Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 JANVIER 2014
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/23355
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 11/07384
APPELANTE
La SARL BEAUTY SUN, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de Paris, toque : L0046, avocat postulant
assistée de Me France CARMINATI-GELBERT de la SELARL ABSIL CARMINATI TRAN TERMEAU, avocat au barreau du Val-de-Marne, toque : PC001, avocat plaidant
INTIMÉE
Madame [Y] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Christine GRUBER de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocat au barreau du Val-de-Marne, toque : PC 136,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée du rapport, et Mme Odile BLUM, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marie-Annick MARCINKOWSKI
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Le 28 janvier 2006, Mme [Y] [J] a donné bail à la sociétéBeauty Sun des locaux situés au [Adresse 2] à destination d'activité de centre de bronzage avec ou sans UV sous l'enseigne de Carre Soleil ou sous toute autre enseigne exerçant la même activité, vente de produits et toute activité liée à l'enseigne, moyennant un loyer annuel de 16 769 euros par mois.
Invoquant que le preneur ne respecte pas le destination du bail ainsi que le révèle un constat d'huissier le 28 octobre 2010 faisant état de tarifs de soins esthétiques hommes femmes, de vente de bougies et de soins corporels mais aussi d'une pièce à usage de bureau au profit de la société Intextrat, la bailleresse a fait délivrer le 28 janvier 2011 une sommation de cesser d'exercer dans les lieux des activités contraires à la destination contractuelle.
Le même jour, elle a également fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 4 579,46 euros correspondant à un solde de loyers, taxe foncière et régularisation des charges au titre des années 2008 et 2009.
Mme [J] a saisi le tribunal de grande instance de Créteil pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.
Par son jugement en date du 26 novembre 2012, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 28 janvier 2006,
- ordonné l'expulsion de la société Beauty sun ainsi que de tous occupants de son chef,
- dit qu'à compter de la résiliation, la société Beauty sun sera redevable envers Mme [J] d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux,
- condamné la société Beauty Sun à payer à Mme [J] la somme de 966,07 euros au titre des loyers et charges impayés,
- condamné la société Beauty Sun à payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- débouté la société Beauty Sun de l'ensemble de ses demandes.
- ordonné l'exécution provisoire.
La société Beauty Sun a interjeté appel de cette décision le 21 décembre 2012.
*Après que les parties aient conclu le 1er octobre 2013, la société Beauty Sun a demandé par conclusions signifiées le 24 octobre 2013 la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 23 octobre 2013 ; elle a communiqué le même jour une nouvelle pièce ; Mme [J] a conclu à nouveau le 28 octobre 2013 ;
Or il n'existe aucune cause de révocation de l'ordonnance de cloture ; par application de l'article 783 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut étre déposée, aucune piéce produite aux débats à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, ce dont les parties ont été avisées ; la piéce produite par la société Beauty Sun et les conclusions signifiées par Mme [J] posétérieurement à l'ordonnance de cloture seront donc écartées des débats.
Par ses conclusions en date du 1er octobre 2013 la société Beauty Sun demande à la cour de :
Constater qu'elle a respecté la destination du bail,
Constater que le commandement visant la clause résolutoire en date du 18 janvier 2011 présente un décompte de loyers de janvier 2010 à janvier 2011, mais aussi de provisions sur charges mensuelles et de régularisation de charges 2008 et 2009,
Constater qu'une somme de 21 844,12 euros avait été réglée pour la période de janvier 2010 à la date du 19 janvier 2011 sur 21 469,11 euros de loyers dus à cette date,
Dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 janvier 2011, en ce qu'il se fonde à tort seulement sur des appels de charges prétendument dues et non sur des impayés de loyer,
Dire et juger que les causes du commandement ne peuvent être acquises alors qu'elles reposent sur :
*des appels de charges surestimés
*des calculs de charges erronés
le paiement d'arriérés de charges et non pas de loyers seuls prévus au bail pour fonder la mise en 'uvre de la clause résolutoire,
En conséquence,
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel et statuant à nouveau,
Dire et juger que la société preneuse n'a pas violé ses obligations afférentes à la destination du bail,
Dire n'y avoir lieu à résiliation du bail de ce chef,
Dire et juger que la société Beauty Sun ne peut se voir reprocher aucun retard de loyer susceptible d'entraîner l'application de la clause résolutoire,
Dire et juger que la société Beauty Sun ne s'est rendue coupable d'aucune violation des clauses du bail susceptible de fonder la résiliation de celui-ci,
Débouter la bailleresse de l'intégralité de ses demandes
Condamner Mme [J] à verser à la société Beauty Sun la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner Mme [J] à verser à la société Beauty Sun la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Condamner Mme [J] aux entiers dépens.
Par ses conclusions en date du 1er octobre 2013, Mme [J] demande à la cour de :
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel,
Condamner la société Beauty sun à payer à Mme [Y] [J] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Débouter la société Beauty Sun de toutes ses demandes,
Condamner la société Beauty Sun aux entiers dépens en ce y compris le coût des commandements, sommations et significations de requête et d'ordonnance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR CE,
Sur la demande de résilaition du bail :
Mme [J] fait valoir que le nouveau bail négocié à la suite de l'acquisition par Mme [T] pour le compte de la société Beauty Sun en formation du fonds de commerce de salon de coiffure précédemment exercé dans les lieux et ayant appartenu à la société José Saint Gil placée en liquidation judiciaire était destiné à permettre au repreneur d'exercer une activité de centre de bronzage avec ou sans UV dans le cadre d'une franchise, que le contrat de franchise ne fait apparaître aucune autre activité que celle de centre de bronzage, et en particulier aucune activité de soins esthétiques, que la locataire ne peut prétendre exercer toutes les activités de la marque Carré soleil, eu égard à la diversité des produits ou services de cette marque (qui va des savons, huiles essentielles à des produits d'imprimerie, valises, parapluies, cravates, bonnetterie ..), qu'au demeurant, la société Beauty sun a rompu son contrat de franchise et ne fait donc plus partie du réseau Carré soleil, et ce bien que l'extrait Kbis de la société Beauty Sun fasse toujours figurer cette enseigne, que la locataire prétend à tort avoir été autorisée à exploiter des activités connexes ou complémentaires alors que celles ci auraient du faire l'objet d'une demande de despécialisation partielle, que tel n'a pas été le cas, qu'enfin, la présence de M [T] gérant de la société Intextrat a été constatée dans les locaux.
Si l'acte de cession passé entre Me [M] ès qualités de liquidateur de la société José Saint Gil et Mme [T] agissant tant en son nom personnel que pour le compte de la société en formation Beauty Sun portait sur un fonds de commerce de 'coiffure, parfumerie, soins de beauté, esthétique, manucure, pédicurie, sauna, articles de [Localité 3]', Mme [J] la bailleresse a signé avec la société Beauty Sun représentée par sa gérante Mme [T] un nouveau bail de neuf années ayant commencé à courir le 28 janvier 2008 par lequel la locataire s'est engagée à exercer une activité de ' centre de bronzage avec ou sans UV sous l'enseigne Carré soleil, ou sous toute autre enseigne exerçant la même activité, vente de produits et toute activité liée à l'enseigne'.
Compte tenu de la différence de destination entre le bail cédé et celle plus large autorisée par le nouveau bail, une indemnité de despécialisation de 10 000 € a été versée par la société locataire entre les mains de la bailleresse.
La société Beauty Sun a signé concomitamment un contrat de franchise avec la société Soleil expansion qui développe ses activités sous l'enseigne Carré Soleil et qui a pour objet l'exploitation de tout établissement ou fonds ayant pour activité celle de bronzage, soins esthétiques, cosmétique, épilation, parfumerie, onglerie, remise en forme, amincissement, lingerie, accessoires de mode et de coiffure ;
Le bail autorisant toute activité liée à l'enseigne Carré soleil ou à toute autre enseigne ayant la même activité, la bailleresse ne peut faire grief à sa locataire d'exploiter dans les locaux loués, une activité de soins esthétiques et/ou de vente de produits corporels en lien avec ces soins ou encore de quelques produits annexes comme des bougies d'ambiance, dans la mesure où la locataire est autorisée par le bail à exploiter toute activité de l'enseigne Carré soleil ou de toute autre enseigne exerçant la même activité. Il importe donc peu à cet égard que la société Beauty Sun ait rompu son contrat de franchise avec la société Soleil expansion dans la mesure où elle continue à exploiter les mêmes activités et à commercialiser des produits identiques à ceux que son contrat de franchise l'autorisait à exploiter et commercialiser, peu important en définitive le nom de l'enseigne sous laquelle elle exerce son activité.
Il s'ensuit que le grief de violation de la destination du bail n'est pas fondé, que la sommation délivrée à la société Beauty Sun de cesser de vendre du maquillage et des produits esthétiques ainsi que des bougies et des bijoux est dépourvue de toute portée.
La bailleresse fait valoir qu'elle ne sollicite pas l'application de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer délivré le 18 janvier 2011 qui ne visait pas seulement selon elle des charges mais également des loyers impayés ; la seule somme qui apparait due à cette date est celle du loyer de janvier 2011 et la provision pour charges, ce qui suffit à considérer que le commandement n'a pas été délivré de mauvaise foi ; la bailleresse ne sollicitant pas l'application de ce commandement, la demande de la locataire tendant à le voir dire sans effet est sans intérêt.
Mme [J] indique en outre que, par rectification du décompte des charges que lui avait adressé intialement le syndic, elle a accepté de réduire les tantièmes de 173/1000° à 163/1000° pour éviter toute difficulté, compte tenu de la présence d'un autre local dont elle est propriétaire non compris dans l'assiette du bail, qu'au jour de l'assignation, il restait dû au titre des charges impayées une somme de 966,07 € ;
Tout en soulignant que la locataire paie toujours son loyer avec retard, elle ne fait cependant état d'aucun arriéré de loyers et charges au jour de la clôture des débats devant la cour.
Mme [J] ne démontre pas par ailleurs que la société Beauty Sun hébergerait dans ses locaux une société Intextrat ayant pour gérant le mari de la gérante de la société Beauty Sun, la seule présence ponctuelle de celui-ci dans les locaux exploités par son épouse ne suffisant pas à établir que cette société qui possède un siège social, est domiciliée dans les locaux de la société Beauty Sun .
En définitive, Mme [J] ne justifie d'aucun motif d'une gravité suffisante pour voir ordonner la résiliation du bail.
Sur les autres demandes :
La société Beauty Sun invoque que Mme [J] n'a cherché en l'assignant en justice qu'à récupérer à bon compte des locaux dans lesquels elle a effectué d'importants travaux de remise en état et que l' attitude de la bailleresse qui a poursuivi l'exécution du jugement l'a placée dans une grande difficulté financière en la contraignant à se consacrer à sa défense plus qu'à son activité commerciale.
Or il ne peut être déduit du fait que la bailleresse, au motif principal de la violation de la destination du bail dénué en réalité de tout fondement, a poursuivi la résiliation du bail, la conséquence qu'elle a agi de façon abusive, le premier juge ayant fait droit à cette demande ; aucune intention de nuire n'est davantage caractérisée dans la mesure où la société Beauty Sun n'établit par aucun document que la bailleresse aurait poursuivi ensuite son expulsion de façon téméraire ; il n'y a pas lieu en conséquence de faire droit à la demande en dommages intérêts.
Mme [J] supportera les entiers dépens et paiera à la société Beauty Sun la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture en date du 23 octobre 2013,
Rejette des débats la pièce communiquée et les conclusions signifiées après la clôture,
Infirme le jugement ,
Déboute Mme [J] de sa demande de résiliation du bail,
Déboute la société Beauty Sun de ses demandes en nullité du commandement de payer du 18 janvier 2011 et en dommages intérêts,
Condamne Mme [J] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Beauty Sun la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du même code.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
