Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 03 JUILLET 2013
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/12079
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/13034
APPELANTS
Monsieur [O] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-Jacques FANET (avocat au barreau de PARIS, toque : D0675)
Assisté par Me Jean-Michel QUILLARDET (avocat au barreau de PARIS, toque : D0664)
Mademoiselle [B] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-Jacques FANET (avocat au barreau de PARIS, toque : D0675)
Assistée par Me Jean-Michel QUILLARDET (avocat au barreau de PARIS, toque : D0664)
INTIMES
Monsieur [W] [G] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN (Me Bruno REGNIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0050)
Assisté par Me Nadira CHALALI (avocat au barreau de PARIS, toque : P207)
Madame [X] [P] épouse [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN (Me Bruno REGNIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0050)
Assistée par Me Nadira CHALALI (avocat au barreau de PARIS, toque : P207)
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet LIEBERT devenu le Cabinet HABRIAL, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Olivier BERNABE (avocat au barreau de PARIS, toque : B0753)
Assisté par Me Monique GOLLETY (avocat au barreau de PARIS, toque C332)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mars 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargé d'instruire l'affaire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller,
Madame Dominique BEAUSSIER, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de PARIS en vertu de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire pour compléter la chambre
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie, faisant fonction de Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire
Par acte du 30 décembre 2008, M. [Z] et sa fille [B] [Z] (les consorts [Z]) ont acquis des époux [Q], dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], les lots n° 86 et 2 de l'état descriptif de division correspondant à un appartement au 8ème étage et une cave.
La promesse de vente signée le 20 octobre 2008 entre les parties prévoyait un lot 92 à créer consistant en une terrasse à aménager et précisait : « le promettant déclare que la création de la terrasse en tant que lot privatif et le principe de la vente à son profit ont été décidés suivant assemblée du 3 juin 2008 ».
L'acte de vente du 30 décembre 2008 précité mentionne page 5 : « 3°/ M.et Mme [Q] ayant rencontré des difficultés pour régulariser le modificatif au règlement de copropriété préalable à la vente promise, les parties se sont rapprochées pour convenir de la vente en l'état des biens. Suivant acte reçu par Maître', notaire'le 19 décembre 2008, les parties ont modifié les termes de la promesse de vente et notamment les paragraphes « DESIGNATION DES BIENS », « PRIX », « NEGOCIATION » et « DELAI »'Quant au lot à créer : lot 92, une terrasse à aménager et les parties communes qui y seront attachées, M. et Mme [Q] subrogent expressément les acquéreurs dans tous les droits résultant de l'assemblée générale du 3 juin 2008 susvisée' »
Lors de l'assemblée générale du 13 juin 2003, sur une question portée à l'ordre du jour par M. [Q] demandant la création d'un lot consistant au droit à l'usage exclusif d'une terrasse à aménager sur une partie de la toiture terrasse du 7ème étage d'une superficie de 35,3 m2, les copropriétaires ont adopté à la majorité de l'article 26 une résolution n° 26 ainsi rédigée : « l'assemblée générale donne un accord de principe mais le montant de l'étanchéité sera discuté lors de la prochaine assemblée générale. M. [Q] s'engage à régler au syndicat un montant qui ne pourra être inférieur à Eu 12.500. Cette somme reviendra au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]. L'ensemble des travaux et des frais mentionnés seront à la charge de M. [Q] ».
Lors de l'assemblée générale du 3 juin 2008, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 26 ainsi rédigée : « l'assemblée générale donne pouvoir au syndic pour signer la vente du lot 92 créé suivant le plan annexé au règlement de copropriété, modificatif et les 360/100 300 tantièmes des parties communes à M. [Q] pour la somme de euros 12.602 représentant le solde après travaux de création d'une terrasse de 35 m2 ».
Le prix convenu n'a pas été payé par les époux [Q] et les résolutions n° 26 des assemblées générales des 13 juin 2003 et 3 juin 2008 n'ont pas été mises en 'uvre. Bien que lesdites assemblées générales soient devenues définitives, les travaux n'ont pas été exécutés et la terrasse n'a pas été créée.
Lors de l'assemblée générale du 2 juin 2009, sur questions portées à l'ordre du jour à la demande des consorts [Z], la résolution n° 15-1 par laquelle il était demandé, à la majorité de l'article 26, d'autoriser la jouissance exclusive d'une partie de la terrasse au profit du lot n° 86 n'a pas été adoptée et la résolution n° 15-2 par laquelle il était demandé, à la majorité de l'article 25, d'autoriser les travaux d'aménagement suivant le projet joint à la convocation a été rejetée.
Par exploit du 31 juillet 2009, M. [Z] et sa fille [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et les époux [Q] pour demander l'annulation des résolutions n° 15-1 et 15-2 de l'assemblée générale du 2 juin 2009 et la condamnation sous astreinte du syndicat à faire procéder au modificatif du règlement de copropriété concernant la création du lot n° 92, et subsidiairement la condamnation des époux [Q] à leur payer la somme de 48.000 euros en réparation de leur préjudice.
Par jugement contradictoire, rendu le 31 mai 2011, dont les consorts [Z] ont appelé par déclaration du 28 juin 2011, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 1ère section :
Dit irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 26 des assemblées générales des 13 juin 2003 et 3 juin 2008 ;
Rejette les demandes de M. [Z] et Melle [Z] en annulation des résolutions 15, 15-1 et 15-2 de l'assemblée générale du 2 juin 2009 et en mise en 'uvre du modificatif du règlement de copropriété ;
Rejette les plus amples demandes ;
Condamne M. [Z] et Melle [Z] à payer la somme de 2000 euros à M. et Mme [Q] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne M. [Z] et Melle [Z] aux dépens.
Les intimés ont constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
Des consorts [Z], le 16 janvier 2013,
Du syndicat des copropriétaires, le 12 mars 2013,
Des époux [Q], le 12 février 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2013.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur l'annulation des résolutions 15-1 et 15-2 de l'assemblée générale du 2 juin 2009 et la condamnation sous astreinte du syndicat
Les consorts [Z] soutiennent que l'assemblée générale du 2 juin 2009 ne pouvait en aucun cas revenir, par les résolutions 15-1 et 15-2 querellées, sur les résolutions n° 26 des assemblées générales des 13 juin 2003 et 3 juin 2008 constitutives de droits acquis au bénéfice des propriétaires du lot n° 86 ; qu'en le faisant, l'assemblée générale aurait commis un abus de majorité ;
Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts [Z] en annulation des résolutions 15-1 et 15-2 querellées ;
Il appert de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2009 que la résolution 15-1, par laquelle les consorts [Z] demandaient la jouissance exclusive d'une partie de la terrasse au profit du lot n°86, a été, non refusée, mais « non adoptée », l'assemblée ne réunissant pas un nombre suffisant de participants et de voix au regard de la majorité requise de l'article 26, de telle sorte que l'assemblée générale n'a commis aucun abus de majorité de ce chef ;
Pour ce qui concerne la résolution 15-2 qui a rejeté la demande des consorts [Z] tendant à obtenir l'autorisation de travaux d'aménagement suivant le projet joint à la convocation sous réserve de l'obtention des autorisations administratives et du contrôle des travaux par l'architecte de l'immeuble, les appelants ne rapportent pas la preuve de l'abus de majorité qu'ils allèguent ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [Z] en annulation des résolutions 15 (15-1 et 15-2) de l'assemblée générale du 2 juin 2009 ;
Les consorts [Z] soutiennent qu'en tout été de cause, il devrait être ordonné au syndicat, sous astreinte, de procéder au modificatif du règlement de copropriété quant à la création du lot n° 92 en exécution des assemblées des 11 juin 2003 et 3 juin 2008 qui leur auraient conféré un droit de jouissance privatif sur la terrasse annexée à leur appartement et ce de manière définitive ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le prix n'a pas été payé, que les travaux n'ont pas été exécutés, et que les résolutions n° 26 des assemblées générales des 13 juin 2003 et 3 juin 2008 ne pouvaient pas être suivies d'effet, l'assemblée générale du 3 juin 2008 ayant expressément mentionné la vente du lot 92 à créer, ce qui aurait entraîné le refus des notaires de passer l'acte au motif que la jouissance exclusive d'une partie commune ne pouvait constituer un lot de copropriété au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation ;
Il ressort de l'examen des pièces versées aux débats que lors de l'assemblée générale du 13 juin 2003, sur la question portée à l'ordre du jour par M. [Q] tendant à « la création d'un lot consistant au droit à l'usage exclusif d'une terrasse à aménager sur une partie de la toiture terrasse du 7ème étage d'une superficie de 35,3 m2. Lot à créer n° 92 pour 300/100 300 millièmes. Prix à débattre » l'assemblée générale a adopté une résolution n° 26 rédigée ainsi que suit : « l'assemblée générale donne un accord de principe mais le montant de l'étanchéité sera discuté lors de la prochaine assemblée générale. M. [Q] s'engage à régler au syndicat un montant qui ne pourra être inférieur à Eu 12.500' » ;
Lors de l'assemblée générale du 3 juin 2008, sur la question portée à l'ordre du jour par M. [Q] tendant à donner pouvoir au syndic pour signer la vente du lot 92, l'assemblée générale a adopté une résolution n° 26 rédigée ainsi que suit : « l'assemblée générale donne pouvoir au syndic pour signer la vente du lot 92 créé suivant le plan annexé au règlement de copropriété, modificatif et les 360/100 300 tantièmes des parties communes à M. [Q] pour la somme de Euro 12.602 représentant le solde après travaux de création d'une terrasse de 35 m2 » ;
Il appert des résolutions précitées que l'assemblée générale a décidé la vente d'un lot de copropriété à créer, affecté de tantièmes de parties communes, et dont la partie privative serait constituée d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune pouvant être aménagée en terrasse ;
Un droit de jouissance exclusive sur les parties communes n'étant pas un droit de propriété et ne pouvant donc constituer la partie privative d'un lot, la modification du règlement de copropriété en ce sens ne peut être ordonnée par la Cour, même en exécution d'une résolution d'assemblée générale des copropriétaires ; cette demande sera donc rejetée ;
Il est constant que les résolutions n° 26 des assemblées générales des 13 juin 2003 et 3 juin 2008 n'ont pas été exécutées, les travaux d'aménagement de la terrasse à la charge des époux [Q] n'ayant pas été réalisés ni le prix convenu payé par eux, de telle sorte que les consorts [Z] ne peuvent revendiquer à l'égard du syndicat des copropriétaires un droit acquis à la jouissance privative de la terrasse inaccessible, partie commune ; cette demande sera donc rejetée ;
Sur la demande subsidiaire à l'encontre des époux [Q]
Les moyens invoqués par les consorts [Z] au soutien de leur appel de ce chef ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Le jugement sera donc confirmé de ce chef ;
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [Z] à payer aux époux [Q] la somme de 2000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance ;
Par infirmation, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;
Y ajoutant,
Les consorts [Z] seront condamné à payer aux époux [Q] et au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros chacun, au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Dans la limite de la saisine, confirme le jugement sauf pour ce qui concerne les frais irrépétibles demandés en première instance par le syndicat des copropriétaires ;
Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant :
Condamne M. [O] [Z] et Melle [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Condamne in solidum M. [O] [Z] et Melle [B] [Z] à payer M. [Q] et Mme [P] épouse [Q] la somme de 2000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires,
Condamne M. [O] [Z] et Melle [B] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699.
Le Greffier, Le Président,
