Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 01 AVRIL 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/06162
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/01655
APPELANTE
SARL COM'CA LE LOOK agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée de Me Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, toque :C521, avocat plaidant
INTIMES
Madame [K] [Y] [I] [M] venant aux droits de Monsieur [S] [U] [M], décédé le [Date décès 1] 2011
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [Y] [H] [Q] venant aux droits de Monsieur [S] [U] [M], décédé le [Date décès 1] 2011
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [A] [M] venant aux droits de Monsieur [S] [U] [M], décédé
le [Date décès 1] 2011
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Monsieur [E] [O] [M] venant aux droits de Monsieur [S] [U] [M], décédé le [Date décès 1] 2011
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Monsieur [Z] [S] [O] [M] venant aux droits de Monsieur [S] [U] [M], décédé le [Date décès 1] 2011
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistés de Me Catherine SAINT GENIEST de l'AARPI JEANTET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : T04, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre
Mme Brigitte CHOKRON, Conseillère
Madame Caroline PARANT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Laureline DANTZER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, président et par Mme Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.
**********
Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2006, les consorts [M] ont consenti à la SARL Com'Ca Le Look un bail dérogatoire portant sur un local à usage de boutique (ci-après dénommé « Boutique Twenty Story »), situé [Adresse 2] dans le [Localité 1], pour une durée de six mois à compter du 1er juillet 2006 et moyennant un loyer mensuel hors taxes et charges de 900 euros.
Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2007, le preneur s'est vu consentir un second bail dérogatoire d'une durée de six mois à compter de la date de signature portant sur ce même local. Par la suite, un troisième puis un quatrième bail dérogatoire de même type ont été conclus de manière successive le 29 juillet 2007 pour une durée de six mois expirant le 1er janvier 2008 puis le 17 janvier 2008 couvrant la période du 1er février au 1er août 2008. D'autres baux sont ensuite intervenus entre le 1er août 2008 et le 1er août 2010.
Parallèlement, un local voisin (ci-après dénommé « Boutique Espace Renard ») a été loué à la société Com'Ca Le Look au sein du même immeuble dans le cadre d'un premier bail de courte durée ayant commencé à courir le 15 février 2008 pour se terminer le 15 mai 2009. Un deuxième bail de courte durée relatif à ce local lui a été consenti par acte sous seing privé du 4 juin 2009 pour une période commençant à courir le 16 juin suivant pour se terminer le 16 décembre 2009. Enfin, par acte sous seing privé du 16 décembre 2009, un nouveau bail de courte durée a été consenti sur ce local pour une période de six mois s'achevant le 16 mai 2010.
Envisageant une opération de transformation du premier étage de l'immeuble au droit de la boutique en surface commerciale, les parties ont également conclu un bail de courte durée incluant cette surface complémentaire, prenant effet le 16 décembre 2009 pour se terminer le 16 juin 2010, avec faculté pour le locataire de se maintenir gratuitement jusqu'au 1er août suivant pour liquider son stock, étant précisé que la locataire n'aurait pas été mise en possession de cette surface complémentaire.
Par courrier du 10 août 2010, la société Com'Ca Le Look a notifié aux bailleurs son intention de résilier le bail et de quitter les lieux à l'échéance de la fin du mois, après expiration des deux derniers baux de courte durée mais elle s'est maintenue dans les lieux.
Le 8 septembre-2010, la société Com'Ca Le Look a toutefois adressé aux consorts [M] une lettre recommandée dans laquelle elle indiquait être titulaire de baux commerciaux relatifs aux deux boutiques occupées et sollicitait l'établissement « deux nouveaux contrats de bail d'une durée de neuf ans conformes à la législation en vigueur des articles 1.145-1 et suivants du code de commerce », aux conditions financières des anciens baux.
C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier du 21 janvier 2011, les bailleurs ont fait assigner la société Com'Ca Le Look devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir juger que les deux baux conclus ont pris effet au 1er août 2010 et fixer le montant du loyer.
Par jugement en date du 29 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris a sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-rejeté l'exception de prescription,
- dit que le bail commercial concernant le local dit « Boutique Twenty Story » a pris effet à compter du 2 août 2008 et que la fixation du loyer à la valeur locative interviendra à compter du 2 août 2010, le loyer pour la période précédente ayant été fixé par accord des parties,
- dit que le bail commercial concernant le local dit « Boutique Espace Renard » a pris effet à compter du 2 août 2010 et que la fixation du loyer à la valeur locative interviendra à compter de cette date,
Avant dire droit sur la fixation des loyers, désigné en qualité d'expert M. [B] afin d'estimer la valeur locative des lieux loués,
-fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer de chaque bail dérogatoire, en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L.145-57 du Code de commerce,
La société Com'Ca Le Look a relevé appel de ce jugement le 27 mars 2013. Par ses dernières conclusions en date du 26 novembre 2014, elle demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris du 29 janvier 2013 en ce qu'il a dit qu'un nouveau bail commercial statutaire concernant les locaux dits « Boutique Twenty Story » a pris effet à compter du 2 août 2008 ;
- l'infirmer pour le surplus et y ajoutant,
- prononcer la nullité des baux dérogatoires « postérieurs » au 2 août 2008 contrevenant aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux ;
- dire qu'il n'y a pas eu d'accord entre les parties sur la fixation d'un loyer provisoire s'appliquant à ce nouveau bail statutaire ;
-dire que les parties disposaient d'un délai de deux ans à compter du 2 août 2008 pour en faire fixer judiciairement le loyer ;
- dire qu'il n'existe en l'espèce aucune cause de report ou de suspension du délai de prescription;
- constater que l'assignation tendant à cette fin, seule susceptible d'interrompre la prescription, délivrée le 17 janvier 2011 à la requête des consorts [M], soit plus de deux ans après la date d'effet du renouvellement de ce bail statutaire, est tardive.
- déclarer recevable et bien fondée la société Com'Ca Le Look en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action des consorts [M], s'agissant de ce premier bail commercial statutaire ;Dire les consorts [M] irrecevables en leur demande tendant à voir fixer le loyer à la valeur locative du bail commercial statutaire, la prescription de cette action étant acquise le 3 août 2010 ;
- fixer le loyer de ce nouveau bail renouvelé le 2 août 2008 pour une durée de 9 ans à la somme annuelle de 11.400 € en principal hors charges à la date de sa prise d'effet, toutes les charges et conditions du bail dérogatoire signé entre les parties le 17 janvier 2008 expiré le 1er août 2008 demeurant inchangées en ce qu'elles ne sont contraires aux dispositions statutaires ;
- dire dès lors sans objet la mesure d'instruction ordonnée par le jugement dont appel relative à la détermination de la valeur locative des locaux objets dudit bail ;
- dire que le loyer déterminé à la valeur locative du deuxième bail commercial statutaire renouvelé au 2 août 2010 portant sur les locaux dits « Boutique Espace Renard » prendra effet à compter du 21 janvier 2011, correspondant à la date de la demande des bailleurs, l'ancien loyer devant s'appliquer pendant la période antérieure;
- déclarer en conséquence les consorts [M] mal fondés en leurs moyens de défense et les débouter de leur demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement les consorts [M] à payer à la société Com'Ca Le Look la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure dont le recouvrement aura lieu conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions en date du 2 décembre 2014, les consorts [M] demandent quant à eux à la Cour de :
- débouter la société Com'Ca Le Look de l'intégralité de ses demandes, fins, et conclusions;
- confirmer la décision dont appel en ce que celle-ci a rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par la société Com'Ca Le Look, l'action des consorts [M] n'étant en aucun cas prescrite;
- confirmer la décision dont appel en ce que celle-ci a dit et jugé que le bail commercial ayant pour assiette du local « Boutique Twenty Story » exploité par la société Com'Ca Le Look, a pris effet entre les parties le 2 août 2008 ;
Subsidiairement,
- débouter la société Com'Ca Le Look de la fin de non-recevoir tirée d'un prétendu acquiescement à la formation d'un bail commercial à la date du 2 août 2008 ;
- dire et juger que le bail commercial ayant pour assiette la Boutique Twenty Story exploitée par la société Com'Ca Le Look, a pris effet entre les parties le 2 août 2010 et réformer sur ce seul point la décision entreprise ;
En tout état de cause
- confirmer la décision dont appel en ce que celle-ci a dit et juger que la fixation du loyer à la valeur locative du bail commercial de la boutique dénommée « Twenty Store » interviendra au 2 août 2010;
- confirmer la décision dont appel en ce que celle-ci a dit et juger que le bail commercial ayant pour assiette la Boutique « Espace Renard » exploitée par la société Com'Ca Le Look, a pris effet entre les parties à compter du 2 août 2010 et que la fixation du loyer à la valeur locative du bail commercial interviendra au 2 août 2010 ;
- confirmer en son intégralité la mesure d'expertise confiée par les premiers juges à M [R] [B], laquelle est actuellement en cours d'exécution ;
- confirmer en toutes autres dispositions le jugement dont appel et y ajoutant,
- condamner la société Com'Ca Le Look à verser aux consorts [M] la somme de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
- condamner la société Com'Ca Le Look aux entiers dépens d'appel, dont recouvrement sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR CE
Les parties ne critiquent pas les dispositions du jugement qui ont dit que le bail commercial portant sur la boutique dite Espace Renard située [Adresse 2] a pris effet le 2 août 2010 et seront donc confirmées.
Elles ne s'opposent pas davantage à titre principal sur la date de prise d'effet d'un bail soumis au statut des baux commerciaux portant sur la boutique Twenty Story à la date du 2 août 2008 mais elles divergent d'une part sur la fixation du loyer applicable à ce bail et sur la prescription ou non de l'action en fixation du loyer, les consorts [M] formant une demande subsidiaire en différé du point de départ de ce bail, et d'autre part sur le point de départ de la fixation du loyer du bail portant sur la boutique Espace Renard.
Sur le premier point
La société Com CA Le look soutient que l'action en fixation du loyer diligentée par les consorts [M] est prescrite sur le fondement des articles L. 145-60 du Code de commerce et 122 du Code de procédure civile, aux motifs qu'à l'expiration du premier bail dérogatoire au 1er août 2008, un nouveau bail commercial statutaire d'une durée de neuf ans est né à compter du 2 août 2008 en application des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce, que les bailleurs disposaient donc d'un délai de deux ans à compter du 2 août 2008 pour faire fixer judiciairement le loyer, qu'il n'existe en l'espèce aucune cause de report ou de suspension du délai de prescription, que les parties n'ont pu parvenir à un accord concernant le montant du loyer et qu'en toute hypothèse, un tel accord ne constituerait pas une cause de report ou de suspension de la prescription au sens des articles 2233 et suivants du Code civil.
Elle reproche ainsi au jugement entrepris d'avoir estimé, au visa des baux dérogatoires postérieurs au 2 août 2008 qui sont en réalité illicites et devront être annulés, qu'un accord serait intervenu entre les parties pour fixer un loyer allant du 2 août 2008 au 1er août 2010 (terme du dernier bail dérogatoire), que ce montant doit s'appliquer au nouveau bail commercial statutaire à titre provisoire et que cet accord est de nature à reporter le point de départ du délai de prescription, alors que les consorts [M] ont reconnu en première instance le caractère invalide des baux dérogatoires postérieurs au 2 août 2008, ce qui vaut acquiescement, au sens de l'article 408 al 1er du Code de procédure civile, qu'ils ne peuvent valablement le remettre en cause dans le cadre de la procédure d'appel, qu'en conséquence, leur demande subsidiaire de voir dire et juger que le bail commercial ayant pour assiette la boutique « Twenty Strory » a pris effet entre les parties le 2 août 2010 ne peut qu'être rejetée.
Les consorts [M] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, soulignant qu'aucun texte ne prévoit l'application des dispositions de l'article L.145-60 du Code de commerce à l'action en fixation du loyer d'un bail commercial consécutif à un bail de courte durée relevant de l'article L.145-5 du même Code ou encore que le point de départ du délai de prescription serait la prise d'effet du bail commercial, qu'à supposer que la prescription biennale soit applicable au cas présent, ils soutiennent en revanche que le point de départ du délai doit être fixé à la date de la dernière fixation de loyer par les parties, ils invoquent en effet que le délai de prescription d'une action personnelle ou mobilière ne peut courir qu'à compter du jour ou le titulaire d'un droit connaît ou est en mesure de connaître les faits permettant de l'exercer; qu'ils étaient persuadés être placés sous le régime d'un bail dérogatoire, que la revendication de la propriété commerciale par le preneur n'est intervenue pour la première fois qu'en septembre 2010, que la prescription biennale n'a donc pu commencer à courir qu'à l'expiration des baux dérogatoires successifs ayant pris fin le 1° août 2010, que les parties peuvent déroger aux règles de prescription en vertu des dispositions de l'article 2254 du Code civil, et qu'en exécutant au cas d'espèce trois baux dérogatoires entraînant une fixation provisoire du loyer, malgré la formation d'un bail commercial à compter du 2 août 2008, « les parties ont implicitement mais nécessairement entendu suspendre temporairement l'application d'un loyer fixé à la valeur locative, et l'action en fixation qui en constitue l'accessoire, et ce jusqu'au terme du dernier bail dérogatoire », que subsidiairement, la propriété commerciale étant acquise à l'issue du bail signé le 17 janvier 2008 à effet du 1er août 2008, la locataire pouvait toujours déroger dans des baux postérieurs à l'application du bénéfice du statut de sorte que les effets du bail commercial soient reportés au 1 août 2010, qu'ils n'ont en effet jamais acquiescé implicitement à l'annulation des baux postérieurs au 2 août 2008; que l'allégation par la locataire que les baux ultérieurs auraient été signés à même date, ou n'auraient pas date certaine ou encore auraient été réalisés en fraude des droits du preneur est sans portée.
Si l'action en requalification d'un bail conclu à l'expiration d'un bail ou de baux successifs d'une durée de trois ans (depuis la loi du 18 juin 2014) de deux ans anciennement, n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce, en revanche, les conditions de ce nouveau bail qui se forme entre les parties sont gouvernées par les dispositions relatives au statut des baux commerciaux et notamment l'article L 145-60 du code de commerce ;
Il s'ensuit que le bail commercial dont les parties ont admis en première instance qu'il avait pris effet le 1er août 2008, les consorts [M] ne pouvant sur ce point se contredire au détriment d'autrui, le délai de l'action en fixation du loyer a commencé à courir à compter de la formation de ce nouveau bail.
Les consorts [M] soutiennent cependant que ce délai a été interrompu ou suspendu par l'accord des parties pris au cours de baux dérogatoires successifs postérieurs;
Mais les consorts [M] ne démontrent ni avoir, à la date de la signature avec la société Com CA Le Loook du troisième bail dérogatoire à effet du 1er août 2008, ignoré la portée des dispositions du statut des baux commerciaux qui institue un ordre public de protection du preneur à bail et notamment celles de l'article L 145-5 du code de commerce qui prévoient qu'à l'expiration d'une durée de deux années de bail ou de baux dérogatoires, il se forme un bail soumis au statut des baux commerciaux ; ils ne démontrent pas davantage n'avoir pas été en mesure, en tout cas, d'apprécier à cette date la valeur locative des locaux qu'ils donnaient à bail ni encore y avoir dérogé expressément dans le cadre du bail signé le 17 janvier 2008 qui ne contient aucune disposition concernant les modalités de fixation du loyer ;
Les baux successivement conclus à compter du 1er août 2008 avec le preneur pour des courtes durées ne peuvent davantage s'analyser comme des accords valablement consentis entre les deux parties concernant la fixation du prix du loyer jusqu'au 1er août 2010 et ayant interrompu ou suspendu le délai de l'action en fixation du loyer en l'absence de toute disposition valant accord des parties sur ce point ; au surplus, d'une part l'article 2254 du code civil exclut tout aménagement conventionnel de la prescription applicable à l'action en paiement des loyers ; d'autre part , les parties doivent être considérées comme engagées à la date du 1er août 2010 par un bail soumis au statut des baux commerciaux d'une durée de neuf années dont les modalités de ce qui ne peut être considéré que comme une action en fixation d'un nouveau prix du loyer, soit en quelque sorte une 'révision' du prix convenu initialement, sont encadrées par des dispositions d'ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger et qui n'ont pas été mises en oeuvre régulièrement par les bailleurs.
Il s'ensuit que l'action en fixation du prix du loyer du bail ayant prix effet le 2 août 2008 était prescrite à la date de l'assignation du 21 janvier 2011, le délai de prescription n'ayant été ni interrompu ni suspendu par les baux dérogatoires successivement conclus après le 1er août 2008 ;
En conséquence, l'action en fixation du loyer du bail à effet du 2 août 2008 étant prescrite, la mesure d'expertise ordonnée par le tribunal ne peut s'appliquer à la recherche de la détermination du loyer du bail applicable à la boutique dite Twenty story; le prix du loyer applicable au bail commercial qui a pris effet à compter de cette date est donc d'un montant de 950 € par mois, soit 11.400 € par an hors taxes et charges.
Sur le second point
Il résulte des demandes des bailleurs telles produites aux débats et reprises par le tribunal dans son jugement que ceux ci ont sollicité la fixation du loyer de la boutique dite Espace renard comprenant le magasin et la réserve à a somme de 116 00€ hors taxes et hors charges par an à effet du 2 août 2010 ; le tribunal a constaté l'accord des parties quant la date de prise d'effet de ce bail.
C'est dés lors en vain que la société locataire en citant le contenu de ses propres écritures demande de dire que le loyer ne prendra effet qu'à compter du jour de l'assignation des bailleurs.
Sur les autres demandes
Chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés en appel et il n'y a pas lieu dans ces conditions à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement sur l'exception de prescription,
Dit que l'action en fixation du prix du loyer du bail ayant pris effet le 2 août 2008 et portant sur la boutique dénommée Twenty story située [Adresse 2] est prescrite et que l'expertise ordonnée par le jugement déféré ne peut donc porter sur la recherche des éléments permettant de déterminer le prix du loyer du bail qui est celui applicable à sa date d'effet.
Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,
Dit que chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés et déboute chacune d'elles de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
