Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 20 MAI 2015
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/12131
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/00469
APPELANTE
SCI [Adresse 4] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me André JACQUIN de la SCP JACQUIN - MARUANI ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428
INTIMÉE
Société LATIN FRANCHISE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant
Assistée de Me Jean-David ZERDOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0298, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mars 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente,
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 1999, la société [Adresse 4] (société civile immobilière), a donné à bail à la société Lo Sushi aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Latin Franchise (Sas), des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 2], pour une durée de neuf années entières et consécutives et pour se terminer le 19 octobre 2008.
Le 29 décembre 2009 la société Latin Franchise notifiait à la bailleresse une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2010 et ne recevait aucune réponse.
Le loyer fixé au bail initial à la somme annuelle de 152.449 euros hors taxes et charges ayant atteint au 1er juillet 2010, par le jeu de la clause d'échelle mobile stipulée au bail, la somme de 213.941,08 euros, accusant ainsi une augmentation de plus d'un quart, la société Latin Franchise adressait à la société [Adresse 4], par lettre recommandée du 12 octobre 2010, une demande au fondement de l'article L.145-39 du code de commerce aux fins de voir porter le loyer à la valeur locative, qu'elle estimait au montant de 165.000 euros par an.
Après lui avoir notifié le 9 octobre 2012 son mémoire préalable, la société Latin Franchise assignait le 18 décembre 2012 la société [Adresse 4] en fixation du loyer révisé au 2 novembre 2010 à la somme de 165.000 euros par an correspondant selon elle à la valeur locative et ce, par application des articles L. 145-39 et R. 145-22 du code de commerce.
Par jugement contradictoire du 28 mai 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-dit que la demande en révision est recevable au regard des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce,
-constaté que le montant du loyer, par l'effet de l'application de la clause d'échelle mobile, se trouve augmenté de plus du quart par rapport au prix du loyer initial,
-pour le surplus, avant-dire-droit au fond, tous droits et moyens des parties réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert [Z] [Q] avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 12 octobre 2010,
-fixé pendant la durée de l'instance le loyer provisionnel à un montant égal au montant du loyer contractuel en principal,
-réservé les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
La société [Adresse 4] a relevé appel le 17 juin 2013 et conclu en dernier lieu le 17 février 2015 à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions ; elle prie la cour, statuant à nouveau, de constater que le montant du loyer contractuel a été fixé lors du renouvellement du bail au 1er janvier 2010 et, par voie de conséquence, de déclarer la société Latin Franchise irrecevable à demander la révision du loyer prévue à l'article L. 145-39 du code de commerce, à titre subsidiaire, par évocation du litige, de débouter la société Latin Franchise de sa demande injustifiée et abusive tendant à voir fixer à le loyer révisé au prix de 165.000 euros, très inférieur à la valeur locative telle qu'elle a été estimée par l'expert judiciaire, en tout état de cause, de condamner la société Latin Franchise au paiement de 30.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 10.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction conformément à l'article 699 de ce même code.
La société Latin Franchise, intimée, par dernières conclusions du 3 février 2015, poursuit la confirmation du jugement entrepris sauf, y ajoutant, à dire qu'il n' y a pas lieu à évocation, en toute hypothèse, à débouter la société [Adresse 4] de toutes ses demandes et la condamner à verser la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction.
SUR CE :
Aux termes de l'article L.145-39 du code de commerce, ' si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut-être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire' ;
L'article R. 145-22 alinéa 1er du même code précise que 'le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande' ;
Il est constant que le bail du 20 octobre 1999 comprend une clause d'échelle mobile énoncée comme suit sous le titre 'Révision du loyer' :
'Les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé chaque année et pour la première fois le 20 octobre 2000 en fonction des variations de l'indice du coût de la construction tel qu'il est établi par l'Insee .
Pour le calcul de cette révision, il est expressément convenu que l'indice de base à prendre en considération sera celui du premier trimestre 1999, soit 1071 (dont la moyenne est de 1065), l'indice de référence étant celui du premier trimestre de l'année de la révision .
La révision prendra effet sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable.
En cas de retard dans la publication de l'indice, le preneur sera tenu de payer à titre provisionnel un loyer égal à celui du trimestre précédent et l'ajustement sera effectué dès la publication de l'indice' ;
Et que, par application de cette clause, le prix du loyer payable au troisième trimestre 2010, soit pour la période du 1er juillet 2010 au 30 septembre 2010, était de 213.941,08 euros ;
Pour conclure à l'irrecevabilité de la demande en fixation du loyer à la valeur locative formée par la société Latin Franchise en application de l'article L. 145-39 du code de commerce, la société [Adresse 4] fait valoir qu'un nouveau bail, distinct du précédent en date du 20 octobre 1999, a pris effet à compter du 1er janvier 2010, date à laquelle le renouvellement s'est trouvé acquis par application des dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce ; elle souligne que les parties se sont abstenues en l'espèce d'agir en fixation judiciaire du prix en renouvellement dans le délai de la prescription biennale ce qui vaut acceptation du loyer tel qu'il résulte de l'application des dispositions légales qui prévoient en ce cas que le prix du nouveau bail est le même que celui défini au précédent bail ; elle soutient en conséquence que pour l'appréciation des conditions d'application de l'article L. 145-39 du code de commerce il doit être tenu compte du 'loyer du bail en cours au jour de la demande' , c'est-à-dire du bail du 1er janvier 2010, et que les conditions d'application de l'article L.145-39 ne se trouvaient pas réunies lors de la demande en révision du loyer formée le 12 octobre 2010 ;
La société Latin Franchise adhère pour sa part aux motifs du premier juge qui a retenu que 'le renouvellement du bail, non suivi d'une instance en fixation du loyer renouvelé, ni d'aucun acte de nature contractuelle, n'a pas eu pour effet de fixer un nouveau loyer contractuellement ou par décision judiciaire au sens de l'article L. 145-39 sus-visé ;
Force est de relever en l'espèce, que par application des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, la demande de renouvellement notifiée par la locataire à la bailleresse le 24 décembre 2009 a eu pour effet de mettre fin au bail tacitement prolongé du 20 octobre 1999, que le bailleur n'ayant pas répondu à cette demande dans un délai de trois mois, est réputé, ainsi qu'il est énoncé à l'article L. 145-10, avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent, que 'le nouveau bail', selon les termes de l'article L. 145-12, a pris effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, c'est-à-dire au 1er janvier 2010 ;
Par ailleurs, aucune des parties n'ayant saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de le voir fixer le loyer du bail renouvelé, l'action s'est trouvée prescrite passé le délai de deux ans de la prescription biennale édictée à l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Il s'infère de ces éléments qu'un nouveau bail a pris effet le 1er janvier 2010 faisant la loi des parties et définissant un nouveau loyer, fût-il égal au montant du loyer en cours sous le précédent bail ;
Le loyer à prendre en considération pour apprécier si la variation d'un quart ouvrant droit à la demande de révision de l'article L. 145-39 est établie, est dès lors le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision ;
La demande de la locataire tendant à voir retenir le prix du bail du 20 octobre 1999, revient à faire produire effet au bail définitivement expiré alors qu'un nouveau bail a pris effet entre les parties au 1er janvier 2010 ; elle ne saurait en conséquence, prospérer ;
L'augmentation de plus du quart entre le prix du loyer au 1er janvier 2010 et le prix atteint par le jeu de la clause d'échelle mobile au 1er juillet 2010 n'étant pas réalisée, les conditions de la recevabilité de la demande en révision prévue à l'article L. 145-39 ne sont pas réunies ;
Le jugement doit être en conséquence réformé en toutes ses dispositions ;
La demande subsidiaire de la société [Adresse 4] est sans objet dès lors qu'il a été fait droit à sa demande principale ;
Le caractère abusif de la demande en révision formée par la société Latin Franchise, qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, n'est pas démontré et la demande de dommages-intérêts formée à ce titre par l'appelante n'est pas fondée ;
L'équité commande de condamner la société Latin Franchise à verser à la société [Adresse 4] une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et de débouter la société intimée de sa demande du même chef.
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Déclare la société Latin Franchise irrecevable en sa demande en révision formée au fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce,
Déboute de toutes demandes contraires aux motifs de l'arrêt,
Condamne la société Latin Franchise à payer à la société [Adresse 4] une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d'appel qui pourront, s'agissant de ces derniers, être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
