Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 20 MARS 2014
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 12404
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 09/ 09346
APPELANTS
Monsieur Jacques François Antoine X...
et
Madame Marie Christine Danielle Renée Y... épouse X...
demeurant tous deux ...
Représentés par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 et assistés sur l'audience de Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378 substitué par Maître Margot CHABANNES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378
INTIMÉS
Monsieur Max Z...
et
Madame Guilaine A...
demeurant ...
Représentés tous deuxpar Maître Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 et assistés sur l'audience de Maître Manuel FUREST, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0564
Maître Dominique B..., Notaire
demeurant ...
Représenté par Maître Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 et assisté sur l'audience de Maître Valérie DE HAUTECLOQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 848
Société DE CONSEILS ET DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES exerçant sous le nom commercial ERA GRENELLE IMMOBILIER devenue SARL ERA ÉMILE ZOLA IMMOBILIER
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 91 rue du Théatre-75015 PARIS
Représentée par Maître Dominique OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 et assistée sur l'audience de Maître Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450 substitué par Maître Isabelle CHATAIGNER, avocat au barreau de PARIS, toque : G450
SAS DEKRA INSPECTION anciennement NORISKO IMMOBILIER
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège rue Stuart Mill ZI de Magre-87000 LIMOGES
Représentée par Maître Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 et assistée sur l'audience de Maître Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 13 février 2014, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Madame Mélanie RAMON
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Madame Mélanie RAMON, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique reçu le 24 juillet 2008 par Me B..., notaire, les époux X... ont vendu à Monsieur Z... et Madame A... des lots de copropriété dans un immeuble sis à Paris 15e, moyennant un prix de 410 000 ¿.
Se plaignant d'une moindre superficie des biens acquis, Monsieur Z... et Madame A... ont, par acte en date du 3 juin 2009, fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Paris les époux X... aux fins de réduction du prix de vente.
Par actes en date des 21 et 22 septembre 2009, les époux X... ont appelé en garantie Me B..., la SARL ERA EMILE ZOLA IMMOBILIER, agence immobilière, et la SAS NORISKO IMMOBILIER, qui a réalisé le mesurage des locaux.
Les deux dossiers ont été joints par décision du juge de la mise en état en date du 1er février 2010.
Par un jugement en date du 7 juin 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré bien fondée l'action en réduction de prix de Monsieur Z... et Madame A...,
- condamné les époux X... à verser à Monsieur Z... et Madame A... les sommes suivantes :
49 998, 12 ¿ au titre de la réduction du prix de vente
3 000, 00 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- rejeté les appels en garantie formés par les époux X... à l'encontre de Me B..., la SARL ERA EMILE ZOLA IMMOBILIER, agence immobilière, et la SAS DEKRA anciennement NORISKO IMMOBILIER,
- rejeté le surplus des demandes présentées par les parties,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,
- condamné les époux X... aux dépens et dit que les avocats qui en ont fait la demande bénéficieront des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Les époux X... ont interjeté appel de ce jugement le 1e juillet 2011.
Par arrêt en date du 28 février 2013, la Cour d'appel de Paris a :
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la surface de la véranda ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la surface privative et que la surface des seuls lots litigieux étant inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'acte de vente, Monsieur Z... et Madame A... sont recevables à solliciter une réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure,
Avant dire droit sur le montant de la réduction du prix, tous droits et moyens des parties réservés :
- ordonné la réouverture des débats pour que les parties concluent sur la méthode de calcul de la réduction du prix et proposent une estimation de la valeur du seul lot no307,
- décidé un sursis à statuer sur les autres chefs de demande,
- réservé les dépens.
Les époux X..., appelants, ont signifié leurs dernières conclusions le 22 janvier 2014, aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs fins, demandes et conclusions,
- débouter Monsieur Z... et Madame A... de l'intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre,
En conséquence,
- infirmer le jugement rendu le 7 juin 2011 par le Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu'il a fixé le montant de la réduction à la somme de 49 998, 12 ¿,
- dire et juger que le montant de cette réduction ne saurait être supérieur à la somme de 35 368 ¿,
- condamner solidairement la Société ERA EMILE ZOLA IMMOBILIER, en sa qualité d'agent immobilier, la Société DEKRA DIAGNOSTIC IMMOBILIER (anciennement NORISKO IMMOBILIER), en sa qualité de professionnelle du mesurage de surfaces privatives en matière de copropriété, et Me B..., notaire ayant rédigé l'acte authentique de vente et tenu en tant que tel à une obligation de conseil vis-à-vis des parties signataires, à leur payer sous forme de dommages-intérêts une somme de 35 368 ¿, dans l'hypothèse où ce montant serait alloué à Monsieur Z... et Madame A... en guise de restitution de prix,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté Monsieur Z... et Madame A... de leur demande visant à obtenir le paiement d'une somme de 3 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, et ce dans la mesure où il n'y a eu aucune résistance abusive de leur part,
En tout état de cause, à titre principal,
- condamner solidairement Monsieur Z... et Madame A... à leur payer une somme de 6 000 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
À titre subsidiaire,
- condamner solidairement la Société ERA EMILE ZOLA IMMOBILIER, la Société DEKRA DIAGNOSTIC IMMOBILIER (anciennement NORISKO IMMOBILIER) et Me B..., notaire, à leur payer une somme de 6 000 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Monsieur Z... et Madame A..., intimés, ont signifié leurs dernières conclusions le 15 mai 2013, aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
À titre principal,
- dire et juger que la réduction de prix doit être calculée sur le prix de vente global, sans déduction de la valeur du lot no301 exclu du mesurage,
Par conséquent,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné les époux X... à leur payer la somme de 49 998, 12 ¿ au titre de la réduction du prix de vente, outre la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
À titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour venait à calculer la réduction sur la base du prix de vente diminué de la valeur du lot no301,
- dire et juger que la valeur du lot no301 est manifestement surévaluée par la société DEKRA qui lui attribue la même valeur que les autres lots, alors qu'il s'agissait d'une véranda avec jardin,
- ramener à de plus justes proportions la valeur du lot no301,
En tout état de cause,
- condamner les époux X... à leur payer la somme de 6 000 ¿ par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
- condamner les époux X... aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions de l'intimé, Maître B..., Notaire, signifiées le 27 janvier 2014, et aux termes desquelles il demande à la Cour de :
- dire qu'il est recevable et bien fondé en ses écritures,
- débouter M. Z... et Mme A... de leurs demandes,
subsidiairement,
- dire que les époux X... ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager sa responsabilité,
- débouter les époux X... de leur action en garantie,
- condamner les époux X..., ou toute partie qui succombera, au paiement d'une somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner les époux X... aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître BAECHLIN, Avocat, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de l'intimée, la SARL ERA ÉMILE ZOLA IMMOBILIER, signifiées le 27 janvier 2014, et aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- la recevoir en ses écritures et y faire droit,
- dire qu'elle est étrangère au débat s'élevant entre les parties concernant le montant de la réduction du prix de vente,
- la mettre définitivement hors de cause,
- condamner la partie succombante à payer à la concluante la somme de 3 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la partie succombante au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître OLIVIER, Avocat au Barreau de Paris, qui affirme en avoir fait la plus grande avance dans les termes de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions de la SAS DEKRA INSPECTION anciennement NORISKO IMMOBILIER, intimée, du 28 novembre 2012 et aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le lot no 301 ne constituait qu'un droit de jouissance sur une partie commune et que la véranda qu'il supporte doit être exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez,
En statuant à nouveau,
- dire que la véranda construite sur le lot no 301 constitue bien un espace privatif clos et couvert devant être intégré à la superficie au sens de la loi Carrez,
- dire qu'en tout état de cause le technicien du mesurage n'a pas compétence pour interpréter les dispositions équivoques d'un état descriptif de division et statuer sur la qualification juridique d'une partie de l'immeuble et qu'il a rempli ses obligations en produisant un certificat détaillé pièce par pièce, laissé à l'appréciation des parties et du notaire,
En conséquence,
- rejeter toute demande à son encontre,
Subsidiairement,
- dire que l'erreur matérielle affectant l'acte de vente ne saurait faire naître un droit pour les consorts Z...- A... et que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas vocation à s'appliquer au présent litige,
En conséquence,
- les débouter de toutes leurs demandes
-débouter les époux X... de leurs appels en garantie devenus sans objet,
Plus subsidiairement,
- dire que la diminution de prix consécutive à l'application de la loi Carrez ne peut affecter que le prix de vente des lots soumis à cette loi et qu'en l'espèce, elle ne peut excéder la somme de 40 852, 12 ¿,
- débouter les consorts Z...- A... de toutes leurs demandes excédant cette somme,
En tout état de cause,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la restitution partielle du prix de vente en application de la loi Carrez ne constitue pas un préjudice indemnisable par un tiers à la vente,
En conséquence,
- débouter les époux X... de leur appel en garantie à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 ¿ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
Subsidiairement,
- faire une juste évaluation du préjudice de perte de chance de vendre au même prix en considération d'une surface moindre, ce préjudice ne pouvant être égal à la diminution de prix consécutive à l'application de la loi Carrez.
SUR CE,
LA COUR
Considérant que c'est par des moyens pertinents, que la Cour adopte que les premiers juges, ont retenu que la surface de la véranda ne devait pas être prise en compte dans le calcul de la surface privative, et que, par conséquent, la surface privative des lots litigieux, au sens des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 46, 73 M ², soit inférieure de plus de un vingtième à celle de 53, 22M ² mentionnée dans l'acte de vente litigieux ; qu'il s'en suit que M. Max Z... et Mme Guilaine A... sont bien fondés à solliciter une réduction du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure ;
Considérant que dans l'acte authentique de vente du 24 juillet 2008, le prix de vente n'a pas été ventilé selon les lots, mais fixé globalement à la somme de 410 000 euros ; que la moindre mesure doit se calculer sur ce prix diminué de la valeur des lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 du juillet 1965 ;
Considérant qu'en l'espèce le lot (objet de l'acte de vente litigieux) exclu du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est le suivant : « dans le batiment B, au rez de chaussée, porte face dans la cour, le droit de jouissance exclusif et gratuit d'utilisation, à titre de propriété privative, de la parcelle à usage de jardin situé en fond de l'immeuble (lot 301), à la suite des bâtiments B et c et de la cour commune » ;
Considérant que les lots litigieux ont été vendus de manière indissociable dans l'acte de vente du 24 juillet 2008 ; que, par conséquent, il y a lieu de retenir un prix identique du M ² pour l'ensemble de ces lots pour le bâti, en ce compris la véranda ; que l'ensemble de ces lots ayant été vendu pour un prix global de 410 OOO euros selon une superficie indiquée de 53, 22 M ², le prix du M ² de ces lots pour le bâti, s'établit ainsi à la somme de 7 703, 87 euros (410 000 euros : 53, 22 M ²) ; que la véranda d'une superficie de 8, 70 M ², exclue du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sera par conséquent évaluée à la somme de 67 023, 67 euros ; que le jardin d'une superficie de 60, 30 M ², exclue également du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, sera évalué quant à lui, au regard de ses caractéristiques à la somme de 30 000 euros ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir que la moindre mesure doit se calculer sur le prix de 302 976, 33 euros (410 000-67 032, 67-30 000) ; que l'action en réduction de prix de M Max Z... et de Mme Guilaine A... sera donc évaluée à la somme de 36 946, 94 euros (302 976, 33 : 53, 22 M ² = 5 692, 90 x 6, 49) ; que les époux X... seront donc condamnés à payer cette somme à M Max Z... et à Mme Guilaine A..., ces derniers étant déboutés du surplus de leurs demandes formées de ce chef ;
Considérant que les époux X... demandent à la Cour de condamner la Société ERA ÉMILE ZOLA IMMOBILIER, la Société DEKRA INSPECTION et Maître B...à leur payer des dommages et intérêts évalués au montant de la réduction du prix de vente, soutenant que la responsabilité professionnelle de ces derniers est engagée ;
Mais, considérant que les époux X..., en se limitant dans leurs conclusions à prétendre que la responsabilité de la Société ERA ÉMILE ZOLA IMMOBILIER, de la Société DEKRA INSPECTION et de Maître B...est engagée pour des « préjudices accessoires indiscutables », sans caractériser davantage les préjudices allégués, il y a lieu de dire que les époux X... sont défaillants dans l'administration de la preuve qui leur incombe et seront, par conséquent, déboutés de l'ensemble de leurs demandes formées du chef susvisé ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf à réduire à la somme de 36 946, 94 euros la condamnation des époux X... au titre de la réduction du prix de vente ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Fait masse des dépens de l'appel et dit qu'il seront supportés pour moitié par les époux X... et pour l'autre moitié par M Max Z... et Mme Guilaine A... avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,
