Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2012
( n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/13181
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juin 2010 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 07/05878
APPELANT
Maître [M] [K] ès qualités de liquidateur du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Ayant pour avocat postulant Maître François TEYTAUD, avocat au barreau de Paris, Toque : J125
Ayant pour avocat plaidant Maître Christophe PHAM VAN DOAN, avocat au barreau de Paris, Toque : P0466
INTIMEES
Compagnie ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Ayant pour avocat postulant la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL représentée par Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de Paris, Toque : K0111.
Ayant pour avocat plaidant Maître Marylise COMOLET, avocat au barreau de Paris, Toque : P0435
S.A. CHARTIS EUROPE ANCIENNEMENT DENOMMEE AIG EUROPE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Ayant pour avocat postulant la SCP NABOUDET-HATET, représentée par Maître Caroline HATET, avocat au barreau de Paris, Toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant Maître Fabienne RAVERDY substituant Maître Jean-Louis ROINE, avocat au barreau de Paris, Toque : E0046
Société LAMY VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE GESTRIM ROSNY MAIL prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Ayant pour avocat postulant la SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN représentée par Maître Bruno REGNIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L0050 Ayant pour avocat plaidant Maître Catherine BEURTON, avocat au barreau de Paris, Toque : D1612
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 24 octobre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean DUSSARD, Président
Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller Hors Hiérarchie,Madame Denise JAFFUEL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Denise JAFFUEL, conseiller, ensuite de l'empêchement du président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le groupe d'immeubles « HOCHE-DELESCLUZE-LA NOUE » situé à [Localité 7] comprenait un syndicat principal des copropriétaires sis [Adresse 1] et plusieurs syndicats secondaires, le syndicat principal et les syndicats secondaires ayant des syndics différents. Le règlement de copropriété, établi le 14 janvier 1971, a fait l'objet de treize modificatifs.
Le syndicat principal a eu pour syndic : du 8 juin 1994 au 12 janvier 2000 la société CENTURY 21-AGENCE DU MAIL, du 12 janvier 2000 au 3 juin 2002 le Cabinet VILLA, du 3 juin 2002 au 22 juin 2005 à nouveau la société AGENCE DU MAIL qui a fusionné avec la société GESTRIM pour devenir GESTRIM ROSNY MAIL aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société NEXITY LAMY.
Au mois de juin 2005, à la requête de plusieurs copropriétaires, Me [K] a été désigné, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du Président du Tribunal de grande de Bobigny en date du 23 juin 2005, ensuite renouvelée, sa mission comportant notamment de « rechercher les causes des difficultés et les responsabilités éventuellement encourues ».
La société GESTRIM ROSNY MAIL a transmis les archives du syndicat principal à Me [K] suivant bordereaux des 12 et 29 juillet 2005.
Par ordonnance du 2 septembre 2005, Me [K] a été autorisé à se faire assister par la société FONCIA RIVES DE SEINE en qualité de syndic et par la société GREGOIRE et Associés, société d'expertise comptable.
La société GREGOIRE et Associés a procédé à un audit des comptes du syndicat principal.
Par exploit du 16 avril 2007, le syndicat des copropriétaires, représenté par Me [K] ès qualités d'administrateur provisoire, a fait assigner la société GESTRIM ROSNY MAIL pour soit obtenir des explications aux demandes du cabinet comptable GREGOIRE et associés soit voir engager sa responsabilité et la voir condamner au remboursement de nombreuses sommes dont notamment 5888,31 euros au titre d'un compte travaux compteurs électriques, 38.550,01 euros pour reprise de solde débiteur au 31 décembre 2012, 66.617,93 euros au titre du solde d'un compte d'attente, 87.021,14 euros au titre d'un compte sinistre, 322.004,38 euros au titre des comptes vendeurs/débiteurs, outre l'allocation de dommages et intérêts.
La société NEXITY LAMY, venant aux droits de la société GESTRIM ROSNY MAIL, a appelé en garantie les assureurs de responsabilité civile professionnelle, à savoir la société CHARTIS EUROPE pour la période du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2005 et la Compagnie ALLIANZ IARD pour la période postérieure au 31 décembre 2005.
Me BLERIOT a déposé son rapport le 22 juin 2009, aux termes duquel il a préconisé la scission judiciaire de la copropriété. Il indiquait également dans son rapport qu'il avait convoqué une assemblée générale des copropriétaires le 17 septembre 2008 au cours de laquelle la société Cabinet FONCIA RIVES DE SEINE a été désignée en qualité de syndic du syndicat principal à compter du 23 juin 2009.
Par ordonnance du 1er décembre 2009, le Président du Tribunal de grande instance de Bobigny statuant en la forme des référés a, entre autres décisions, prononcé la division en volumes de la copropriété [Adresse 17] aux conditions précisées dans l'état descriptif de division établi par un géomètre-expert, constaté que cette division entraîne la dissolution du syndicat principal et de six syndicats secondaires, désigné « Me [K] ès qualités de liquidateur du syndicat principal des copropriétaires et pour convoquer l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires des volumes 20, 21 et 22, le syndicat des copropriétaires du volume 18 et le syndicat des copropriétaires du volume 19, issus de la division et pour administrer lesdits syndicats jusqu'à la tenue de l'assemblée générale », d'autres liquidateurs étant désignés pour les syndicats secondaires, et dit « que Me [K] ès qualités de liquidateur du syndicat principal gèrera les réseaux communs (eau, électricité, chauffage, assainissement') jusqu'à la réalisation des travaux de séparation desdits réseaux, appellera les charges afférentes à ces réseaux selon les anciennes clefs de répartition et cessera de gérer ces réseaux au fur et à mesure de l'individualisation de chacune des entités juridiques issues de la division ».
Me BLERIOT a repris l'instance en responsabilité, qu'il avait introduite en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, en tant que liquidateur du syndicat principal.
Par jugement contradictoire en date du 23 mai 2010, le Tribunal de grande instance de BOBIGNY :
Rejette l'ensemble des exceptions soulevées in limine litis ;
Rejette toutes les demandes principales du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15] ;
Rejette toutes les demandes reconventionnelles de la société LAMY venant aux droits de la société GESTRIM ROSNY MAIL ;
Rejette toutes les demandes de dommages et intérêts de toutes les parties ;
Rejette toutes les demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15] et la société LAMY aux entiers dépens, chacun pour moitié.
Me [K] ès qualités de liquidateur du syndicat principal des copropriétaires, a appelé de ce jugement par déclaration du 25 juin 2010.
Les intimées ont constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et argument dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
De Me [K] ès qualités, le 8 octobre 2012,
De la société NEXITY LAMY, le 3 octobre 2012,
De la société CHARTIS EUROPE, le 10 octobre 2012,
De la Compagnie ALLIANZ IARD, le 5 octobre 2012.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2012.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur la procédure d'appel
Par ordonnance du 6 avril 2011, le magistrat de la mise en état de la Cour de céans a déclaré valable et régulier l'acte d'appel de Me [K] ès qualités ;
La Cour approuve l'ordonnance précitée et fait siens les motifs qui y sont exposés ;
En conséquence, les demandes des intimées tendant à voir déclarer, sur le fondement des dispositions de l'article 117 du Code de procédure, nul l'appel de Me [K] ès qualités ainsi que nulles ses conclusions du 10 septembre 2012 seront rejetées ;
Sur la procédure de première instance
La Compagnie ALLIANZ ne peut pas valablement soutenir que l'assignation introductive d'instance du 16 avril 2007 à l'encontre de la société GESTRIM ROSNY MAIL serait nulle, sur le fondement de l'article 648 du Code de procédure civile, au motif qu'elle aurait été délivrée à la requête d'une personne morale inexistante à défaut de préciser s'il s'agissait du syndicat principal ou d'un syndicat secondaire alors que ladite assignation, délivrée à la requête du « syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 1] » représenté par l'administrateur provisoire Me [M] [K], désigné suivant ordonnance sur requête du 23 juin 2005, identifie le requérant comme étant le syndicat principal doté de la personnalité morale, l'omission du mot « principal » dans la désignation n'ayant pas pour effet de rendre l'acte nul dans la mesure où il n'est pas établi que cette omission ait causé un grief au destinataire, étant observé que la société GESTRIM ROSNY MAIL était le syndic du seul syndicat principal ; ce moyen sera donc rejeté ;
La société CHARTIS EUROPE et la Compagnie ALIANZ ne peuvent pas valablement soutenir que l'action de Me [K] serait irrecevable, sur le fondement des articles 30 à32 du Code de procédure civile, au motif qu'en ne précisant pas si les sommes réclamées relèvent du syndicat principal ou d'un syndicat secondaire, il ne démontrerait ni sa qualité ni son intérêt à agir pour solliciter la condamnation de l'ancien syndic alors que le moyen invoqué de ce chef pourrait certes entrainer le rejet de certaines des prétentions émises mais non l'irrecevabilité de l'action introduite par Me [K] ; ce moyen sera donc rejeté ;
La société NEXITY LAMY ne peut pas valablement soutenir que le rapport de la société GREGOIRE et associés, société d'experts comptables et de commissaires aux comptes, lui serait inopposable pour ne pas résulter d'une procédure d'expertise judiciaire contradictoire alors qu'il ne s'agit pas d'une mesure d'expertise mais d'un audit comptable, régulièrement communiqué dans le cadre de la procédure, qui constitue donc une pièce versée aux débats et contradictoirement débattue ; ce moyen sera donc rejeté ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes à ce titre ;
Sur les demandes de Me [K] ès qualités
Il ressort du rapport de Me [K] du 22 juin 2009 que la copropriété dont s'agit était en difficulté en raison de quatre facteurs : une structure juridique complexe engendrant des difficultés avec un empilement de trois instances de gestion (syndicat principal, syndicats secondaires, AFUL),un déséquilibre financier important dû à un montant des charges de copropriété du syndicat principal particulièrement élevé, un bâti sain mais jamais entretenu compte tenu de la faible capacité financière des copropriétaires, une majorité de copropriétaires primo accédants aux revenus modestes n'étant pas en mesure de faire face aux travaux d'entretien de leurs immeubles et encore moins à l'entretien des parties communes gérées par le syndicat principal ( notamment la dalle, les parkings, les entrepôts, la sécurité, une partie des fluides, de l'électricité et de l'assurance du tout) ;
Me BLERIOT a été désigné, à l'origine, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété en vue de prendre les mesures nécessaires au rétablissement de son fonctionnement normal en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans distinction entre syndicat principal et syndicats secondaires puisque sa mission concernait l'ensemble de la copropriété ; avec l'aide de la société FONCIA RIVES DE SEINE, il a pris en charge la gestion du syndicat principal précédemment géré par la société GESTRIM ROSNY MAIL, les syndicats secondaires restant gérés par d'autres syndics désignés par les copropriétaires desdits syndicats secondaires ;
Ainsi, en sa qualité d'administrateur provisoire lors de l'introduction de l'instance puis en sa qualité de liquidateur du seul syndicat principal, à l'exclusion des syndicats secondaires pour lesquels d'autres liquidateurs ont été désignés, Me [K] ne peut utilement demander la condamnation de la société NEXITY LAMY, venant aux droits de GESTRIM ROSNY MAIL, que pour des fautes commises pendant la gestion de cette dernière et en lien direct avec des préjudices subis par le syndicat principal au regard de son objet défini au règlement de copropriété et portant sur la gestion et l'amélioration des parties communes générales, le fonctionnement des services communs à tous les copropriétaires ne relevant pas d'un syndicat secondaire, la gestion l'entretien et l'amélioration du bâtiment INFRASTRUCTURE et du bâtiment R, le respect des dispositions du règlement de copropriété écrites dans l'intérêt commun de tous les copropriétaires ainsi que le maintien de l'harmonie générale des bâtiments composant l'ensemble immobilier ;
Il appert de l'analyse des pièces produites, notamment l'audit comptable de la société GREGOIRE et associés, que les sommes réclamées relèvent de l'objet du syndicat principal précédemment défini, et géré par la société GESTRIM ROSNY MAIL, devenue NEXITY LAMY;
Sur les comptes vendeurs débiteurs non soldés
Me [K] ès qualités demande à la société LAMY le solde des « vendeurs non soldés » à la fin de sa gestion au 25 juillet 2005, pour une somme de 322.004, 38 euros ;
Il ressort de l'audit GREGOIRE qu'en 2002, lors de la reprise des comptes du Cabinet VILLA qui a géré le syndicat principal entre le 12 janvier 2000 et le 3 juin 2002, le solde des vendeurs non soldés représentait 253.545,78 euros ; que le Grand Livre montre qu'entre le 26 juin 2002 et le 30 septembre 2002, la société GESTRIM (nouvellement LAMY) a porté sur ce compte des reprises de solde provenant de la gestion du cabinet VILLA, qui ont augmenté le solde débiteur à la somme de 351.046,68 euros ; que la société LAMY a réduit ce solde à la somme de322.004,38 euros ;
Ainsi, Me [K] ès qualités ne peut pas valablement reprocher à la société LAMY de ne pas avoir mis en 'uvre l'opposition et le privilège immobilier spécial prévus par les articles 20 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement des charges lors de la vente des lots alors que ces ventes sont intervenues antérieurement à sa période de gestion , ne lui permettant pas d'agir dans les délais prescrits par l'article 20 précité pour bloquer les fonds en vue du paiement des charges arriérées ;
Il ne peut donc être reproché à la société LAMY une faute imputable à son prédécesseur le cabinet VILLA, lequel n'est pas dans la cause ; il en est de même pour ce qui concerne le grief d'avoir fait voter à l'assemblée générale du 3 juin 2002 un appel de « solidarité » pour un montant de 41.129,47 euros au motif de charges irrécouvrables sans justifier auprès des copropriétaires de ses démarches et diligences en vue du recouvrement de ces sommes alors que la société LAMY a été désignée en qualité de syndic seulement lors de ladite assemblée générale du 3 juin 2002, dont l'ordre du jour avait été établi par le cabinet VILLA ; que là encore, il ne peut être reproché à la société LAMY un grief afférent à la période de gestion de son prédécesseur ; ces moyens ne peuvent donc prospérer ;
Me [K] ès qualités ne peut pas non plus valablement réclamer à la société LAMY le solde des « vendeurs non soldés » au motif qu'elle n'aurait pas mis à exécution la résolution de l'assemblée générale du 30 juin 2003 l'habilitant à agir en justice à l'encontre de l'ancien syndic Cabinet VILLA au titre de « la non transmission dans les délais des documents comptables du syndicat » alors qu'il n'établit pas le lien direct entre la faute reprochée de ce chef et le préjudice au titre des « vendeurs non soldés » dont il se prévaut ; ce moyen ne peut donc prospérer ;
Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre des « vendeurs non soldés »;
Sur le compte sinistre
Me [K] ès qualités demande paiement à la société LAMY de la somme de 88.362,44 euros au titre du compte « sinistre » qui correspondrait à un solde inexpliqué de 87.021,14 euros outre les sommes de 640,10 euros et 701,20 euros relatives à des indemnités d'assurances complémentaires qui n'auraient pu être perçues du fait de la carence de la société LAMY à interrompre la prescription biennale ;
Il ressort des pièces produites, notamment l'audit GREGOIRE, que lorsque la société LAMY a repris la gestion de l'immeuble en juillet 2002, ce compte sinistre présentait un débit de 76.703 euros en provenance du solde à nouveau du Cabinet VILLA, faisant état notamment du sinistre tempête de décembre 1999 et de sinistres incendie dans les parkings en mars et mai 2002 ; que les autres sinistres devaient être imputés dans les comptes de charges de 2005 que la société LAMY n'a pas eu le temps de faire valider par l'assemblée générale ;
L'examen des remboursements effectués au titre des sinistres montre la gestion des sinistres par la société LAMY lorsqu'elle a repris l'administration du syndicat principal à compter de juin 2002 et la rentrée régulière des indemnités d'assurance à la suite des sinistres survenus pendant sa période de gestion ;
Pour ce qui concerne les sommes réclamées de 640,10 euros et 701,20 euros, elles sont afférentes aux sinistres de mars et mai 2002 et relèvent de la gestion du Cabinet VILLA ; c'est donc à tort que Me [K] ès qualités recherche la responsabilité de la société LAMY à ce titre ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Me [K] ès qualités au titre du compte sinistre ;
Sur le compte d'attente
Me [K] ès qualités demande paiement à la société LAMY de la somme de 67.185,89 euros qui correspondrait à trois écritures inexpliquées en débit du compte d'attente ;
Il ressort de l'examen des pièces produites que la somme de 17.092,93 euros mise sur ce compte d'attente a été basculée sur le compte « travaux armoire électrique » et qu'une somme de 2.432,54 euros concernant un litige relatif à l'eau survenu en juin 2005 avec EUROSIC devait être régularisée par le nouveau syndic ; que le solde de ce compte d'attente correspond à des charges de loyers dues par le Centre TOFOLETTI géré par la ville de [Localité 7], solde qui datait de 2003, qui a été reporté en 2004, mais non validé par le conseil syndical, et de nouveau reporté en 2005 jusqu'à ce que la société LAMY soit révoquée de ses fonctions de syndic ;
Me [K] ès qualités n'établit pas la faute imputable à la société LAMY de nature à justifier sa condamnation de ce chef ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Me [K] à ce titre ;
Sur la reprise de solde et le chauffage urbain
Me [K] ès qualités demande le paiement à la société LAMY de la reprise de solde pour un montant de 63.875,73 euros au titre de la dette de la copropriété à l'égard de la société de distribution de chauffage et de production d'eau chaude( SDCB) et la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, aux motifs que la société LAMY se serait contentée d'enregistrer les erreurs du Cabinet VILLA sans en informer le syndicat des copropriétaires et que la société LAMY n'aurait pas, contrairement à la résolution 31 de l'assemblée générale du 30 juin 2003, résilié le contrat SDCB au plus tard le 31 décembre 2003 et négocié un nouveau contrat avec un autre fournisseur d'énergie pour diminuer les coûts ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Me [K] ès qualités à hauteur de la somme de 63.875,73 euros, qui concerne la gestion du cabinet VILLA et non celle de la société LAMY ;
Pour ce qui concerne le grief afférent à la résiliation du contrat SDCB, il ressort des pièces versées aux débats qu'une résiliation à titre conservatoire a été faite par la société LAMY mais que les syndicats secondaires n'ayant pas validé un mode de chauffage de substitution, le syndicat principal ne pouvait résilier définitivement le contrat SDCB ; aucune faute de ce chef ne peut donc être retenue à la charge de la société LAMY ;
Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté Me [K] ès qualités de sa demande de dommages et intérêts à ce titre ;
Sur le compte « Travaux EC BAT 4/5 VILLA »
Me [K] ès qualités demande paiement à la société LAMY de la somme de 18.648,35 euros au titre de dépenses de travaux qui auraient été engagées en dépit du refus de l'assemblée générale du 3 juin 2002 ;
Il ressort de l'examen des pièces produites que la somme de 18.648,35 euros correspond à la régularisation , à la demande de la compagnie générale des eaux, de travaux commandés et effectués pour la séparation des circuits d'eau chaude sanitaire des bâtiments 4 et 5 sous la gestion du Cabinet VILLA de telle sorte que le refus d'ajourner la ratification de ces travaux complémentaires par l'assemblée générale du 3 juin 2002 pourrait être e nature à engager la responsabilité du Cabinet VILLA mais non celle de la société LAMY ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Me [K] ès qualités de ce chef ;
Sur le compte « procédure et recouvrement »
Me [K] ès qualités demande paiement à la société LAMY d'une somme de 7000 euros au titre d'un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait des conséquences d'un arrêt de la Cour d'appel de Paris rendu le 31 mai 2007 ;
Il ressort des pièces produites que par arrêt du 31 mai 2007, la 23ème chambre section B de la Cour d'appel de Paris a condamné le syndical principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] à payer au copropriétaire Régime Social des indépendants(RSI) la somme de 73.383,72 euros qui lui avait été imputée sans aucune explication comptable rationnelle en 1999 postérieurement à la vente de ses bureaux en 1997, outre la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
Il appert de la lecture de l'arrêt précité du 31 mai 2007 que la société LAMY a, le 21 septembre 1999, débité le compte du copropriétaire RSI d'une somme de 73.393,72 euros qu'elle avait précédemment crédité du même montant en 1994, le fait dommageable retenu par la Cour étant ce débit effectué sans aucune explication comptable rationnelle cinq années plus tard ;
L'action en responsabilité de ce chef, par conclusions du syndicat en date du 19 novembre 2008, à l'encontre du syndic LAMY n'est pas prescrite, le fait dommageable étant du 21 septembre 1999 et ladite action ayant été introduite dans le délai de dix ans ;
Il appert des termes de l'arrêt précité que l'annulation de régularisation intervenue en 1994 n'apparait justifiée par aucune pièce et que l'expert désigné a noté qu'il était impossible de préciser à qui cette régularisation devait finalement incomber, ce qui établit une faute dans la gestion et la tenue de la comptabilité du syndicat, imputable à la société LAMY, avec pour conséquence d'avoir débité un compte de copropriétaire sans explication, le tout ayant nécessairement causé au syndicat des copropriétaires, un préjudice direct que la Cour évalue, au vu des éléments fournis, à la somme de 6000 euros ;
En conséquence, par infirmation, la société NEXITY LAMY sera condamnée à payer à Me [K] ès qualités la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts de ce chef ;
Sur le compte « travaux votés AG 30.06.04 »
Me [K] ès qualités demande paiement à la société LAMY de la somme de 6.103,87 euros au titre des dépassements des budgets de travaux votés par l'assemblée générale du 30 juin 2004 ;
Il appert de l'examen des pièces produites que lors de l'assemblée générale du 30 juin 2004, les copropriétaires ont voté les travaux suivants : pose d'un système radio pour un montant de 4.273 euros TTC, création d'une barrière en sortie de parking pour un montant de 5.200 euros TTC, réfection du « synoptique du réseau Spinklers » pour un montant de 5.882 euros TTC ; que la société LAMY n'a en fait commandé et fait entreprendre que les travaux de création de la barrière et de réfection du synoptique pour une somme globale de 17.185,87 euros au lieu de la somme de 11.082 euros votée ; que les travaux portant sur le système radio n'ont pas été commandés ;
Il en ressort que la société LAMY non seulement n'a pas exécuté les décisions de travaux prises par l'assemblée générale pour un montant précisément déterminé, mais encore qu'elle a exposé la copropriété à une dépense supérieure à celle qui résultait des trois résolutions votées pour seulement deux postes de travaux sur les trois ;
En agissant ainsi, la société LAMY a commis une faute qui engage sa responsabilité de syndic et qui cause à la copropriété un préjudice égal au dépassement du budget non autorisé ;
La société LAMY, qui ne peut expliquer ce différentiel de coût, ne peut pas valablement soutenir qu'elle aurait agi dans le cadre des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble alors que les travaux concernés ne correspondent pas aux travaux d'urgence nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble prévus par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, étant observé au surplus que lesdits travaux avaient été votés par l'assemblée générale pour un montant précis ; ce moyen ne peut donc prospérer ;
En conséquence, par infirmation, la société NEXITY LAMY sera condamnée à payer à Me [K] ès qualités la somme de 6.103,87 euros au titre des travaux votés par l'assemblée générale du 30 juin 2004 ;
Sur le compte « travaux motorisation portes »
Me [K] ès qualités demande paiement à la société LAMY de la somme de 953,30 euros pour dépassement de deux budgets de travaux votés par les résolutions n° 40 et 41 de l'assemblée générale du 30 juin 2004 au motif que LAMY aurait dépassé de cette somme l'acompte versé à l'entreprise de travaux, que les résolutions précitées auraient fixé à 50% ;
Il ressort en réalité des résolutions n° 40 et 41 précitées de l'assemblée générale du 30 juin 2004 que les copropriétaires, contrairement aux affirmations de Me [K], n'ont pas fixé l'acompte à verser à l'entreprise, mais autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds à hauteur de 50 % le 1er janvier 2005 et à hauteur de 50 % le 1er avril 2005 ; la demande de Me [K] ès qualités de ce chef ne peut donc prospérer ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention ;
Sur le compte travaux n°340.000
Me [K] demande paiement à la société LAMY de la somme de 1.367,74 euros au motif que cette somme, apparaissant au débit du compte, n'aurait pas fait l'objet d'une facture et qu'il ne serait pas précisé, s'il s'agit d'un acompte sur honoraires du syndic, quels seraient les travaux concernés;
L'écriture comptable litigieuse est rédigée comme suit : « 30 décembre 2004 : P/O au compte 340000 1.367,74 « ;
La société LAMY ne peut pas valablement soutenir que la somme de 1.367,74 euros correspondrait à un acompte payé sur les honoraires devant lui revenir à l'occasion de travaux alors qu'elle ne précise ni les travaux dont il s'agirait ni ne fournit la décision de l'assemblée générale fixant sa rémunération au titre desdits travaux en fonction des prestations particulières lui incombant ; en l'absence de ces éléments, la rémunération n'est pas due ;
En conséquence, par infirmation, la société NEXITY LAMY sera condamnée à payer à Me [K] ès qualités la somme de 1.367,74 euros au titre du compte 340.000 travaux;
Sur le compte Caisse
Me [K] ès qualités demande paiement à la société LAMY de la somme de 1.524,49 euros au titre du solde débiteur inexpliqué du compte « caisse » ;
La société LAMY ne peut pas valablement soutenir qu'il s'agirait d'un compte caisse ouvert chez LEROY MERLIN, à l'initiative du conseil syndical, afin que ce dernier puisse acheter du matériel et qu'il appartiendrait à la seule assemblée générale, si elle le souhaite, de mettre un terme à cette pratique alors que ladite « pratique », jamais ratifiée par l'assemblée générale quant au budget pouvant être alloué à ce titre au conseil syndical, aurait nécessité de la part du syndic, qui est le comptable et le caissier de la copropriété, de contrôler les dépenses de ce chef et d'exiger les factures y afférentes, ce que n'a pas fait la société LAMY ;
Cette absence de contrôle et de vérification des dépenses faites avec les fonds de la copropriété constitue une faute du syndic qui cause au syndicat des copropriétaires un préjudice direct à hauteur du solde débiteur ;
En conséquence, par infirmation, la société NEXITY LAMY sera condamnée à payer à Me [K] ès qualités la somme de 1.524,49 euros au titre du solde débiteur du compte « caisse » ;
Sur le compte « Banque NSMD »
Me [K] ès qualités demande paiement à la société LAMY de la somme de 295,87 euros qui correspondrait à un solde débiteur laissé sur un compte bancaire ouvert dans les livres de la banque NSMD ;
La société LAMY soutient, sans être contredite, que ce solde résulterait d'un reliquat irrécouvrable laissé par un ancien syndic ;
Me [K] ès qualités n'établit pas la faute qu'aurait commise la société LAMY dans la constitution de ce solde ; sa demande de ce chef ne peut donc prospérer ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande ;
Sur les dommages et intérêts
Me [K] demande paiement à la société LAMY de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement général à son obligation de tenir une comptabilité régulière du syndicat des copropriétaires ;
La société LAMY ne peut pas valablement soutenir que cette demande serait irrecevable comme nouvelle en appel alors que, par application de l'article 565 du Code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent, ce qui est le cas en l'espèce de la demande de dommages et intérêts qui tend, comme les demandes formées en première instance, à voir sanctionner d'éventuelles fautes dans la tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires ; ce moyen sera donc rejeté ;
Sur le fond, la demande de dommages et intérêts formée par Me [K] est redondante, la Cour ayant déjà fixé les indemnisations pour les fautes du syndic LAMY avérées ;
En conséquence, la demande de ce chef sera rejetée ;
Sur la garantie des assurances
Il est constant que la Compagnie CHARTIS EUROPE a assuré la responsabilité civile professionnelle de NEXITY LAMY dans le cadre de la caisse de garantie de l'immobilier FNAIM pour la période du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2005, la compagnie AGF, nouvellement ALLIANZ IARD, assurant sa responsabilité civile professionnelle depuis le 1er janvier 2006 dans le même cadre ;
Il en résulte, la société LAMY ayant été assignée par Me [K] ès qualités en avril 2007, que la société ALLIANZ IARD qui assurait alors le risque (base réclamation) doit garantir la société NEXITY LAMY des condamnations prononcées à son encontre, l'abrogation de l'annexe 1 de l'arrêté du 1er septembre 1972 relatif à la réglementation dite « HOGUET » étant sans incidence de ce chef;
Les assureurs ne peuvent pas valablement soutenir que les demandes formulées relèveraient de la garantie financière et non de l'assurance de responsabilité civile professionnelle alors que lesdites demandes sont fondées, non sur une absence de représentation des fonds qui relèverait de la garantie financière, mais sur des fautes du syndic dans sa gestion ayant entraîné un préjudice pour le syndicat, cette action relevant de l'assurance ; ce moyen sera donc rejeté ;
La société ALLIANZ IARD ne peut pas valablement soutenir qu'elle ne devrait pas sa garantie au motif que les faits dommageables auraient été connus de l'assuré avant la souscription du contrat alors que l'assignation d'avril 2007 est postérieure au contrat souscrit à compter du 1er janvier 2006 et qu'elle n'établit pas la réalité de la connaissance antérieure des faits dommageables par l'assurée qu'elle allègue ; ce moyen sera donc rejeté ;
La société ALIANZ IARD ne peut pas non plus valablement soutenir que le contrat d'assurance CHARTIS EUROPE aurait seul vocation à s'appliquer et qu'en présence d'assurances cumulatives, CHARTIS EUROPE devrait la garantir à concurrence de la moitié alors qu'il appert de l'examen des pièces produites qu'aucune réclamation n'a été formulée pendant la période de garantie de CHARTIS EUROPE, la réclamation relevant de la période de garantie d'ALLIANZ IARD, et qu'il ne s'agit pas en l'espèce d'assurance cumulatives ; ces moyens seront donc rejetés ;
Faisant droit à sa demande, la société CHARTIS EUROPE sera mise hors de cause ;
En conséquence, la société ALLIANZ IARD sera condamnée à garantir la société NEXITY LAMY des condamnations prononcées à son encontre dans les limites de la police ;
Sur les demandes reconventionnelles de la société NEXITY LAMY
La société LAMY demande la condamnation de Me [K] ès qualités à lui payer les sommes de 3.359,27 euros au titre du compte 340000 « travaux », 490,70 euros au titre du compte « travaux compteur électrique », 825,97 euros au titre du compte « travaux votés AG du 30 juin 2004 » et 850 euros au titre du compte « travaux motorisation porte » ;
La société LAMY ne peut pas valablement demander une rémunération au titre du compte 340000 alors qu'elle ne précise ni les travaux dont il s'agirait ni ne fournit la décision de l'assemblée générale fixant sa rémunération en fonction des prestations particulières lui incombant ; sa demande de ce chef sera donc rejetée ;
Pour ce qui concerne la rémunération au titre du compte « travaux votés AG du 30 juin 2004 », la société LAMY ne peut valablement demander des honoraires afférents à un dépassement de budget non autorisé par l'assemblée générale ; cette demande sera donc rejetée ;
Pour ce qui concerne les autres demandes, il n'est pas démontré que les travaux ont été terminés et que la rémunération sollicitée soit effectivement due ; ces prétentions seront donc rejetées ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de la société NEXITY LAMY ;
Sur les autres demandes
S'agissant d'indemnisation de préjudices, les condamnations prononcées à l'encontre de la société NEXITY LAMY seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;
Il sera alloué à Me [K] ès qualités la somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles, à la charge de la société NEXITY LAMY ;
La société NEXITY LAMY sera condamnée à payer à la société CHARTIS EUROPE la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
Les autres parties seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Par infirmation, les dépens seront supportés par la société NEXITY LAMY ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
DÉCLARE Me [K] ès qualités recevable en son appel et recevables ses conclusions du 10 septembre 2012 ;
CONFIRME le jugement sauf pour ce qui concerne les conséquences de l'arrêt du 31 mai 2007, le compte « travaux votés AG du 30/6/2004 », le compte « 340.000 travaux », le compte débiteur « caisse » et les dépens;
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :
CONDAMNE la société NEXITY LAMY à payer à Me [K] ès qualités de liquidateur du syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes :
6.000 euros au titre des conséquences de l'arrêt du 31 mai 2007,
6.103,87 euros au titre du compte « travaux votés AG du 30/6/2004 »,
1367,74 euros au titre du compte « 340.000 Travaux »,
1.524,49 euros au titre du compteur débiteur « caisse »,
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à garantir la société NEXITY LAMY de ces condamnations dans les limites de la police ;
MET hors de cause la société CHARTIS EUROPE ;
CONDAMNE la société NEXITY LAMY à payer à M° [K] ès qualités la somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société NEXITY LAMY à payer à la société CHARTIS EUROPE la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la société NEXITY LAMY aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Pour le Président empêché,
Dominique FENOGLI Denise JAFFUEL
