Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2013
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/08064
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/17117
APPELANTE
SCI EJMC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT (Me Frédéric LALLEMENT) (avocats au barreau de PARIS, toque : P0480)
assistée de la AARPI OPERALIS (Me Pascal POYLO) (avocats au barreau de PARIS, toque : P0091)
INTIMES
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic la Société OPTIMAL SYNDIC ayant son siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Patricia HARDOUIN (avocat au barreau de PARIS, toque : L0056)
assisté de Me Bérénice BERHAULT pour Me Danielle SALLES (avocats au barreau de PARIS, toque : C2119)
SCI KIMIKO & CO, prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par la SCP GALLAND - VIGNES (Me Philippe GALLAND) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0010)
assistée de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE ET ASSOCIES (Me Philippe CAVARROC) (avocats au barreau de PARIS, toque : P0298)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Juin 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de Président,
Madame Denise JAFFUEL, conseiller
Madame Sylvie MESLIN, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, en suite de l'empêchement du Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire
La SCI EJMC est propriétaire depuis le 10 septembre 2008, dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], des lots n° 9 et 15 situés dans le bâtiment A, le lot n° 9 correspondant à un local au sous-sol à usage de réserve et le lot n° 15 correspondant à un local commercial sur deux niveaux (rez-de-chaussée et entresol).
La SCI KIMIKO & CO est propriétaire du lot n° 16 situé dans le bâtiment A, correspondant à un local commercial sur deux niveaux (rez-de-chaussée et entresol).
Lors de l'assemblée générale du 27 juin 2006, la SCI KIMIKO & CO a été autorisée à acheter 0,8 m2 de parties communes au niveau R + 1, à rétablir et agrandir à ce niveau une fenêtre de toit en toiture, et à modifier une baie pour accueillir une porte fenêtre à deux vantaux au même niveau, la résolution adoptée rappelant que cette autorisation ne constituait pas un droit de jouissance de la terrasse formant toiture au niveau R+1.
Lors de l'assemblée générale du 27 juin 2007, la SCI KIMIKO & CO a été autorisée à rénover la verrière existante, étant précisé que l'entretien de la verrière resterait à la charge de la SCI KIMIKO & CO.
La SCI KIMIKO & CO a fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 juin 2009 une demande de régularisation d'autorisation pour tenir compte d'une différence par rapport au projet d'origine et une demande d'autorisation complémentaire pour l'installation sur la toiture-terrasse d'un revêtement de type bois de teck sur plots.
Les résolutions n° 29-1 et 29-2 de l'assemblée générale du 18 juin 2009 ont donné à la SCI KIMIKO & CO les autorisations sollicitées, la SCI EJMC ayant voté « contre » ces résolutions.
Par exploit du 25 août 2009, la SCI EJMC a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SCI KIMIKO & CO pour demander l'annulation des résolutions n° 29-1 et 29-2 de l'assemblée générale du 18 juin 2009 et la remise en état des parties communes sous astreinte, outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, rendu le 30 mars 2011, dont la SCI EJMC a appelé par déclaration du 28 avril 2011, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 3ème section :
Déboute la SCI EJMC de sa demande d'annulation des résolutions n° 29-1 et 29-2 de l'assemblée générale du 18 juin 2009,
Déboute la SCI EJMC de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI EJMC à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI EJMC à payer à la SCI KIMIKO & CO la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les intimés ont constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
De la SCI EJMC, le 13 mai 2013,
De la SCI KIMIKO & CO, le 27 mai 2013,
Du syndicat des copropriétaires, le 21 septembre 2011 et le 14 mai 2013 pour indiquer un changement de syndic.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2013.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur la procédure
Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il est désormais représenté, en qualité de syndic, par la société OPTIMAL SYNDIC, [Adresse 3] ;
Sur la résolution n° 29-1 querellée de l'assemblée générale du 18 juin 2009
En cause d'appel, la SCI EJMC demande l'annulation de la seule résolution 29-1 au motif qu'elle aurait été adoptée en violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 comme portant atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives de son lot ;
Le syndicat des copropriétaires et la SCI KIMIKO & CO demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SCI EJMC de sa demande de ce chef ;
Dans la limite de la saisine, les moyens invoqués par la SCI EJMC au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient toutefois d'ajouter que la résolution n° 29-1 querellée est rédigée ainsi que suit : « l'assemblée générale, après examen du dossier de la SCI KIMIKO &CO, propriétaire du lot n° 16, joint à la convocation, et après en avoir délibéré, et comme suite à l'accord donné par l'assemblée générale du 27/06/2007, venant compléter celui donné lors de l'assemblée générale du 26/06/2006, décide de ratifier les travaux effectués par la SCI KIMIKO & CO sur la verrière de la courette au niveau de l'entresol, conformément aux documents et plans descriptifs joints à la convocation » ;
Il résulte de cette résolution que l'assemblée générale a maintenu les autorisations de travaux sur la verrière de la courette au niveau de l'entresol qu'elle avait accordées à la SCI KIMIKO &CO lors des assemblées de 2006 et 2007 devenues définitives, et ratifié les travaux modificatifs portant sur la surélévation du muret et sa pente, nécessaires pour assurer une étanchéité efficace, conformément aux préconisations de l'expert d'assurance requis après des écoulements d'eau pluviale dans les locaux de la SCI KIMIKO &C0 ;
La SCI EJMC ne peut pas valablement soutenir que la résolution n° 29-1 devrait être annulée au motif que les travaux modificatifs ratifiés lui interdiraient dans l'avenir de solliciter le cas échéant auprès de l'assemblée générale l'autorisation de remplacer son actuelle fenêtre par une baie vitrée, une partie de la dalle s'appuyant sur le mur sous sa fenêtre alors qu'il appert de l'examen des photographies versées aux débats qu'avant les travaux réalisés par la SCI KIMIKO, il existait déjà une superstructure adossée au mur du lot de la SCI EJMC, sous sa fenêtre, de telle sorte que la construction réalisée ne modifie pas les conditions de jouissance des parties privatives de son lot, maintenant la même possibilité après les travaux qu'avant ceux-ci d'aménager une baie vitrée et une porte fenêtre donnant sur la toiture-terrasse ;
Dans ces conditions, la résolution n° 29-1 ne relevait pas des dispositions de l'article 26 requérant l'unanimité tel qu'invoqué par la SCI EJMC, et a pu être valablement adoptée à la majorité de l'article 25 b ; ce moyen ne peut donc prospérer ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI EJMC de sa demande d'annulation de la résolution n° 29-1 de l'assemblée générale du 18 juin 2009 ;
Sur les autres demandes
La demande de la SCI EJMC tendant à voir condamner la SCI KIMIKO & CO a faire exécuter tous travaux sur l'ouvrage recevant la verrière de la toiture-terrasse de manière à préserver son droit de faire installer une baie vitrée à l'emplacement actuel de la fenêtre s'avère sans objet, les travaux réalisés par la SCI KIMIKO et ratifiés par la résolution n° 29-1 de l'assemblée générale du 18 juin 2009 n'ayant pas modifié les conditions de jouissance des parties privatives du lot de la SCI EJMC incluant la possibilité matérielle d'aménager une baie vitrée et une porte-fenêtre donnant sur la toiture-terrasse ; cette demande sera donc rejetée ;
La SCI EJMC demande en cause d'appel que la SCI KIMIKO & CO soit condamnée sous astreinte à déposer la haie de tiges en plastique qu'elle aurait installé au centre de la toiture-terrasse sans aucune autorisation de l'assemblée générale ;
La SCI KIMIKO & CO ne peut pas valablement soutenir que cette prétention serait irrecevable comme nouvelle en cause d'appel alors qu'en application de l'article 565 du Code de procédure civile les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent et qu'en l'espèce il appert du jugement déféré que la SCI EJMC demandait initialement la remise en état sous astreinte des parties communes et que le premier juge a examiné dans sa motivation la question de « l'installation d'un rideau de verdure posé sur deux plots et séparant la terrasse en deux parties » de telle sorte que cette prétention n'est pas nouvelle ; la demande d'irrecevabilité formulée de ce chef par la SCI KIMIKO & CO sera donc rejetée ;
Il appert du procès-verbal de constat d'huissier de Me [V] en date du 30 avril 2013 : « ... de faux bambous en plastique ont été posés sur une partie de la dalle au milieu et de part et d'autre simplement posé sur une sorte dé récipient à roulettes en plastique au niveau des passages » ;
Il appert de l'examen des photographies annexées audit constat de Me [V] que par cet aménagement, séparant la terrasse en deux parties, la SCI KIMIKO a privatisé la partie de la terrasse commune se situant entre la haie de tiges en plastique et sa baie vitrée, et ce sans autorisation de l'assemblée générale, l'autorisation donnée par la résolution n° 29-2 de l'assemblée générale du 18 juin 2009 ne portant que sur l'aménagement des pourtours de la verrière en « teck en bois sur plot » et non sur une appropriation d'une partie de la terrasse partie commune ;
En conséquence, la SCI KIMIKO &CO sera condamnée à déposer la haie séparative de tiges en plastique installée par elle sur la toiture 'terrasse, partie commune, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte de ce chef ;
Il n'est pas inéquitable de laisser à la SCI EJMC et à la SCI KIMIKO &CO la charge de leurs frais irrépétibles d'appel;
La SCI EJMC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
La SCI EJMC sera condamnée aux dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Donne acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ce qu'il est désormais représenté, en qualité de syndic, par la société OPTIMAL SYNDIC [Adresse 3] ;
Dans la limite de la saisine, confirme le jugement ;
Y ajoutant :
Condamne la SCI KIMIKO & CO à déposer la haie séparative de tiges en plastique installée par elle sur la toiture-terrasse, partie commune, dans le mois suivant la signification du présent arrêt ;
Condamne la SCI EJMC à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamne la SCI EJMC aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Pour le Président empêché,
