Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 23 JUIN 2015
(n° 333 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/18777
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/16481
APPELANTS
Monsieur [P] [I]
Né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 5] (Roumanie)
[Adresse 2]
[Localité 1] (BELGIQUE)
Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel ROUART de l'AARPI Association d'Avocats GUILBAUD - ROUART - BENA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0992
Madame [O] [W]
[Adresse 1]
[Localité 6] (BELGIQUE)
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel ROUART de l'AARPI Association d'Avocats GUILBAUD - ROUART - BENA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0992
Madame [U] [V] [L] [H]
Née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel ROUART de l'AARPI Association d'Avocats GUILBAUD - ROUART - BENA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0992
INTIMES
Monsieur [E] [Y] [B]
Né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 7] (23)
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Frédéric JOACHIM, avocat au barreau de PARIS
SCP M. GUILBAUD - B. MOREL - CH. GUILBAUD - J. MALAMUD - I. MERCIER - H. MOUSSAY
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jacques BICHARD, Président de chambre
Madame Sylvie MAUNAND, Conseillère (rapporteur)
Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Sylvie BENARDEAU
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Sylvie BENARDEAU, greffier.
Suivant acte authentique reçu le 17 août 1999 par la SCP GUILBAUD MARECHAL et MOREL, notaires à Paris, M [E] [B] a acquis de Mmes [L] et [V] [I], un appartement en viager occupé situé [Adresse 5].
Elles avaient pour frère, M [K] [I] né en Roumanie le [Date naissance 5] 1910 et décédé à [Localité 8] le [Date décès 1] 1993. Le 17 mars 1994, Maître [A], notaire associé de la SCP '[A]' a dressé un acte de notoriété de M [K] [I] aux termes duquel ses deux soeurs lui succédaient à défaut d'ascendants et de descendants légitimes, naturels ou adoptifs.
Or [K] [I] avait un fils, [D], né le [Date naissance 3] 1930 suite à son adoption par jugement du 29 mars 1943 prononcé par le tribunal d'Ilfov en Roumanie et une fille, [U] [H] née de son union avec [X] [F]. Cette fille a été adoptée par le second mari de sa mère, [N] [H].
[K] et [V] [I] avaient acquis chacun pour moitié l'appartement du [Adresse 5] selon acte authentique du 28 octobre 1991.
Les deux crédirentières sont décédées respectivement les 15 et 18 février 2010.
Madame [U] [H] et M [D] [I] ont fait assigner M [B] et la SCP GUILBAUD- LEMARECHAL- MOREL- GUILBAUD- MALAMUD- MERCIER- MOUSSAY aux fins de voir reconnaître leur qualité d'héritiers ainsi que l'existence d'une indivision avec M [B] à raison de la faute commise par le notaire , ouvrir les opérations de comptes liquidation et partage avec licitation du bien immobilier devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 8 novembre 2012, a :
- reçu [O] et [P] [I] en leur reprise d'instance es qualité d'ayant droits de [D] [I] ;
- déclaré [U] [H], [O] et [P] [I] recevables en leurs demandes;
- dit que [U] [H] et [D] [I] sont les héritiers de [K] [I] ;
- débouté [U] [H], [O] et [P] [I] de leurs autres demandes ;
- condamné la SCP GUILBAUD- LEMARECHAL- MOREL- GUILBAUD- MALAMUD- MERCIER- MOUSSAY à payer à M [B] la somme de 48.400 euros au titre de la perte de jouissance, celle de 5.000 euros à titre de dommages intérêts et celle de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
[U] [H], [O] et [P] [I], appelants, par conclusions du 28 avril 2014, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il les a reconnus héritiers de [K] [I] ;
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés du surplus de leurs demandes ;
- débouter M [B] de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire du bien;
- dire qu'ils sont propriétaires indivis de l'appartement du [Adresse 5] ;
- ordonner les opérations de compte liquidation partage avec licitation du bien avec une mise à prix de 700.000 euros ;
- condamner la SCP notariale à leur payer la somme de 79.200 euros et subsidiairement celle de 56.000 euros , celle de 184.000 euros sauf à parfaire et subsidiairement celle de 179.000 euros, à titre subsidiaire, celle de 264.000 euros et subsidiairement celle de 235.000 euros ainsi que celle de 437.500 euros représentant la moitié de la valeur de l'appartement ainsi que celle de 5.000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles.
M.[B], par conclusions du 22 avril 2014, s'en rapporte sur la qualité d'héritiers des appelants, demande de déclarer irrecevable leur action en revendication de propriété, de lui reconnaître la qualité de propriétaire du bien, rejeter toute demande d'indemnisation des appelants. Il souhaite voir condamner l'étude notariale, en cas de rejet des demandes adverses, à lui verser les sommes suivantes à savoir 908,62 euros au titre du remboursement des arrérages de la rente versée depuis le décès des crédirentières, 4.137,84 euros au titre du remboursement des charges locatives dues par les crédirentières, 105.600 euros arrêtée provisoirement au jour de la signification des conclusions, au titre de la privation des fruits de l'appartement en raison de la situation ayant donné lieu à la procédure et 75.000 euros au titre du préjudice moral.
Il réclame de la Cour qu'elle enjoigne au notaire de produire copie des comptes de successions de Mmes [L] et [V] [I], sous astreinte et en cas d'absence de cette pièce, surseoir à statuer.
Il demande, dans le cas où il serait fait droit aux demandes des appelants à ce que le notaire le garantisse de toutes les condamnations éventuellement prononcées et de condamner le notaire à lui verser les sommes suivantes : 437.500 euros au titre de la perte de la moitié de la valeur actuelle du bien, 150.000 euros au titre du préjudice moral et 105.600 euros au titre du préjudice découlant de l'impossibilité de disposer de l'appartement au décès des créditentières. Il entend obtenir le paiement des taxes foncières à hauteur de 7.216,14 euros et des charges de copropriété à hauteur de 35.717,39 euros.
Il réclame la condamnation des appelants et du notaire au paiement de la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles.
La SCP GUILBAUD MOREL GUILBAUD MALAMUD MERCIER MOUSSAY, par conclusions du 27 février 2014, sollicite l'infirmation du jugement, soutient l'irrecevabilité de l'action intentée par les consorts [I] et réclame le débouté des demandes formées à son encontre par M [B]. Elle entend voir condamner in solidum les appelants à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la recevabilité de l'action engagée par les consorts [I] :
Considérant que la SCP notariale soulève l'irrecevabilité de l'action engagée par les consorts [I] à raison de l'absence dans la cause des ayants-droit de Madame [V] [I] ;
Considérant qu'il est constant que Madame [U] [H] est la fille de M [K] [I] ainsi que cela résulte de son acte de naissance dressé à la mairie du 14ème ; que celle-ci a fait l'objet d'une adoption simple par le nouveau conjoint de sa mère ce qui lui laisse néanmoins ses droits héréditaires dans la succession de son père biologique ;
Considérant qu'il ressort du certificat de naissance et du jugement d'adoption établi par le tribunal roumain d'Ilfov produits aux débats que M [D] [I] est le fils de [K] [I], ce dernier ayant fait francisé son nom devenu [I] ; qu'il n'est pas contesté par les intimés qu'il ait à ce titre et compte tenu de la législation applicable, la qualité d'héritier de M [I] ;
Considérant que l'attestation de notoriété dressée le 17 mars 1994 après le décès de M [K] [I] ne fait pas état de ces personnes comme héritières puisqu'il indique que celui-ci n'a laissé que ses deux soeurs [L] et [V] [I] pour lui succéder à défaut d'ascendants légitimes, naturels ou adoptifs ;
Considérant que M [D] [I] étant décédé, sont intervenus à l'instance, ses enfants [O] et [P] [I] ;
Considérant que les consorts [I] revendiquent la propriété conjointe et indivise de la moitié de l'appartement qui a été acquis en totalité et en viager par M [B] des soeurs [I] ; qu'ils sollicitent le partage de l'indivision et la vente sur licitation;
Considérant que le 17 août 1999 a été consentie à M [B] par Mmes [I], la vente de la propriété dont elles étaient titulaires soit par moitié par Madame [V] [I] pour l'avoir acquise conjointement avec M [K] [I] et l'autre moitié conjointement par [V] et [L] [I] pour l'avoir recueillie de la succession de leur frère ; que les héritiers de M [I] auraient effectivement dû venir aux droits de leur père et se seraient retrouvés en indivision avec leur tante;
Considérant donc, indépendamment de l'acte de notoriété erroné et de la participation à la vente de Madame [L] [I], que Madame [V] [I] qui était propriétaire indivise avec son frère du bien, l'a vendu en totalité seule ;
Considérant que la vente de l'immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient ; que la cession du bien indivis n'est pas nulle mais est inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage ; que l'opposabilité de la vente du bien faite par Madame [V] [I] aux héritiers [I] dépend de l'attribution faite de ce bien dans le cadre du partage et que celle-ci doit intervenir préalablement à toute décision sur la validité de son aliénation ;
Considérant qu'il résulte de ces énonciations que l'action des héritiers n'est pas recevable dès lors que le bien indivis n'a pas fait l'objet d'un partage et que son attribution n'a pas été réalisée ; qu'il appartenait aux consorts [I] de régler préalablement cette question avec les héritiers de Madame [V] [I] veuve [C], la SCP notariale GUILBAUD-LEMARECHAL-MOREL étant, aux termes d'une lettre adressée à M [B] le 14 juin 2010, en charge du règlement de la succession de cette dernière ; que le fait qu'ils aient renoncé à la succession n'implique pas l'absence de tout héritier ou suppose l'existence d'une succession alors vacante qui peut être représentée pour les besoins de la cause par un mandataire ad hoc ;
Considérant dès lors que la présente action engagée par les héritiers de M [K] [I] est irrecevable et que le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il les a déclarés recevables ;
Sur les demandes de M [B] :
Considérant que M [B] sollicite le paiement de dommages intérêts en réparation du préjudice de perte de jouissance de l'appartement consécutif à la faute du notaire ;
Considérant qu'il lui fait grief de ne pas lui avoir fait connaître les héritiers des crédirentières afin d'obtenir la libération des lieux et de s'être vu assigner par les descendants de M [I] qui se plaignaient d'une faute dans l'établissement de l'acte de notoriété et qui sollicitaient l'annulation de la vente en viager ;
Considérant que dès lors que l'action engagée par les héritiers de M [K] [I] est déclarée irrecevable, la demande de dommages intérêts relative à l'annulation de la vente présentée par M [B] est devenue sans objet ;
Considérant que ce dernier entend néanmoins obtenir réparation du préjudice tenant au paiement de rentes versées postérieurement au décès des crédirentières, à celui de charges de copropriété et de taxes foncières et à l'impossibilité de louer le bien outre son préjudice moral ;
Considérant que la SCP notariale ne peut pas contester avoir commis une faute dans l'établissement de l'acte de notoriété de M [K] [I] ; qu'il y a été mentionné qu'il était sans descendants légitimes, naturels ou adoptifs alors que le notaire qui était aussi le rédacteur de l'acte d'acquisition du bien le 28 octobre 1991 avait connaissance de ce que l'intéressé était divorcé et pouvait rechercher si celui-ci n'avait pas eu d'enfant au cours de son mariage en sollicitant une copie du jugement de divorce ;
Considérant que, de cet acte, découle l'établissement de l'attestation de propriété du bien mentionnant la propriété par les soeurs [I] de la part indivise de M [K] [I] à l'origine du présent procès ; qu'il a impliqué l'action en revendication faite par les héritiers et le retard apporté à la jouissance du bien pour M [B] ;
Considérant que le fait que le notaire ait été dans l'impossibilité de connaître l'existence d'un fils adoptif de M [K] [I] ne modifie pas la situation dès lors que la connaissance d'au moins un des héritiers de M [K] [I] aurait évité que ses deux soeurs apparaissent propriétaires de sa part indivise et vendent le bien en viager à M [B] ; que dès lors, ce dernier n'aurait pas vu sa propriété contestée ;
Considérant que la demande relative au remboursement d'arrérages payés au-delà du décès des dames [I] ne peut qu'être rejetée dès lors que la somme trop versée est entrée dans la succession des deux soeurs et son remboursement doit être réclamé à leur héritiers ;
Considérant que, de même, le notaire ne saurait être tenu du paiement des charges de copropriété et des taxes foncières qui sont dus par le propriétaire ; qu'il résulte expressément de l'acte de vente passé entre M [B] et les dames [I] que ' l'acquéreur devra ainsi qu'il s'y oblige dès à présent payer tous impôts et taxes fonciers, primes d'assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires et autres charges afférentes aux biens, objets des présentes sauf les charges mises par la loi ou les présentes conventions à la charge des locataires qui seront payées par le vendeur '; qu'il ressort de l'acte que les venderesses étaient tenues du règlement de la taxe d'habitation et des réparations locatives ;
Considérant qu'il s'ensuit que M [B] avait la charge des taxes foncières et des charges de copropriété et que s'il a payé aux lieux et places des dames [I] des dépenses liées à des réparations, les sommes dues constituent un passif de leur succession à qui il doit éventuellement en demander remboursement ; que cette demande est donc aussi rejetée ;
Considérant que M [B] invoque une perte de jouissance au motif qu'il n'a pas pu louer le bien faute de pouvoir en prendre possession ; que M [B] produit une attestation d'un agent immobilier indiquant que l'appartement pourrait être loué à la somme de 2.200 euros sous réserve des travaux qui pourront être engagés pour la remise en état complète de l'appartement d'une superficie de 87,82 m2 (électricité, plomberie, fenêtres à changer etc) ; que cette seule pièce est insuffisante à démontrer que le préjudice peut être évalué à la somme réclamée alors que, manifestement, le logement dont il est envisagé la location est à refaire intégralement et que M [B] n'établit pas qu'il avait envisagé des travaux de réfection des lieux ; qu'en l'état, la cour estime que l'allocation de la somme de 60.000 euros pour la perte de jouissance répare le préjudice ; que le jugement est infirmé au regard du montant des dommages intérêts alloués ;
Considérant que M [B] a dû subir une procédure en revendication du bien qu'il avait acquis régulièrement, les soeurs [I] étant régulièrement titrées au moment de la cession de l'appartement ; que cela a généré pour lui des tracas et de l'inquiétude sur l'issue du procès et la conservation possible de l'appartement ; que le notaire doit être condamné à lui régler une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral de M [B] ;
Considérant que l'équité commande de faire droit à la demande présentée par M [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que la SCP notariale est tenue de lui régler la somme visée de ce chef au dispositif de la présente décision ;
Considérant que les appelants et la SCP notariale, succombant, ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter in solidum les entiers dépens de la procédure ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a reçu Madame [O] [I] et M [P] [I] en leur reprise d'instance es qualité d'ayants-droit de [D] [I] ;
Statuant à nouveau :
Déclare l'action de [U] [H], [O] [I] et [P] [I] irrecevable;
Condamne la SCP GUILBAUD MOREL GUILBAUD MALAMUD MERCIER MOUSSAY à M [B] la somme de 60.000 euros de dommages intérêts au titre de la perte de jouissance et celle de 5.000 euros au titre du préjudice moral outre une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de [U] [H], [O] [I] et [P] [I] et celle de la SCP GUILBAUD MOREL GUILBAUD MALAMUD MERCIER MOUSSAY présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum [U] [H], [O] [I] et [P] [I] et la SCP GUILBAUD MOREL GUILBAUD MALAMUD MERCIER MOUSSAY aux entiers dépens de l'instance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
