Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 27 MAI 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/15369
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 12/02761
APPELANTS
Monsieur [S], [F] [J], né le [Date naissance 2]1940 à [Localité 2]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Madame [G] [D] [P] épouse [J], née le [Date naissance 3]1945 à [Localité 4] (USA)
[Adresse 6]
[Localité 1]
Madame [V], [Y] [L], née le [Date naissance 1]1945 à [Localité 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Monsieur [O] [Z], né le [Date naissance 4]1938 à [Localité 3] (SERBIE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Monsieur [E] [T], né le [Date naissance 5]1943 à [Localité 6]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
SCI TV INVESTISSEMENT, RCS BOBIGNY 401 652 201, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
SCI LOCAPIM, RCS PONTOISE 402 290 266, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
SCI JTC, RCS PARIS 400 873 238, représentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège sis
[Adresse 9]
[Localité 1]
SCI SARIEL, RCS PARIS 400 801 346, représentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège sis
[Adresse 8]
[Adresse 8]
représentés et assistés par Me Marc MANCIET de la SELARL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires du MARCHE VERNAISON PARTIE HAUTE [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la cabinet PERENIUM, SIRET 505 302 422 00025, ayant son siège social
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106
assisté de Me Patrick VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0855
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
***
L'assemblée générale des copropriétaires de l'îlot 20 du marché Vernaison « partie Haute » à [Localité 7] a voté à l'unanimité, lors d'une assemblée spéciale tenue le 6 septembre 2010, le retrait de leurs lots du syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute). Toutefois, lors de l'assemblée générale des copropriétaires de ce syndicat du 30 septembre 2011, une résolution n° 34 a rejeté à la majorité des voix le projet de scission, en ces termes :
« Après en avoir délibéré, l'assemblée générale constate que la scission apparaît contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le retrait de l'îlot 20 aura pour conséquence le report des charges de copropriété sur les autres copropriétaires, entraînant de ce fait une modification très importante dans les conditions de jouissance de leur lot ».
Suivant acte extra-judiciaire du 3 janvier 2012, M. et Mme [F] [J], Mme [V] [L], M. [O] [Z], M. [E] [T], les SCI TV Investissement, Locapim, JTC et Sariel ont assigné le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) à l'effet de voir dire que le refus de retrait était constitutif d'un abus de majorité, d'annuler la résolution n° 34 de l'assemblée générale des copropriétaires et de condamner le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) à leur rembourser à chacun les charges trop payées dans les cinq années précédant l'assignation, à leur régler, outre 800 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Par jugement du 18 juin 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- débouté M. et Mme [F] [J], Mme [V] [L], M. [O] [Z], M. [E] [T], les SCI TV Investissement, Locapim, JTC et Sariel de leurs demandes,
- les a condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toute autre prétention.
M. et Mme [J], Mme [V] [L], M. [O] [Z], M. [E] [T], les SCI TV Investissement, Locapim, JTC et Sariel ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 29 janvier 2014, de :
' au visa des articles 10, 28 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les dire recevables en leurs demandes,
- dire que le refus du syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) de les autoriser à se retirer du syndicat des copropriétaires est constitutif d'un abus de majorité,
- en conséquence, annuler purement et simplement la résolution n° 34 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2011,
- condamner le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) à leur rembourser à chacun les charges trop payées dans les cinq dernières années, à savoir :
* 6.529,81 € pour M. et Mme [J],
* 14.699,80 € pour la SCI TV Investissement,
* 3.868,37 € pour la SCI Locapim,
* 1.640,10 € pour Mme [L],
* 1.949,66 € pour M. [Z],
* 371,36 € pour M. [T],
* 15.380,63 € pour la SCI JTC,
* 9.500,71 € pour la SCI Sariel,
- condamner le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) à leur payer la somme de 5.000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- dire qu'ils seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 6 février 2015, de :
- dire l'appel irrecevable faute d'intérêt à agir des appelants et les condamner solidairement, sur le fondement des articles 31 et 32-1 du code de procédure civile, au paiement des sommes de 10.000 € pour la première instance et de 10.000 € en cause d'appel,
- subsidiairement, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, excepté celle relative à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les appelants de leurs demandes,
- les condamner au paiement des sommes de 5.980 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 8.970 € au titre des frais irrépétibles d'appel, en sus des entiers dépens.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de leur appel, les copropriétaires de l'îlot 20 font valoir que le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) regroupe 168 lots partagés en deux îlots sans qu'il y ait d'unité économique, architecturale ou urbanistique entre ces îlots résultant d'un partage successoral effectué en 1947, qu'en ce qui concerne les lots constituant l'îlot 20, ils donnent directement sur la voie publique ([Adresse 12], [Adresse 11], [Adresse 10]) alors que les autres lots composent un ensemble de boutiques reliées entre elles par des voies privées à l'intérieur d'un « village » spécifique, dédié à la brocante et au commerce d'antiquités, alors que leurs commerces bénéficient d'une dérogation les autorisant à exercer la vente de vêtements et d'accessoires divers et ne sont pas astreints à ouvrir les fins de semaine ; qu'en dépit de cette indépendance factuelle, ils doivent subir les décisions des autres copropriétaires et contribuer au paiement de charges dont ils n'ont pas l'utilité, comme celles relatives à l'entretien et à la conservation des parties communes et au gardiennage, notamment ; ils affirment avoir intérêt à agir et estiment que le refus de scission caractérise un abus de majorité dans la mesure où il désavantage de façon illégitime une partie des copropriétaires en les contraignant à régler des charges sans utilité pour eux, avec par conséquent la volonté de leur nuire, qu'en effet, si les charges étaient réparties en fonction du critère de l'utilité, leur retrait ne devrait entraîner, par hypothèse, aucune aggravation pour les copropriétaires du Marché Vernaison, partie haute ; quant aux erreurs relevées par le syndicat des copropriétaires dans le projet de scission et le défaut de consultation préalable du conseil syndical, ils contestent leur impact sur la décision de refus de l'assemblée générale et stigmatisent le caractère « opportuniste » de ces moyens ;
Le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) répond que la demande d'annulation de la résolution n° 34 a comme finalité cachée d'obtenir la scission mais que la juridiction saisie n'ayant pas le pouvoir d'ordonner le retrait de la copropriété d'un ou plusieurs copropriétaires ou d'ordonner une scission, cette demande d'annulation est dépourvue d'intérêt, d'où il suit que l'appel est irrecevable et abusif ; sur le fond, le syndicat indique que la scission envisagée, sans les moindres restrictions sur le type de commerce exploité dans les lots retirés, pourrait entraîner une désorganisation du marché très particulier qu'est le Marché Vernaison réservé à la brocante et aux antiquités, et induire un déséquilibre dans le paiement des charges pour les copropriétaires restants ; il conteste tout caractère abusif au refus de la demande de retrait ; s'agissant de la répartition des charges, il indique que celles-ci ont été approuvées pendant les cinq dernières années sans que les copropriétaires appelants contestent les assemblées des exercices correspondants et affirme que les charges litigieuses sont afférentes à des services (gardiennage, sécurité) dont les copropriétaires de l'îlot 20 bénéficient comme les autres ;
Sur l'intérêt à agir des appelants
L'intérêt à agir d'une partie n'étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de son action et l'existence du droit revendiqué n'étant pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès, la fin de non-recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires à l'action en nullité introduite par les copropriétaires de l'îlot 20 sera rejetée et les appelants dits recevables à agir ;
Il sera rappelé, à toutes fins, que l'application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile relève de la seule initiative des juridictions saisies d'un litige, que l'amende civile instaurée par ce texte est recouvrée par l'État, distincte d'éventuels dommages-intérêts et ne peut être sollicitée par une partie au litige, de sorte que la prétention à paiement du syndicat des copropriétaires serait irrecevable en toute hypothèse ;
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 34
Suivant l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible, le ou les copropriétaires de ces lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peuvent demander, après s'être réunis en assemblée spéciale et voté le retrait à la majorité des voix de tous les copropriétaires, que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ; l'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce ou ces propriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
La résolution refusant la demande de retrait est susceptible d'être annulée en cas d'abus de majorité, de même que tout autre décision de l'assemblée générale, même si la juridiction saisie de la demande d'annulation ne peut se substituer à l'assemblée générale pour ordonner le retrait ; à cet égard, le caractère discrétionnaire de la décision de l'assemblée générale ne fait pas obstacle à ce qu'elle soit jugée arbitraire et abusive ;
Au cas d'espèce, les conditions requises par ce texte et préalables à la scission sont réunies, les copropriétaires de l'îlot 20 s'étant réunis en assemblée spéciale pour décider à l'unanimité du retrait de leurs bâtiments de la copropriété, et la division au sol étant non seulement possible mais résultant de la situation des lieux car aucune partie du sol n'est commune aux deux îlots ; il est indifférent que le conseil syndical du syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) n'ait pas été consulté avant la tenue de l'assemblée générale du 30 septembre 2011 ou que le projet de scission soumis à l'assemblée comporte des erreurs dans la désignation des lots dont le retrait était sollicité alors que ces manquement et anomalies, aisés à rectifier par des amendements au projet de résolution, ne sont pas la cause déterminante de la décision de refus ;
Ladite décision de refus est motivée par les raisons suivantes : « la scission apparaît contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le retrait de l'îlot 20 aura pour conséquence le report des charges de copropriété sur les autres copropriétaires, entraînant de ce fait une modification très importante dans les conditions de jouissance de leur lot », d'où il suit que l'assemblée générale a estimé que les intérêts particuliers d'un groupe de copropriétaires s'opposaient directement à l'intérêt collectif de la copropriété dans son ensemble ;
Toutefois, l'intérêt collectif défendu par l'assemblée générale doit être légitime et ne pas représenter seulement celui d'une majorité de copropriétaires abusant de leur nombre de voix : il convient donc de rechercher si les arguments avancés par le syndicat des copropriétaires pour valider son refus sont de nature à légitimer la résolution querellée :
' l'impératif de protection de l'unité d'un marché original et historique dédié à la vente d'objets de brocante et d'antiquités n'apparaît pas topique, alors que :
' d'une part, les lots dépendant de l'îlot 20 sont géographiquement et concrètement séparés du Marché Vernaison partie haute qui sont, eux,disposés autour d'une allée centrale privée et forment village après passage sous un grand portique annonçant « VERNAISON », tandis que les boutiques de l'îlot 20, composant les lots n° 1 à 21 de la copropriété, ont directement accès à des rues publiques et, pour un passant profane, sont complètement indépendantes et sans lien économique, architectural ou urbanistique aucun avec le Marché Vernaison situé de l'autre côté de la [Adresse 12] : l'inclusion des lots dont s'agit (n° 1 à 21) dans la copropriété du Marché Vernaison ne répond, de fait, qu'à une explication historique, le partage successoral de 1947 effectué au décès de M. [U], qui a nécessité la composition de deux lots d'égale valeur destinés à être tirés au sort entre ses héritiers, sans qu'il y ait aucune unité foncière entre les lots dépendant de l'îlot 20 et ceux du Marché Vernaison proprement considéré, qui forment un îlot distinct et fermé de l'autre côté de la [Adresse 12], sans autre accès à la voie publique que l'allée centrale permettant d'entrer et de sortir du Marché,
' d'autre part, le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) prend en compte cette disparité pour la plupart des lots de l'îlot 20, indiquant à cet égard :
« L'immeuble est destiné à usage principal de commerce, de brocante et antiquités, c'est à dire à la vente d'objets anciens ou d'occasions. Toute autre activité est interdite, à l'exception : 1°) des lots 1002, 15 et 1038, affectés à l'usage de restaurants, 2°) des lots 1, 2, 21, 20, 19, 18, 17, 16, 14, 13, 12, 11, 10, 9, 8, 7, 6, 1001, 1021, 1022, 1023, 1024, 1025, 112, 1026, 1027, 1028, 1046, 1045, 1044, 1043, 1042, 1041, 1040, 1039, affectés à l'usage de boutiques de tissus en tous genres, habillement, cuirs, etc.... »,
en sorte que les atteintes à l'originalité, la spécificité, la réputation ou l'organisation du Marché Vernaison qui pourraient résulter de la scission de l'îlot 20 ne sont pas justifiées, dès lors qu'il est constant que les commerces actuellement exploités dans cet îlot 20, majoritairement dévolus à la vente de vêtements bradés ou d'occasion, n'ont aucun rapport avec la vente d'objets de brocante ou d'antiquités exercée dans le Marché Vernaison ;
' l'augmentation de charges de copropriété qui pèserait sur les copropriétaires du Marché une fois la scission opérée apparaît encore moins légitimer le refus des copropriétaires dans la mesure où, comme le font pertinemment valoir les appelants, si leurs lots avaient effectivement et concrètement l'utilité des services correspondants auxdites charges, le retrait des mêmes lots devrait logiquement avoir pour corollaire une diminution de charges proportionnelle aux tantièmes des lots retirés, le contraire démontrant que ces mêmes charges n'ont pas d'utilité objective pour les copropriétaires dudit îlot et ne profitent qu'aux lots disposés autour de voies privées du Marché Vernaison, qui ont seuls l'utilité des services de conciergerie, d'entretien des allées privées, de la consommation d'eau des WC communs, de la distribution du courrier par la gardienne, des animations de Noël ; en effet, les commerces de l'îlot 20 sont équipés d'un WC commun dans leur cour, disposent en outre de WC séparés et de boîtes à lettres personnelles, ce qui est confirmé par le postier [K] et n'est pas démenti, quant aux animations mises en place dans les allées privées du Marché fermé, elles ne profitent pas à leur clientèle constituée de passants des rues publiques extérieures au Marché et leur sécurité est assurée par les service de police municipaux,
' les allégations du syndicat relatives aux intentions des propriétaires de l'îlot 20 d'exploiter des commerces sans rapport avec les activités réservées au Marché sont hypothétiques et sans pertinence, dès lors que le règlement de copropriété, comme il a été dit plus haut, prévoit déjà des dérogations à l'activité de vente d'objets de brocante et d'antiquités pour les lots objet du retrait et que les boutiques de l'îlot 20 vendent majoritairement des stocks de vêtements à bas prix attirant une clientèle sans appétence pour les antiquités et exploitent des commerces ne présentant aucun intérêt traditionnel, esthétique, culturel ou touristique justifiant le « statu quo » ; quant à la possibilité de promotion immobilière que le syndicat prétend menacer ledit îlot, elle sera nécessairement jugulée ou contrôlée par les services d'urbanisme de la mairie dès lors que le secteur dit des « Puces de [Localité 7] » est classé ;
L'ensemble de ces éléments établit que la résolution n° 34 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2011 est abusive en ce qu'elle traduit la volonté illégitime de la majorité des copropriétaires d'imposer à une minorité d'entre eux une contribution à des charges communes afférentes à des services qui ne présentent aucune utilité objective pour leurs lots et ne profitent qu'à cette majorité dont l'intérêt ne se confond pas avec l'intérêt collectif du syndicat ;
En conséquence, le jugement entrepris étant infirmé, la résolution n° 34 de l'assemblée générale du 30 septembre 2011 sera annulée pour abus de majorité ;
Sur la demande de remboursement de charges
Cette demande ne peut être accueillie, les charges dont s'agit ayant été réglées en application des grilles de charges prévues par le règlement de copropriété de l'immeuble qui fait la loi des parties ;
En équité, le syndicat des copropriétaires sera condamné à régler à chacun des appelants (M. et Mme [J] ensemble) une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens, étant rappelé que les copropriétaires appelants doivent être dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Dit l'action des appelants recevable,
Infirme le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement des charges payées pendant les cinq années précédant l'assignation,
Statuant à nouveau pour le surplus,
Annule la résolution n° 34 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2011 pour abus de majorité,
Condamne le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) à payer à :
' M. et Mme [J], ensemble,
' Mme [V] [L],
' M. [O] [Z],
' M. [E] [T],
' la SCI TV Investissement,
' la SCI Locapim,
' la SCI JTC,
' la SCI Sariel,
une somme de 3.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que les copropriétaires appelants sont dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Rejette toute autre demande,
Condamne le syndicat des copropriétaires du Marché Vernaison (partie haute) aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
