Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2013
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/13897
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/15836
APPELANTS
Monsieur [H] [P] [X] [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [F] [Q] [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentés par Me Jean-Patrick DELMOTTE de la SCP GRANRUT Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014,
INTIMÉE
La SARL HOTEL EIFFEL SEGUR, exerçant sous l'enseigne BEST WESTERN EIFFEL INVALIDES SEGUR, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant
assistée de Me Elodie MARCET de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Isabelle REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Faits et prétentions des parties :
Suivant acte sous seing privé du 8 juin 1988, Mmes [C] et [A] [U] et M [U], aux droits de qui sont venus Mme [R] et M [R], ont donné en location à la société [G] des locaux commerciaux, à destination d'hôtel meublé, pension bourgeoise, situés [Adresse 1].
Par lettre recommandée du 15 décembre 2003, adressée au syndic de l'immeuble et à l'hôtel Ségur, la préfecture a demandé la réalisation, sans délai, de mesures de sécurité. Le 29 avril 2004, un arrêté de péril a enjoint les copropriétaires de faire réaliser des travaux, de manière à faire cesser le péril au 17 juin 2004.
Par acte du 14 juin 2004, Mme [R] et M [R] ont fait délivrer une sommation, visant la clause résolutoire, à la société Kerjean de prendre toutes mesures pour exécuter les travaux lui incombant. Suivant devis accepté par les bailleurs, la locataire a effectué les travaux.
La société Eiffel Ségur est venue aux droits de la société [G] par l'effet de la transmission de patrimoine, le 23 décembre 2004.
Par acte du 15 octobre 2009, la société Eiffel Ségur a fait assigner Mme [R] et M [R] en nullité de la sommation et en remboursement des travaux effectués devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 28 juin 2011, a :
- déclaré nulle et de nul effet la sommation du 14 juin 2004,
- condamné solidairement Mme [R] et M [R] au paiement de la somme de 16 827,72 € en remboursement des travaux réalisés par la société Eiffel Ségur, majorée de la somme de 1 682,77 € au titre des honoraires d'architecte, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné Mme [R] et M [R] aux entiers dépens, dont distraction.
Par déclaration du 22 juillet 2011, Mme [R] et M [R] ont fait appel du jugement.
Dans leurs dernières conclusions, du 17 juin 2013, Mme [R] et M [R] demandent :
- l'infirmation du jugement,
- le débouté des demandes de la société Eiffel Ségur,
subsidiairement :
- de dire qu'au terme du bail, les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du preneur,
en tout état de cause :
- de condamner la société Eiffel Ségur au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
Dans ses dernières conclusions, du 4 juin 2013, la société Eiffel Ségur demande :
- la confirmation du jugement,
- le débouté des demandes de Mme [R] et M [R], outre celle tendant à l'interprétation des dispositions du bail,
subsidiairement :
- de condamner au paiement Mme [R] et M [R] sur le fondement de la vétusté,
en tout état de cause :
- de condamner in solidum Mme [R] et M [R] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
CELA EXPOSE,
Considérant que Mme [R] et M [R] critiquent les premiers juges qui n'ont pas analysé les dispositions contractuelles et la cause des désordres ayant entraîné l'injonction administrative ; que les désordres constatés sont imputables directement à un défaut d'entretien et de réparations au titre de l'article 606 du code civil, à la charge du preneur ; qu'il existe, au surplus, une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les réparations résultant des décisions de police administrative, le preneur s'engageant, en effet, à satisfaire à toutes les charges de la ville et de police dont les locataires et les propriétaires sont ordinairement tenus et à se conformer à toutes les prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et à faire leur affaire de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet ; qu'en contrepartie, le loyer était fixé à un montant faible ; que la locataire a reçu les lieux en bon état de délivrance, sans aucune vétusté particulière, la vétusté constatée sur un haut pignon de l'immeuble ne provenant que de sa propre carence ;
Considérant que la société Eiffel Ségur réplique que l'exécution des travaux prescrits par l'administration est de l'essence de l'obligation de délivrance du bailleur ; que la clause invoquée par les bailleurs n'a pas pour effet de transférer la charge de ces travaux au preneur, ne concernant que les prescriptions de l'autorité administrative relatives aux obligations sanitaires ; que Mme [R] et M [R] ne démontrent pas que les désordres découleraient effectivement d'un défaut d'entretien et de réparations ; que les obligations d'entretien et de réparations mises à la charge du preneur sont sans incidence sur le sort des travaux de mise en conformité litigieux ; que pour ce qui est de la vétusté, seule une clause expresse et non équivoque permet au bailleur de s'exonérer de la charge des travaux en résultant ; que le bail ne comporte aucune clause en ce sens ; que Mme [R] et M [R] ont reconnu que la vétusté avait envahi le haut du pignon ; que les travaux pour y remédier relèvent de leur obligation de délivrance ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont retenu, sur le fondement de l'article 1719 2° du code civil, que le bailleur étant tenu d'entretenir la chose louée en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en l'absence de stipulation expresse, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur ; que la clause du bail invoquée par Mme [R] et M [R] qui oblige le preneur 'à satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires et les propriétaires sont ordinairement tenus, notamment en ce qui concerne le balayage, l'arrosage, le curage d'égout, l'enlèvement des neiges et le ramonage des cheminées, comme aussi de se conformer à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et à faire leur affaire personnelle de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet' ne vise pas les travaux de mise en sécurité ordonnés par l'administration ;
Considérant qu'à supposer que la cause des désordres serait la vétusté, ce qui ne ressort pas précisément des pièces du dossier, les bailleurs ne produisent aucun élément qui permettrait de retenir que cet état de vétusté invoqué pour le haut du pignon de l'immeuble est imputable à un défaut d'entretien du preneur ; qu'en effet, la circonstance que les désordres ont été relevés, selon le rapport de la préfecture, dès octobre 2002, ne suffit pas à établir qu'ils résulteraient d'un défaut d'entretien ; que l'obligation de délivrance par le bailleur d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu s'exerçant tout au long de l'exécution du contrat, en l'absence de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, de tels travaux incombent aux bailleurs ;
Considérant enfin qu'en application des dispositions des articles 1134 et 1156 du code civil, en présence de stipulations claires et précises, comme le sont, en l'espèce, celles du bail relatives aux obligations respectives des parties, dénuées de toute ambiguïté, il n'appartient pas au juge de les écarter ou de les dénaturer ; qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que Mme [R] et M [R] doivent être condamnés in solidum à payer à la société Eiffel Ségur la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que Mme [R] et M [R] doivent être solidairement condamnés aux dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement,
Y ajoutant :
Condamne solidairement Mme [R] et M [R] à payer à la société Eiffel Ségur la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne sous la même solidarité aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
