Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2012
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/23581
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/09596
APPELANTE
La SA GMF VIE, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-François CREMIEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0308,
INTIMÉE
La SELARL WSA AVOCATS, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Gilles GALVEZ de la ASS L & P ASSOCIATION D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R241,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Chantal BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
La société GMF est propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux situés [Adresse 1] qu'elle a donnés à bail à la société civile professionnelle d'avocats Wilinski Scotto et associés moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 835 000 € payable trimestriellement d'avance et pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2007.
Les conditions générales de ce contrat prévoient qu'il est soumis aux dispositions de l'article L 145-1 et suivants du code de commerce ; le bail précise que le preneur n'a pas la faculté de dénoncer le bail à l'issue de la première période triennale, c.a.d au 31 août 2010 et qu'il ne peut le faire qu'à l'issue de la seconde période triennale c.a.d au 31 août 2013 en signifiant congé six mois à l'avance par acte extra judiciaire.
Il a été ajouté au bail un avenant en date du 15 septembre 2007au terme duquel le preneur a renoncé expressément à se prévaloir des dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 2006 et en particulier à pouvoir délivrer congé à tout moment en respectant un préavis de six mois, le preneur s'engageant ainsi à respecter les périodes prévues au bail et notamment la durée ferme de six ans.
Le 28 décembre 2009, la société Wilinski Scotto et associés a signifié à la société GMF un congé au 30 juin 2010, visant l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 en faisant valoir que les conditions du bail sont en contradiction avec les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui régit en réalité les rapports locatifs, l'immeuble étant à usage de bureaux exclusivement.
Le 22 janvier 2010, la société GMF Vie a émis une protestation à congé, contestant la date d'effet du congé, invoquant que les parties ont entendu soumettre leurs relations aux dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce, et que la locataire a renoncé à se prévaloir des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 par l'avenant du 15 septembre 2007 ;
Ultérieurement, la société d'avocats Wilinski Scotto a changé de dénomination pour devenir la société WSA avocats.
C'est dans ces conditions que la société WSA avocats a assigné la société GMF Vie devant le tribunal de grande instance de PARIS pour voir dire qu'elle était en droit de se prévaloir du statut des baux professionnels et qu'en conséquence, le congé délivré le 28 décembre 2009 pour le 30 juin 2010 était valable.
Par jugement en date du 18 novembre 2010, le tribunal a débouté la société GMF de sa demande d'annulation de l'assignation et débouté la société WSA avocats de sa demande en validation du congé , et :
-constaté la résiliation du bail à la date du prononcé du jugement,
-condamné la société WSA avocats à payer à la société GMF la somme de 312 384,14 € à titre d'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2010,
-condamné la société GMF Vie à restituer à la société WSA avocats la somme de 226 535,03 € au titre du dépôt de garantie,
-ordonné la compensation légale entre les deux créances,
-condamné la selarl WSA avocats à payer à la société GMF Vie le solde après compensation soit 85 849,11 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
-condamné la selarl WSA avocats à payer à la société GMF Vie la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts,
-condamné la selarl WSA avocats à payer à la société GMF Vie la somme de 15 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et en tous les dépens.
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La société GMF vie a formé appel de cette décision ; elle demande à la cour par conclusions signifiées le 16 avril 2012 de :
Donner acte à la Société GMF Vie qu'elle fait toutes réserves concernant les modifications adoptées unilatéralement par la Société Civile Professionnelle d'Avocats Wilinski-Scotto et Associés à la Société devenue actuellement Société WSA Avocats,
Débouter la Société WSA Avocats de l'intégralité de ses demandes, et notamment de sa demande de restitution du dépôt de garantie,
Confirmer le jugement du 18 novembre 2010 en ce qu'il a débouté la Société WSA Avocats de sa demande de validation de son congé du 28 décembre 2009 pour le 30 juin 2010 et a condamné la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie les somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.
Réformer le Jugement du 18 novembre 2010 pour le surplus,
A titre principal :
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme de 2.348.584,70 € à titre d'arriéré de loyers, charges et réparations locatives dus jusqu'au 2ème trimestre 2012 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2010,
Donner acte à la Société GMF Vie qu'elle se réserve de demander le paiement des loyers dus jusqu'au 31 août 2013, tant que les locaux seront vides,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 149.799 € au titre des frais de commercialisation,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la Société WSA Avocats aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Jean-François Cremieux avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire :
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme de 2.348.584,70 € à titre d'arriéré des loyers, charges et réparations locatives dus jusqu'au 2ème trimestre 2012 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2010,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie les loyers, charges et taxes dus en vertu du bail du 29 mai 2007 jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 149.799 € au titre des frais de commercialisation,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la Société WSA Avocats aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Jean-François Cremieux, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
A titre très subsidiaire :
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 167.929,86 € à titre d'arriéré des loyers et charges dus jusqu'au 18 novembre 2010,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 149.799 € au titre des frais de commercialisation,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner la Société WSA Avocats à payer à la Société GMF Vie la somme complémentaire de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la Société WSA Avocats aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Jean-François Cremieux, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La société WSA Avocats , par conclusions signifiées le demande à la cour de :
-réformer le jugement déféré et statuant à nouveau au visa de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, constater l'absence de signature préalable d'un bail professionnel conforme, l'absence de consentement valable, et de :
-dire et juger que la selarl WSA Avocats est en droit de se prévaloir du statut particulier des baux professionnels,
-en conséquence, de dire et juger valable le congé de 6 mois délivré le 28 décembre 2009 ;
-constater la résiliation du bail en date du 30 juin 2010,
-constater la libération des lieux à cette date,
-débouter la société GMF de toute demande de loyers et charges au delà de cette date,
-ordonner la restitution du dépôt de garantie de 226 535,03 € sauf frais de remise en état des lieux dûment constaté et approuvé, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2010 date d'effet de la résiliation,
-ordonner la remboursement de l'intégralité des sommes payées dans le cadre de l'exécution provisoire soit 150 849,11 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2001,
-dire et juger que l'obligation de restitution du dépôt de garantie fera courir des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,
Subsidiairement,
-constater la résiliation du bail à la date du jugement,
-débouter la GMF de toute demande de loyers au delà de cette date,
-débouter la GMF de toute demande relative à des travaux de réfection,
-débouter la GMF de toute demande de dommages intérêts,
-condamner la société GMF au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Calvez avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
La société GMF Vie indique in fine de ses conclusions qu'elle entend réitérer les réserves sur l'opposabilité de la transformation de la scpa Wilinski en selarl, déjà formulées dans l'acte dénommé protestation à congé qu'elle a fait signifier le 22 janvier 2010, ayant signé un contrat de location et un avenant avec une société civile professionnelle d'avocats répondant indéfiniment et solidairement des dettes de ses associés alors que dans une selarl, la responsabilité des associés est limitée à leur apport.
La société GMF vie ne forme cependant aucune demande en conséquence de ces constatations relatives à la forme juridique de sa locataire de sorte que les réserves qu'elle formule sont sans portées et qu'il n'y a pas lieu de lui en donner acte.
La société GMF Vie soutient que les parties ont volontairement et expressément décidé de soumettre leurs rapports locatifs aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, ce qui est licite, qu'en signant un bail commercial, les parties ont entendu renoncer aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, que la loi du 4 août 2008 a entériné cette pratique en prévoyant que les parties peuvent renoncer aux dispositions de l'article 57A dans les conditions prévues à l'article L 145-2 7° du code de commerce, suivant lequel les dispositions du chapitre relatif au bail commercial s'applique aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime, que la loi du 4 août 2008 s'est appliqué aux situations en cours et donc au bail du 29 mai 2007, que même auparavant, la doctrine et la jurisprudence avaient affirmé la validité de l'extension professionnelle du statut des baux commerciaux en application du principe de liberté des conventions, que la clause du bail prévoit que le bail est d'une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2007 dont six ans fermes, que le preneur a renoncé expressément à la faculté de dénoncer le bail à l'expiration de la première période triennale est parfaitement licite, que le congé signifié le 28 décembre 2009 pour le 30 juin 2010 ne saurait donc être validé.
A titre subsidiaire, la société GMF soutient que les parties pouvaient valablement après la date d'effet du bail, renoncer aux dispositions d'ordre public de l'article 57A à les supposer applicables, une partie pouvant valablement renoncer à un droit même d'ordre public lorsque celui-ci est né, que la loi du 4 août 2008 a retenu que les parties pouvaient déroger à l'application de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 en se référant à l'article L 145-1 du code de commerce,
Enfin la société GMF fait valoir que le tribunal a estimé à tort que les parties avaient convenu d'une résiliation amiable du bail prenant effet à la date du jugement, ce qu'aucune partie ne demandait, et qui constitue un moyen de droit sur lequel le tribunal ne pouvait fonder sa décision sans rouvrir les débats. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu de volonté de résilier de façon amiable le bail et qu'elle a seulement accepté de superviser la recherche d'un successeur dans les lieux, que sa présence au rendez-vous de remise des clefs organisée à la seule initiative de la locataire le 1er juillet 2010 ne peut valoir accord de résiliation dès lors qu'elle avait fait toute protestation contre le congé et qu'elle a réclamé ensuite à la locataire les compléments de loyers ;
Si comme le soutient la société GMF vie la loi du 4 août 2008 a permis de déroger aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 6 juillet 1989 dans les conditions fixées au 7° de l'article L 145-1 du code de commerce, la loi qui s'applique au contrat est celle en vigueur à la date de signature du bail du 29 mai 2007 et de son avenant du 15 septembre 2007.
A ces dates, le bail de locaux à usage exclusivement professionnel était régi par les dispositions de l'article 57A de la loi du 6 juillet 1989 (modifiant la loi du 23 décembre 1986) qui disposait que 'chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant le préavis de six mois' ;
Or la société WSA Avocats soutient qu'elle n'avait pas de droit acquis au bénéfice de l'article 57A de la loi du 6 juillet 1989 à la date de signature de l'avenant du 15 septembre 2007 dont elle conteste qu'elle soit authentique, puisque le bail signé le 29 mai 2007 qualifié de commercial était consenti pour une durée de 9 années dont six ans fermes à compter du 1er septembre 2007 pour se terminer le 31 août 2010, le preneur ayant seulement la faculté de le dénoncer à l'expiration de la 2ème période triennale en signifiant un congé au moins six mois à l'avance par acte extra judiciaire et renonçant expressément à la faculté de dénoncer le bail à l'expiration de la première période triennale ; elle fait valoir qu'elle ne pouvait valablement renoncer à un droit non encore acquis.
L'avenant portant date du 15 septembre 2007 est rédigé de la façon suivante :
'Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2007, la société GMF a fait bail et donné à loyer sous diverses clauses et conditions au bénéfice de la société Wilinski Scotto & Associés un hôtel particulier sis [Adresse 1] . Ce bail a pris effet le 1er septembre 2007 ../..
Le preneur renonce expressément à se prévaloir des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et en particulier à pouvoir délivrer congé à tout moment en respectant le délai de préavis de six mois.
Le preneur s'engage donc à respecter les périodes prévues au bail et notamment la durée ferme de six ans'.
Si avant l'entrée en vigueur de la loi du 4 août 2008, les parties avaient la faculté de soumettre leur convention locative, professionnelle par nature, à d'autres dispositions légales que celles de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par celle du 6 juillet 1989 mieux appropriées et notamment au statut des baux commerciaux, l'article 57A de la loi du 6 juillet 1989 demeurait néanmoins applicable, sauf renonciation expresse de l'une ou l'autre partie ; s'agissant pour l'article 57A d'une disposition d'ordre public de protection, la renonciation à son bénéfice n'était cependant possible qu'à la double condition de procéder d'une volonté non équivoque et de porter sur un droit acquis.
Vainement la société WSA Avocats soutient-elle qu'elle n'avait pas, lors de la signature de l'avenant, de droit acquis à l'application de l'article 57A de la loi du 6 juillet 1989 alors que cette disposition d'ordre public trouvait à s'appliquer au bail professionnel par nature qu'elle avait signé, nonobstant la soumission volontaire aux dispositions du statut des baux commerciaux.
Elle produit du reste elle-même un courriel adressé par son propre conseil consultant immobilier indiquant 'nous avons réussi à faire passer la date d'effet à septembre + les six mois de franchise de loyer. Comme promis tu trouveras ci joint conditions générales et conditions particulières + courrier de renonciation à l'article 57A', preuve qu'elle avait elle-même conscience que ce droit lui était acquis mais qu'elle pouvait y renoncer.
Si ce courriel laisse néanmoins planer un doute sur l'authenticité de la date de signature de l'avenant du 15 septembre 2007 et donne crédit à l'argument de la société WSA avocats suivant lequel il a, en réalité, été conclu en même temps que le bail, il permet seulement de déduire que les parties ont pu concevoir de différer la date de la signature de l'avenant pour rendre plus efficace la renonciation aux dispositions de l'article 57A en présence d'un bail qualifié d'emblée de commercial et ne contenant aucune référence aux dispositions de l'article 57A ; quoiqu'il en soit, cette circonstance est sans portée dès lors que le droit acquis au bénéfice des dispositions d'ordre public de l'article 57A était déjà né à la date de la signature du contrat de bail, professionnel par nature, signé par les parties ;
La renonciation de la société locataire à bénéficier de ces dispositions de l'article 57A est claire et non équivoque dès lors que les termes de l'article 57A y sont expressément rappelés et qu'elle s'est engagée à respecter en conséquence la durée ferme du bail de six ans contenue dans le bail.
La société WSA avocats fait valoir, à titre subsidiaire, que la société GMF a cependant accepté la résiliation amiable du bail en participant au rendez -vous de restitution des clefs et au constat des lieux de sorte que la société GMF a eu à la date du 1er juillet 2010 la disponibilité totale des locaux comme l'ont retenu les premiers juges.
La société GMF Vie fait valoir que le tribunal ne pouvait fonder sa décision en retenant qu'il y avait eu résiliation amiable du bail au 18 novembre 2010, ce qu'aucune partie n'invoquait, sans rouvrir les débats pour en respecter le caractère contradictoire ; mais elle ne sollicite pas l'annulation du jugement pour violation des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.
Or, par courrier du 15 février 2010, la société GMF Vie a confirmé à la société WSA Avocats qu'elle considérait le congé délivré pour le 30 juin 2010 comme n'étant pas valable, lui confirmant la protestation à congé qu'elle lui avait adressé le 22 janvier 2010 et lui rappelant qu'elle restait débitrice des loyers jusqu'au 31 août 2013 ; le fait qu'elle ait indiqué qu'elle chargeait néanmoins la société BNP de lui trouver un successeur ne saurait valoir acceptation de la date de résiliation du bail ;
Si elle a ensuite participé au rendez vous de remise des clefs organisé par la société WSA Avocats en envoyant un huissier, celui-ci a indiqué dans l'acte qu'il a dressé le 1er juillet 2010, avoir fait mention au cours de ce rendez-vous de la protestation à congé à laquelle la société GMF Vie n'entendait pas renoncer, protestation qu'elle avait encore renouvelé par lettre de son avocat du 18 juin 2010.
Il ne peut donc être tiré de la participation de la société bailleresse au rendez-vous d'état des lieux et de remise des clefs organisé unilatéralement par la seule locataire un accord de la bailleresse à une résiliation amiable du bail.
Il s'ensuit que le congé donné six mois à l'avance pour la date du 30 juin 2010 ne peut produire effet, conformément aux dispositions du bail, que pour la date du 30 août 2013 et que la locataire est redevable des loyers et charges dont la société bailleresse arrête le montant à la fin du deuxième trimestre 2012, demandant qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle se réserve de demander le supplément si les locaux sont toujours libres à la date du 30 août 2013 alors qu'une telle demande de donné acte, conditionné au surplus par un événement incertain, est sans portée et ne constitue pas une demande en justice.
La société WSA Avocats conteste de son coté devoir les charges de 2010 qui, faute de motif précis de contestation, sont dues ; les frais de l'huissier requis aux fins de constat seront supportés en revanche par la société GMF Vie.
S'agissant des réparations locatives qui sont réclamées et consistant en la réfection totale d'une salle au sous sol et du désamiantage d'une partie des locaux, la société GMF Vie sera déboutée de sa demande à ce titre dans la mesure ou elle n'établit pas que les travaux dont elle sollicite le paiement et qui portent réfection des sols, des réseaux de plomberie et d'électricité , des enduits muraux d'une des salles du sous sol soient nécessités par la constatation de l'état des lieux de sortie ni que la société locataire soit responsable de la présence d'amiante dans les locaux ;
Elle ne peut prétendre au surplus à l'indemnisation des frais de commercialisation qu'elle a dû ou devra exposer en tant que propriétaire des locaux et ne fait pas la preuve de la mauvaise foi de la société WSA Avocats qui a dû faire face à l'éclatement de sa structure professionnelle de sorte qu'elle sera également déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
La société WSA Avocats supportera les entiers dépens d'appel, ceux de première instance restant à sa charge. Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme due sur ce fondement en première instance étant réduite à 10 000 €.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société WSA Avocats de sa demande de validation du congé donné pour le 30 juin 2010, condamné la société GMF Vie à restituer à la société WSA Avocats la somme de 226 535,03 € représentant le dépôt de garantie et ordonné la compensation légale entre les créances respectives, condamné la société WSA Avocats aux entiers dépens.
Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Dit que le congé signifié le 29 décembre 2009 par la société Wilinski-Scotto & Associés ne pouvait produire effet qu'au 31 août 2013.
Condamne en conséquence la société WSA Avocats à payer à la société GMF Vie la somme de 2 086 346,98 € au titre des loyers et charges arrêtés par la bailleresse à la date du 30 juin 2012.
Condamne la société WSA Avocats à payer à la société GMF Vie la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute la société GMF de toutes ses autres demandes et la société WSA Avocats de toutes ses demandes.
Condamne la société WSA Avocats aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
