Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 10 JANVIER 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/11160
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2012 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG n° 07/07788
APPELANTE
SCI [Adresse 2] agissant en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par : Me Michel GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée par : Me Jean Pierre LÉON, avocat au barreau de PARIS, toque : C406
INTIMÉE
SARL THIEBAULT CHARENTON prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par : Me Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée par : Me Franck IACOVELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : K170
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 Octobre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller
Madame Valérie GERARD, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente et par Madame Sabrina RAHMOUNI, Greffier présent lors du prononcé.
FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Le litige est consécutif à l'interruption des travaux de construction d'un immeuble, entrepris par la SCI [Adresse 2] sur son terrain situé [Adresse 2], à la suite de deux recours de la SCI THIEBAULT CHARENTON, propriétaire du fonds voisin, contre les deux permis de construire successifs obtenus par la SCI [Adresse 2] les 23 mai 2005 et 24 juillet 2007.
Le tribunal de grande instance de CRETEIL, saisi par la SCI [Adresse 2] d'une demande d'indemnisation à l'encontre de la SARL THIEBAULT CHARENTON, a statué par jugement du 15 mai 2012 en ces termes :
« Donne acte à la SARL THIEBAULT CHARENTON de la modification de la forme sociale de la SCI THIEBAULT CHARENTON en SARL.
Dit irrecevable la demande de la SARL THIEBAULT CHARENTON tendant à faire injonction à la SCI [Adresse 2] de communiquer des pièces.
Condamne la SARL THIEBAULT CHARENTON à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de CINQUANTE QUATRE MILLE QUATRE CENT DIX HUIT EUROS (54.418 €) à titre de dommages-intérêts.
Déboute la SARL THIEBAULT CHARENTON de toutes ses demandes reconventionnelles.
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Condamne la SARL THIEBAULT CHARENTON à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de QAUATRE MILLE EUROS (4.000 €) en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la SARL THIEBAULT CHARENTON aux dépens (..) ».
La SCI [Adresse 2] a régulièrement fait appel du jugement par déclaration du 18 juin 2012.
Les dernières conclusions des parties, auxquelles il convient de se reporter pour l'examen des demandes et des moyens, sont les suivantes :
- SCI DU 14 RUE DU PARC : 7 janvier 2013
- SARL THIEBAULT CHARENTON : 6 novembre 2012
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2013.
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sur la demande de résolution du protocole d'accord
Pour condamner la SARL THIEBAULT CHARENTON à indemniser la SCI [Adresse 2], le tribunal a retenu l'inexécution partielle des obligations qu'elle avait souscrites aux termes d'un protocole conclu entre elles le 16 décembre 2005.
La SCI THIEBAULT CHARENTON qui s'était engagée, en contrepartie du paiement d'une somme de 150.000 euros, d'une part à consentir à la modification d'une servitude de cour commune préexistante, d'autre part à se désister de ses recours formés devant le tribunal administratif de MELUN contre les permis de construire obtenus par la SCI [Adresse 2] les 24 février 2004 et 23 mai 2005, et à renoncer à l'expertise ordonnée par le juge des référés de CRETEIL ainsi qu'à tout recours à l'encontre d'un éventuel permis modificatif sous réserve de sa conformité au plan d'occupation des sols ou au plan local d'urbanisme et aux droits civils, s'est rétractée, le 20 décembre 2006, des désistements préalablement régularisés par acte du 17 décembre 2005.
La SCI [Adresse 2] sollicite, comme elle l'avait fait en première instance, sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, la résolution du protocole d'accord du 16 décembre 2005 et la restitution de la somme de 150.000 euros qu'elle a versée à la SARL THIEBAULT CHARENTON.
La SARL THIEBAULT CHARENTON soutient, pour justifier la rétractation des désistements d'instances auxquels elle s'était engagée par le protocole d'accord :
- que le plan d'implantation des forages d'injection de la société GEOFI, destinés à consolider un fontis découvert sur la parcelle, plan diffusé le 26 octobre 2006, ne correspondait pas au plan-masse des permis de construire,
- que la SCI [Adresse 2] avait signé des contrats préliminaires de réservation avec des acheteurs sur la base de ces permis de construire, sachant qu'ils allaient être utilisés comme « couverture à l'exécution d'un autre projet »,
- que la SCI [Adresse 2] avait l'obligation de solliciter un permis de construire modificatif pour mettre les permis de construire en conformité avec les plans des contrats de réservation.
Elle semble fonder sa décision de rétractation sur cette absence de demande de permis de construire modificatif en vue de la réalisation de fondations profondes et affirme avoir agi pour assurer la protection de ses droits, alléguant une non-conformité aux droits civils ayant porté atteinte à son immeuble.
Elle invoque en outre l'inexécution par la SCI [Adresse 2] de ses propres obligations, en n'assurant pas la sécurité et la conformité des travaux.
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Il est certain que le protocole d'accord litigieux contenait une réserve laissant à l'une des parties, la SCI THIEBAULT CHARENTON, le choix d'exécuter ou non l'obligation de désistement qu'elle avait souscrite.
Cette clause n'était cependant pas laissée à l'arbitraire de la société THIEBAULT CHARENTON mais, d'une part limitée au seul recours à l'encontre « d'un éventuel permis modificatif du permis initial n° 94 018 03 N 1017, sous réserve de sa conformité aux dispositions du plan d'occupation des sols en vigueur et du plan local d'urbanisme comme au droit civil », elle ne pouvait en outre trouver application qu'en raison des circonstances rappelées ci-dessus, dont la preuve incombait inévitablement à la partie qui entendait en faire usage.
La SCI THIEBAULT CHARENTON a rétracté son désistement d'instance dans la procédure qu'elle avait introduite à l'encontre des arrêtés du 24 février 2004 et du 23 mai 2005, à l'égard desquels le protocole ne lui réservait aucune possibilité de ne pas se conformer à l'obligation de désistement souscrite.
Ultérieurement, la cour administrative d'appel de PARIS, par arrêt définitif du 22 mai 2008 (pourvoi rejeté par arrêt du 17 décembre 2008), a jugé les deux premiers permis de construire attaqués (24 février 2004 et 23 mai 2005) conformes au plan d'occupation des sols et conformes à l'avis de l'inspection générale des carrières, dont les prescriptions n'étaient pas entachées d'une erreur manifeste d'appréciation, quand bien même la reconnaissance de sol effectuée au cours de l'année 2006 a conduit à estimer que la pose de pieux forés était une solution technique plus appropriée que la première solution proposée.
Lorsque la SCI [Adresse 2] a formé une nouvelle demande de permis de construire prenant en compte la mise en 'uvre de fondations plus profondes, la SCI THIEBAULT CHARENTON a formé vainement un recours devant le juge des référés du tribunal administratif de MELUN et le conseil d'Etat à l'encontre de l'arrêté du 24 juillet 2007 (PC 094018 07 N 1006) portant ce nouveau permis de construire, rejet motivé par l'absence de moyens « de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée ».
La SARL THIEBAULT CHARENTON, à qui incombe la charge de prouver ses allégations, ne peut se prévaloir, sans aucun élément de preuve, de l'irrégularité des travaux entrepris par la SCI [Adresse 2], pour demander qu'elle soit constatée, qu'il soit sursis à statuer jusqu'au prononcé d'une décision de la juridiction administrative ou qu'une expertise soit ordonnée afin de vérifier la conformité des travaux aux permis initiaux, question du reste sans incidence sur le présent litige, dès lors que l'éventualité d'un permis de construire modificatif était expressément prévue par le protocole.
Dans ces circonstances, la SARL THIEBAULT CHARENTON qui, dans le protocole d'accord du 16 décembre 2005, avait renoncé définitivement à tout recours contre les deux premiers arrêtés, qui a vu l'ensemble de ses recours rejetés sur le fondement de la conformité des arrêtés à la législation et qui n'apporte aucune preuve d'un fait quelconque d'atteinte à ses droits civils causée par la construction voisine de sa propriété, ne démontre pas l'existence d'une cause légitime à l'inexécution de ses obligations résultant du protocole d'accord, invoquant en vain une inexécution de ses obligations par la SCI [Adresse 2], qui avait aux termes du protocole la seule obligation de payer une somme de 150.000 euros, dont il est établi qu'elle a été versée.
Les deux parties s'accordent sur le fait que la modification de la servitude de cour commune n'est jamais intervenue.
Par conséquent, l'inexécution des obligations contractées par la SCI THIEBAULT CHARENTON dans un protocole conclu, eu égard à la nature des obligations souscrites, dans le seul but de mettre fin aux obstacles nés ou à naître à la poursuite des programmes de construction envisagés, ôte à la convention son objet même et justifie sa résolution sur le fondement de l'article 1184 du Code civil.
La SARL THIEBAULT CHARENTON, dont les demandes reconventionnelles ne sont pas fondées, doit restituer à la SCI [Adresse 2], avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2007, jour de la mise en demeure, la somme de 150.000 euros qu'elle a perçue en contrepartie de ses propres engagements contractuels non respectés.
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sur la demande de dommages-intérêts
La SCI [Adresse 2], qui avait conclu le protocole d'accord pour mettre fin aux obstacles à la poursuite de son programme immobilier, était en droit d'envisager la construction de l'immeuble sans retard.
Le non-respect fautif de ses engagements par la SCI THIEBAULT CHARENTON lui a directement occasionné des dépenses supplémentaires justifiant que lui soient alloués des dommages-intérêts.
La SCI [Adresse 2] met en compte six chefs de préjudice :
- le coût du nouveau permis de construire : 54.418 euros
Le tribunal a alloué à la SCI [Adresse 2] le remboursement des honoraires de son architecte pour l'établissement de la nouvelle demande de permis de construire, à la suite de l'annulation des premiers permis de construire par le tribunal administratif.
Même s'il est vraisemblable qu'une demande de permis de construire modificatif aurait été déposée eu égard au changement intervenu dans la réalisation des fondations, la dépense occasionnée par la réalisation complète d'un nouveau dossier de permis de construire, à laquelle la SCI [Adresse 2] a été contrainte et qui lui a été facturée à hauteur de 3,5% du montant du marché H.T, est une dépense directement consécutive au manquement de la SCI THIEBAULT CHARENTON à ses obligations.
- l'arrêt du chantier de décembre 2006 à septembre 2007
La SCI [Adresse 2] sollicite une somme globale de 80.727 euros à ce titre.
Les comptes-rendus de chantier versés aux débats démontrent qu'au mois de mars 2007, le chantier n'était pas interrompu (comptes-rendus des 12, 19 et 26 mars 2007), malgré les procédures en cours devant la juridiction administrative.
Dans ces conditions, il n'est pas établi que l'interruption alléguée ait été la conséquence des recours formés par la SCI THIEBAULT CHARENTON à l'encontre des deux premiers permis de construire.
A défaut de preuve d'un lien de causalité entre la faute commise par la SCI THIEBAULT CHARENTON et le préjudice invoqué, aucune indemnisation n'est due.
- les surcoûts consécutifs à la modification du projet en fonction de l'évolution législative
Il est établi et non contesté que la modification du plan local d'urbanisme et la mise en 'uvre de la législation sur l'accessibilité des bâtiments aux personnes à mobilité réduite ont eu des conséquences sur l'alignement du bâtiment sur rue, la charpente, la création de places de stationnement en sous-sol ainsi que des adaptations aux normes électriques.
L'ensemble de ces travaux, obligatoirement prévus par le nouveau permis de construire et qui n'étaient pas prévus par les permis de construire initiaux, ont été mis en 'uvre selon quatre avenants au marché d'origine.
L'avenant relatif au gros-'uvre précise avoir pour objet « la modification des fondations et de la structure gros-'uvre ».
Ce document et le devis annexé ne permettant pas de faire la différence entre les travaux rendus nécessaires par la nouvelles réglementation et les travaux résultant de la modification des fondations, indépendants du présent litige, la preuve du lien de causalité entre le montant total du préjudice allégué (106.252,64 €) et les manquements commis par la SCI THIEBAULT CHARENTON n'est pas rapportée et le préjudice est évalué à la somme de 56.000 euros.
Concernant les autres travaux, il est certain que le nouveau permis de construire, déposé en conséquence directe de l'inexécution de ses obligations par la SCI THIEBAULT CHARENTON, était contraint de les prévoir.
Le préjudice indemnisable subi par la SCI [Adresse 2] est le surcoût en résultant, à hauteur de 54.728,96 euros.
- une perte de chiffre d'affaires sur les ventes d'appartements
La SCI [Adresse 2] met en compte l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'inclure dans le prix de vente des appartements le prix des 17,55 m2 supplémentaires consécutifs à la création de loggias en façade de l'immeuble, les appartements ayant été vendus antérieurement.
Ni la nécessité de créer les loggias, ni la possibilité qu'aurait eue la SCI [Adresse 2] d'augmenter le prix des appartements, dans les proportions qu'elle invoque, si la création des loggias avait été prévue dès l'origine, ne sont certaines.
Dans ces conditions, aucune indemnisation n'est due à ce titre.
- un préjudice financier consécutif au manque à gagner
Le manque à gagner invoqué étant motivée par l'interruption de chantier, non retenue comme conséquence démontrée des manquements de la SCI THIEBAULT CHARENTON, la demande n'est pas fondée.
- des frais liés aux procédures devant les juridictions administratives
La SCI [Adresse 2] met en compte les honoraires payés par elle pour sa représentation et son assistance devant les juridictions administratives et les honoraires facturés par son gestionnaire dans la réalisation de l'opération de construction en sus du montant des honoraires prévus contractuellement.
D'une part, ces dépenses relèvent de l'application de l'application de l'article L 761-1 du Code de justice administrative.
D'autre part, il relève de la seule décision de la SCI [Adresse 2] d'avoir confié à la société COREG une mission non comprise dans le contrat qui les liait.
Ces demandes ne sont pas fondées.
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sur l'article 700 du Code de procédure civile
La SCI [Adresse 2] est en droit de se prévaloir de l'article 700 du Code de procédure civile pour obtenir le remboursement des dépenses que lui a occasionnées la présente procédure, à hauteur de 10.000 €.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
INFIRME le jugement en ce qu'il a débouté implicitement la SCI [Adresse 2] de sa demande de résolution du protocole d'accord conclu entre elle et la SCI THIEBAULT CHARENTON le 16 décembre 2005 et limité l'indemnisation de la SCI [Adresse 2] à 54.418 euros,
statuant à nouveau,
PRONONCE la résolution, aux torts de la SARL THIEBAULT CHARENTON, du protocole d'accord conclu le 16 décembre 2005,
CONDAMNE la SARL THIEBAULT CHARENTON à restituer à la SCI [Adresse 2] la somme de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000 €) avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2007,
CONDAMNE la SARL THIEBAULT CHARENTON à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de CENT SOIXANTE CINQ MILLE CENT QUARANTE SIX EUROS QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES (165.146,96 €) à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
CONFIRME le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SARL THIEBAULT CHARENTON à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de DIX MILLE EUROS (10.000 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL THIEBAULT CHARENTON aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
