Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 27 FEVRIER 2014
(n° 92, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/23390
Décision déférée à la Cour : Jugement
Jugement du 23 Octobre 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 12/00386
APPELANTE
SA MMA IARD
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée et assistée par Maître Jean-Marc PEREZ de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
INTIMES
Monsieur [D] [S]
Madame [F] [R] épouse [S]
demeurant tous deux [Adresse 5]
représentés par Maître Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148
assistés de Maître Laurent OHAYON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0944
Monsieur [M] [Z] [W] [B]
Madame [N] [V] épouse [B]
demeurant tous deux [Adresse 2]
représentés par Maître Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
assistés de Maître Céline GRUAU de la SCP BARON ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'EVREUX
SCP [I]
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
assistée de Maître Loïc PIARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0490
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 janvier 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Monsieur Fabrice VERT, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte authentique reçu le 15 décembre 2006 par M. [O] Wolf, notaire, M. [M] [B] et Mme [A] [V], épouse [B] (les époux [B]), ont vendu à M. [D] [S] et Mme [F] [R] (les consorts [S]-[R]) le lot n° 2 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [Adresse 4] (94) consistant en un pavillon d'habitation d'une superficie de 81,64 mètres carrés selon certificat dressé par la société Adena diagnostics immobiliers - Cabinet [G] et [K] le 12 septembre 2006, au prix de 340 000 €. Les acquéreurs, qui ont fait procéder un nouveau mesurage le 17 septembre 2007 ayant révélé une superficie de 59,31 mètres carrés, ont assigné les vendeurs le 22 novembre 2007 en diminution du prix. Le 3 mars 2008 les époux [B] ont appelé en intervention forcée le notaire et le mesureur, la société Adena diagnostics immobiliers. Par jugement du 23 juin 2009, le tribunal de grande instance de Créteil a dit que le bien vendu était soumis à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et a désigné un expert aux fins de fixer la superficie légale du lot. L'expert, M. [C] [U], a déposé son rapport le 6 juillet 2011.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 23 octobre 2012, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné solidairement les époux [B] à payer aux consorts [S]-[R] la somme de 64 258,94 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2007 au titre de la réduction du prix de vente,
- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière depuis le 17 octobre 2011,
- débouté les consorts [S]-[R] de leur demande de dommages-intérêts,
- condamné in solidum la société FLM experts, exploitant sous l'enseigne : société Adena diagnostics immobiliers et la SCP [E] à payer aux époux [B] la somme de 50 000 € de dommages-intérêts et les garantir des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société FLM experts à garantir la SCP [E] de la moitié des condamnations prononcées contre elle au profit des époux [B], y compris au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile,
- pris acte de ce que la société MMA IARD reconnaissait devoir prendre en charge dans les limites du contrat d'assurance les condamnations prononcées contre la société FLM experts,
- condamné in solidum les époux [B] à payer aux consorts [S]-[R] la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société FLM experts et la SCP [E] à payer chacune aux époux [B] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les époux [B] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile formée contre les consorts [S]-[R],
- rejeté les autres demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum les époux [B], la société FLM experts, la SCP [E] et la société MMA IARD aux dépens en ce compris les frais d'expertise.
Par dernières conclusions du 16 juillet 2013, la société MMA IARD, appelante, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a estimé qu'il convenait d'exclure la surface du garage et de la cave,
- dire que la superficie réelle de 86,39 mètres carrés, est supérieure à celle annoncée à l'acte et débouter les consorts [S]-[R] de leurs demandes,
- débouter les époux [B] de leur appel en garantie,
- subsidiairement,
- dire que seule la surface du garage doit être exclue et que la superficie s'élève à 71,69 m2,
- dire que le calcul de la diminution doit être basé sur le prix global diminué de la valeur du garage et de celle du jardin qui peuvent être estimées respectivement à 10 000 € et 30 000 €,
- débouter les consorts [S]-[R] de toute demande excédant la somme de 36 562,96 €,
- dire que dans cette hypothèse leur préjudice financier serait limité à 5 722,67 €,
- plus subsidiairement,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la superficie s'élevait à 63,55 mètres carrés et en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts [S]-[R] excédant 64 258,94 €,
- dire que dans cette hypothèse, le surcoût de leur emprunt doit être limité à 10 028,56 €,
- en tout état de cause,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [S]-[R] de leurs demandes relatives aux frais,
- débouter les époux [B] de toutes leurs demandes contre la société FLM experts et son assureur,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- très subsidiairement,
débouter les époux [B] de toutes leurs demandes excédant le pourcentage de chance formulé à l'encontre de la société FLM experts ou de son assureur,
- dire qu'elle ne peut être condamnée que dans les limites de la police d'assurance, franchise de 10 % déduite avec un maximum de 5 500 francs, soit 838,47 €.
Par dernières conclusions du 19 décembre 2013, les consorts [S]-[R] prient la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 64 258,94 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2007 au titre de la réduction du prix de vente,
- condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 117 234,05 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2007 au titre de la réduction du prix de vente,
- à titre subsidiaire, condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 110 338,10 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2007 au titre de la réduction du prix de vente,
- à titre plus subsidiaire,
- condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 100 186,18 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2007 au titre de la réduction du prix de vente,
- à titre encore plus subsidiaire,
- condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 89 132,77 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2007 au titre de la réduction du prix de vente,
- à titre infiniment subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ses dispositions au titre de la réduction du prix de vente,
- en tout état de cause,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages-intérêts,
- dire que les mensonge des époux [B] constituent un dol et les condamner solidairement à leur payer les sommes de 1 552 € au titre des frais et de 17 381 € au titre des dommages-intérêts,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus incluant les frais d'expertise.
Par dernières conclusions du 7 janvier 2014, les époux [B] demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris et débouter les consorts [S]-[R] de toutes leurs demandes,
- subsidiairement :
- dire que la totalité du sous-sol et des combles doit être comprise dans la surface habitable, le règlement de copropriété ne restreignant pas la destination du sous-sol à celui de cave ou de garage,
- constater que la superficie s'élève ainsi à 86,39 mètres carrés et débouter les consorts [S]-[R],
- les condamner à leur payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- encore plus subsidiairement,
- fixer la diminution du prix à 36 562,96 € ou 64 258,94 €,
- débouter les consorts [S]-[R] de l'excédent de leur demande,
- condamner solidairement la société FLM experts, la société MMA IARD et la SCP [X] à leur payer des dommages-intérêts d'un montant équivalant à celui de la diminution du prix et les condamner à les garantir des dépens incluant les frais d'expertise et de l'article 700 du Code de procédure civile alloué aux acquéreurs,
- condamner solidairement la société FLM experts, la société MMA IARD et la SCP [X] à leur payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens.
Par dernières conclusions du 20 mai 2013, la SCP [X] prie la Cour de :
- rejeter la prétention des consorts [S]-[R] à une quelconque diminution de prix et déclarer sans objet la demande subsidiaire en responsabilité formée par les époux [B] contre elle,
- subsidiairement,
- dire que la restitution de prix ne peut excéder le rapport entre 71,69 mètres carrés et 81,60 mètres carrés et que la diminution doit être calculée sur le prix de vente diminué de la valeur des surfaces qui doivent être soustraites de l'assiette du mesurage,
- débouter les époux [B] de leur demande en responsabilité contre elle, la restitution du prix ne constituant pas un préjudice,
- confirmant le jugement entrepris : débouter les consorts [S]-[R] de leurs demande des frais de vente, des intérêts de l'emprunt et de la régularisation de l'aménagement des combles,
- en tous les cas, condamner in solidum les consorts [S]-[R] et les époux [B], ou à défaut les consorts [S]-[R] seuls, à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE,
LA COUR,
Considérant que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose au vendeur de mentionner dans l'acte constatant la vente d'un lot de copropriété ou d'une fraction de lot la superficie de la partie privative de ce lot, cette disposition n'étant pas applicable aux caves et aux garages ;
Que lorsque, comme en l'espèce, une cave ou un garage font partie intégrante d'un lot unique, leur surface ne peut être incluse dans la superficie légale de ce lot, s'agissant de fractions d'un lot auxquelles les dispositions précitées ne sont pas applicables ;
Considérant qu'il se déduit encore du texte précité que la superficie, qui doit être mentionnée dans l'acte de vente au sens du texte, ne peut inclure celle des caves et des garages et que c'est donc à bon droit que le Tribunal a dit qu'il importait peu, au regard de cette obligation légale, que les acquéreurs aient pu avoir connaissance de la surface légale par un autre truchement ;
Considérant qu'au cas d'espèce, l'acte de vente du 15 décembre 2006 ne mentionne (pp. 5 et 11) qu'une seule superficie pour le lot n° 2, objet de la vente, soit celle de 81,64 mètres carrés énoncée comme étant celle de la loi dite 'Carrez' ; qu'il ressort tant du certificat de mesurage du 12 septembre 2006 annexé à cet acte que du rapport de l'expert judiciaire, que cette superficie inclut celle d'un garage, de sorte que la diminution du prix est susceptible d'être ordonnée ;
Mais considérant que, s'agissant de l'application d'un article de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'affectation des parties d'un lot privatif doit être recherchée dans les dispositions du règlement de copropriété qui s'imposent aux parties ;
Qu'au cas d'espèce, le règlement de copropriété désigne le lot n° 2 comme étant constitué d'un 'pavillon d'habitation sur sous sol, d'un rez-de-chaussée, composé d'une cuisine, salle à manger, water-closets et d'un premier étage composé de deux chambres, couvert en tuiles. Droit à la jouissance exclusive du jardinet devant et du potager derrière le pavillon et du terrain sur lequel ledit pavillon est édifié' ;
Que, bien que l'acte de vente du 15 décembre 2006 précise que le sous-sol est 'divisé en cave et garage', ces mentions sont sans influence sur l'étendue des droits dans la copropriété qui résultent seulement du règlement de copropriété ; qu'ainsi, le sous-sol pouvant, à tout moment, revenir à son affectation initiale à usage d'habitation qui résulte du règlement de copropriété, sa superficie, qu'aucune disposition n'écarte du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, devait être comptée dans la surface du lot au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant que, s'agissant des combles, le règlement de copropriété ne répute partie commune que le sol, 'c'est à dire les jardins et le sol des parties construites' et énonce que 'chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les constructions lui appartenant exclusivement le droit d'en jouir et d'en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à condition de ne pas nuire aux droits de l'autre propriétaire' ;
Que, par suite, les combles, qui sont des parties privatives, pouvaient être transformés en chambre par le propriétaire sans autorisation du syndicat des copropriétaires;
Qu'il n'est pas contesté par les acquéreurs que les combles étaient effectivement aménagés en chambre au moment de la vente, de sorte que la superficie de celle-ci entrait dans le calcul de la surface légale sous réserve de sa hauteur, peu important, à l'égard de l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié ;
Considérant qu'ainsi, la superficie du bien n'étant pas inférieure d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, les consorts [S]-[R] doivent être déboutés de toutes leurs demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des consorts [S]-[R] ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des époux [B], de la société MMA IARD et de la SCP la SCP Behin-Carely-Vie-Wolf, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel :
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déboute M. [D] [S] et Mme [F] [R] de toutes leurs demandes;
Dit sans objet les appels en garantie et actions en responsabilité exercés par M. [M] [B] et Mme [A] [V], épouse [B] ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. [D] [S] et Mme [F] [R] aux dépens de première instance, en ce compris le coût de l'expertise, et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [D] [S] et Mme [F] [R] à payer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile :
- M. [M] [B] et Mme [A] [V], épouse [B], la somme de 8 000 €,
- la société MMA IARD, la somme de 4 000 €,
- la SCP la SCP Behin-Carely-Vie-Wolf, la somme de 4 000 €.
La GreffièreLa Présidente
