Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2014
(n° ,6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/17169
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2012 - Tribunal de grande instance de BOBIGNY - RG n° 10/08154
APPELANTE
SARL JOGA FUTBOL prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, toque : C2565, avocat postulant
Assistée de Me Margareth FIXLER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0489, avocat plaidant substituant Me Martine LAUTREDOU
INTIMÉE
SCI LANDAIS [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant
Assistée de Me Hélène BRISSET de la SELARL PRAXES Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0197, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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Par acte sous seing privé à effet du l er juillet 2009, la SCI Landais [Adresse 1] a donné à bail à la SARL Joga Futbol pour une durée de neuf années des locaux commerciaux [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 225.360 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d'avance, le preneur bénéficiant d'une franchise de loyer pour la période du1er juillet au 1er septembre 2009.
La société Joga Futbol a entrepris la réalisation d'importants travaux afin de permettre l'aménagement de terrains de football en salle.
Faisant valoir des défaillances du preneur dans le paiement du loyer, la SC1 Landais a signifié à la société Joga Futbol le 24 novembre 2009 un premier commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 67.382,64 euros. Sur assignation en opposition, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Bobigny a, par ordonnance du 05 mai 2010, relevé l'existence d'une contestation sérieuse et dit n'y avoir lieu à référé, décision confirmée par arrêt de la cour d'appel de Paris du 9 février 2011 qui, y ajoutant, a déclaré irrecevable la SARL Joga Futbol en sa demande de remboursement et de réalisation de travaux pour 26 428,55 euros, sous astreinte, ainsi que de celle relative à la diminution du loyer de 50 % et a condamné cette société à payer à la SCI Landais une provision de 96 988,74 euros.
Par arrêt du 16 mai 2012, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel en ses dispositions ayant déclaré irrecevables les demandes de réalisation de travaux, tendant au remboursement de la somme de 26 428, 55 € au titre des travaux, tendant à la diminution du loyer.
La SARL Joga Futbol a fait assigner au fond devant le Tribunal de grande instance de Bobigny la SCI Landais, par acte du 12 mai 2010, en exécution forcée de travaux et en paiement de dommages et intérêts, et, par actes des 30 août et 1er septembre 2010, en nullité du second commandement de payer du 10 août 2010 visant la clause résolutoire.
Par jugement du 17 avril 2012, cette juridiction a :
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 10 septembre 2010, mais en a suspendu les effets,
-condamné la société Joga Futbol à payer à la SCI Landais [Adresse 1] la somme de 160.290,20 euros (cent soixante mille deux cent quatre-vingt-dix euros et vingt centimes) au titre des arriérés de loyers et de charges entre les termes du quatrième trimestre 2009 et du premier trimestre 2012 inclus et la somme de 9.617,40 euros (neuf mille six cent dix-sept euros et quarante centimes) au titre de la clause pénale,
-autorisé la société Joga Futbal à s'acquitter de sa dette par deux versements successifs et mensuels payables avant le 05 de chaque mois, et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du jugement, dit qu'à défaut de respect de ces modalités et conditions, la clause résolutoire reprendra tous ses effets à la date du premier impayé et que la SCl Landais pourra faire procéder à l'expulsion de la société Joga Futbol, et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ou d`un serrurier si besoin est,
-condamné la société Joga Futbol à payer à la SCI Landais une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, la SCI Landais étant autorisée à séquestrer les meubles et effets garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de la locataire, en garantie des sommes lui restant éventuellement dues,
-ordonné l'exécution provisoire et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 24 septembre 2012, la SARL Joga Futbol a fait appel de cette décision et, dans des dernières conclusions du 13 novembre 2012, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qui concerne le manquement à l'obligation de délivrance et la suspension de la clause résolutoire, sa réformation pour le surplus et de :
Condamner l'intimée à faire procéder à l'ensemble des travaux d'entretien et de remise aux normes nécessaires à l'exploitation et à la jouissance paisible et notamment à faire réparer le muret ainsi que le portail assurant le clos et les cellules électriques sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 15ème jour de la signification du présent arrêt et à l'autoriser pendant le délai des travaux à verser les loyers sur un compte séquestre CARPA,
Condamner la SCI Landais à lui verser la somme de 86 340 € à titre de dommages intérêts pour manquement à son obligation de délivrance.
La condamner à lui rembourser la somme de 16 601, 86 € outre celle 9 826, 69 € au titre des travaux d'électricité qu'elle a supportés,
Ordonner la diminution du loyer de 50 % compte tenu du dol du bailleur en application de l'article 1109 du code civil, à partir du jour ou le locataire pourra exploiter les locaux du premier étage et en attente diminuer le loyer de 25 % soit la somme de 5615, 22 € par mois,
Condamner l'intimée à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts pour résistance dolosive, 384 647,91 euros pour perte d'exploitation et 347 957,64 euros au titre de préjudice financier résultant de l'impossibilité d'exploiter la totalité des locaux, à lui rembourser 119 449,62 euros au titre de trop versé,
En toute hypothèse annuler le commandement de payer, suspendre la clause résolutoire, prononcer la compensation à lui payer la somme de 222 598, 53 € au titre des pertes d'exploitation des locaux du rez- de -chaussée, et condamner la SCI Landais à lui payer à lui payer la somme de 222 598, 53 € au titre des pertes d'exploitation des locaux du rez- de -chaussée arrêtées au 30 novembre 2011, outre celle de 162 049, 38 € au titre des pertes d'exploitation du premier étage, arrêtées à la même date, outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 28 décembre 2012, l'intimée sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de paiement de la somme de 237 499,53 euros au titre des loyers arrêtés à mars 2012 et a accordé des délais à l'appelante. En conséquence, elle demande à la cour de dire que la clause résolutoire est acquise depuis le 10 septembre 2010, d'ordonner l'expulsion du bailleur sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard, la séquestration de son mobilier, de la condamner à lui payer la somme mentionnée ci-dessus avec intérêts au taux contractuel mensuel de 1,5 % à compter de la date d'échéance, après déduction des sommes réglées au titre de la garantie bancaire outre, à compter du mois de janvier 2012, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la parfaite libération des lieux, ainsi que 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR QUOI,
Sur le respect de l'obligation de délivrance et ses conséquences:
Considérant que l'appelante reproche à la bailleresse de n'avoir pas respecté son obligation de délivrance et de jouissance paisible et fait grief au premier juge de n'avoir retenu au titre de ce manquement que la seule facture de travaux de réfection de l'installation électrique alors qu'elle a du entreprendre d'autres travaux indispensables afin de pouvoir exploiter les locaux pour un montant total de 26 428, 55€.
Elle invoque avoir été totalement empêchée d'exploiter entre septembre 2009 et janvier 2010, et sollicite à ce titre le remboursement des loyers versés entre septembre 2009 et janvier 2010 pour 112 304, 40 €, et n'avoir pu exploiter la totalité des locaux, ceux du premier étage étant restés encombrés entre février 2010 et le mois d'août 2012 inclus, ce qui justifie selon elle le remboursement de la moitié des loyers payés pendant cette période représentant la somme de 348 143, 64 €. Elle demande également l'indemnisation de son préjudice financier en résultant évalué à la somme de 384 647, 91€ arrêtée au 30 novembre 2011 suivant rapport d'expertise comptable.
Elle fait valoir enfin que la société Landais a fait preuve d'une réticence dolosive à son égard en éludant les difficultés liées à l'incompatibilité d'exploiter une activité de foot en salle avec le règlement de la ZI des Richardets où sont implantés les locaux, ce qui justifie de demander la diminution des loyers jusqu'à ce qu'une décision définitive intervienne devant la juridiction administrative saisie, outre l'allocation d'une somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts ;
Or sur ce dernier point, le bailleur professionnel a l'obligation de délivrer un local dont la destination convenue dans le bail est compatible avec le règlement de la zone dans lequel il est implanté et que le bailleur professionnel ne peut prétendre avoir ignoré, le preneur n'ayant pas à faire la preuve de l'existence d'un dol à son égard ; la clause du bail suivant laquelle le preneur devra faire son affaire personnelle des autorisations qui seraient nécessaires à l'exercice de son activité dans lesdits locaux n'exonère donc pas le bailleur de délivrer des locaux conformes à leur destination, les autorisations administratives que le preneur devra requérir ne concernant que les conditions d'exploitation du fonds.
Toutefois, si le preneur produit la décision du maire de [Localité 1] en date du 22 septembre 2009 contenant avis défavorable au changement de destination des locaux autrefois affectés à usage d'imprimerie, compte tenu du règlement de la Zone à caractère industriel, et du recours gracieux formé contre cette décision, la société Joga Futbol s'abstient d'indiquer précisément les conditions dans lesquelles, nonobstant cet avis, elle exploite l'activité prévue au bail et quelles ont été les conséquences de cet avis, se bornant à indiquer qu'elle a reçu néanmoins un avis ERP favorable, et quel sort a été réservé au recours contentieux qu'elle a formé contre la décision du maire de [Localité 1] ;
Il s'ensuit qu'il ne peut être fait droit à sa demande en dommages intérêts ni en diminution du loyer de ce chef .
La bailleresse fait valoir que contrairement à ce que prétend la société locataire, elle avait libéré les lieux en ayant enlevé entièrement les machines qui encombraient les locaux en juillet 2009 ainsi qu'il résulte de la facture de déménagement qu'elle produit et que s'agissant des quelques archives restées sur place, elles n'étaient disposées que dans trois bureaux du premier étage sur une superficie de 20m² x3 à comparer aux 3756m² donnés à bail, ce qui n'était pas de nature à empêcher ou entraver les travaux d'adaptation et l'activité de la société locataire, que s'agissant de l'installation électrique, elle a été entièrement déposée par la locataire dès son entrée dans les lieux pour la réalisation de ses travaux d'aménagement.
Or la SCI Landais admet avoir remis des locaux qui n'étaient pas entièrement disponibles puisqu'à la date de l'ordonnance de référé, certains meubles et objets divers se trouvaient encore entreposés dans une partie des locaux du premier étage, et que par ailleurs, l'installation électrique était défectueuse au moment de la date d'effet du bail ainsi qu'il résulte de l'attestation produite émanant de ERDF qui la décrit comme non conforme et dangereuse ;
La société bailleresse s'obligeant à délivrer des locaux libres de tout objet mobilier d'une part, sauf accord qui n'est pas établi, et conformes aux normes générales de sécurité au nombre desquelles figure l'installation électrique d'autre part, elle s'oblige à rembourser à la société Joga Futbol les dépenses que celle-ci a exposées au titre de cette installation électrique, soit la somme de 9 826,69 euros TTC et doit l'indemniser du préjudice résultant pour elle de l'indisponibilité partielle des locaux pour un montant estimé à 112 304, 40 €, ce qui représente le loyer consigné entre les mois de septembre 2009 et le mois de janvier 2010 ;
En revanche, la société Joga Futbol ne démontre pas en quoi cette indisponibilité partielle a pesé sur ses comptes d'exploitation et perturbé son activité ; elle sera déboutée de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice financier.
En ce qui concerne les autres travaux qu'elle a réalisés et dont elle demande le remboursement, ils ne relèvent que pour partie de l'obligation de mise aux normes des locaux ou des grosses réparations, s'agissant de la mise en place de boîte à lettres ou de rebouchage de la toiture et il ne sera fait droit en conséquence à la demande de la locataire sur ce point qu' à concurrence de moitié de la somme de 16 601, 86 € soit 8 300, 93 €.
La bailleresse indique avoir procédé aux réparations de la toiture qui lui ont été signalées et la locataire ne démontre pas suffisamment qu'il resterait d'autres travaux à effectuer à cet égard dont l'absence pèserait sur son activité ;
Quant aux autres travaux dont elle demande la réalisation sous astreinte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Joga Futbol de sa demande en raison de l'absence de précision quant à la nature et la consistance des travaux dont l'exécution est demandée.
Sur la clause résolutoire:
La société Joga Futbol fait valoir qu'elle n'a pu du fait du bailleur occuper les lieux conformément à leur destination et que le bailleur a agi de mauvaise foi en lui faisant signifier un commandement valant acquisition de la clause exécutoire concernant des loyers réglés dans le mois du commandement, qu'en conséquence le commandement en date du 10 août 2010 est nul et qu'il n'y a pas lieu de valider la clause résolutoire ;
La SCI Landais répond que la clause est acquise dans la mesure où la société Joga Futbol a cessé tout versement des loyers et charges dès le mois d'octobre 2009 et que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 août 2010 est resté infructueux ;
Conformément aux articles L145-17 et L145-41 du code de commerce, le commandement litigieux visait expressément la clause résolutoire. Il est resté sans suite pendant le délai d'un mois, peu important que la mobilisation de la garantie bancaire ait permis le paiement de partie des loyers, cet élément étant indépendant de la volonté du débiteur;
Une séquestration desdits loyers, non ordonnée par le juge, sur un compte CARPA ne permet pas d'échapper à l'obligation de payer sa dette de sorte que les causes du commandement litigieux sont restées impayées;
Enfin, la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement ne peut être retenue, la cour ayant jugé que celui-ci n'avait pas contribué par son action à l'impossibilité alléguée d'exploiter les lieux loués au delà du mois de février 2010 ;
En revanche, alors qu'aucune des partie ne s'explique sur la suite du jugement et notamment le respect par la société Joga Futbol des conditions posées à la suspension de la clause résolutoire, il y a lieu de confirmer, pour les mêmes raisons et conditions qui figurent dans le jugement, la décision déférée quant à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Sur la demande de paiement du solde des loyers et les comptes entre les parties:
La SCI réclame de ce chef la somme de 237 499,53 euros ttc, correspondant aux loyers et charges d'octobre 2009 à mars 2012, prenant en compte les sommes versées suite à la mobilisation de la garantie bancaire et celles acquittées par la société Joga Futbol ;
La société Joga Futbol répond que le bailleur a perçu des sommes plus importantes que ce qu'elle devait et réclame l'application de la compensation et le remboursement de la somme de 119 449,62 euros ;
Or au visa des justificatifs produits par la bailleresse, la société Joga Futbol restait devoir au titre des loyers et charges arrêtés à la fin du premier trimestre 2012 la somme de 237 499,53 euros TTC ;
Il y a lieu de réformer partiellement le jugement et ordonner que par compensation entre les créances de chacune des parties, la société Joga Futbol paiera à la SCI Landais la somme de 107 067, 51 euros (237 499,53 € - (9 826,69 € + 8300, 93 € +112 304, 40 € ) ), ladite somme portant intérêts de retard au taux conventionnel réduit à 0,5 % par mois de retard à compter de la fin du premier trimestre 2012 à titre de clause pénale ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'appelante supportera les dépens d'appel. Il n'y a pas lieu en revanche à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la condamnation de la société Joga Futbol à payer la somme de 160 290, 20 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges entre le terme du quatrième trimestre 2009 et celui du premier trimestre 2012, et la somme de 9617, 40 euros à titre de clause pénale.
Réformant et statuant à nouveau,
Dit que la société Joga Futbol est créancière d'une somme de 130 432, 02 euros et la condamne à payer à la SCI Landais [Adresse 1] par compensation avec celle dont elle est redevable à son égard, la somme de 107 067, 51 euros, portant intérêts de retard au taux de 0,5% par mois à compter de la fin du premier trimestre 2012.
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la société Joga Futbol aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
