à la RATP de produire les jugements rendus entre elle même en sa qualité d'expropriante de la société Q Matic à propos de l'indemnité dont elle a pu bénéficier en sa qualité de locataire,
-à défaut, de production spontanée, d'ordonner une astreinte de 50€ par jour de retard,
-de fixer le montant des indemnités aux sommes de :
.1 000 000 € d'indemnité principale,
.100000 € de remploi,
.pour les accessoires les fixer à :
.20 050 € de réfection faite en 2003,
.125 938 € de perte locative,
.1592 € de re-location du local,
.1043 € de frais de location non amortis,
.485 607, 03 € de remise en état des lieux, en septembre 2007 sauf à parfaire, à actualiser au jour de l'arrêt avec intérêts au taux légal jusqu'au paiement,
.4500€ de frais de géomètre,
-d'actualiser les sommes en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction au jour de l'arrêt,
-les intérêts au taux légal et la capitalisation,
.5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI de l'Olivier a déposé des mémoires les 1 octobre 2009, 7 décembre 2009 et deux autres mémoires les 20 avril 2011 et 3 janvier 2012 auxquels il convient de se reporter.
La RATP par mémoire d'appel enregistré le 17 juillet 2009 et par mémoire posté le 3 novembre 2009 et enregistré le 5 novembre 2009 demande :
-l'infirmation du jugement pour le coût de la remise en état et le principe de l'octroi d'une
indemnité pour perte des loyers,
-de dire que cette remise en état doit être fixée à la somme de 364 000€ TTC,
-subsidiairement :
-d'ordonner une expertise,
-pour le surplus, la confirmation du jugement.
Le commissaire du gouvernement par mémoire incident transmis le 9 novembre 2009et régulièrement notifié, demande de fixer les indemnités aux sommes de :
.367 000€ d' indemnité principale,
.37 700 €de remploi.
Il demande à la cour de revoir le montant du devis de remise en état et soutient que la perte de revenus locatifs est éventuelle et que les travaux devant être réalisés permettront de majorer le loyer.
La RATP par mémoire du 27 janvier 2012 demande d' écarter des débats les pièces et moyens communiquées par la SCI dans ses mémoires des 20 avril 2011 et 3 janvier 2012.
Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience.
SUR CE,
Pour une bonne administration de la justice, il doit être ordonné la jonction des dossiers 09/ 10945 et 09/ 11627 .
Sur la déchéance
La RATP demande d'écarter les mémoires produits par la SCI des 20 avril 2011 et 3 janvier 2012 et les pièces jointes, ces derniers étant hors délai conformément à l'article R 13-49.
Le mémoire de la SCI du 20 avril 2011 repris par celui du 3 janvier 2012 soulève les moyens concernant la nullité de la procédure car contraire aux normes constitutionnelles et au principe d'égalité devant la loi. Ils visent également la jurisprudence de l'article L 13 -13 du code de l'expropriation contraire aux normes constitutionnelles. Il est également demandé de constater qu'en occultant toute tentative de trouver un accord amiable sur le montant des indemnités de cession forcée, la RATP a rompu à son profit le principe d'égalité et de renvoyer les parties à se rapprocher en formulant des offres sérieuses.
Ces moyens et ces demandes non soutenus dans le premier mémoire sont tardifs et doivent être écartés.
Sous ces réserves et sur celles concernant le montant des demandes qui vont être reprises les unes après les autres en comparant les mémoires des 20 juillet 2009 et 3 janvier 2012 sachant qu'elles ne peuvent pas être majorées, le mémoire du 3 janvier 2012 peut être conservé en ce qu'il reprend le contenu du mémoire initial.
Pour les pièces, le mémoire initial visait 52 pièces, les autres pièces 53 à 55 doivent être écartées car elles ont été produites hors le délai des deux mois de l'article sus visé.
Sur la recevabilité
La SCI de l'Olivier soutient que le mémoire du commissaire du gouvernement est irrecevable car tardif et déposé seulement le 12 novembre 2009.
En l'espèce, le mémoire de l'appelant a été notifié le 8 octobre 2009 et le commissaire du gouvernement a transmis son mémoire d'appel incident, par télécopie le 9 novembre 2009 enregistré au greffe le 12 novembre 2009.
Aux termes de l'article R. 13- 49 alinéa 2 et 3 du code de l'expropriation, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire et l'ensemble des pièces sur lesquelles il se fonde dans le mois suivant la notification du mémoire de l'appelant et le commissaire du gouvernement est tenu aux mêmes délais sous peine d'irrecevabilité. Appel incident peut être formé par les parties ou le commissaire du gouvernement dans leurs mémoire en réponse ou par déclaration au greffe.
Le mémoire du commissaire du gouvernement ayant été déposé plus d'un mois après le délai prévu par l'article R13 49, du code de l'expropriation, est irrecevable, nonobstant sa qualification de 'mémoire incident'.
Sur le transport sur place
La SCI reproche au premier juge de ne pas l'avoir autorisée à visiter une partie des lieux lors du transport du 20 novembre 2008, la non communication du procès verbal aux parties, que la procédure à l'encontre de ses locataires n' a pas été faite en sa présence. Elle soutient que la procédure est non contradictoire, le juge n'ayant pas respecté l'article 16 du code de procédure civile et demande la nullité du transport sur les lieux.
La RATP soutient qu'en réalité, le transport visé par la SCI concerne celui lié à l'indemnisation des locataires et renvoie à une procédure distincte.
Conformément à l'article R 13-27 du code de l'expropriation, la visite des lieux est faite en présence des parties et le juge établi un procès verbal des opérations.
Le procès verbal ne fait mention d'aucune difficulté particulière et la SCI de l'Olivier n'a pas demandé à consigner des observations. Ce document n'a pas à être signé par les parties, ni à leur être communiqué. Il doit être précisé qu'il ne s'agit qu'un des éléments du dossier, la cour tenant compte de toutes les descriptions des lieux, versées à la procédure et faites par les parties et le commissaire du gouvernement.
La visite portait également sur l'indemnisation des locataires la société Q.Matic et l'Association Vallée. Ces dernières ne sont pas indemnisées dans le cadre de cette procédure, en conséquence, une difficulté intervenue dans le cadre d'un autre dossier ne peut interférer sur la présente procédure. De plus, aucun texte ne subordonne l'indemnisation d'un locataire à la présence du bailleur.
Enfin, la SCI soutient que le commissaire du gouvernement était absent lors de la visite des locaux loués par l'association Effrei mais cette affirmation est contredite par les mentions du procès verbal de transport faisant état de sa présence.
Les demandes de nullité du transport sur les lieux et de nullité de la procédure doivent être rejetées et le jugement confirmé sur ce point.
Sur la date de référence et description des lieux
La date de référence se situe au 24 novembre 2002 et l'immeuble est classé au Pos en zone Udb qui définit une zone dense avec commerces, services dont les constructions sont édifiées en continu.
Il s'agit d'une emprise de 127m² prélevée sur une parcelle de 653m² situé à l'angle de la [Adresse 15] et de l'[Adresse 13]. Sur ces parcelles, il existe un bâtiment sur façade en brique des années 1950, agrandi en 1990 à l'arrière par un autre bâtiment en structure métallique et larges baies vitrées. Ils sont à usage de bureaux.
L'emprise concerne environ la moitié du bâtiment en brique, (sur une profondeur d'environ 7,70m² )ainsi que la cour attenante à usage de stationnement pour deux véhicules. La partie prise est louée à une association Effrei et est en état passable. La deuxième partie du bâtiment est touchée de façon moindre par une emprise sur une surface triangulaire de 1,60m. Cette partie est occupée par une société Q Matic ,les locaux sont en très bon état.
L'ensemble est proche de [Localité 14], bien desservi par les transports en commun, proche du centre ville et d'un grand parking.
Sur la demande de production de pièces
La SCI demande à la RATP de produire le jugement rendu entre la RATP et la société Q Matic. Cependant, la SCI a connaissance de cette décision car elle connaît le montant alloué à sa locataire. Cette demande doit être rejetée.
Sur l'indemnisation
Sur l'indemnité principale
La SCI souligne que l'emplacement du bien le valorise. Elle demande l'application de la méthode sur le revenu s'agissant d'un immeuble de rapport. Elle conteste les références de la RATP et du commissaire du gouvernement étant anciennes et concernant des biens non entretenus.
Elle retient par la méthode de la valeur vénale la somme de 941 745€ et celle de 1 003 475 € par la méthode de comparaison ramenée à 1000 000€ car ne pouvant être supérieure au mémoire d'appel.
La méthode par le revenu ne peut être adoptée car si l'immeuble est bien productif de revenus, ce qui n'est pas contesté ,il paraît difficile de savoir si ces derniers présentent un caractère normal eu égard au marché local. De plus, le taux de capitalisation doit ressortir de l'analyse du marché locatif et la cour n'a pas d'élément sur ces points. Enfin, cette méthode fait abstraction du jeu de l'offre et de la demande.
La SCI verse des références de la chambre des notaires faisant état pour des maisons d'un prix de vente moyen de 4853€ fin 2007 pour une surface de 84m² en moyenne et de références portant sur des appartements avec essentiellement des petites surfaces (entre 93m² et 14 m² pour un prix autour de 5000€ .IL s'agit dans les deux cas de surfaces inférieures à celle, objet du litige dont les prix sont nécessairement plus élevés et d'habitation et non pas de bureaux.
La RATP demande la confirmation du jugement, elle ne verse pas de référence. Les références prises dans la base 'bien' des notaires versées en première instance ont à juste titre été écartées par le premier juge, étant peu précises et s'agissant de l'habitation.
Les références du commissaire du gouvernement ont été écartées.
Le premier juge a fixé le prix à la somme de 2850€ tenant compte des références actualisées du commissaire du gouvernement présentées en première instance et en ayant refusé de retenir un abattement de 10% tenant compte de l'état des lieux. En conséquence, le jugement doit être confirmé, la SCI ne produisant aucune pièce permettant de l'infirmer.
Le prix fixé par le premier juge de 10 000€ pour chaque parking en sous sol doit être également confirmé, en l'absence d'éléments nouveaux.
Sur l'abattement
la SCI conteste le taux de 40% d'abattement car il s'agit d'un bien de rapport qui n'a de valeur que loué et qu'il y a lieu de le limiter à la somme versée aux locataires par l'expropriant soit 34000 € pour Efrei et 150 000 € pour la société Q Matic, que la qualification donnée au bail importe peut, seul l'usage effectif étant important, que l'abattement ne peut s'appliquer que sur 1,60m² d'emprise et qu'au surplus, le locataire ne peut prétendre à une indemnité commerciale.
La RATP demande la confirmation du jugement.
La SCI avait signé un bail commercial d'une part, avec la société Efrei jusqu'au 29 juin 2009, pour neuf années et d'autre part, avec la société Q-Matic le 1 avril 2001, pour une durée de neuf années.
La SCI a fait signifier un congé avec refus de renouvellement le 26 décembre 2008 à la société Efrei et offre d'indemnité d'occupation pour le 1 juillet 2009. Elle indique que les lieux sont libres depuis le 30 juin 2009.
L'emprise en ce qui concerne le lot loué à la société Q Matic est peu importante mais a entraîné une indemnisation de ce locataire par l'expropriant. Il n'appartient pas à la juridiction de l'expropriation de donner une nouvelle qualification à un bail que les parties ont intitulé à 'caractère commercial' et qui a été indemnisé en cette qualité par la RATP. Il n'est pas contesté que les deux locataires ont été indemnisé par l'expropriant du fait de leur éviction.
En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu un abattement de 40%, ce dernier n'étant pas obligatoirement l'équivalent de ce qui été versé aux locataires par la RATP.
Pour le remploi, les taux utilisés dans le jugement sont ceux actuellement en cours et doivent être repris.
216m² x 2850€ plus 50000€ x 0,60 = 399 360€ arrondi à 400 000€.
Remploi 41 000€
441 000€
Sur les travaux de réfection exécutés en 2003
La SCI demande la somme de 20 050 € au titre de travaux exécutés en 2003.
Le premier juge a justement analysé que ces travaux d'entretien avaient nécessairement été pris en compte pour apprécier tant la consistance du bien que sa valeur. Il en a justement déduit que la demande devait être rejetée.
Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Sur les travaux de remise en état
La SCI demande la somme de 485 607,03 € sur la base d'un devis en valeur de septembre 2007 et l'expropriant la somme de 364000 € sur la base d'un devis en valeur également de septembre 2007.
Compte tenu du désaccord des parties sur le montant du devis et de l'importance de la somme demandée, il y a lieu d'ordonner une mesure d'expertise .
Sur la perte de revenus locatifs
La SCI demande une indemnisation de 125 938€ pour couvrir la perte des loyers pendant le temps de recherche d'un bien de remplacement et pour la durée des travaux à venir.
La RATP s'oppose à cette demande au motif qu'il s'agit d'un préjudice éventuel .
Cependant, des travaux de coupure de l'immeuble vont être entrepris et la SCI ne peut pas relouer pendant ce temps et elle va devoir retrouver des locataires. La décision du premier juge doit être confirmée en ce que le principe d'un préjudice a été retenu mais il doit être alloué une somme correspondant au montant des loyers en 2009 date du jugement, soit la somme de 125 938,88 € et le jugement doit être infirmé en ce qui concerne le montant alloué.
Sur les frais de re-location et indemnité de frais de location non amortis
La SCI demande la somme de 6386 € pour frais de re-location du local Q Matic. Cette somme doit être ramenée à celles de 1592€ et 1043 € mentionnées dans le mémoire de juillet 2009 .
Cette demande est incertaine et le jugement doit être confirmé en ce qu'elle a été rejetée.
Sur le raccordement au réseau d'eau
La SCI demande la somme de 5728,22€ en valeur septembre 2010, à actualiser, correspondant à un branchement de raccordement de l'eau. Cette facture est postérieure au mémoire d'appel.
Cette demande est la conséquence des travaux de remise en état et les devis versés doivent comporter tous les frais dont ceux des divers raccordements, elle devra être également examinée par l'expert saisi de tous ces problèmes.
Sur les frais de géomètre
La SCI demande la somme de 4500€ pour frais de géomètre mais ne produit pas de devis. La décision du premier juge ayant alloué la somme de 2500€ à titre forfaitaire doit être confirmée en l'absence de devis.
Sur l'actualisation des sommes
Il appartiendra à l'expert d'actualiser au jour du jugement le devis de reconstruction.
En ce qui concerne les intérêts et la capitalisation des intérêts, le jugement doit être confirmé en ce que sur le fondement de l'article R 13-78 du code de l'expropriation ,il a rejeté cette demande.
Article 700 du code de procédure civile
Il y a lieu d'allouer à la SCI de l'Olivier la somme supplémentaire de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement,
Rejette partiellement le mémoire de la SCI de l'Olivier du 3 janvier 2012 reprenant celui
d' avril 2011,
Rejette les pièces 53 à 55 de la SCI de l'Olivier,
Constate que le mémoire du commissaire du gouvernement du 9 novembre 2009 est irrecevable,
Confirme le jugement sauf en ce qui concerne les travaux de remise en état, de perte de revenu locatif,
Statuant à nouveau sur ces points,
Fixe l'indemnité due par la RATP à la SCI de l'Olivier à la somme de 125 938,88€ de perte de loyers,
Y ajoutant ,
Fixe l'indemnité supplémentaire due par la RATP à la SCI de l'Olivier à la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Avant dire droit sur le montant des sommes dues à la SCI pour les travaux de remise en état,
Ordonne une mesure d'expertise
Désigne en qualité d'expert :
M. [L] [J],
[Adresse 3],
[Localité 10],
tel : [XXXXXXXX01] .
-se faire remettre toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ,
-de convoquer et entendre toutes les parties et tous sachant,
-se rendre sur les lieux ,
'donner un avis sur le coût du montant des travaux à réaliser à la suite de l'emprise faite par la RATP en tenant compte des devis présentés par les parties incluant tous les raccordements utiles,
-de fournir à la cour tous éléments techniques et de fait lui permettant de trancher le litige entre les parties ,
-de répondre aux dires des parties ainsi qu' à leurs observations qu'elles formuleront après communication des premières conclusions de l'expert ,un délai de un mois leur étant laissé à cette fin,
-dit que dans les deux mois de sa désignation, l'expert indiquera le montant de sa rémunération définitive afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire, -dit que l'expert devra déposer au greffe de la cour son rapport le 1 février 2013 au plus tard et fixe à la somme de 6000 € le montant de la provision à valoir sur sa rémunération,
-fait injonction à la RATP de verser la somme de 6000 € au service de la régie de la cour d'appel, [Adresse 4], avant le 15 août 2012,
-dit que dés le dépôt du rapport d'expertise la partie la plus diligente devra nous ressaisir si nécessaire,
-désigne M [D] pour surveiller les opérations d'expertise .
Laisse la charge des dépens de l'appel à la RATP.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
