Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 7 MAI 2015
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/21395
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2009 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG n° 07/04996
APPELANT
Monsieur [Z] [N] né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 7]
Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assisté sur l'audience par Me Emmanuelle HERNANDEZ de la SCP CAMILLE & associés, avocats associés, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
SOCIETE 2AD INGENIERIE prise en la personne de ses représentants légaux, n° Siret : 324 446 061
ayant son siège au [Adresse 3]
Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Maître [V] [O], notaire associé de la SCP [T], [S], [H], [G], [R], [U], [Q] ET [E].
Demeurant au [Adresse 6]
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Maître [M] [D] notaire, née le [Date naissance 2] 1958 à PARIS 75014
demeurant [Adresse 11]
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assisté sur l'audience par Me Lucille ROULLET, avocat au barreau de TOULOUSE
Maître [F] [L], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la STE FINANCIERE BARBATRE et de la SA RESIDENCE & CHATEAUX.
Demeurant [Adresse 5]
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
S.A.R.L. SAMALEX prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au [Adresse 1]
Représenté par Me Dominique OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
PARTIES INTERVENANTES :
SELARL FHB prise en la personne de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité au dit siège, en la personne de Me [Y] [K] ès-qualités d'administrateur au redressement judiciaire de la Sas 2 AD INGENIERIE
ayant son siège au [Adresse 2]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, à la Cour, toque : L0010
SCP [C] prise en la personne de Me [B] [X] et ès-qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la Sas 2 AD INGENIERIE
ayant son siège au [Adresse 8]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, à la Cour, toque : L0010
SCP [C] prise en la personne de Me [B] [X] es qualité de liquidateur à la liquidation de la SAS 2 AD INGENIERIE
ayant son siège au [Adresse 4]
non représenté
Signification de la de la déclaration d'appel en date du 13 janvier 2015 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 13 janvier 2015, toutes deux remise à personne morale.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
M. [Z] [N], qui envisageait début 2006 de bénéficier du dispositif d'incitation fiscale de loueur en meublé professionnel, est entré en relation avec la SARL Financière Barbatre, filiale du groupe Foncière Barbatre, et a investi dans deux programmes immobiliers de cette société : d'une part, une résidence hôtelière à [Localité 1] (27), d'autre part, un lot de copropriété à [Adresse 9] (77), qui fait l'objet du présent litige. Sur les conseils de la société de la SARL Samalex, conseil en investissements et après avoir conclu un contrat de réservation par acte sous seing privé du 5 septembre 2006, M. [N] a acquis en l'état futur d'achèvement de la société Financière Barbatre, suivant acte authentique du 28 septembre 2006 reçu par M. [V] [O], notaire, avec le concours de Mme [M] [D], notaire de l'acquéreur, le lot n° 78 de l'état de division d'un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 10]', soit, dans le bâtiment H, un appartement en duplex au prix de 211 779 €. Par acte sous seing privé du 5 septembre 2006, M. [N] avait donné le bien à bail à la société [Adresse 12], exerçant sous l'enseigne '[Adresse 13]', chargée de l'exploiter. Postérieurement à ces actes, par jugement du 16 octobre 2007, les sociétés Financière Barbatre et [Adresse 12] ont été placées en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire le 1er avril 2008. Après avoir fait constater le 19 août 2007 que l'appartement était en l'état de 'complet abandon', par acte du 17 octobre 2007, M. [N] a assigné les sociétés Financière Barbatre, [Adresse 12], 2AD ingenierie, Samalex, M. [O] et Mme [D] en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 octobre 2009, le Tribunal de grande instance de Melun a :
- déclaré M. [N] irrecevable à poursuivre la nullité de l'acte de vente et du bail sur le fondement de l'article 1108 du Code Civil,
- ordonné la résolution de la vente conclue le 28 septembre 2006 entre M. [N] et la société Financière Barbatre,
- ordonné la restitution du prix et fixé la créance de M. [N] à la procédure collective de cette société à la somme de 190 301,10 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2007 et le retour dans le patrimoine de la société Financière Barbatre du lot 78, bâtiment H, de la résidence hôtelière située à [Adresse 9],
- condamné la société 2AD ingenierie à payer à M. [N] la somme de 47 062 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2007,
- débouté M. [N] du surplus de ses demandes,
- débouté la société 2AD ingenierie de sa demande de garantie,
- débouté la société Samalex de sa demande au titre de la procédure abusive,
- condamné les sociétés Financière Barbatre et 2AD ingenierie à payer à M. [N] la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné M. [N] à payer en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile à la société Samalex la somme de 1 500 €, à M. [O] la somme de 1 500 €, à Mme [D] celle de 1 500 €.
Par dernières conclusions du 9 janvier 2015, M. [N], appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1382 du Code Civil,
- réformant partiellement le jugement entrepris,
- dire M. [O], Mme [D], les sociétés 2AD ingenierie et Samalex solidairement responsables du préjudice qu'il a subi,
- condamner in solidum M. [O], Mme [D], la société Samalex :
. au titre de la perte de chance certaine de pouvoir obtenir le remboursement du prix de vente de l'appartement, la somme de 211 779 €,
. au titre des dommages-intérêts complémentaires, la somme de 20 000 € toutes causes confondues,
. au titre des frais irrépétibles engagés en première instance : la somme de 3 000 €, en cause d'appel celle de 4 000 €,
- procéder à l'inscription au passif de la Procédure collective de la société 2AD ingenierie des sommes ci-dessus visées, correspondant à sa créance de préjudice à l'endroit de cette société,
- assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter de l'assignation et dire que ces intérêts produiront eux-mêmes des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
- à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la Cour ne ferait pas droit aux moyens de pur droit tels que présentés à l'endroit de la société 2AD ingenierie, limiter l'inscription au passif de la Procédure collective de cette société au trop versé sur le prix de vente soit la somme de 116 478,45 € avec intérêts au taux légal comme ci-dessus, et celle de 20 000 € de dommages-intérêts complémentaires toutes causes confondues,
- condamner in solidum les intimés aux dépens.
Par dernières conclusions du 2 mai 2011, M. [F] [L], ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire des sociétés Financière Barbatre et Résidences & châteaux, prie la Cour de :
- débouter M. [N] de ses prétentions,
- déclarer irrecevables les demandes de M. [N] visant à la condamnation des sociétés Financière Barbatre et [Adresse 12] à lui verser des sommes et à lui restituer le prix d'achat du bien,
- le condamner aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 11 mars 2005, M. [O] demande à la Cour de :
- vu l'article 1382 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [N] de ses demandes,
- débouter M. [N] de ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 3 mars 2015, la société Samalex prie la Cour de :
- écarter des débats les pièces n° 14bis et 15 de l'appelant pour contenir de fausse affirmations,
- constater qu'elle n'a eu qu'un rôle de conseiller en investissement financier postérieurement à l'engagement de la société Foncière Barbatre du 20 avril 2006 de vendre par préférence le bien litigieux à M. [N] et qu'elle n'a joué aucun rôle d'entremise tant lors de la conclusion du contrat de réservation que lors de l'acte authentique de vente, M. [O] n'ayant pas fait appel à ses services,
- dire qu'elle n'a pas été en mesure d'informer M. [N] à l'occasion de la conclusion de ces actes, de l'évolution et des garanties de l'opération immobilière,
- constater que M. [N] a acquis le bien litigieux en qualité de loueur en meublé professionnel et s'est inscrit au registre du commerce en cette qualité,
- dire qu'il a commis une faute exclusive de toute responsabilité de sa part à elle, en ne procédant pas à la visite du bien litigieux avant son acquisition et par la suite, en faisant sortir de son patrimoine un bien immobilier au profit d'un vendeur en liquidation, pour voir inscrire au passif de la liquidation sa créance chirographaire qui s'est révélée ne pas pouvoir être réglée par le liquidateur,
- dire qu'elle n'a commis aucune faute dans ses prestations de conseil en investissements financiers,
- débouter M. [N] de toutes ses demandes formées contre elle,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [N] de ses demandes à son endroit,
- condamner M. [N] à lui payer la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 16 octobre 2014, Mme [D] demande à la Cour de :
- vu l'article 1382 du Code Civil,
- confirmant le jugement déféré, débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes contre elle dirigées,
- condamner M. [N] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile, dépens en sus.
La SCP Ouizille- De Keating, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société 2AD ingenierie, assignée à personne habilitée à recevoir l'acte, n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Considérant que, dans le dernier état de ses conclusions, M. [N] ne réclame pas la condamnation à paiement des sociétés Financière Barbatre et [Adresse 12] de sorte qu'il n'y a pas lieu de déclarer ces demandes irrecevables ni à l'en débouter comme le réclame M. [L], ès qualités ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu d'écarter des débats les deux attestations (pièces 14bis et 15) produites par l'appelant, sauf pour la Cour à en apprécier le caractère probant ;
Considérant, sur la responsabilité de M. [O], notaire rédacteur de l'acte authentique, et de Mme [D] qui l'a assisté, que les moyens développés par M. [N] au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que, si la vente a été conclue en l'état futur d'achèvement, cependant, elle ne portait pas sur un immeuble à construire, mais, ainsi qu'il ressort de l'acte authentique de vente et de la documentation versée aux débats par M. [N], sur la rénovation lourde d'un château du 16e siècle, classé monument historique, et de ses dépendances, dont une ferme, dans le but d'en changer la destination 'en usage de résidence services' ;
Que, dans ce contexte, il n'était pas anormal que, dès le 16 juin 2003 cet ensemble immobilier, pourvu de toiture, ait été déclaré hors d'eau, ce que ne dément d'ailleurs pas le constat du 9 août 2007 relatif au bâtiment H dont il va être parlé ci-après, ni que l'ouverture de chantier ne soit intervenue que postérieurement le 28 août 2003, ni encore que, s'agissant d'une rénovation lourde, la mise en plâtre n'ait été déclarée achevée que deux années plus tard en juin 2005 ni que l'achèvement des travaux ait été fixé en juin 2006 ou à la fin de l'année 2006 ;
Qu'ainsi l'attestation de la société 2AD ingenierie ne portait pas, en elle-même, les marques de sa complaisance, de sorte que les notaires instrumentaires n'avaient pas de raison de suspecter son insincérité ni de juger anormale la durée de la réhabilitation eu égard à son ampleur, s'agissant de transformer, sous le contrôle de l'architecte des bâtiments de France, un château du 16e siècle avec douves et sa ferme en résidence-services pourvue du confort moderne ;
Qu'il ressort du constat dressé le 9 août 2007 à la demande de M. [N] par M. [B] [A], huissier de justice, que si la plâtrerie n'était pas terminée dans le lot concerné, cependant, l'électricité était en cours d'installation ; que le Tribunal en a déduit exactement que le défaut d'achèvement du bien était en lien avec la déconfiture, postérieure à la vente, de la société Financière Barbatre, placée en règlement judiciaire le 16 septembre 2007 avec une cessation des paiements du 7 septembre 2007 ;
Qu'en l'absence de faute des notaires, leur responsabilité ne peut être recherchée et qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] de ses demandes contre M. [O] et Mme [D] ;
Considérant, sur la responsabilité de la société Samalex, que, dans le cadre de l'obligation d'information qui pesait sur elle en sa qualité de conseiller en investissement, cette société devait s'enquérir de l'évolution de l'opération immobilière qu'elle proposait à son client ; que, toutefois, il ne peut être reproché à la société Samalex, qui n'est pas un professionnel de la rénovation immobilière et qui ne disposait pas de plus d'éléments que ceux détenus par les notaires dont il vient d'être dit qu'ils ne leur permettaient pas de suspecter l'inexactitude des informations de l'architecte relativement à l'état d'avancement des travaux, de ne pas avoir éclairé M. [N] sur la pérennité de l'investissement ;
Qu'en l'absence de faute démontrée, le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] de ses demandes formées contre la société Samalex ;
Considérant, sur la responsabilité de la société 2AD ingenierie, qu'à bon droit le Tribunal a dit que les photographies communiquées par M. [N] n'avaient pas de force probante et que le constat du 9 août 2007 ne démentait pas que le bâtiment H fût hors d'eau comme l'avait attesté l'architecte, étant observé que l'acte de vente précisait que le vendeur avait conservé la structure du bâtiment existant et que, s'agissant d'autres bâtiments, la rénovation de leur toiture, qui pouvait être constatée en 2007, n'excluait pas nécessairement qu'ils eussent été hors d'eau en 2003 ;
Qu'ainsi, le Tribunal a justement retenu que, la mise en plâtre du bâtiment H n'étant pas achevée, l'attestation de l'architecte du 24 juin 2005, qui affirmait inexactement le contraire, était fautive, de sorte que la responsabilité de ce dernier devait être retenue à hauteur de la somme de 47 062 € correspondant aux 20% du prix payés au-delà de ce qui était dû au regard de l'échéancier contractuel ;
Que, pour le surplus des demandes de M. [N], ce dernier qui, bien que loueur professionnel en meublés, n'a pas jugé utile de visiter le bien avant de l'acquérir et ne s'est enquis de son état que lorsque les loyers n'ont plus été payés, pourtant informé du retard de livraison dès la signature de l'acte sous seing privé de réservation, n'établit pas qu'il n'aurait pas acquis le bien s'il avait su que les plâtres n'était pas achevés ;
Qu'ainsi, le lien de causalité entre la faute de l'architecte et le préjudice invoqué n'est pas prouvé ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de fixer la créance retenue au passif de la Procédure collective de la société 2AD ingenierie en l'absence de justification par M. [N] de la déclaration de sa créance au passif de la liquidation judiciaire ouverte le 28 novembre 2013 ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné la société 2AD ingenierie à payer à M. [N] la somme de 47 062 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2007, et que sera rejetée la demande de M. [N] ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de M. [N] ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. [O] et la société Samalex, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Constate que M. [Z] [N] ne réclame pas la condamnation des sociétés Financière Barbatre et [Adresse 12] de sorte qu'il n'y a pas lieu à déclarer ces demandes irrecevables ni à l'en débouter comme le réclame M. [L], ès qualités ;
Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats les deux attestations (pièces 14bis et 15) produites par M. [Z] [N] ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la société 2AD ingenierie à payer à M. [Z] [N] la somme de 47 062 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2007 ;
Statuant à nouveau :
Vu la Procédure de liquidation judiciaire ouverte le 28 novembre 2013 à l'égard de la société 2AD ingenierie :
Dit que la responsabilité de la société 2AD ingenierie à l'égard de M. [Z] [N] est retenue à hauteur de la somme de 47 062 € ;
Rejette la demande de M. [Z] [N] tendant à la fixation de sa créance au passif de la Procédure collective de la société 2AD ingenierie en l'absence de justification par celui-ci de sa déclaration de créance à cette Procédure ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. [Z] [N] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne M. [Z] [N] à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, à :
- M. [V] [O], la somme de 6 000 €,
- Mme [M] [D] la somme de 5 000 €,
- la société Samalex, celle de 8 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
