Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 MARS 2015
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/03282
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/11895
APPELANTS
Monsieur [P] [I]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Madame . [B] [B] épouse [I]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Mademoiselle [M] [B]
[Adresse 6]
[Localité 4]
SARL LE VERGER SAINT CHARLES prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentés par Me Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant
Assistés de Me Patrice BACQUEROT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1017, avocat plaidant
INTIMÉES
Madame [T] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]
SCI ANDRE TRICHARD en sa qualité de nu-propriétaire et prise en la personne de ses représentants légaux
Intervenante volontaire
[Adresse 5]
[Localité 2]
SCI ANDRE BARNAUD, en sa qualité d'usufrutière et prise en la personne de ses représentants légaux
Intervenante volontaire
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentées par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant
Assistées de Me Emmanuelle CHAVANCE de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant
Madame [Y] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant
Assistée de Me Jérôme DEPONDT de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat plaidant
SARL LES HALLES SAINT CHARLES
[Adresse 2]
[Localité 5]
Défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame [D] [Q], présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- défaut,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame [D] [Q], présidente, et par Madame Laureline DANTZER, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2003, Mme [C] a donné à bail à la société Saint Charles Primeurs aux droits de laquelle s'est trouvée la société Les Halles Saint Charles des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2].
Au cours du mois de février 2008, le cabinet [Z] mandataire de Mme [C] a été informé par Mme [E] mandataire de la société Le Verger Saint Charles de ce que la société Le Halles de Saint Charles projetait de lui vendre son fonds.
Par lettre du 15 février 2008, le cabinet [Z] mandataire de Mme [C] a autorisé la cession sous seing privé avec dispense de signification par acte d'huissier mais avec l'obligation d'envoi d'un exemplaire en original enregistré par lettre recommandée avec accusé de réception dans le mois de la signature,
Cette lettre précisait en outre que :
- la validité de l'autorisation était subordonnée au retour d'un exemplaire revêtu de la signature et de la mention ' bon pour accord ' ainsi que du règlement de la somme de 7 109, 25€ correspondant au solde du 2° trimestre 2008,
-l'autorisation était accordée jusqu'au 15 mars 2008, date au-delà de laquelle l'autorisation de procéder par acte sous seing privé devrait être considérée comme nulle et non avenue,
Le cabinet [Z] a été destinataire d'un acte sous seing privé de cession du fonds de commerce, intervenu le 14 avril 2008 au profit de la société Le Verger Saint Charles ; il a alors fait alors savoir à Me [E] que l'autorisation donnée de vendre le fonds par acte sous seing privé était non avenue puisque les conditions n'avaient pas été respectées avant la date butoir du 15 mars 2008 et que la cession était intervenue en contravention avec les clauses et conditions du bail prévoyant la rédaction d'un acte notarié et la remise de la grosse de l'acte dans le délai d'un mois de sa signature ;
Me [E] a prétendu qu'elle avait sollicité la prolongation de la date butoir du 15 mars, par un courrier que le cabinet [Z] a contesté avoir reçu, faisant observer que l'acte de cession n'en faisait nullement état.
Mme [C] a retourné les chèques de loyers non encaissés à la société Le Verger Saint Charles, ne la reconnaissant pas comme sa locataire ; par acte d'huissier du 11 juin 2008, elle a fait sommation à la société Les Halles Saint Charles de reprendre l'exploitation du fonds, acte dénoncé à la société le Verger de Saint Charles; puis lui a fait délivrer un commandement de payer contenant la clause résolutoire le 29 septembre 2008;
Par acte du 26 septembre 2008, la société Le Verger Saint Charles assigné la société Les Halles Saint Charles en nullité de la cession devant le tribunal de commerce de Paris qui s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance par jugement du 17 mars 2009,
La société les Halles de Saint Charles a attrait en intervention forcée Mme [C] afin de lui voir déclarer opposable la cession ;
Le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris saisi d'une demande de constat de la résiliation du bail a dit n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ;
Par assignation du 23 novembre 2009, la société Le Verger Saint Charles, M et Mme [I] et Melle [B], associés de la société Le Verger Saint Charles et cautions du prêt consenti à ladite société pour l'acquisition du fonds, ont fait assigner Me [E] avocat et rédactrice de l'acte de cession et la Caisse de crédit agricole mutuel de Paris et d'île de France aux fins de jonction de la procédure avec la procédure pendante renvoyée par le tribunal de commerce, et condamnation de Me [E] à dommages intérêts,
La jonction des procédures a été ordonnée par décision du juge de la mise en état du 13 décembre 2010.
Les parties ont tenté de régler leur différend à l'amiable dans le cadre d'une médiation judiciaire qui a échoué.
Par jugement du 29 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris, constatant l'irrecevabilité de l'exception soulevée par Me [E] , a :
-dit que la cession du fonds de commerce intervenue le 14 avril par acte sous seing privé entre la société Les Halles Saint Charles et la société Le Verger Saint Charles est inopposable à la bailleresse Me [C] ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant Mme [C] et la SARL Le Verger Saint Charles à compter du 29 octobre 2008 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la société Les Halles de Saint Charles et de tout occupant de son chef notamment la société Le Verger saint Charles des lieux ;
-ordonné la séquestration du mobilier avec sommation de les retirer sous peine d'enchères publiques, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société Les Halles Saint Charles et la société le Verger Saint Charles à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les charges et accessoires ;
- constaté que le compte locatif pour la période écoulée entre le deuxième trimestre 2008 et le 4° trimestre 2011 inclus s'élève à la somme de 161 890, 51€ ;
- condamné la société Les Halles de Saint Charles et la SARL Le Verger de Saint Charles à payer à Mme [C] la somme de 161 890, 51€ ;
- condamné la SARL Les Halles de Saint Charles à payer à Mme [C] les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2008 sur la somme de 22 440, 52€ ;
- condamné la SARL Les Halles de Saint Charles à payer à Mme [C] 1 euro à titre de clause pénale ;
- dit que l'inopposabilité de la cession du fonds de commerce exploité [Adresse 2] à Mme [C] bailleresse est due à la faute de Mme [E] avocat rédacteur de l'acte de cession et conseil de la société Le Verger de saint Charles ;
- dit que cette faute professionnelle a entrainé un dommage pour la SARL Le Verger Saint Charles ;
- condamné en conséquence Me [E] à verser à la SARL Le Verger Saint Charles une somme de 300 000€ en réparation du préjudice qu'elle a subi , outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la SARL Les Halles de Saint Charles à payer à la société Caisse régionale de crédit mutuel de Paris et d'Ile de France la somme de 291 200, 26€ outre les intérêts au taux contractuel de retard à compter du 2 janvier 2012 jusqu'à parfait paiement,
- condamné la SARL Les Halles de Saint Charles à payer à la Caisse de crédit ; agricole mutuel de Paris et d'Ile de France la somme de 4 849, 90€ outre les intérêts au taux contractuel de retard à compter du 2 janvier 2012 jusqu'à parfait paiement ;
- condamné solidairement la SARL Le Verger Saint Charles M et Mme [I] et Melle [B] à payer à la Caisse de crédit mutuel de crédit agricole de Paris et d'Ile de France la somme de 254 823, 65€ outre les intérêts au taux contractuel de retard de 9, 25€ à compter du 2 janvier 2012 jusqu'à parfait paiement ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- dit que les dépens seront supportés par la société Les Halles de Saint Charles d'une part la société Le Verger de Saint Charles, M et Mme [I] et Melle [B] d'autre part et par Mme [E] en troisième part et qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SARL Le Verger saint Charles , M et Mme [I] et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision; par conclusions signifiées le 9 septembre 2013, ils demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
- constaté l'irrecevabilité de l'exception soulevée par Mme [E] ;
- dit et jugé que la responsabilité pour faute de Me [E] est engagée pour avoir omis de satisfaire aux exigences posées par la bailleresse contenues dans son courrier adressé le 15 février 2008 ;
- dit que les fautes professionnelles de Me [E] ont entraîné des dommages pour la société Le Verger Saint Charles , M [I], Melle [B] et Mme [I] ;
- condamné Me [E] à verser à la société Le Verger Saint Charles la somme de 300.000 € en réparation des préjudices subis ;
- infirmer en toutes ses autres dispositions ledit jugement et statuant à nouveau,
Vu les dispositions de l'article 1110 du code civil ;
- constater que Me [E] n'a aucunement fait mention à l'acte de cession définitif signé le 14 avril 2008 de l'absence de respect par elle du formalisme édicté dans la lettre du cabinet [Z] du 15 février 2008 ;
- dire et juger que le consentement de la société Le verger Saint Charles a été vicié lors de la signature le 14 avril 2008 de l'acte de cession du fonds de commerce sis à [Adresse 7] ;
En conséquence,
- dire et juger que le consentement de la société Le Verger Saint Charles a été vicié lors de la signature de la cession le 14 avril 2008 ;
- dire et juger l'acte de cession de fonds de commerce intervenu entre les sociétés Les Halles Saint Charles et Le Verger Saint Charles le 14 avril 2008 nul et de nul effet ;
- condamner la société Les Halles Saint Charles à restituer à la société Le Verger Saint Charles la somme de 300.000 € montant du prix de vente reçu lors de la cession intervenue le 14 avril 2008;
- condamner la société Les Halles Saint Charles à restituer à la société Le Verger Saint Charles la somme de 7.500 € montant du dépôt de garantie reçu lors de la cession du 14 avril 2008 ;
- dire et juger que, dans l'hypothèse où la société Le Verger Saint Charles ne pourrait recouvrer la somme de 307.500 € compte tenu de l'état financier de la société Les Halles Saint Charles, vu les fautes commises par Me [E], Me [E] sera tenue au paiement de la somme de 307.500 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par la société Le Verger Saint Charles;
Si par impossible la Cour ne devait pas faire droit à la demande de nullité de l'acte de cession de fonds de commerce du 14 avril 2008, sur le fondement de l'article 1110 du code civile, condamner Me [E] à verser à la société Le Verger Saint Charles la somme de 307.500 € à titre de dommages intérêts au titre du préjudice financier complémentaire subi par cette société du fait des investissements réalisés par elle en pure perte (paiement du prix de cession et remboursement du dépôt de garantie) ;
- dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la cession soit à compter du 14 avril 2008 et ce jusqu'à parfait règlement ;
En tout état de cause,
Vu le principe de réparation intégrale des préjudices subis ;
Vu les fautes commises par Me [Y] [E] :
- condamner Me [Y] [E] au paiement de la somme de 6.857,54 € au bénéfice de la société Le Verger saint Charles et ce, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre des frais et accessoires payés au titre du prêt bancaire;
- condamner Me [Y] [E] au paiement de la somme de 13.850 € au bénéfice de la société Le verger Saint Charles et ce, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi aux titres des frais d'enregistrement fiscaux acquittés par elle au titre de la cession ;
- condamner Me [Y] [E] au paiement de la somme de 2442,44 € au bénéfice de la société Le Verger Saint Charles et ce, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi aux titres des frais inhérents à la cession;
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de cession soit à compter du 14 avril 2008 et jusqu'à leur parfait règlement.
- ordonner la capitalisation des intérêts sur ces sommes conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil.
- dire et juger que les préjudices financiers subis par la société Le verger Saint Charles ne sauraient se résoudre par l'octroi de dommages intérêts à hauteur de la somme de 300.000 € compte tenu du principe de la réparation intégrale des préjudice subis ;
En conséquence,
- condamner Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 899.079,75 € (huit cent quatre vingt dix neuf mille soixante dix neuf euros et soixante quinze centimes) au bénéfice de la société Le Verger Saint Charles et ce, à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance, ayant été dans l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce sis à [Adresse 2] ;
- dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date la décision à intervenir et jusqu'à parfait règlement ;
- condamner Me [Y] [E] au paiement de la somme de 15.000 € au bénéfice de M [P] [I], à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
- condamner Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 15.000 € au bénéfice de Mme [M] [B], à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
- condamner Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 7.000 € au bénéfice de Mme [B], épouse [I], à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- dire et juger que les sommes allouées à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral porteront intérêts à compter de la date du jugement à intervenir ;
Vu l'inopposabilité revendiquée par Mme [C],
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- constater que le projet de protocole rédigé par Mme [C] est seul à l'origine de l'échec de la remise des clés du local litigieux sis [Adresse 2]);
- constater que Mme [C] a toujours considéré son seul locataire comme étant la société Les Halles de Saint Charles ;
- débouter Mme [C] en toutes ses demandes dirigées à l'encontre de la Société Le verger Saint Charles ;
Vu les dispositions de l'article 1383 du Code Civil,
- condamner Mme [C] à payer à la société Le Verger Saint Charles la somme de 10.000 € en réparation du préjudice complémentaire ;
- condamner Mme [C] à payer à M [P] [I] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi ;
- condamner Mme [C] à payer à Mme [B], épouse [I] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi ;
- condamner Mme [C] à payer à Melle [M] [B] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi ;
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;
Vu les dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure Civile :
- condamner Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 10.000 € à chacun des demandeurs, la société Le Verger Saint Charles, M [P] [I], Melle [B] et Mme [B] épouse [I], soit à une somme totale de 40.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner Madame [Y] [E] aux entiers dépens.
Me [E] est appelante incidente de cette décision; par conclusions signifiées le 10 septembre 2013 , elle demande à la cour de :
- déclarer la société le Verger Saint Charles, M [P] [I], Mme [B] [B] épouse [I], et Mme [M] [B] mal fondés en leur appel principal ;
En conséquence,
- les en débouter ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [C] de l'intégralité de ses demandes à rencontre de Me [Y] [E] ;
- déclarer Me [Y] [E] recevable et bien fondée en son appel incident;
En conséquence,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Me [Y] [E] à verser la somme de 300.000 euros à la société Le verger Saint Charles ;
Et statuant à nouveau,
- débouter la société le Verger Saint Charles, M [P] [I], Mme [B] épouse [I], et Mme [M] [B] de toutes demandes de dommages-intérêts à l'encontre de Me [Y] [E] ;
- déclarer Me [Y] [E] recevable et bien fondée en son appel incident;
En conséquence,
- condamner Mme [C] à restituer les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire outre les intérêts au taux légal à compter de leur perception ;
- déclarer toute autre demande irrecevable et mal fondée ;
- condamner solidairement tout succombant à verser à Madame [Y] [E] la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner solidairement tout succombant aux entiers dépens, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [T] [C], intimée, la SCI Andre Trichard, la SCI Andre Barnaud, intervenantes volontaires en qualités respectivement de nu propriétaire et usufruitière pour une durée de 20 ans des biens situés [Adresse 2] suivant deux actes authentiques des 21 septembre et 11 octobre 2011 demandent à la cour par conclusions signifiées le 9 septembre 2013 de :
- recevoir la Société [N] [F] et la Société [N] [X] en leur intervention volontaire, les y déclarer bien fondées ;
Vu l'article L 145-41 du Code de commerce,
Vu les articles 1184 et 1382 du Code civil,
- déclarer la Société Le Verger Saint Charles, les époux [I] et Mademoiselle [B] mal fondés en leur appel, les en débouter ;
- débouter Mme [E] de son appel incident dirigé contre Mme [C].; recevant Mme [C], la Société [N] [F] et la Société [N] [X] en leur appel incident, y faisant droit ;
- débouter la Société Le Verger Saint Charles, M et Mme [I] et Melle [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- constater que ni Me [E], ni la Société Les Halles Saint Charles, ni la Société Le Verger Saint Charles ne peuvent justifier avoir retourné le double de la lettre du 15 février 2008 mini d'une signature précédée de la mention « lu et approuvé - Bon pour accord » ;
- dire et juger que l'autorisation de procéder à la cession par acte sous seing privé est devenue nulle et non avenue ;
- constater que la cession du fonds de commerce est intervenue postérieurement au 15 mars 2008 ;
- dire et juger que la cession du fonds de commerce devait donc être régularisée par acte notarié dont une grosse devait être remise au bailleur dans le délai d'un mois de la signature ;
- dire et juger que la cession du fonds de commerce régularisée le 14 avril 2008 ne respecte pas les formalités prescrites par le bail du 13 décembre 2003 ;
- constater que ni la Société Les Halles de Saint Charles ni la Société Le Verger de Saint Charles ne contestent que la cession du fonds de commerce soit intervenue en contravention avec l'article 16 du bail du 13 décembre 2003 ;
- dire et juger que Me [E] ne justifie pas de la réception par le Cabinet [Z] de sa lettre du 12 mars 2008 ;
- dire et juger que la Société Le verger Saint Charles ne peut invoquer l'inobservation des dispositions contractuelles pour demander la nullité de l'acte de cession;
- dire et juger que l'acte du 14 avril 2008 est inopposable à Mme [C] et que seule la Société Les Halles Saint Charles a la qualité de locataire ;
- constater que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis Mme [C] à effet du 29 octobre 2008 ;
- dire et juger que les lieux loués sont inexploités depuis le 4 novembre 2008 ;
- dire et juger que la réalisation de la cession du fonds de commerce par acte sous seing privé, le défaut d'exploitation des locaux et le défaut de paiement des loyers ou indemnités d'occupation constituent un manquement grave et renouvelé justifiant la résiliation judiciaire du bail ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- constater que la Société Le Verger Saint Charles a restitué les clés des locaux le 6 février 2013 ;
- dire et juger que Me [E] a commis une faute qui engage sa responsabilité vis-à-vis de Mme [C] qui a subi un préjudice dont elle est bien fondée à solliciter la réparation ;
- condamner solidairement la Société Les Halles Saint Charles, la Société Le Verger Saint Charles, Me [E] à régler à Mme [C] et la SCI [N] [X] la somme principale de 210.367,22 € correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et accessoires impayés depuis le 1er avril 2008 ;
- condamner la Société Les Halles Saint Charles à régler la somme de 12.922,53 € au titre de la clause pénale ;
- dire que cette somme produira intérêts au taux légal à hauteur de 22.440,52 € à compter du 29 septembre 2008 ;
- condamner solidairement la Société Les Halles Saint Charles et la Société Le Verger Saint Charles à régler à Mme [C] une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de 10 %, taxes et charges en sus ;
- dire et juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis à Mme [C] à titre d'indemnité ;
- condamner Me [E] à régler à Mme [C] la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- condamner la Société Les Halles saint Charles, la Société Le Verger Saint Charles et Me [E] à régler respectivement à Mme [C] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la Société Les Halles Saint Charles, la Société Le Verger Saint Charles, Me [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE
Sur la nullité de la cession /sur l'opposabilité à la bailleresse
La SARL Le Verger Saint Charles , M et Mme [I] et Mme [B] soutiennent que la cession du fonds de commerce est nulle, leur consentement à l'acte ayant été vicié dés lors qu'ils ont cru légitimement que la bailleresse avait donné son consentement à la cession par acte sous seing privé, la reproduction de la lettre du mandataire étant précisément destinée à faire apparaître l'accord de la bailleresse, que Me [E] a manqué à son obligation de les informer précisément alors qu'ils sont novices de ce que le contenu de la lettre de la bailleresse reproduite à l'acte signifiait au contraire qu' à défaut de cession dans le délai fixé par la lettre, ils devaient procéder par acte authentique.
Or ce faisant, la SARL Le Verger de Saint Charles et ses associés ne font valoir aucun vice quant à leur consentement donné à la vente du fonds; ils n'invoquent pas que leur consentement aurait été donné par erreur quant à la consistance du fonds ou ses qualités substantielles ;
La vente du fonds pouvait parfaitement être réalisée par acte sous seing privé, la stipulation dans le bail de la nécessité de procéder par acte authentique étant une formalité destinée essentiellement à protéger les intérêts de la bailleresse laquelle était disposée à y renoncer puisque le contenu de sa lettre autorisant la cession par acte sous seing privé figure dans l'acte, la date pour conclure étant simplement dépassée ;
Les appelants allèguent, à l'appui de leur demande, essentiellement la faute de leur mandataire qui ne les a pas informés clairement de la portée de cette lettre.
Sur ce point, Me [E] fait valoir que sa faute n'est pas constituée dés lors que l'accord des parties à la cession est intervenu le 5 novembre 2007 par la signature d'une promesse de cession du fonds dans le délai imparti par la bailleresse, qu'elle a adressé à M [Z] mandataire de la bailleresse un courrier en date du 12 mars 2008 lui indiquant que la signature de l'acte ne pourrait intervenir avant le 15 mars 2008, lui demandant de lui adresser son opposition à ce prolongement afin d'en faire part à sa cliente , que le silence gardé par le cabinet [Z] peut être interprété comme un accord donné pour conclure la cession par acte sous seing privé ; qu'aucune faute ne peut donc être retenue à son encontre.
Or le courrier de M [Z] du 15 février 2008 était explicite quant à la date limite donnée aux parties, cédante et cessionnaire, pour conclure la cession du fonds de commerce par acte sous seing privé , ce qui s'entendait nécessairement de la cession proprement dite et non la promesse de cession qui était sans effet à l'égard de la bailleresse ; la lettre était tout aussi explicite sur le fait que passé la date du 15 mars 2008, l'autorisation donnée de procéder par acte sous seing privé devenait caduque, ce qui obligeait les parties à procéder par acte authentique conformément aux dispositions du bail;
Me [E] ne justifie pas avoir adressé une lettre valant demande de prolongation du délai, en date du 12 mars 2008, à laquelle il n'aurait pas été répondu mais dont elle prétend tirer la conséquence que le silence gardé vaudrait accord alors que l'acte de cession n'en fait aucunement état, se bornant à reproduire la seule lette du 15 février 2008 du mandataire de la bailleresse.
Il s'ensuit qu'à bon droit, le tribunal a considéré que la cession du fonds de commerce n'était pas nulle mais tirant la conséquence des stipulations du bail concernant la forme de la cession prévue par acte authentique, que celle-ci qui s'est opérée par acte sous seing privé après la date limite donnée pour être autorisé à procéder de cette façon, n'était pas opposable à la bailleresse Mme [C].
Sur le préjudice de la société Le Verger Saint Charles résultant de la faute de Mme [E]
Me [E] a manqué à son obligation en tant qu' avocat à la fois mandataire de la société Le Verger Saint Charles et rédacteur de l'acte de cession, d'assurer la pleine efficacité de cet acte alors que l'autorisation donnée par la bailleresse de procéder à une cession du fonds expirant le 15 mars 2008, il lui appartenait soit de solliciter une prolongation du délai par tout moyen à sa convenance - courriel ou télécopie- en s'assurant de la réception de son courrier au destinataire soit à défaut d'accord, de procéder par acte authentique conformément aux stipulations du bail en notifiant un exemplaire de l'acte à la bailleresse.
Le jugement en ce qu'il a retenu que Me [E] avait commis une faute dans l'exécution à la fois de son mandat et en tant que rédactrice de l'acte de cession et qu'elle devait indemnisation à ses mandants doit être confirmé.
La SARL Le verger Saint Charles fait valoir qu'elle doit être indemnisée non seulement des sommes qu'elle a déboursées consistant dans le prix de vente et les frais accessoires (assurance décès invalidité du prêt contracté, droits d'enregistrement de la cession, frais de constitution de la société ) mais également de la perte de chance de pouvoir exploiter le fonds au moins durant les six années du bail restant à courir mais également durant une période de neuf années du bail renouvelé, ce qui représente selon elle une perte de gains calculé à partir de la marge brute de 9 % du chiffre d'affaires moyen de 59 938, 65€ /an, soit 899 079, 75€ pendant quinze ans.
M et Mme [I] et Mme [B] estiment en outre avoir subi un préjudice moral représentant le temps perdu dans la recherche d'un fonds, les soucis causés alors qu'ils avaient fait confiance à un professionnel en la personne de Me [E] et enfin l'incertitude liée à l'issue de la procédure.
Me [E] fait valoir de son coté que les époux [I] sont à l'origine du préjudice qu'ils invoquent par leur attitude fautive ; qu'ils possédaient un fonds de commerce rue de la Roquette dans le 11° arrondissement qu'ils ont vendu dans un premier temps pour se consacrer au fonds de la [Adresse 2], puis ont renoncé à la vente du fonds de la [Adresse 8] le 21 avril 2008 malgré la promesse de cession en s' engageant à restituer le dépôt de garantie et à payer une clause pénale, soit une somme globale de 60 000€ à l'acquéreur, que dans le même temps, ils se sont rapprochés d'une société Epifine en vue de la vente du fonds qu'ils venaient d'acquérir [Adresse 2] , que la bailleresse bien qu'ayant refusé son agrément à la cession par acte sous seing privé est restée ouverte à une solution transactionnelle, que c'est ainsi qu'un protocole prévoyant le règlement de tout arriéré de loyer découlant de la révision triennale, la mise en place d'une caution personnelle du gérant de la société cessionnaire à hauteur de 30 000€ et le règlement d'une indemnité ou pas de porte de 10 000€ a été préparé, que finalement et après des négociations, la bailleresse a indiqué accepter la cession moyennant le versement d'une somme de 10 000€ , que bien que cette somme était à la charge en principe de la cédante, il était de l'intérêt de la société le Verger saint Charles de s'en acquitter, ce qu'elle n'a pas souhaité faire, ne permettant pas à la transaction d'aboutir; que dans le même temps, les cédants ont choisi d'invoquer à tort la nullité de la cession sans s'opposer à la résiliation du bail qu'ils avaient des chances d'obtenir, qu'ils n'ont pas remis les clefs à la bailleresse avant 2013 tout en négligeant d'exploiter le fonds nouvellement acquis.
Les cessionnaires répliquent n'avoir pas été destinataires du protocole d'accord établi par Mme [C] proposant le règlement d'une somme de 10 000€ par la société Les halles Saint Charles, qu'il n'a jamais été répondu à la lettre de Mme [B] offrant de signer un acte authentique qui aurait permis la régularisation de la cession, que Me [E] a à nouveau manqué à ses obligations en ne proposant pas la signature d'un acte authentique tandis que le mandataire de la bailleresse souhaitait tirer profit de la situation en proposant une surenchére .
Or il résulte de l'enchaînement des faits qui n'est pas sérieusement contesté que les consorts [I] et [B] qui avaient projeté de vendre leur fonds de la [Adresse 8] dans la perspective d'exploiter le fonds situé [Adresse 2] ont renoncé à la vente du fonds de la [Adresse 8] dés le 21 avril 2008 puis ont envisagé immédiatement après l'acquisition du fonds situé [Adresse 2] de vendre les parts sociales de la société Le Verger Saint Charles qu'ils venaient de constituer avant même que la bailleresse ne fasse connaître son opposition à la cession ;
Ainsi Me [H] avocat de l'acquéreur des parts sociales s'inquiétait-il dans un courrier du 30 avril 2008 adressé à Me [E] de la pérennité de l'autorisation donnée par la bailleresse de consentir à une vente par acte sous seing privé et c'est à la suite de l'interrogation de Me [E] que la bailleresse faisait répondre par son mandataire le 8 mai suivant qu'elle s'opposait à la cession telle que consentie .
Le préjudice subi par la société Le Verger Saint Charles consiste dans la perte de chance de pouvoir exploiter le fonds conformément à sa destination;
Elle ne peut cependant invoquer la perte d'un préjudice d'exploitation équivalent à quinze années d'exploitation alors que cette perte aurait pu se résoudre au terme de six mois de discussion par la signature d'un protocole d'accord que la bailleresse était disposée à signer moyennant le paiement d'une somme de 10 000€ versée par la société Les Halles Saint Charles qui s'y est opposée mais à laquelle la société Le Verger saint Charles pouvait aisément se substituer, en outre du règlement des loyers en cours dont elle s'acquittait et de l'arriéré de loyers dont la société les Halles saint Charles était redevable et qu'elle a réglé le 20 juin 2008 ;
La société Le Verger Saint Charles a au contraire choisi d'assigner la société Les Halles Saint Charles en nullité de la cession devant le tribunal de commerce de Paris par acte d'huissier du 26 septembre 2008 en ayant changé d'avocat de sorte qu'elle n'entendait elle-même ne pas persister dans son projet d'acquérir le fonds par acte authentique comme elle l'avait suggéré ;
Elle échoue au surplus à démontrer dans ces conditions n'avoir pas signé le protocole préparé par le conseil de la bailleresse pour n'avoir pas été informée des intentions de celle-ci, dés lors que Me [E] l'interrogeait encore en décembre 2008 sur ses intentions quant à la signature du protocole d'accord et sur le fait qu'elle ait changé de conseil sans l'en informer.
En conséquence, l'appréciation de la perte de chance qu'elle a subie en se voyant refuser par la bailleresse que la cession du fonds lui soit opposable a été justement évaluée par l'octroi d'une somme de 300 000€ représentant le prix de cession auquel doivent s'ajouter des frais d'enregistrement de l'acte de 13 850€, la note d'honoraires de Me [E] de 1500€ et un préjudice d'exploitation évalué sur le fondement de la marge brute d'exploitation de 30 000€ , soit une somme globale de 345 350€ ; les frais de constitution de la société et de parution de la constitution ou encore les frais d'assurance invalidité décés dont était assortie le pret consentie à la société Le Verger saint Charles et qui sont sans lien direct avec la faute commise par Me [E] ne peuvent y être inclus.
Sur le préjudice des associés de la société le Verger Saint Charles
Les associés de la société ne caractérisent aucun préjudice personnel distinct de celui de la société Le Verger Saint Charles d'autant qu'ils avaient manifesté dés la cession du fonds l'intention de céder leurs parts, en reinvestissant le fonds de la [Adresse 8] à la vente duquel ils venaient de renoncer, ce qui traduit leur désintérêt à titre personnel pour la poursuite de l'activité du fonds [Adresse 2].
Le tribunal les a à bon droit déboutés de leur demande en indemnisation de leur préjudice moral.
Sur le préjudice de Mme [C]
Mme [C] invoque que la faute de Mme [E] a entraîné à son égard un préjudice résultant de l'absence de perception de loyers pendant une longue période dont elle est fondée à solliciter l'indemnisation sur un fondement quasi délictuel ainsi qu'un préjudice moral ;
Or le fait que la cession au profit de la SARL Le Verger Saint Charles ne lui était pas opposable n'a eu pour conséquence que d'empêcher la substitution de locataire mais ne déchargeait pas la société Les Halles Saint Charles qui demeurait sa locataire de sa propre obligation de payer les loyers et charges , ce qu'elle s'est abstenue de faire et Mme [C] a d'ailleurs poursuivi à son égard la résiliation du bail.
Elle a d'ailleurs eu ensuite deux débiteurs, l'un en la personne de la locataire en titre la société Les Halles de Saint Charles et l'autre en tant qu' occupante des lieux, la société Le Verger saint Charles qui ne conteste pas avoir reçu les clefs du locataire en titre et ne les avoir restituées à la bailleresse qu'en février 2013.
Il n'est pas davantage justifié de l'existence d'un préjudice moral dont aurait souffert Mme [C] résultant des agissements de Me [E], étant observé que la résistance de Mme [C] à reconnaître la société Le Verger comme sa locataire résulte d'une disposition du bail prise essentiellement en sa faveur, dont elle a demandé l'application et qu'elle a obtenu satisfaction sur ce point.
Il s'ensuit que la demande de Mme [C] à l'égard de Me [E] est mal fondée et doit être rejetée ainsi qu'il a été jugé.
Sur la demande en résiliation du bail et en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
La société Le Verger Saint Charles conteste devoir in solidum avec la société Les Halles Saint Charles les loyers et une indemnité d'occupation dans la mesure ou Mme [C] a refusé de la reconnaître comme sa locataire, que selon elle Mme [C] s'est refusée devant le juge de la mise en état à toute restitution des clefs pure et simple, exigeant la constatation de la résiliation du bail jusque dans son projet de protocole, ce qui ne pouvait être accepté;
Or la société Le Verger Saint Charles ne conteste désormais sérieusement ni la constatation de la résiliation du bail un mois après la délivrance du commandement de payer à la société Les Halles Saint Charles et resté infructueux soit à la date du 28 octobre 2008 ni être restée dans les lieux ensuite, ayant la possession des clefs qu'elle n'a restituées que le 6 février 2013 ;
Il s'ensuit que jusqu'à la date du 28 octobre 2008, date de la résiliation du bail, Mme [C] et aujourd'hui la SCI André Barnaud , ne peuvent réclamer de loyers et charges à compter du 1° avril 2008 qu'à la seule société Les Halles Saint Charles titulaire du bail commercial, ce qui représente une somme de 30 577, 47€ outre la somme de 10% à titre de clause pénale en application du bail ; en ce qui concerne la période allant du 28 octobre 2008 au 6 février 2013, date de remise des clefs, la société Le Verger et la sociétés Les Halles Saint Martin toutes deux occupantes sans droit ni titre devront payer in solidum à Mme [C] er la SCI Barnaud une indemnité d'occupation d'un montant total de 179 789, 75€ calculée au visa du décompte produit aux débats.
Le jugement en ses dispositions relatives au dépôt de garantie seront confirmées en ce qu'il a débouté Mme [C] de sa demande de le conserver en l'absence de toute clause du bail prévoyant que cette somme reste acquise au bailleur en cas de résiliation , les circonstances de la résiliation ne justifiant pas que cette somme soit accordée à titre de dommages intérêts complémentaires, en outre des intérêts au taux légal dont est assortie la condamnation au paiement des loyers.
Sur les autres demandes
La société Le Verger Saint Charles échoue à démontrer un abus de droit de la part de Mme [C] dans la défense de ses intérêts puisque cette dernière a obtenu que la cession lui soit déclarée inopposable , que le bail soit résilié et que la société Les Halles Saint Charles et la société Le Verger Saint Charles condamnées à lui verser in solidum une indemnité d'occupation ; elle sera déboutée de sa demande en dommages intérêts pour appel abusif .
Chaque partie conservera la charge des frais irrépetibles qu'elle a exposés .
Les dépens d'appel seront supportés pour moitié par Me [E] et pour moitié par la société Le Verger Saint Charles, M [I] et Mme [I] et Mme [B] qui succombent en partie en leur appel , ceux de première instance étant supportés ainsi que prévu dans le jugement.
PAR CES MOTIFS
Donne acte à la SCI [N] [F] et la SCI [N] [W] en leur intervention volontaire es qualités de nu propriétaire et d'usufruitier des locaux situés [Adresse 2],
Réformant le jugement déféré, uniquement en ses dispositions concernant les dommages intérêts dus par Me [E] à la société Le Verger Saint Charles, en ce qui concerne le montant des sommes dues par la société Le Verger Saint Charles et la société Les Halles Saint Charles à Mme [C] ,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les points réformés,
Condamne Me [E] à verser à la société Le Verger saint Charles la somme de 345 350€ à titre de dommages intérêts, toutes causes confondues, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Condamne la société les Halles Saint Charles à payer à Mme [C] et la SCI André Barnaud la somme de 30 577, 47€ outre 10 % de clause pénale au titre des loyers et charges pour la période allant du 1° avril 2008 au 28 octobre 2008, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2008,
Condamne in solidum la société Le Verger Saint Charles et la société Les Halles Saint Charles à payer à Mme [C] et la SCI André Barnaud la somme de 179 789, 75€ à titre d'indemnité d'occupation pour la période allant du 28 octobre 2008 au 6 février 2013 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne Me [E] d'une part et la société Le Verger Saint Charles, M et Mme [I] et Mme [B] d'autre part aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
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LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
