Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 JANVIER 2014
(n° 2014- , 1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/19476
Décision déférée à la Cour : jugement du 3 octobre 2012 -Tribunal de commerce de Paris - RG n° 2009057834
APPELANT
Monsieur [I] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque K0148
assisté de Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de Lille
INTIMÉE
Société KLEPIERRE MANAGEMENT, anciennement dénommée SEGECE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque L0020
assistée de Me Emmanuel ROSENFELD, avocat au barreau de Paris, toque T06
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Anne VIDAL, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire.
Un rapport a été présenté dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Anne VIDAL, présidente de chambre
Françoise MARTINI, conseillère
Marie-Sophie RICHARD, conseillère
Greffier, lors des débats : Khadija MAGHZA
ARRÊT
- contradictoire
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Anne VIDAL, président et par Claire VILACA, Greffier.
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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
La société SEGECE a, suivant courriers en date des 7 mars 1997 et 9 décembre 1998, confié à M. [K] une mission d'assistance pour la commercialisation des locaux résultant du réaménagement de la gare [1]. Des divergences étant apparues entre les parties, M. [K] a saisi le tribunal de commerce de Paris, suivant acte d'huissier en date du 20 août 2009, pour voir retenir la responsabilité de la société SEGECE à raison de son comportement fautif dans l'exécution du contrat, obtenir la désignation d'un expert afin de permettre l'évaluation de son préjudice et condamner la défenderesse à lui verser une somme provisionnelle de 100.000 € à valoir sur son préjudice définitif, outre 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société SEGECE sollicitait à titre reconventionnel la nullité du mandat confié à M. [K] en raison de l'absence de carte professionnelle de celui-ci et de l'absence d'enregistrement et de numérotation du mandat et concluait subsidiairement à la défaillance de la condition suspensive, sans aucune faute de sa part, et au rejet des demandes en dommages et intérêts présentées par M. [K].
Par jugement en date du 3 octobre 2012, le tribunal de commerce de Paris a débouté M. [K] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à verser à la société SEGECE une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il a rejeté toutes les autres demandes des parties.
Il a retenu que le mandat donné par la société SEGECE à M. [K] s'analysait en un mandat d'entremise et que le mandataire devait être considéré comme se livrant de manière habituelle à ce type de transaction, de sorte qu'il devait donc répondre aux impératifs de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, c'est-à-dire disposer d'une carte professionnelle d'agent immobilier, à défaut de quoi il ne pouvait prétendre à aucune rémunération. Il a par ailleurs retenu, sur la demande en dommages et intérêts, que la convention d'occupation du domaine public n'avait été signée que le 8 juillet 2008, soit bien après le délai de 24 mois au-delà duquel le mandat était caduc, sans que soit démontrée l'existence d'une faute de la société SEGECE.
M. [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 30 octobre 2013.
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M. [K], suivant conclusions signifiées par RPVA le 30 janvier 2013, demande à la cour de réformer la décision du tribunal de commerce de Paris déférée en toutes ses dispositions et de :
dire que les conditions suspensives sont considérées comme réalisées et en conséquence dire le contrat le liant à la société SEGECE parfait,
constater que la société SEGECE a eu un comportement fautif engageant sa responsabilité dans l'échec de l'exécution du contrat,
ordonner une expertise avec mission pour l'expert d'évaluer le préjudice subi par lui au regard de l'ensemble des baux conclus dans le cadre de la commercialisation de l'espace commercial de la Gare [1],
condamner la société SEGECE à lui verser une somme provisionnelle de 100.000 € à valoir sur les dommages et intérêts qui lui seront dus, outre une somme de 20.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir pour l'essentiel les moyens suivants :
le contrat est valable : en effet, la loi HOGUET n'a pas à s'appliquer dès lors que le mandat de commercialisation avait été donné par SOAVAL, titulaire de l'autorisation d'occupation du domaine de la SNCF, à la société SEGECE et que la mission qui lui était donnée par cette dernière était une mission d'assistance et non d'entremise, le mode de rémunération prévu étant sans incidence sur l'appréciation de cette mission ; au demeurant, son mandant, la société SEGECE, disposait de la carte professionnelle d'agent immobilier, de sorte qu'elle n'avait pas besoin, en sa qualité de mandataire, de disposer d'une telle carte ;
le contrat est parfait, en dépit de la prétendue non réalisation de la troisième condition suspensive prévue dans le contrat du 9 décembre 1998 et tenant au 'lancement effectif de l'opération' dans le délai de 24 mois : en premier lieu, la société SEGECE ne démontre pas que l'opération n'avait pas été lancée avant le 9 décembre 2000, le 'lancement' devant s'entendre, non comme l'obtention des autorisations administratives, mais comme la mise en place des études, or la société SEGECE a remis son dossier d'appel d'offre à la SNCF en mai 2000 ; en second lieu, il appartient à la société SEGECE, débiteur de l'obligation sous condition, puisque le lancement effectif dépendait de ses diligences, de rapporter la preuve que ce n'est pas de son fait que la condition est défaillie, ce qu'elle ne fait pas ; enfin, en tout état de cause, les rapports contractuels ont été prorogés puisqu'il a poursuivi sa mission au delà de l'année 2000, qu'il a été invité par la société SEGECE aux réunions de travail et que les dossiers qu'il a remis en 2006 ont été modifiés à la demande de la société SEGECE ;
la demande initiale d'exécution par la société SEGECE de ses obligations contractuelles est devenue obsolète et son comportement fautif doit se résoudre en dommages et intérêts ; il est nécessaire, pour chiffrer son préjudice, d'ordonner une expertise, l'intéressé ne disposant pas des baux conclus dans le cadre de la commercialisation de l'espace de la gare [1] sur la base desquels devait être calculée sa rémunération.
La société KLEPIERRE MANAGEMENT, anciennement dénommée SEGECE, en l'état de ses écritures signifiées le 29 mars 2013, conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de condamner M. [K] à lui verser une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose, pour l'essentiel, l'argumentation suivante :
le mandat est nul au regard des dispositions de la loi HOGUET : en effet, la mission donnée à M. [K] consistait à dénoncer à SEGECE les clients et à participer à la négociation avec le client proposé des conditions particulières du bail, et le fait que d'autres missions s'y ajoutaient ne permet pas d'éluder les prescriptions d'ordre public de la loi HOGUET ; en outre, à la date du contrat, en décembre 1998, la société SEGECE intervenait en qualité de futur fondateur de la société SOAVAL, maître d'ouvrage de l'opération, et non en qualité d'agent immobilier, de sorte que l'appelant ne peut se prévaloir de la qualité de sous-agent immobilier ; enfin, le mode de rémunération convenu par référence aux loyers des baux qu'il permettait de conclure confirme son intervention dans le cadre d'une mission d'entremise ; or, il est avéré, d'une part que l'activité de M. [K] n'était pas une activité d'entremise isolée du fait de la nature même du contrat signé, d'autre part qu'il n'était pas titulaire, à la date du contrat, de la carte d'agent immobilier ; enfin ce mandat n'a été ni enregistré ni numéroté sur le registre des mandats ;
la condition suspensive était défaillie : en effet, le lancement effectif de l'opération doit s'entendre, à l'évidence, comme le moment où le contrat n'est plus soumis à aucun aléa, notamment celui où les autorisations administratives sont purgées du recours des tiers, la mission de M. [K] ne pouvant avoir de sens qu'après l'obtention, purgée du recours des tiers, de l'autorisation d'occupation temporaire du domaine de la SNCF ; il ne peut s'agir en tout état de cause du simple lancement des études, qui avaient commencé en septembre 1998, soit avant même le contrat ; du reste, M. [K] avait conscience que sa mission était achevée à la fin de l'année 2000 puisqu'il a sollicité le renouvellement de sa mission auprès de la société SEGECE en novembre 2000 et en mars 2002 ;
la société SEGECE n'a jamais, en dépit des démarches de M. [K], entendu poursuivre ses rapports contractuels avec celui-ci après décembre 2000 ;
il appartient au créancier d'une obligation sous condition suspensive de démontrer que le débiteur en a empêché la réalisation et la condition ne peut être réputée accomplie lorsque sa réalisation a été empêchée par un tiers ; or, l'accord cadre prévoyait que la SNCF devait obtenir une modification du POS de [Localité 1] pour la réalisation d'un centre commercial, ce qui n'a été obtenu que les 20 et 21 octobre 2003, soit au-delà du délai de 24 mois prévu dans l'accord du 9 décembre 1998 ;
les demandes de dommages et intérêts et d'expertise doivent être rejetées à défaut de faute commise par la société SEGECE et, à supposer que le contrat ait survécu au-delà du 9 décembre 2000, la faute dans son exécution incomberait à M. [K] pour n'avoir pas donné signe de vie pendant plusieurs années et avoir déposé un dossier au moment où la commercialisation était sur le point de s'achever ; au demeurant, son préjudice ne pourrait être assimilé au montant de la rémunération qu'il aurait touchée s'il avait exécuté le contrat puisque celle-ci était fonction des baux conclus par son entremise mais pourrait seulement consister en une perte de chance de percevoir cette rémunération.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 octobre 2013.
MOTIFS DE LA DECISION :
Considérant que, dans le cadre du projet de création d'espaces commerciaux au sein de la Gare Saint-Lazare, la SNCF a lancé des appels d'offres dans le courant du mois de juillet 1996 ; que la société SEGECE et la société SPIE se sont portées candidates et ont été retenues par la SNCF qui a conclu avec elles un accord-cadre le 27 mai 1998, prévoyant notamment la création d'une société dénommée SOAVAL à laquelle devait être concédée une autorisation d'occupation temporaire du domaine public et devaient être confiées la gestion et la commercialisation des espaces commerciaux à créer ;
Que, par lettre en date du 7 mars 1997, la société SEGECE a indiqué à M. [K] qu'il serait associé à l'équipe chargée de la commercialisation du futur ensemble à créer et que sa mission consisterait essentiellement en :
'- participation à la mise au point du plan de marchandisage sous la responsabilité de la direction commerciale de la SEGECE,
- participation à la mise au point des grilles de loyers sous la responsabilité de la direction commerciale de la SEGECE,
- assistance à la SEGECE pour la commercialisation des boutiques
Dans ce cadre, vous dénoncerez vos clients à la SEGECE en indiquant la surface concernée et les conditions locatives acceptées, SEGECE se réservant le droit d'accepter ou non vos propositions. En cas d'acceptation, vous assisterez la SEGECE dans la négociation avec le client proposé des conditions particulières du bail et ce jusqu'à sa signature.
En cas de signature d'un bail avec un client dénoncé par vos soins, vous vous interdisez d'ores et déjà de recevoir quelque rémunération que ce soit du locataire.';
Que par lettre en date du 9 décembre 1998, la société SEGECE confirmait cette mission, rédigée globalement dans les mêmes termes, certaines précisions étant toutefois apportées sur les boutiques objets de la commercialisation ; que la mission était acceptée par M. [K] le 15 décembre 1998 ;
Sur la validité du contrat confié à M. [K] :
Considérant qu'aux termes des dispositions combinées des articles 1 et 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET, les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui relatives, notamment, à l'achat, la vente, la location ou la sous-location d'immeubles bâtis, doivent être titulaires d'une carte professionnelle précisant les opérations qu'elles peuvent accomplir ; qu'à défaut, le mandat qui leur a été donné est nul et de nul effet et qu'elles ne peuvent réclamer la rémunération qui y est convenue, même si la mission confiée a été exécutée ;
Considérant qu'en l'espèce, la mission confiée par la société SEGECE à M. [K] comporte, outre une mission d'assistance à la commercialisation sous la forme d'une participation à l'élaboration du programme de marchandisage et à la mise en place des grilles de loyers, une mission d'entremise dans la conclusion des baux commerciaux, puisqu'il lui est demandé de recruter des clients, de les dénoncer à la société SEGECE avec indication des surfaces et des conditions locatives acceptées et d'assister à la négociation des conditions particulières ; que la rémunération de M. [K] est d'ailleurs calculée sur le montant des loyers prévus dans les baux commerciaux conclus avec son concours, au fur et à mesure de leur signature, ce qui démontre que son assistance au démarchage des clients et à la négociation des contrats constituent bien un élément essentiel de sa mission ; que M. [K] prêtant ainsi son concours à des opérations d'entremise immobilière, le contrat conclu entre bien dans les prévisions de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et ne pouvait être confié qu'à une personne détentrice de la carte professionnelle, peu important que M. [K] n'ait pas été amené effectivement, par la suite, à agir en qualité d'intermédiaire entre le bailleur et les futurs locataires, en raison des difficultés opposant précisément aujourd'hui les parties quant à l'exécution du contrat ;
Qu'il n'est pas contesté que M. [K] ne disposait pas de la carte professionnelle d'agent immobilier à la date du contrat et que le tribunal a justement considéré, au regard de l'importance de la mission confiée à l'intéressé dans le cadre de l'opération de commercialisation de la Gare [1], impliquant son intervention en vue de la négociation de nombreux baux immobiliers, que la condition d'exercice habituel de l'activité était remplie ;
Considérant que c'est en vain que M. [K] prétend que la société SEGECE, dès lors qu'elle était titulaire de la carte professionnelle, pouvait lui confier une mission d'entremise, même s'il n'était pas titulaire de cette carte ; qu'il ne peut en effet se prévaloir des dispositions de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 modifiées par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 permettant aux collaborateurs non salariés des agents immobiliers d'exercer sous le statut d'agent commercial, les dispositions nouvelles ne s'appliquant qu'aux contrats en cours, ce qui n'était pas le cas du contrat litigieux, devenu caduc au 15 décembre 2000, ainsi qu'il sera vu plus loin, et M. [K] ne justifiant pas au demeurant de son inscription en qualité d'agent commercial dans le délai de neuf mois de l'entrée en vigueur de cette loi ; qu'en application de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa version applicable aux faits, il lui appartient de justifier de son habilitation pour exercer l'activité d'entremise immobilière par la production d'une attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle et visée par le préfet, ce qu'il ne fait pas en l'espèce ;
Considérant qu'il convient en conséquence, sans qu'il soit besoin de répondre à l'argumentation développée de manière superfétatoire par la société SEGECE sur l'absence d'enregistrement et de numérotation du mandat, de confirmer le jugement du tribunal de commerce en ce qu'il a retenu que le contrat confié par la société SEGECE à M. [K] était nul et que ce dernier ne pouvait prétendre à aucune rémunération à ce titre ;
Sur la demande en dommages et intérêts :
Considérant que M. [K] est mal fondé à solliciter la condamnation de la société SEGECE à lui verser des dommages et intérêts pour inexécution par elle de ses obligations contractuelles et à réclamer la fixation de son préjudice au regard des prévisions du contrat sur les modalités de calcul de sa rémunération, alors que le contrat a été déclaré nul et de nul effet entre les parties ;
Considérant au demeurant que la cour ne peut que constater que le contrat était devenu caduc à compter du 15 décembre 2000, date de son acceptation par M. [K], et que ce dernier ne peut se prévaloir d'un comportement fautif de la société SEGECE dans l'exécution des obligations qui étaient les siennes ;
Qu'en effet, le mandat de commercialisation confié par la société SEGECE à M. [K] était, aux termes de la lettre de mission du 9 décembre 1998, soumis à diverses conditions suspensives parmi lesquelles la condition suivante : 'lancement effectif de l'opération dans un délai de 24 mois des présentes.'; que les parties s'opposent sur le sens à donner à la notion de 'lancement effectif', M. [K] prétendant qu'il s'agissait du lancement des études et 'du moment où la SEGECE a effectué les premières démarches', alors que la société SEGECE soutient qu'il ne pouvait s'agir que de la date à laquelle le contrat ne serait plus soumis à aucun aléa, c'est à dire lorsque les autorisations administratives nécessaires seraient obtenues et purgées du recours des tiers ; qu'aux termes des articles 1156 et suivants du code civil, les clauses des contrats s'interprètent en recherchant la commune intention des parties et doivent s'entendre dans le sens avec lequel elles peuvent avoir quelque effet ; qu'en l'espèce, force est de constater :
- que le 'lancement effectif' des opérations ne pouvait s'entendre du lancement des études puisque celles-ci avaient été déjà engagées lors de l'envoi de la seconde lettre de mission du 9 décembre 1998, ce qui aurait privé la condition de tout sens,
- que les autres conditions suspensives prévues dans la lettre de mission portaient sur la signature, par la société SEGECE ou toute société qui lui serait substituée, d'une convention d'occupation du domaine public et sur l'obtention des autorisations administratives purgées de tout recours, de sorte qu'il ressortait bien de la commune intention des parties que l'opération ne serait effectivement lancée qu'avec la réalisation de ces conditions,
- que M. [K] a bien compris que l'opération n'avait pas encore été effectivement lancée dans le délai de 24 mois courant à compter du 15 décembre 1998 puisqu'il a adressé à la société SEGECE, le 29 novembre 2000, un courrier ainsi rédigé : 'Nous comprenons que l'accomplissement total du contrat signé par le Centre commercial de la Gare [1] vous amène à obtenir un certain nombre d'accords administratifs qui, aujourd'hui, ne sont pas encore tous réalisés. De ce fait, nous souhaiterions que la mission soit prorogée jusqu'au 31 décembre 2002.';
Qu'en application de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, de sorte que le contrat devient caduc ; que la renonciation à invoquer la défaillance de la condition suspensive ne peut que résulter de l'accord des parties ou de la seule volonté de la partie au profit de laquelle la condition a été stipulée ; que force est de constater que M. [K] n'établit pas que la société SEGECE aurait, d'une manière quelconque, renoncé à se prévaloir de la caducité du contrat et accepté de proroger le terme de réalisation de la condition suspensive, malgré sa demande expresse sus-rappelée et suivie d'un courrier de rappel du 21 mars 2002 ; qu'il ne produit en effet aucun courrier de la société SEGECE laissant à penser que sa mission aurait été prorogée au-delà du 15 décembre 2000 et que des relations de travail se seraient instaurées de manière suivie jusqu'en 2006, la seule présentation de deux e-mails émanant de la société SEGECE, l'un du 11 mai 2006, l'autre du 16 octobre 2008, étant manifestement très insuffisants à cet égard ;
Que c'est en vain que M. [K] se prévaut des dispositions de l'article 1178 du code civil pour voir dire que la non réalisation de la condition suspensive serait imputable à la société SEGECE qui n'aurait effectué aucune diligence pour obtenir les autorisations administratives nécessaires dans le délai ; qu'en effet, la lecture des différents avenants à l'accord-cadre liant la SNCF à ses différents partenaires, parmi lesquels la société SEGECE, permet de constater que la date prévue pour l'obtention de la modification du POS et des autorisations administratives a dû être reportée à plusieurs reprises, sans que soit jamais mis en cause un défaut de diligence de l'une ou l'autre des parties ;
Que le contrat de mandat étant caduc depuis le 15 décembre 2000 et aucune faute n'étant établie par M. [K] à l'encontre de la société SEGECE, l'appelant sera débouté de toutes ses demandes indemnitaires ;
Que le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions et M. [K] condamné en outre au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés par la société SEGECE en cause d'appel ;
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme le jugement du tribunal de commerce de Paris déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [K] à verser à la société SEGECE une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
