Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2014
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/09772
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/03172
APPELANTE
SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, ayant son siège social
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
assistée de Me Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI SA, ès qualités de syndic de la copropriété, ayant son siège social
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Daniel-René HEMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1297
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Décembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
La SARL CINÉMA DE L'HÔTEL DE VILLE, venant aux droits de la société CINEMURS est propriétaire depuis le 30 janvier 2008 des lots 1 et 4 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2].
Le 30 mai 2005, l'assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de ravalement des façades sur cour de l'immeuble pour un montant de 71736,08 euros TTC, et de 36944,44 euros TTC (lot plomberie /zinguerie).
Pour ces travaux, la SARL CINÉMA DE L'HÔTEL DE VILLE a reçu deux appels de fonds d'un montant total de 20683,90 euros qu'elle a réglés.
S'appuyant sur le règlement de copropriété et soutenant qu'elle n'avait pas à financer ces travaux de ravalement qui n'étaient selon elle qu'à la charge des copropriétaires intéressés, la SARL CINÉMA DE L'HÔTEL DE VILLE, après avoir vainement demandé le remboursement de ses deux appels de fonds par lettres recommandées des 30 novembre 2009 et 16 décembre 2009, a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] par acte d'huissier du 23 février 2010 a l'effet d'obtenir, avec exécution provisoire :
- le remboursement de la somme de 20683,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2009,
- 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 28 avril 2011, le Tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre) a :
- déclaré la société CINÉMA DE L'HÔTEL DE VILLE SARL recevable mais mal fondée en ses demandes principale et accessoires et l'en a débouté,
- condamné la société CINÉMA DE L'HÔTEL DE VILLE SARL à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet JEAN CHARPENTIER, la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,
- condamné la société CINÉMA DE L'HÔTEL DE VILLE SARL aux dépens, lesquels pourraient être recouvrés par Maître Daniel-René HEMARD, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société CINÉMA DE L'HÔTEL DE VILLE a relevé appel de ce jugement par déclaration d'appel du 23 mai 2011.
Vu les dernières conclusions signifiées par :
- la société CINÉMA DE L'HÔTEL DE VILLE le 4 septembre 2012,
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] le 06 octobre 2011 .
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2013.
CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
La SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déclarée recevable en son action, mais de l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de toute ses demandes et l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle demande la condamnation du syndicat à lui rembourser la somme de 43340,88 euros (montant total des travaux de ravalement réglés) avec intérêts au taux légal à compter de sa première mise en demeure du 20 novembre 2009, à lui payer les sommes de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle demande en outre l'exonération des condamnations et frais de procédures liées à la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la condamnation de l'intimé aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à ces demandes en sollicitant la confirmation du jugement du 28 avril 2011 dans son intégralité, et la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens.
Sur la recevabilité
Le syndicat des copropriétaires ne contestant plus la recevabilité de l'action de la SARL CINEMA HOTEL DE VILLE, il y a lieu de confirmer la décision déférée sur ce point, l'appelante étant en effet recevable à agir pour contester la répartition des charges reposant selon elle sur une application erronée du règlement de copropriété.
Sur le fond
La SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE et le syndicat des copropriétaires demeurent contraires dans leur interprétation du règlement de copropriété sur la répartition des charges de ravalement.
L'appelante soutient préalablement et à titre principal, en se fondant sur les dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 que seul le propriétaire au moment du vote des travaux, est tenu au paiement des appels de charges afférents à ces travaux ; qu'étant devenue propriétaire postérieurement au vote, en janvier 2008, le syndicat des copropriétaires ne pouvait lui réclamer ces charges, mais faire opposition sur le prix de vente à hauteur de la quote-part des sommes dues.
A titre subsidiaire, et s'appuyant sur le règlement de copropriété, La SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE prétend en substance que chaque copropriétaire n'est concerné que par les travaux de ravalement relatifs à la façade incluant ses lots ; que son lot ne donnant pas sur la cour de l'immeuble et celui-ci n'étant pas concerné par les travaux en cause, elle n'a pas à supporter le coût du ravalement. Elle conteste l'interprétation du syndicat des copropriétaires selon laquelle la clause du règlement de copropriété relative au travaux de ravalement de la façade ne concernerait que la façade sur rue, et non pas toutes les façades de l'immeuble. Elle considère que cette clause, qui ne peut être réputée non écrite, est parfaitement licite et doit être interprétée comme dérogatoire aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété pouvant toujours prévoir que certains lots seront dispensés du paiement de ces travaux de ravalement.
S'agissant de la répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur, il ressort de l'acte de vente notarié du 30 janvier 2008 par lequel la SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE est devenue propriétaire des lots 1 et 4 de la copropriété que « l'acquéreur sera tenu de régler tous les appels de fonds qui lui seront faits par le syndic à compter de ce jour » (page 19 article 11 , 11.1).
L'acte de vente a par ailleurs expressément prévu que l'acquéreur supporterait notamment « les appels de fonds relatifs aux travaux de ravalement décidés lors des assemblées générales de 2005 et 2007 qui seraient reçus par le vendeur à compter du 30 janvier 2008, le vendeur déclarant avoir acquitté le premier appel de fonds intervenu en juin 2005, le surplus incombant à l'acquéreur ».
Ces dispositions sont suffisamment claires pour établir que la SARL CINEMA DE L'HÔTEL DE VILLE devait bien supporter pour le ravalement, tous les appels de fonds postérieurs à la vente du 30 janvier 2008.
S'agissant de la répartition des charges, le règlement de copropriété précise (page 31 titre VII- article unique relatif à l'énumération et répartition des charges communes) que les charges communes comprennent notamment « les frais nécessaires au maintien en bon état, à la réparation et à la réfection des choses et parties communes ceux afférents au fonctionnement des services communs de l'immeuble et d'une manière générale toutes dépenses nécessitées par l'entretien, la réparation, le fonctionnement ou le service desdites parties communes telles qu'elles sont définies sous le titre V, article 1. »
Le texte précise que « toutes ces charges seront supportées par l'ensemble des co-propriétaires des lots, dans la proportion de leur droit de co-propriété dans lesdites parties communes, tel que ce droit est indiqué sous le IV »
Le règlement de copropriété a prévu dans un titre VIII « répartition des autres charges communes », à la rubrique « ravalement » la disposition suivante :
« les frais de ravalement de la façade de l'immeuble seront à la charge du copropriétaire intéressé ».
Bien que la SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE, soutienne que le mot « façade » soit un terme générique visant l'ensemble des façades de l'immeuble y compris les façades sur cour, c'est pourtant à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient :
- d'une part que les dépenses de ravalement d'un immeuble constituent des charges communes relatives à la réparation, à l'entretien et au maintien en bon état de l'immeuble et que tous les copropriétaires doivent y contribuer à proportion de leurs quotes-parts de parties communes attribuées à leur lot en vertu de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 10 alinéa 2 de la même loi ;
- et d'autre part qu'un copropriétaire ne peut se soustraire au paiement de sa quote-part de charges communes générales au motif que l'entretien des parties communes ne présenterait pour lui aucune utilité ou avantage quelconque.
La clause litigieuse dont se prévaut la société appelante n'exonère pas spécifiquement son lot des dépenses de ravalement. Le règlement de copropriété en cause ne prévoit aucune affectation de charges communes spéciales pour les dépenses de ravalement, ni n'affecte lesdites dépenses à certains copropriétaires spécifiquement désignés. Il en résulte que les dépenses de ravalement restent des charges communes, qui à défaut d'être spécialement réparties, demeurent des charges communes générales devant être supportées par l'ensemble des copropriétaires à proportion de leur quote-part de charges dans les parties communes générales tel que précisé dans l'état descriptif de division (titre IV du règlement de copropriété).
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que c'est donc à tort que la SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE demande à être dispensée des frais de ravalement de la façade sur Cour de l'immeuble du [Adresse 2]. Elle sera donc déboutée de sa demande de remboursement de charges et de ses demandes accessoires de dommages et intérêts et d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés par lui en appel. Il y a lieu de condamner la SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE qui succombe supportera les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Déboute la SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
Condamne la SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SARL CINEMA DE L'HOTEL DE VILLE aux entiers dépens.
Le Greffier, Le Président,
