Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/03544
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2011 -Tribunal d'Instance de [Localité 1] - RG n° 11-11-000353
APPELANTE
SCI DU [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675
Assisté de Me Sadrine CHEVIENAC, avocate au barreau de GRENOBLE
INTIMÉS
Monsieur [G] [L]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté et assisté de Me Orane CARDONA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0215
Madame [U] [B] [N] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Orane CARDONA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0215
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Septembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, et Madame Isabelle BROGLY, Conseillère,
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composé de :Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Madame Isabelle BROGLY , Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère, en application de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de PARIS, du 30 juin 2014.
Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1996, Madame [J] [Q] et Monsieur [M] [H], aux droits desquels vient la SCI du [Adresse 2], ont donné à bail à Monsieur [L] et à Madame [B] [N] un logement situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1352,98 euros, provision pour charges comprise.
Par acte d'huissier du 18 avril 2011, la SCI du [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [L] et Madame [B] [N] en validité du congé délivré le 29 décembre 2010, et subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations contractuelles, l'expulsion des occupants, le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer, augmenté des charges, jusqu'à la parfaite libération des lieux, ainsi que le paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 15décembre 2011, le tribunal d'instance de Paris 12ème a :
- Débouté la SCI du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,
- Condamné la SCI du [Adresse 2] à payer à Monsieur [L]
et Madame [B] [N] la somme de 1000 euros à titre de dommages et
intérêts,
- Rejeté les autres demandes,
- Condamné la SCI du [Adresse 2] à payer à Monsieur [L]
et Madame [B] [N] la somme de 700 euros en application des
dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné la SCI du [Adresse 2] à payer aux dépens.
Par conclusions du 10 septembre 2014, la SCI du [Adresse 2] demande à la Cour de dire et juger valable le congé délivré par la SCI du [Adresse 2] à Monsieur [G] [L] et Madame [U] [B] [N] à effet du 30 septembre 2011 compte tenu des manquements des preneurs à leurs obligations locatives, réformer le jugement entrepris, et statuant de nouveau, dire et juger que Monsieur [G] [L] et Madame [U] [B] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2011, ordonner leur expulsion, fixer l'indemnité d'occupation dont ils sont redevables depuis le 1er octobre 2011 et les condamner solidairement au paiement de cette indemnité ainsi qu'au paiement d'une somme de 3000 euros pour résistance abusive.
À titre subsidiaire, elle conclut à la résolution des baux conclus le 1er octobre 1996, et sollicite l'expulsion de Monsieur [G] [L] et Madame [U] [B] [N], leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2011, ainsi qu'au paiement des sommes suivantes :
775,00 euros au titre de la remise en état du rebord de fenêtre du 1er étage,
538,05 euros au titre de la réparation de la porte d'entrée automatisée de l'immeuble,
2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Elle s'oppose à la demande de délais demandée par Monsieur [G] [L] et par Madame [U] [B] [N], ou à défaut, demande que les délais accordés n'excèdent pas 6 mois, et sollicite la réformation du jugement attaqué en ce qu'il leur a alloué une somme de 1'000 euros à titre de dommages et intérêts, en l'absence de tout comportement de la SCI du [Adresse 2] s'apparentant à du harcèlement ou à de la discrimination.
La SCI du [Adresse 2] demande la restitution de la somme de 2433,00 euros ainsi que la condamnation de Monsieur [G] [L] et Madame [U] [B] [N] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI du [Adresse 2] fait principalement valoir que Monsieur [L], autorisé selon le bail, à utiliser une ou deux pièces du local à titre professionnel pour sa profession de médecin généraliste, sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires, n'a pas obtenu avant le 12 avril 2011 l'autorisation administrative. Elle soutient également que Madame [B] [N] a exercé une activité libérale de secrétaire médicale sans autorisation et qu'elle exerce une nouvelle activité de graphiste.
Par conclusions du 28 août 2014, Monsieur [G] [L] et Madame [U] [B] [N], faisant principalement valoir que Monsieur [L] est titulaire d'une autorisation, et qu'il a régularisé sa situation, que si Madame [L] a exercé une activité de secrétaire médicale pour le compte de son époux, ce n'est pas contraire aux clauses du contrat, qu'elle a été radiée à compter du 31 juillet 2010, soit avant l'assignation du 18 avril 2011, et qu'elle n'exerce pas d'activité de graphiste dans les locaux loués, demandent à la Cour de :
- Confirmer le jugement entrepris
- Subsidiairement, accorder 24 mois de délais pour quitter le logement si la
résiliation judiciaire du bail est prononcée,
- Condamner la SCI [Adresse 2] à verser à Monsieur [G]
[L] et Madame [U] [B] [N] la somme de 2500 euros au
titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties;
MOTIFS DE LA DÉCISION
' Sur le congé du 29 décembre 2010
Considérant que l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ;
Considérant que la clause « destination » du contrat de bail dispose :
« Les lieux loués sont destinés à l'usage d'habitation, toutefois le Docteur [G] [L] est autorisé à utiliser 1 ou 2 pièces du local à titre professionnel pour sa profession de médecin-généraliste sous réserve des autorisations administratives nécessaires. Cette autorisation est strictement personnelle au Docteur [G] [L]. Toute imposition ou taxe concernant cette occupation professionnelle restera à la charge du Docteur [G] [L] ».
Considérant qu'il est constant que l'autorisation de changement d'usage donnée le 23 mai 1990 à Madame [K], psychiatre, est personnelle à ce médecin ;
Considérant que par courrier du 23 septembre 1996, le Docteur [L] a déclaré le transfert de son cabinet médical au [Adresse 2] à compter du 1er octobre 1996 à l'Ordre des Médecins qui en a accusé réception par courrier du 27 septembre 1996, et qui a délivré une attestation en ce sens ; de son changement de cabinet médical et en lui indiquant les locaux dans lesquels il entendait exercer,
Considérant qu'en réponse au courrier du bailleur du 5 novembre 2010 lui demandant de justifier de son autorisation administrative à exercer son activité de médecin, le Docteur [L] a sollicité et obtenu de la Mairie de [Localité 1], le 12 avril 2011, l'autorisation d'exercer son activité de médecin gynécologue dans une partie( 26,60 m2) du local d'habitation ;
Considérant que même si le Docteur [L] n'a pas fait sa demande d'autorisation administrative lors de l'entrée dans les lieux loués, pour autant la bailleresse n'est pas fondée à lui reprocher d'avoir voulu se soustraire à tout contrôle dès lors qu'il avait informé l'Ordre des médecins de son changement de cabinet médical et de l'adresse des locaux dans lesquels il entendait exercer ; qu'il justifie avoir répondu à l'injonction de son bailleur et avoir régularisé sa situation lors de l'assignation qui lui a été délivrée le 18 avril 2011 par la SCI du [Adresse 2] ; que bénéficiant de l'autorisation administrative nécessaire à l'exercice de son activité de médecin, l'appelante, n'est pas fondée en sa demande de validation du congé délivré le 29 décembre 2010 ;
Considérant, s'agissant de l'activité de Madame [B] [N], le répertoire SIRENE du 5 novembre 2010 mentionne son inscription dans le cadre d'une activité professionnelle correspondant au code APE 8299Z « autres activités de soutien aux entreprises » depuis 1998 , à l'adresse des lieux loués ; que s'il résulte des éléments du dossier, et notamment des attestations de la société d'expertise comptable G.A.E.A que Madame [B] [N] a exercé une activité de secrétaire médicale exclusivement pour le compte de son mari, le Docteur [L], entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2010, pour autant il n'est pas établi que cette activité ait été contraire à la mention du répertoire SIRENE, ni aux clauses du bail, dès lors que cette activité était étroitement liée à celle exercée par le Docteur [L] ,et qu'elle ne générait pas de clientèle qui lui soit personnellement attachée ; qu'en tout état de cause, Madame [B] [N] justifie avoir demandé sa radiation auprès de l'URSSAF et du RSI à compter du 31 juillet 2010 ;
Considérant que ni l'immatriculation au RCS de la société [N] & Co ayant pour objet une activité de « graphisme, secrétariat et design global » , exercée par sa gérante, Madame [B] [N], et hébergée par une société de domiciliation situé au [Adresse 4], objet d'une radiation en date du 17 juin 2013, ni l'inscription de Madame [B] [N] comme graphiste sur le site internet Pages Jaunes, ne suffisent à rapporter la preuve d'une telle activité dans les lieux loués, l'extrait K bis du 14 octobre 2011indiquant le [Adresse 3] comme adresse du siège et de l'établissement principal, le [Adresse 2] étant mentionné comme l'adresse de la gérante , Madame [B] [N] ;
Considérant que le fait d'accoler le nom de [N] au nom de [L] sur la plaque du Docteur [L] n'est pas davantage susceptible de prouver une quelconque activité de graphiste de Madame [B] [N] dès lors que cette plaque ne fait état que de l' activité de médecin gynécologue du Docteur [L] et qu'elle mentionne précisément « dépistage colposcopique et hystéroscopique, échographie gynécologie, infertilité et procréation médicale assistée » à l'exclusion d'une quelconque activité de graphiste dans les lieux loués ; que les déclarations du docteur [L] indiquant avoir souhaité mentionner le nom de sa seconde épouse pour le différencier de celui de sa première épouse, dont il est divorcé, et qui est répertoriée sur Internet comme exerçant une activité de sage-femme sous le nom de [I] [L] dans le 12ème arrondissement de [Localité 1], expliquent l'apposition du nom de [N] sur sa plaque';
Considérant que l'appelante, n'est pas davantage fondée en sa demande de validation du congé délivré à Madame [B] [N] le 29 décembre 2010 ;
' Sur la résiliation du bail
Considérant que la SCI du [Adresse 2] reproche aux époux [L] d'avoir failli à plusieurs de leurs obligations contractuelles ; qu'elle leur reproche notamment des dégradations de la porte d'entrée automatisée, imputables à la mauvaise manipulation des patients du Docteur [L], ainsi que des dégradations des rebords de fenêtre sur lesquels ils ont entreposé des bacs à plantes pendant plusieurs années, et qu'ils n'ont enlevés qu'entre le 13 et le 21 octobre 2011 ; que la bailleresse fait également grief aux époux [L] d'obstruer l'accès à l'ensemble immobilier en stationnant leur véhicule sur le bateau pavé devant l'entrée, de payer les loyers avec retard, de mettre en danger la vie des habitants de l'immeuble et du personnel y intervenant en déversant des déchets médicaux dans les poubelles communes ;
Considérant que l'article 7) b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
Que l'article 17)d du titre IV du contrat de bail intitulé ' règlement de l'immeuble' stipule que le locataire s'oblige à veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune façon par lui-même , sa famille, ses visiteurs ou son personnel;
Que l'article 17) f du titre IV de ce même contrat de bail intitulé prévoit que le locataire s'oblige à n'exposer aux fenêtres , aux balcons et sur les terrasses ni linge, ni autres objets et à na pas laisser écouler de l'eau ;
Considérant que les témoignages produits par l'appelante étant contredits par ceux des intimés, la SCI du [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve que le Docteur [L] reçoit de manière habituelle des visites le dimanche ou des visites tardives, ni en tout état de cause, que ces visites troublent la tranquillité de l'immeuble;
Considérant que la SCI du [Adresse 2] ne démontre pas davantage que ce sont les patients du Docteur [L] qui ont dégradé la porte d'entrée automatisée de l'immeuble, alors que la porte est également utilisée par les autres locataires de l'immeuble et alors, au surplus, que la facture de réparation de la porte, versée aux débats par la bailleresse elle-même, mentionne que l'intervention est due au ' forçage permanent du portillon dû au gonflement du bois'; qu'en conséquence, l'appelante sera déboutée de sa demande en paiement de la facture de 538,05 euros ;
Considérant que la SCI du [Adresse 2] expose que des pierres de la façade de l'immeuble se sont descellées en raison du poids des bacs de plantes posés sur les rebords de fenêtres et qu'elle a dû entreprendre des travaux de remise en état dont elle sollicite le règlement à hauteur de 775 euros ;
Considérant que les époux [L] se sont vus reprocher pour la première fois la présence de ces bacs à fleurs, par courrier de Madame [X] du 3 septembre 2011, alors que la bailleresse indique elle-même que ces bacs ont été entreposés depuis plusieurs années et qu'ils n'ont jamais suscité aucune observation de sa part ;
Considérant que si le règlement intérieur prévoit que 'les pots de fleurs sont de la responsabilité des occupants de l'immeuble' pour autant, il ne stipule aucune interdiction de les entreposer sur les rebords de fenêtres';
Considérant qu'il résulte du compte rendu de visite du 16/09/2011 de l'architecte DPLG, [S] [R], missionné par la bailleresse, que la partie de la corniche servant d'appui de fenêtre située au-dessus du porche d'entrée est en grande partie désolidarisée du reste de la corniche et de la façade, et qu'il existe un léger début d'affaissement au droit de cette partie ; que si cet architecte préconise de libérer l'appui de toute charge et de tout apport d'humidité et de aussi de réparer les joints, et s'il précise également qu'il est déconseillé de poser des jardinières sur l'appui de fenêtre, pour autant il n'impute pas directement les dégradations qu'il constate à la pose des bacs de plantes';
Qu'à l'opposé, le rapport de Monsieur [F], architecte DPLG, missionné par les époux [L], précise que l'état général de la façade nécessite un ravalement de toute urgence avant que la désolidarisation des pierres ne puisse se terminer par la chute de l'une d'elles, susceptible d'entraîner la mort des passants, et s'agissant de la dégradation des joints, le rapport indique 'Il est clair que cette dernière était déjà connue lors du dernier ravalement puisque de très nombreuses réparations en ciment ont été mises en oeuvre' et 'qu'il est tout à fait inutile de prétendre que la présence d'un sac à fleurs posé devant une fenêtre pourrait dégrader l'ensemble des joints de la façade ou que le poids de ce bac à fleurs peut être responsable du descellement de l'appui'; qu'il indique que le bandeau, où aucun pot de fleurs n'a été mis en place, montre un état de délabrement général totalement indépendant de tout bac à fleurs';
Considérant que faute par la SCI du [Adresse 2] d'établir un lien de causalité entre les dégradations et le descellement des pierres de la façade de l'immeuble et la présence des bacs de plantes posés sur les rebords de fenêtres, dont l'enlèvement a été constaté le 21 septembre 2011 lors de la visite de l'architecte , l'appelante n'est pas fondée en sa demande de paiement de la facture de 775 euros au titre de la remise en état du rebord de la fenêtre, ni en sa demande de résiliation du bail qui ne peut prospérer de ce chef';
Considérant que les retards de loyers que la bailleresse reproche également aux époux [L] ne peuvent davantage fonder sa demande de résiliation de bail, s'agissant de retards ponctuels de quelques jours qui ne résultent que des seules affirmations de la propriétaire, laquelle ne se plaint d'ailleurs d'aucun impayé et admet elle-même une tolérance jusqu'au 5 du mois';
Considérant que la SCI du [Adresse 2] n'est pas davantage fondée à reprocher aux époux [L] d'obstruer l'accès à l'ensemble immobilier en stationnant leur véhicule sur le bateau pavé se trouvant devant l'entrée dans la mesure où si les témoignages du gérant de la société ERETS PROTECTION et d'un salarié de la société BVL font état de la présence du véhicule de Monsieur [L] sur ledit bateau, force est de constater qu'il s'agit d'obstructions ponctuelles datant de l'automne 2012 et plus spécialement du 5 octobre 2012, alors même qu'il est établi et reconnu par l'appelante que, précisément le 5 octobre 2012, le compagnon de Madame [X] s'est stationné volontairement derrière le véhicule de Monsieur [L] pour l'empêcher de partir';
Que Monsieur [E] , qui indique travailler depuis 10 ans au [Adresse 1], n'a pas constaté que les voitures des époux [L] étaient stationnées sur le bateau, à l'exception de quelques fois , à l'occasion du chargement ou du déchargement du coffre, alors que les conducteurs étaient présents et prêts à débloquer le passage';
Considérant que les pièces que produit l'appelante, six jours avant l'ordonnance de clôture, établissent la présence de déchets médicaux dans les poubelles communes de l'immeuble une seule fois, le 5 septembre 2014 ; qu'en l'absence de tout autre élément démontrant que le Docteur [L] déverse habituellement des déchets médicaux dans les poubelles communes de l'immeuble, ce grief ne peut justifier la demande de résolution judiciaire du bail;
Considérant, enfin, que les éléments du dossier ne permettent pas non plus d'établir que les époux [L] n'aient pas communiqué à la bailleresse les attestations d'assurance et de ramonage pour les années 2012 et 2013 ;
Que faute de justifier des manquements des époux [L] à leurs obligations contractuelles de locataires, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 2] de ses demandes;
' Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts des époux [L]
Considérant qu'il résulte des très nombreuses attestations versées aux débats que les patients du Docteur [L] font l'objet de remarques désobligeantes, voire d'insultes ou de menaces de la part de Madame [X] lors de leurs visites au cabinet médical'; qu'il est également établi que Madame [X] dénonce le comportement des époux [L] tant auprès du Conseil Départemental de l'Ordre des Médecins, que des services de police, et qu'elle demande au Docteur [L] de justifier de son contrat pour les déchets médicaux et de son contrat d'assurance professionnelle alors qu'il n'avait aucune obligation de lui communiquer ces documents ;
Considérant qu'il est établi que, par courrier à l'en tête de la SCI du [Adresse 2], Madame [X] demandait à l'Ordre des médecins de faire le nécessaire pour que le Docteur [L] se mette en conformité avec la loi et le code de déontologie par rapport à l'usage de son patronyme, obligeant ainsi le Docteur [L] à se justifier auprès de l'Ordre;
Que les agissements et le caractère procédurier de Madame [X], gérante de la SCI du [Adresse 2], qui n'a de cesse d'alléguer, sans les prouver, des manquements des époux [L] à leurs obligations contractuelles, relèvent d'un comportement confinant au harcèlement de nature à porter préjudice à Monsieur [L] dans l'exercice de sa profession, ainsi qu'à son épouse, et justifient l'allocation de dommages et intérêts au profit des époux [L] qui souffrent tous deux d'un état anxio-dépressif en relation avec l'attitude de la bailleresse, dûment justifié par les certificats médicaux, et dont les conclusions, s'agissant du Docteur [L] ne sont pas contraires au témoignage de l'ex-épouse de Monsieur [L] ;
Considérant cependant que la Cour, qui n'est tenue de statuer que sur les demandes énumérées dans le dispositif des conclusions conformément aux dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile, n'est donc saisie que de la demande des époux [L] aux fins de confirmation du jugement entrepris, soit, s'agissant de leur demande de dommages et intérêts, d'une demande de condamnation de la SCI du [Adresse 2] au paiement d'une somme de 1000 euros, bien que sollicitant, dans les motifs de leurs conclusions, une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; qu'il y a lieu, en conséquence de condamner la SCI du [Adresse 2] à payer aux époux [L] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et de la débouter de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;
' Sur les frais irrépétibles les dépens
Considérant que la SCI du [Adresse 2] sera condamnée à payer aux époux [L] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, partie perdante, elle sera condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamne la SCI du [Adresse 2] à payer aux époux [L] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
