Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 06 MARS 2013
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/07137
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/13157
APPELANTE
La SCI MARTEL, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL HJYH Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
assistée de Me Isabelle VINCENT de la SELARL VINCENT ROIRON LAROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0132, avocat plaidant
INTIMÉE
Madame [E] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Catherine DAUMAS de la SCP D'AVOCATS BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN DAUMAS CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Décembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Odile BLUM a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
Par acte du 4 janvier 2001, Mme [K] a pris à bail commercial en renouvellement, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 1999, des locaux situés [Adresse 2].
Par acte extrajudiciaire du 28 février 2008, la s.c.i. [Y], sa bailleresse, lui a délivré pour le 31 août 2008, terme du bail, un "congé pour reprendre" au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Par acte extrajudiciaire du 24 avril 2009, Mme [K] a notifié à la s.c.i. [Y] que suite à son congé irrégulier en la forme et eu égard à son silence fautif dans le contexte exposé, elle a acquis un autre local le 22 décembre 2008 pour exploiter son activité et qu'elle entend solliciter une indemnité d'éviction, l'avisant par ailleurs de ce qu'elle quittera les lieux le 31 mai 2009 et de ce qu'elle donne, à titre subsidiaire et sous les plus expresses réserves de ses droits, congé pour cette date.
Après avoir fait dresser un constat d'état des lieux le 29 mai 2009 et restitué les clés, Mme [K] a assigné la s.c.i. [Y], le 14 août 2009 en paiement d'une indemnité d'éviction.
Par jugement rendu le 8 mars 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté que le bail du 4 janvier 2001 est soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux,
- dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 28 février 2008 par la s.c.i. [Y] à Mme [K] a mis fin à compter du 31 août 2008 au bail du 4 janvier 2001,
- constaté que Mme [K] a quitté les lieux loués depuis le 31 mai 2009,
- condamné la s.c.i. [Y] à restituer à Mme [K] le montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonné une expertise et renvoyé l'affaire à la mise en état,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- réservé les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La s.c.i. [Y] a relevé appel de cette décision le 14 avril 2011. Par ses dernières conclusions signifiées le 26 et déposées le 27 novembre 2012, elle demande à la cour d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a constaté l'accord des parties sur la soumission volontaire du contrat de bail au statut des baux commerciaux et de :
- déclarer tant irrecevable que mal fondée Mme [K] en ses demandes,
- constater qu'il a été mis un terme au bail du 4 janvier 2001 par l'effet du congé délivré le 24 avril 2009 à l'initiative de Mme [K] à effet au 25 octobre 2009,
- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 6.712,55 € au titre des loyers et charges dus jusqu'à la date d'effet du congé, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2010, date de notification des premières conclusions formulant une telle demande,
- condamner la s.c.i. [Y] à lui payer la somme de 5.000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel dont distraction.
- subsidiairement, désigner un expert judiciaire aux frais avancés de Mme [K] avec pour mission de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due et étendre la mission de l'expert désigné à la fixation de l'indemnité d'occupation mise à la charge de Mme [K] pour la période du 31 août 2008, date revendiquée de l'effet du congé au 31 mai 2009, date du départ des locaux.
Par ses dernières conclusions du 29 octobre 2012, Mme [E] [K] demande à la cour de :
- confirmer le jugement et condamner la s.c.i. [Y], par provision, à lui payer une indemnité provisionnelle de 172.500 € avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- subsidiairement, condamner la s.c.i. [Y] à lui payer la somme de 172.500 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- condamner la s.c.i. [Y] à restituer le dépôt de garantie sous astreinte,
- débouter la s.c.i. [Y] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la s.c.i. [Y] à lui payer une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction.
SUR CE,
Considérant que la s.c.i. [Y] soutient en premier lieu que Mme [K] qui aurait selon elle toujours excipé de la nullité du congé qu'elle lui a délivré le 28 février 2008 au visa de la loi du 6 juillet 1989, a renoncé devant la cour à se prévaloir de la nullité de ce congé et sollicite, pour la première fois en appel, la validation dudit congé ce qui lui ouvre droit au paiement d'une indemnité d'éviction, que cette demande nouvelle en appel est irrecevable en vertu de l'article 564 du code de procédure civile ou s'analyse du moins comme un changement tardif de moyen qui se heurte au principe de la concentration des moyens posés par la jurisprudence de la cour de cassation ce qui rend la demande pareillement irrecevable ;
Qu'elle soutient pour le surplus :
- que pour faire droit à la demande de Mme [K] en paiement d'une indemnité d'éviction, le tribunal a modifié les prétentions exprimées par celle-ci en validant le congé et en désignant un expert, que la décision entreprise a donc été rendue en violation de l'article 4 du code de procédure civile et doit être infirmée ;
- que le tribunal n'a pas tiré les conséquences juridiques de l'acquiescement du bailleur à la demande de nullité du congé irrégulier formée par le preneur ainsi que de la confirmation de la demande de nullité du congé formulé par le preneur postérieurement audit acquiescement par la notification du 24 avril 2009, le seul désaccord entre les parties portant en définitive sur les conséquences de la nullité constatée d'un commun accord,
- que le tribunal n'a pas non plus tiré les conséquences juridiques de la poursuite du contrat de bail au-delà du 31 août 2008 et du congé donné par le preneur le 24 avril 2009 ;
Qu'elle fait donc valoir que Mme [K] n'a jamais renoncé à se prévaloir de la nullité du congé irrégulier du 28 février 2008, que les parties se sont accordées sur la nullité de ce congé, qu'elle-même a renoncé à la reprise des locaux et a assuré au preneur la poursuite de l'exécution du contrat de bail, que par l'effet du congé irrévocablement délivré par Mme [K] le 24 avril 2009 pour une date prématurée, le bail a pris fin le 25 octobre 2009, à l'issue du préavis de six mois visé à l'article L 145-9 du code de commerce, de sorte que la locataire lui doit les loyers et charges jusqu'à cette date et qu'elle-même ne lui doit rien ;
Considérant, à titre liminaire, qu'aux termes du dernier alinéa de l'article L 145-9 du code de commerce, "le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné" ;
Qu'en l'espèce, le congé donné par la s.c.i. [Y] à Mme [K], s'il a été délivré six mois à l'avance, pour le terme du bail, par acte extrajudiciaire, vise la reprise des locaux pour leur occupation par l'une de ses trois associés et reprend d'autres dispositions que celles prévues à peine de nullité par l'article L 145-9 ; qu'il s'analyse en un congé avec refus de renouvellement irrégulier, ouvrant à Mme [K] la possibilité demander paiement d'une indemnité d'éviction dans le délai prévu ;
Considérant que contrairement à ce que soutient la s.c.i. [Y], Mme [K] n'a pas assigné sa bailleresse en nullité du congé irrégulier mais en paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'elle n'a pas contesté le congé donné pour le 31 août 2008 dont elle a par hypothèse pris acte pour tirer les conséquences du refus de renouvellement ; que les premiers juges, saisis par Mme [K] au visa notamment de l'article L 145-14 du code de commerce, n'ont donc pas modifié l'objet du litige en disant que le bail a pris fin par l'effet du congé délivré pour le 31 août 2008 ; que Mme [K] qui demande la confirmation du jugement ne forme aucune demande nouvelle devant la cour ; que les moyens d'irrecevabilité soulevés par la s.c.i. [Y] ne sont pas fondés et seront rejetés ;
Considérant que la s.c.i. [Y] indique elle-même dans ses écritures que le congé constitue un acte unilatéral qui produit effet sans avoir été accepté par son destinataire et met fin au bail de manière irrévocable (page 16) et par ailleurs que la nullité du congé est relative et seul le destinataire de l'acte peut s'en prévaloir (page 22) ;
Que Mme [K], destinataire du congé du 28 février 2008, n'en a pas demandé la nullité même si elle en a toujours souligné le caractère irrégulier ; que de son côté, la s.c.i. [Y] ne rapporte pas la preuve d'un accord des parties sur la renonciation au congé qu'elle a délivré pour le 31 août 2008 ; que pendant près d'une année, elle a laissé sans réponse les lettres de sa locataire ; que si par la lettre de son conseil en date du 25 février 2009, elle a fait indiquer à celle-ci que le "congé parait être nul" et qu'il "convient de ne pas en tenir compte", elle a néanmoins donné quittance en mars et avril 2009 pour des indemnités d'occupation ; que bien plus, par la lettre de son conseil en date du 26 mars 2009, en réponse à la lettre du 25 février 2009, Mme [K] a demandé à la s.c.i. [Y] les modalités de paiement de son indemnité d'éviction, signifiant ainsi l'absence d'accord sur la renonciation au congé qui a irrévocablement mis fin au bail le 31 août 2008 ;
Que la s.c.i. [Y] n'est en conséquence pas fondée à soutenir que Mme [K] a mis fin au bail par le congé qu'elle a donné pour le 31 mai 2009, ce congé ayant été au surplus donné par la locataire "à titre subsidiaire et sous les plus expresses réserves de ses droits" nés du refus de renouvellement qui lui a été précédemment signifié ;
Considérant que, pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour fait siens, l'intégralité de l'argumentation développée par l'appelante devient inopérante et qu'il convient de confirmer le jugement déféré y compris sur la restitution du dépôt de garantie et l'expertise ordonnée avant dire droit tant sur l'indemnité d'éviction que sur l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux ;
Considérant qu'en raison de la compensation éventuelle entre les dettes réciproques au titre des indemnités d'éviction et d'occupation et de l'absence de justifications suffisantes, la demande de provision de Mme [K] sera rejetée ;
Considérant que les dépens de première instance étant réservés, la s.c.i. [Y] qui succombe sur son recours, sera condamnée aux dépens d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à payer à ce titre à Mme [K] la somme de 3.000 €, sa propre demande sur ce fondement étant rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement ;
Déboute Mme [K] de sa demande de provision ;
Déboute la s.c.i. [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à ce titre à Mme [K] la somme de 3.000 € ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la s.c.i. [Y] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
