Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2013
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/18803
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/00996
APPELANTE
L'EPIC SNCF - SOCIETE NATIONALE DES CHEMINS DE FER FRANÇAIS - prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Alain FISSELIER de la SCP FISSELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant
assisté de Me Louis DE GAULLE de la SELAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0035, avocat plaidant
INTIMÉE
La Société HANSAINVEST HANSEATISCHE INVESTMENT GMBH, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 1]
ALLEMAGNE
représentée par Me Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant
assistée de Me Anne-Sophie PLE substituée par Me Laurent SCHITTENHELM de CLIFFORD CHANCE EUROPE LLP, avocats au barreau de Paris, toque : K112, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Chantal BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2003 modifié par avenant du 18 décembre 2006, la société Sorif aux droits de laquelle se trouve Hansainvest Hanseatische Investment Gmbh a donné à bail à la Sncf des locaux à usage exclusif de bureaux commerciaux et de stationnement sis à [Adresse 3], d'une surface utile de 8346 m² environ, pour une durée de 9 années dont six années fermes, à compter du 25 février 2006 et moyennant un loyer annuel principal de 3 754 675 €, loyer soumis à une clause d'indexation annuelle automatique basée sur l'indice Insee du coût de la construction.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2010, la Sncf a demandé la révision du prix du loyer à la somme de 3 763 000 € hors taxes et hors charges sur le fondement de l'article L 145-38 du code de commerce;
Faute d'accord des parties, par acte d'huissier du 8 octobre 2010, la Sncf a assigné devant le juge des loyers commerciaux Hansainvest Hanseatische Investment Gmbh aux fins de voir fixer le prix du loyer révisé au 15 avril 2010 à la valeur locative de 3 763 000 € hors taxes et hors charges.
Par jugement du 06 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- débouté la Sncf de son action en fixation du loyer révisé a la valeur locative de 3.763.000 € inférieure au loyer plancher.
- condamné la Sncf à payer à Hansainvest Hanseatische Investment Gmbh une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- rejeté le surplus des demandes.
- condamné la Sncf aux dépens.
La Sncf a interjeté appel de cette décision et par ses dernières conclusions signifiées le 15 mai 2013, elle demande à la Cour de :
Prononcer la nullité de la décision entreprise,
En tout état de cause, infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,
Dire et juger la Sncf recevable en sa demande ;
A titre principal,
Dire et juger la Sncf bien fondée en sa demande tendant à voir fixer le loyer révisé à hauteur de la valeur locative déterminée suivant rapport du 10 juillet 2010 ;
En conséquence,
Fixer le prix du loyer révisé du bail commercial du18 décembre 2003, au 15 avril 2010, à la somme annuelle en principal de trois millions sept cent soixante trois mille euros (3 763 000 €)) hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;
A titre subsidiaire,
Ordonner une mesure d'instruction afin de déterminer la valeur locative des lieux loués ;
Fixer provisoirement, pour le temps de l'instance en cours, le loyer provisionnel à la somme annuelle de quatre millions d'euros (4 000 000 €), hors charges et hors taxes, compte tenu de la qualité de la Sncf et des garanties qui en découlent contre tous risques d'impayés ;
En tout état de cause :
Dire et juger que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 et 4 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;
Condamner Hansainvest Hanseatische Investment Gmbh à payer à la Sncf la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Hansainvest Hanseatische investment Gmbh aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Hansainvest Hanseatische Investment -Gmbh par ses dernières conclusions du 28 mai 2013 demande à la Cour de :
Confirmer le jugement déféré,
Subsidiairement, au cas ou la cour croirait devoir ordonner une expertise, fixer le loyer provisionnel à un montant correspondant au loyer en cours, tel qu'indexé au 25 février 2012 soit 4 771 199,025 € hors taxes et hors charges, jusqu'à la décision à intervenir,
En toute hypothèse,
Condamner la Sncf à lui payer la somme de la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner la Sncf aux dépens.
SUR CE,
La Sncf soutient qu' en application des dispositions des articles 455 et 458 du code de procédure civile, le jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les prétentions des parties et leurs moyens et être motivé, le défaut de réponse à conclusions valant défaut de motivation ; que le premier juge s'est contenté de viser l'exploit introductif d'instance sans viser les écritures subséquentes de la Sncf et les moyens qui y étaient développés, avant de procéder par voie d'affirmation, sans répondre aux moyens contenus dans les conclusions.
Or, si le premier juge a omis en exergue de sa décision de rappeler les moyens produits par la Sncf au soutien de sa demande de révision du loyer, il les a néanmoins discutés ensuite dans la motivation de sa décision ; la concision du jugement à cet égard n'équivaut ni à l'absence de motivation ni à l'absence de réponse à moyens, de sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation du jugement ;
Sur la demande en révision du loyer sur le fondement de l'article L 145-38 :
La Sncf fait valoir que sa demande tendant à voir fixer le loyer révisé à la valeur locative comprise entre le loyer contractuel et la valeur plafond résultant du jeu de la variation indiciaire est recevable, que le premier juge a procédé à une dénaturation de l'indexation, que la thèse de la bailleresse, adoptée par le juge des loyers commerciaux, débouche sur une absurdité, qu'en effet, dans l'hypothèse comme en l'espèce, où le bail contient une clause d'échelle mobile se référant à l'indice Insee du coût de la construction, considérer que la valeur plancher correspond au montant du loyer indexé revient à confondre la valeur plancher et la valeur plafond prévue par l'article L 145-38 du code de commerce, alors qu'il s'agit de deux notions différentes, que procéder à cette interprétation supprime toute possibilité de révision du loyer à la baisse alors que la révision doit permettre une variation du loyer dans les deux sens.
Elle soutient que par application du principe de la correspondance du loyer à la valeur locative prévu à l'article L 145-33 du code de commerce, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer contractuel - c'est-à-dire le loyer initial arrêté dans le contrat de bail ou le cas échéant, le loyer issu de la dernière fixation et le plafond résultant de la variation de l'indice indiciaire, que le premier juge a confondu le loyer contractuel et sa variation monétaire telle qu'issue de la clause d'échelle mobile ; que le loyer contractuel correspond à celui issu de la dernière fixation soit conventionnelle soit judiciaire ; que le loyer révisé ne peut être fixé qu'à la valeur locative se situant entre le loyer plancher, c'est à dire le loyer contractuel initial et le loyer plafond découlant de la variation indiciaire, qu'il ne peut être fait référence au loyer en cours découlant de l'application de la clause d'échelle mobile ; que cette interprétation est confirmée par la jurisprudence de la cour de cassation qui a rappelé, s'agissant d'apprécier le point de départ du délai de trois ans pour former une demande en révision, que 'le nouveau prix (.. ) s'entend du dernier prix contractuellement ou judiciairement fixé et non de celui résultant de la révision automatique du loyer en cours par le jeu d'une clause d'échelle mobile' ; que l'indexation est en effet une modalité accessoire du prix et que la clause d'échelle mobile n'a ni pour objet ni pour effet de modifier le prix contractuel mais vise 'principalement à assurer dans le temps la pérennité de la valeur économique du prix contractuel en le préservant de l''érosion monétaire'([H][H] dans 'Définir l'indexation') et que 'le loyer contractuel .. signifie le loyer tel qu'il a été fixé lors de la conclusion du contrat de bail' ( cf la consultation du professeur [M] [M]) ; que retenir le raisonnement consistant à exclure la révision du loyer dans le cas où le loyer contractuel initial a été assorti d'une clause d'échelle mobile reviendrait à priver d'effet les dispositions de l'article L 145-38 du code de commerce qui est d'ordre public et n'exclut pas du champ de la révision triennale les baux commerciaux assortis d'une clause d'échelle mobile, qu'il s'agit d'ailleurs de la seule hypothèse de diminution de loyer consécutive à une révision triennale puisque depuis la loi Murcef, l'article L 145-38 du code de commerce interdit, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, de porter le montant du loyer en deçà du loyer contractuel, la valeur locative serait-elle inférieure ; que le principe de retour à une jurisprudence antérieure qui était celle de la concordance des variations de l'indice et du loyer révisé a été écarté au cours des débats sur la loi Murcef , que l'arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 23 février 2008 cité par la bailleresse est dépourvu de la portée qu'elle veut lui donner dans la mesure où, en l'absence de clause d'échelle mobile, les termes utilisés indifféremment dans l'arrêt de 'loyer en cours' et 'loyer contractuel' correspondent au même montant ;
La Sncf soutient en outre que les dispositions de l'article 4-4 du contrat de bail cité par la bailleresse confirme que le loyer révisé ne peut être fixé à un montant inférieur au loyer contractuel, que la valeur plancher correspond donc au loyer initial de 3 754 675,09 € hors taxes et hors charges et la valeur plafond au loyer indexé soit 4 412 772 € hors taxes et hors charges, qu'elle est donc fondée à solliciter la fixation du loyer révisé à la somme de 3 763 000 € correspondant à la valeur locative telle que déterminée par la société AD Valorem en juillet 2010, que si la cour croyait devoir désigner un expert, elle fixerait le loyer provisionnel à un montant annuel de 4 000 000 € hors taxes et hors charges.
Hansainvest Hanseatische Investment-GmbH soutient que le principe édicté par l'article L.145-38 du code de commerce est celui de l'encadrement du loyer révisé en fonction de la variation indiciaire sauf exception liée à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité permettant un loyer déplafonné et fixé à la valeur locative, qu'en l'espèce, la Sncf n'apporte aucune preuve d'une telle modification, qu'elle s'appuie sur une interprétation fallacieuse de l'arrêt « Bataclan » ( Cass Civ.3, 6 février 2008), qu'en effet, l'expression utilisée de «loyer en cours » correspond au montant du dernier loyer déterminé soit à l'amiable soit judiciairement parce que le bail ne comportait pas de clause d'échelle mobile, mais qu'en présence d'une telle clause, le loyer en cours doit correspondre au dernier loyer facturé et découlant de l'application de la clause d'échelle mobile, que rien dans la consultation du professeur [M] ne permet de conclure que dans le cas où la cour de cassation avait eu à se prononcer en présence d'un bail contenant une clause d'échelle mobile, elle aurait donné aux termes de 'loyer en cours' ou 'loyer contractuel' la signification de loyer de base convenu entre les parties ;
Elle fait également valoir que la demande de révision du loyer doit être rejetée en application de l'article 4.4 du bail commercial lequel, contrairement à ce que soutient l'appelante, ne vient pas faire obstacle à une demande de révision du loyer par le locataire ou le bailleur sur le fondement de l'article L.145-38 mais seulement préciser les dispositions de cet article L 145-38 tel que modifié par la loi Murcef.
A titre subsidiaire, elle fait valoir sur la base d'une expertise amiable des locaux qu'elle a fait réaliser que la valeur locative de ceux-ci s'élevait à la date du 15 avril 2010 à un montant de 4 420 000 €, soit un montant inférieur de 5 % seulement au loyer en cours à cette date, de sorte que la demande de la Sncf de voir fixer le loyer provisionnel à un montant de 4 000 000 € en l'attente d'expertise, n'est pas davantage fondée.
L'article L 145-38 dispose que par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou s'il est applicable de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au 1er alinéa de l'article L 112-2 du code monétaire et financier intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire.
Ce faisant, l'article L 145-38 institue un mécanisme de révision détaché de la stricte référence à la valeur locative, sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité et institue le loyer indexé suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux, non comme une référence mais comme un plafond, sans cependant définir ce qu'il faut entendre par valeur plancher ;
Dès lors qu'il écarte la référence de principe à la valeur locative, par exception à la règle posée à l'article L 145- 33 du code de commerce, l'article L 145-38 ne peut conduire qu'à s'attacher, pour apprécier cette valeur plancher, aux dispositions contractuelles voulues par les parties ;
A cet égard, la Sncf opère une distinction entre d'une part le loyer contractuel qui correspond selon elle au loyer d'origine et constituerait le loyer plancher et d'autre part le loyer indexé à la suite des variations résultant de l'application de la clause d'indexation qui représente le loyer en cours, en deçà duquel le juge pourrait fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative, sans pouvoir le fixer à un montant inférieur au montant du loyer contractuel.
Cette distinction ne procède ni de la loi ni de la jurisprudence ; si la cour de cassation à la faveur de l'arrêt du 6 février 2008 a réintroduit la référence à la valeur locative lors de la révision triennale du loyer, elle a précisé que ce n'est qu'à la condition que celle-ci se situe 'entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction',
La circonstance invoquée par la Sncf que, dans le cas d'espèce qui a fait l'objet de l'arrêt précité, le bail ne contenait aucune clause d'indexation, n'est pas de nature à diminuer la portée générale de cet arrêt ;
En présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée, la distinction qu'elle opère entre loyer contractuel/loyer en cours est artificielle ; si une telle clause ne vise en effet, comme l'admet la locataire en citant les propos de [H] [H] dans 'Définir l'indexation', qu'à pérenniser la valeur économique du loyer contractuel 'en le préservant de l'érosion monétaire', 'elle tend ainsi à maintenir le prix contractuel à un niveau originaire à francs constants' de sorte que, actualisé par l'effet de la clause d'indexation, le loyer contractuel d'origine constitue une fois indexé le loyer contractuel en cours ;
L'article 4-4 du bail, rappelle à cet égard les limites de la révision prévue par l'article L 145-38, et exclut que le preneur puisse se prévaloir d'une valeur locative inférieure au prix résultant de l'indexation du loyer sur l'indice Insee applicable du coût de la construction, ou au loyer lui-même, sauf à ce que soit rapportée la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Ainsi, en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée comme en l'espèce, les deux valeurs - celle plancher constituée par le loyer en cours et celle plafond résultant de la variation indiciaire - se rejoignent ; il en résulte que le loyer en vigueur étant le résultat de l'application de la clause d'indexation prévue dans le bail qui fait référence à l'indice légal du coût de la construction, il n'y a pas lieu, en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, à révision du loyer sur le fondement de l'article L 145-38 du code de commerce ;
Il s'ensuit que, en ce qu'il a débouté la Sncf de sa demande en fixation du loyer révisé à la valeur locative de 3 763 000 €, le jugement sera confirmé.
Les dépens d'appel resteront à la charge de la Sncf ; elle paiera en cause d'appel à Hansainvest Hanseatische Invest Gmbh une somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en outre de l'indemnité allouée sur ce fondement à la dite société en première instance.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à annulation du jugement déféré,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne la Sncf à payer à Hansainvest Hanseatische Invest Gmbh en cause d'appel la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la Sncf à supporter les dépens avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
