Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 AVRIL 2013
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/15502
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/03941
APPELANTE
La SCI [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant
assistée de Me Christian LE GALL, avocat au barreau de PARIS, toque : B754, avocat plaidant
INTIMÉE
La SOCIETE XU, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Edouard GOIRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0003, avocat postulant
assistée de Me André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Odile BLUM a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
La société Xu a acquis, le 16 juin 2003, un fonds de commerce de restaurant exploité au [Adresse 2], dans des locaux donnés à bail commercial en renouvellement par la s.c.i. [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 1999.
Par acte extrajudiciaire du 2 avril 2008, la société Xu a demandé le renouvellement du bail. Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2008, la s.c.i. [Adresse 2], faisant état de constats d'huissier dressés les 13 décembre 2007 et 10 avril 2008, de plaintes des résidents de l'immeuble, de diverses infractions constatées et notifiées, de sommations d'huissier et d'un commandement visant la clause résolutoire du 13 février 2008, a refusé le renouvellement du bail pour ces motifs et a donné congé pour le 31 décembre 2008, sans offre d'indemnité d'éviction.
Le 26 février 2009, la société Xu a assigné la s.c.i. [Adresse 2] en opposition à commandement ;
Par jugement rendu le 24 juin 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit nul et de nul effet le commandement délivré le 13 février 2008 pour avoir été signifié à une personne morale inexistante,
- dit que le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement de l'indemnité d'éviction signifié à la s.a.r.l. Xu le 26 juin 2008 n'a été précédé d'aucune mise en demeure régulière, conforme aux prescriptions de l'article L 145-17 du code de commerce et n'a pu de ce fait interdire à la locataire évincée de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction,
- dit que la s.a.r.l. Xu, dont le bail a pris fin le 31 décembre 2008, a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité,
- avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et sur les consommations d'eau, tous droits et moyens des parties demeurant réservées à cet égard, désigné un expert,
- ordonné l'exécution provisoire,
- réservé les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La s.c.i. [Adresse 2] a relevé appel de cette décision le 23 juillet 2010. Par ses dernières conclusions du 15 janvier 2013, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de :
- valider le commandement du 13 février 2008 et constater, en tant que de besoin, l'acquisition de la clause résolutoire,
- dire que le refus qu'elle a opposé, le 26 juin 2008, à la demande de renouvellement signifiée le 2 avril 2008 par la s.a.r.l. Xu est justifié par des motifs légitimes et valider ce refus,
- constater le défaut de paiement intégral des charges et loyers visés au commandement délivré le 16 novembre 2009, et le refus de la société Xu de déférer aux sommations réitérées de communiquer les plans de la terrasse qu'elle a construite, au mépris de l`interdiction du bailleur,
- faire injonction à la société Xu de fournir le descriptif, les factures et devis des importants travaux réalisés dans les sous-sols dans le cours des années 2007 à 2009, à défaut, désigner tel expert qu'i1 plaira au tribunal avec pour mission de procéder à un état des lieux et à la vérification de la conformité des travaux exécutés avec les autorisations délivrées en 2003 par la société bailleresse,
- dire qu'il n'y a pas lieu à paiement d'une indemnité d'éviction en raison des motifs graves et légitimes invoqués,
- condamner la société Xu au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
La s.a.r.l. Xu, par ses dernières conclusions du 21 janvier 2013, demande à la cour de :
1/écarter des débats les conclusions du 15 janvier 2013 de la s.c.i. [Adresse 2] ou à défaut révoquer l'ordonnance de clôture et recevables les présentes écritures dès lors que celles signifiées dans l'intérêt de la s.c.i. [Adresse 2] seraient déclarées recevables,
2/au visa des articles 202, 648, 649, 177 et 564 du code de procédure civile, 1134, 1719 et 2224 du code civil, L. 145-9, L. 145-10, L. 145-14, L. 145-17-I et L. 145-28 du code de commerce :
- dire que la s.c.i. bailleresse a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire dès lors qu'elle a estimé vain le débat sur la validité ou non du commandement devant le tribunal,
- dire irrecevable, pour être formé pour la première fois devant la cour, la demande d'acquisition de clause résolutoire fondée sur le commandement du 13 février 2008,
- déclarer nul ou à défaut dépourvu de tout effet ce commandement du 13 février 2008,
- dire que la preuve d'une infraction n'est pas rapportée, ni la persistance de ces prétendues infractions,
- à défaut, suspendre les effets de la clause et lui accorder un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour satisfaire aux obligations dont la cour jugerait qu'elles lui incombent, dire que la clause n'aura pas joué si, dans ce délai, elle a satisfait aux obligations mises à sa charge,
3/ en toute hypothèse,
- juger nulle et dépourvue de tout effet la sommation du 18 octobre 2011,
- dire si besoin que la s.c.i. bailleresse, sauf à méconnaître la règle de l'estoppel, ne saurait tout à la fois prétendre qu'il n'y a pas lieu pour la cour pour valider le congé de constater la nécessité d'une sommation visant l'article L. "145-1" du code de commerce pour en définitive demander à la cour de valider le congé en estimant qu'elle peut évoquer ses griefs dès lors qu'elle a délivré le 18 octobre 2011 une sommation visant l'article L. "145-1" du code de commerce,
- dire à défaut l'acte dépourvu de tout effet rétroactif et juger qu'il ne saurait être fait grief à la preneuse de ne pas avoir satisfait aux mises en demeure dans le délai d'un mois de précédentes sommations et commandements invoqués par la bailleresse comme motifs légitimes et sérieux de refus de renouvellement,
- juger que le refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2008 ouvre droit à paiement à son bénéfice d'une indemnité d'éviction,
- constater qu'elle a réservé ses droits quant à la présentation volontairement erronée des sommes qu'elle serait supposée devoir au titre du commandement du 16 novembre 2009,
- dire si besoin qu'aucune des infractions alléguées, à les supposer non prescrites, ne saurait constituer un motif sérieux ou légitime, a fortiori un motif suffisamment grave pour la priver de son droit à paiement d'une indemnité d'éviction,
- confirmer dans ces conditions en toutes ses dispositions la décision déférée ou à défaut, dans l'hypothèse d'une évocation, condamner la s.c.i. [Adresse 2] à lui payer à titre d'indemnité d'éviction la somme de 2.555.000 €, les indemnités de licenciement étant en outre à payer sur justificatif,
4/ en tout état de cause,
- débouter la s.c.i. [Adresse 2] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 30.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
SUR CE,
Considérant à titre liminaire que les parties s'étant accordées sur ces points et le sollicitant, l'ordonnance de clôture du 16 janvier 2013 a été révoquée le 22 janvier 2013 pour être reprise à cette dernière date, avant l'ouverture des débats, de sorte que l'incident de procédure élevé par la société Xu est devenu sans objet, ses conclusions du 21 janvier 2013 étant recevables ;
Considérant que la s.c.i. [Adresse 2] critique en premier lieu le jugement en ce qu'il a dit nul le commandement délivré le 13 février 2008, pour avoir été signifié à une personne morale inexistante ; qu'elle soutient que le commandement vise bien la société Xu, indifféremment nommée dans l'acte Xu ou Oki qui est le nom sous lequel elle se présente à la clientèle et figure sur les documents commerciaux, qu'il s'agit d'une irrégularité de forme qui n'a causé aucun grief, que le commandement visant la clause résolutoire comporte les mentions nécessaires pour en apprécier la portée, que la société Xu n'a pas déféré à ce commandement qui est valable et que la clause résolutoire est acquise ; qu'elle ajoute que sa demande à ce titre n'est pas nouvelle en appel puisqu'elle a été assignée initialement par la société Xu en opposition à ce commandement et subsidiairement, en suspension des effets de la clause résolutoire ;
Considérant que la s.c.i. [Adresse 2] critique aussi le jugement en ce qu'il a retenu qu'elle avait délivré congé à sa locataire ; qu'elle soutient qu'elle n'a fait que s'opposer à la demande de renouvellement formée par sa locataire en précisant les motifs de son refus et que n'ayant pas pris l'initiative de ce congé, aucune mise en demeure préalable de sa part n'est exigée, et ce d'autant que la société Xu connaissait les griefs qui lui étaient faits et avait été destinataire du commandement du 13 février 2008 ; qu'elle ajoute que ce commandement visant la clause résolutoire peut également être invoqué à l'appui du refus de renouvellement sans nouvelle mise en demeure, qu'en tout état de cause, elle a fait signifier, le 18 octobre 2011, à la société Xu une sommation récapitulant les griefs antérieurs et reproduisant les termes de l'article L 145-17 I du code de commerce dont la société Xu se plaint de n'avoir pas reçu notification ;
Considérant que la s.c.i. [Adresse 2] se prévaut ensuite d'une série de griefs particulièrement graves, selon elle, par leur nature et leur persistance, tenant au remplacement en décembre 2007, sans son autorisation, de la terrasse précédente par une plus grande terrasse partiellement inamovible qui entrave l'accès à l'immeuble du fait de sa géométrie et dont l'esthétique dépare le style de l'immeuble et son environnement, ce qui contrevient aux articles 8, 16 et 18 des clauses et conditions du contrat de bail, tenant également aux nuisances sonores, d'odeurs et salissures et d'encombrement des parties communes contrevenants aux articles 3, 14, 15 et 18 desdites clauses et conditions, tenant encore à des travaux effectués courant 2007 à 2009 sans autorisation du bailleur ni du syndic de la copropriété, tenant enfin au paiement des loyers seulement après mises en demeure et au non-paiement des charges de consommation d'eau depuis le 7 août 2008 ;
Qu'elle fait valoir en conséquence qu'aucune indemnité d'éviction n'est due à la société Xu au regard des motifs graves et légitimes qu'elle invoque ;
Considérant que la société Xu réplique que le commandement du 13 février 2008 visant la clause résolutoire est nul pour ne pas comporter le nom de la personne morale par application des articles 648, 648 et 117 du code de procédure civile et pour ne pas donner une totale information sur la sanction encourue, que les griefs sont en outre mal fondés, que notamment la terrasse existe depuis 2003 avec toutes les autorisations nécessaires et toute action relative à son implantation est prescrite par application de l'article 2224 du code civil, que la clause résolutoire n'a pas joué, qu'au surplus, la s.c.i. [Adresse 2] a nécessairement renoncé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire en refusant le renouvellement du bail à effet du 31 décembre 2008 et en motivant ce refus par les mêmes griefs ; qu'elle ajoute que la demande d'acquisition de la clause résolutoire formée pour la première fois en appel par la s.c.i. [Adresse 2] est nouvelle et comme telle irrecevable en vertu de l'article 564 du code de procédure civile, que subsidiairement, les effets de la clause doivent être suspendus ;
Qu'elle fait valoir ensuite qu'elle n'a pas été mise en demeure dans les formes de l'article L 145-17 I du code de commerce de faire cesser une quelconque infraction jusqu'à la sommation du 18 octobre 2011 qui ne peut produire d'effet rétroactif et qui en outre, n'est pas valide ou est sans effet et que le droit au paiement d'une indemnité d'éviction lui est acquis d'autant qu'aucun des griefs n'est légitime, sérieux ou de nature à la priver de cette indemnité, le refus étant injustifié ;
Sur le commandement du 13 février 2008 :
Considérant que la mention de la "société Oki" au lieu de "société Xu" comme destinataire de l'acte extrajudiciaire du 13 février 2008 relève d'une irrégularité de forme et non de fond car la dénomination Oki est bien l'enseigne, voire le nom commercial, de la société Xu et que les deux dénominations sont liées dans le corps même de l'acte ; que c'est en conséquence à tort que les premiers juges ont retenu que l'acte délivré à la société Xu, improprement dénommée par son enseigne, a été délivré à une société inexistante ; qu'ils ont en revanche exactement relevé que "le fait que la société Xu ait fait protestation au commandement délivré suffit à démontrer qu'elle a bien été touchée par cet acte qui fait d'ailleurs état, à plusieurs reprises dans les explications qu'il contient, de la "société Oki" ou de la s.a.r.l. Xu" ; que la société Xu ne faisant pas la preuve du grief que lui aurait causé l'irrégularité, la nullité pour vice de forme sera écartée en application de l'article 114 du code de procédure civile ; que par ailleurs l'acte vise bien la "clause résolutoire insérée dans le bail" et rappelle tant le délai d'un mois pour y déférer que les dispositions de l'article L 145-41 qu'il reproduit intégralement ; que l'acte n'est donc pas nul ;
Considérant que la s.c.i. [Adresse 2], recevable à voir infirmer le jugement sur la nullité du commandement et valider cet acte, est également recevable à voir "constater, en tant que de besoin, l'acquisition de la clause résolutoire" ; qu'en effet cette demande, qui tend à faire écarter les prétentions adverses, est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile ; que la renonciation alléguée du bailleur à se prévaloir de l'acte visant la clause résolutoire ne saurait sans équivoque résulter de son seul refus de voir le bail se renouveler, ce refus étant en réponse à la demande de renouvellement formée par le preneur le 2 avril 2008, elle-même comme en réponse au commandement ;
Considérant que par le commandement du 13 février 2008, visant la clause résolutoire, la société Xu a été mise en demeure de :
"- faire démonter immédiatement et sans délai la construction dépourvue d'autorisation scellée dans la façade de l'immeuble qui en dépare l'esthétique et empiète sur les axes d'accès aux portes de l'immeuble ;
- faire cesser immédiatement les nuisances sonores et olfactives et l'utilisation sans droit des parties communes de l'immeuble ;
- faire nettoyer les locaux en sous-sol" ;
Mais considérant que la société Xu justifie de l'autorisation qui lui a été donnée le 19 juin 2003 par l'administrateur de biens de la s.c.i. [Adresse 2], pour les travaux d'aménagement en façade et travaux intérieurs du local commercial qui lui était donné à bail "conformément aux plans et descriptif établis par la société Cmc" ; que le cachet et la signature de l'administrateur de biens figurent sur le descriptif de travaux établi le 18 juin 2003 par la société Cmc pour une terrasse fermée avec "armature de soubassement en acier avec plinthes en inox brossé, plancher en profilés acier ... ossature en profilés acier... vitrage transparent... toiture en profilés acier... vitrage armé ... chéneau en acier .." : que les plans de 2003 visés par l'architecte du bailleur le 9 juillet 2003 montrent l'ancrage de l'armature de cette terrasse sur la façade ; que force est de constater que la s.c.i. [Adresse 2] ne démontre pas l'existence au jour de la délivrance de l'acte d'une construction scellée dans la façade qui n'aurait pas été autorisée et qu'il conviendrait pour le preneur de démonter ;
Que s'agissant des nuisances sonores et olfactives, il sera rappelé que les locaux sont donnés à bail pour une activité notamment de restaurant, vins et liqueurs à consommer sur place ou à emporter, que la société Xu indique sans être contredite avoir fait cesser la diffusion de musique à l'étage et avoir équipé le rez-de-chaussée d'un appareil limiteur de décibels, que la réalité de la persistance des nuisances après le 13 février 2008 n'est pas établie et ne saurait résulter avec certitude ni de la signature le 8 avril 2008 par certains des résidents de l'immeuble d'un formulaire prérempli qui ne répond pas aux conditions de l'article 202 du code de procédure civile ni du dépôt d'une simple main courante par une personne qui par ailleurs n'en atteste pas dans les formes requises ; que s'agissant du nettoyage en sous-sol, la s.c.i. [Adresse 2] n'en justifie pas de la nécessité pour ce qui serait imputable au preneur à la date du commandement ;
Que la clause résolutoire n'a donc pas joué à la suite du commandement du 13 février 2008 ;
Sur le refus de renouvellement :
Considérant que l'article L145-17 I du code de commerce dispose que "le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa" ;
Que ce texte ne distingue pas selon qu'il s'agit d'un congé délivré au visa de l'article L 145-9 ou d'une réponse à une demande de renouvellement au visa de l'article L 145-10 ; que le respect de ces dispositions s'imposait à la s.c.i. [Adresse 2] ;
Considérant que les premiers juges ont exactement relevé que ni le commandement du 13 février 2008 ni les sommations antérieures au refus ne visent les dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce ; que si la société Xu n'est pas fondée à opposer la règle de l'estoppel à ce qui n'est qu'une argumentation subsidiaire, il demeure que la s.c.i. [Adresse 2] ne saurait se prévaloir de la sommation qu'elle a fait délivrer "en tant que de besoin" le 18 octobre 2011 et qui vise bien, cette fois-ci, les dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce pour tenter de valider, a posteriori, le refus de renouvellement qu'elle a signifié le 26 juin 2008 ;
Qu'en effet, par cet acte il est fait sommation à la société Xu d'avoir à :
- faire démonter immédiatement et sans délai la construction dépourvue d'autorisation scellée dans la façade de l'immeuble du [Adresse 2], qui en dépare l'esthétique et empiète de manière gênante sur les axes d'accès aux portes de l'immeuble,
- remettre les lieux en leur état initial,
- faire cesser le vacarme nocturne et l'utilisation de l'entrée de l'immeuble pour la vidange des eaux usées,
- régler la somme de 30.942,66 € correspondant à la consommation d'eau du restaurant ;
Que l'acte renvoie non seulement au commandement du 13 février 2008 mais encore à des sommations et constats qui n'y sont pas annexés ; qu'en outre, il a été vu que le grief tiré d'une construction scellée qu'il conviendrait de démonter n'est pas constitué ; que la sommation de remettre "les lieux en leur état initial" est donc vague et sujette à interprétation ; que la persistance du vacarme nocturne prétendu et de l'utilisation de l'entrée après la sommation n'est pas démontrée ; que le non-paiement de charges d'eau n'est pas un des motifs du refus de renouvellement et la somme réclamée a au surplus été réglée dans le mois, sous réserves ; que la sommation du 13 février 2008 n'a en conséquence produit aucun effet ;
Considérant que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit le congé délivré le 26 juin 2008 n'a pu interdire à la locataire évincée de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction et que la société Xu a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité et en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise, la demande subsidiaire d'évocation étant sans objet ;
Considérant que la s.c.i. [Adresse 2] sera déboutée de l'intégralité de ses demandes ; que notamment, ne faisant pas la preuve qui lui incombe de ce que sa locataire aurait procédé à des travaux excédant ceux mis à sa charge par le bail qui auraient nécessité son autorisation, elle sera déboutée de sa demande d'injonction ou d'expertise sur ce point ;
Considérant que la s.c.i. [Adresse 2] qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 € sera allouée à ce titre à la société Xu ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en ce qu'il a dit nul le commandement délivré le 13 février 2008 ;
Statuant à nouveau sur ce chef,
Déboute la société Xu de sa demande en nullité du commandement délivré le 13 février 2008 ;
Déclare la s.c.i. [Adresse 2] recevable mais mal fondée en sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire visée audit acte ; l'en déboute ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions pour le surplus ;
Dit sans effet la sommation du 18 octobre 2011 ;
Déboute la s.c.i. [Adresse 2] de ses demandes ;
Condamne la s.c.i. [Adresse 2] à payer à la société Xu la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la s.c.i. [Adresse 2] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
