Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/17028
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/17334
APPELANTE
SCI LISBONNE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0969
INTIMÉE
SAS COMMERCE EN VILLE ET EN LIGNE (CVL)prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Noël COURAUD de la SELAS CG SELAS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0079
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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Le 6 mars 2006, la société Lisbonne, une société civile immobilière assurant la promotion et la maîtrise d'ouvrage d'une opération immobilière portant sur l'aménagement de 15.000 mètres carrés de commerces sur un site de 6 hectares à [Localité 2] (Calvados), a signé avec la société Commerce en Ville et en Ligne (CVL) un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage.
Aux termes de ce contrat la société CVL se voyait confier une mission de 'préfiguration de l'opération et de lobbying auprès des partenaires' ainsi que de 'commercialisation et ajustement du projet', la société Lisbonne s'engageant dans le cadre de ce second volet du contrat à conclure avec la société CVL un contrat de commercialisation exclusive.
La rémunération de la société CVL était fixée à la somme de 30.000 euros HT à laquelle devaient s'ajouter les sommes complémentaires de 10.000 euros HT en cas de dépôt d'une demande à la Commission départementale d'équipement commercial (CDEC) et de 50.000 euros HT en cas d'obtention d'une décision favorable de cette Commission.
Le 16 octobre 2006, la société Lisbonne a consenti à la société CVL un mandat exclusif de location d'une partie des biens immobiliers, pour une durée de 2 ans jusqu'au 20 septembre 2008, renouvelable par tacite reconduction et prenant fin le 20 septembre 2010 .
La rémunération était fixée à un montant de 15 % HT du prix annuel HT de la location, à la charge du locataire, outre 15 % à la charge du mandant, une somme de 100.000 euros au minimum étant garantie au mandataire, le mandant s'interdisant pour sa part de négocier directement ou indirectement en vue de la location des biens désignés.
Le 30 novembre 2010, la société CVL reprochant à la société Lisbonne des manquements à ses engagements contractuels l'a assignée devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par jugement contradictoire du 17 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :
-débouté la société CVL de sa demande en paiement de la somme principale de 59.800 euros TTC,
-condamné la société Lisbonne à payer à la société CVL la somme de 80.405 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2010,
-débouté la société Lisbonne de sa demande reconventionnelle,
-condamné la société Lisbonne à payer à la société CVL une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire du jugement hormis en ce qui concerne l'application de l'article 700 et les dépens,
-condamné la société Lisbonne aux dépens dont distraction .
La société Lisbonne (SCI) a relevé appel de ce jugement le 20 septembre 2012; par des conclusions signifiées le 21 décembre 2012, elle prie la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société CVL de sa demande en paiement de la somme principale de 59.800 euros TTC mais de l'infirmer en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société CVL la somme de 80.405 euros avec intérêts légaux à compter du 30 novembre 2010 et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle, statuant à nouveau, dire n'y avoir lieu à rémunération de la société CVL au titre des baux commerciaux non réitérés, condamner la société CVL à rembourser à la société Lisbonne la somme de 25.000 euros HT, soit 29.900 euros TTC, indûment perçue au titre de la facture n°0909156 éditée en date du 15 septembre 2009, dire et juger que les conditions de rémunération de la société CVL au titre du bail sous conditions suspensives avec la société Bricoman en date du 18 janvier 2007 ne sont pas réunies, condamner en conséquence la société la société CVL à rembourser à la société Lisbonne la somme de 100.000 euros HT, soit 119.600 euros TTC, indûment perçue dans le cadre du contrat exclusif de location du 16 octobre 2006, condamner la société CVL à payer à la société Lisbonne la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.
La société Commerce en Ville et en Ligne (SAS), ci-après la société CVL, intimée et incidemment appelante, par des conclusions signifiées le 19 février 2013, prie la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait application de la clause pénale stipulée au mandat exclusif de location en date du 16 octobre 2006 et débouté la société Lisbonne de l'intégralité de ses demandes, de l'infirmer en ce qu'il a débouté la société CVL de sa demande en paiement de la somme de 59.800 euros TTC au titre de la facture n° 0909155 du 15 septembre 2009, et de l'infirmer également sur le quantum de la condamnation prononcée au titre de l'application de la clause pénale stipulée au mandat exclusif de location du 16 octobre 2006, statuant à nouveau, condamner la société Lisbonne à payer à la société CVL la somme en principal de 59.800 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2010, la somme, en principal, de 238.293,43 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2010, débouter la société Lisbonne de l'intégralité de ses demandes, condamner la société Lisbonne au paiement d'une indemnité de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction conformément à l'article 699 du même code .
SUR CE :
Sur la demande de la société CVL en paiement de la somme de 59.800 euros TTC,
La société CVL fait grief au jugement déféré de l'avoir déboutée de cette demande formée au fondement du contrat du 6 mars 2006, dont elle soutient qu'il n'a pas été annulé et remplacé par le contrat du 26 juin 2006 contrairement à ce que prétend la société Lisbonne suivie sur ce point par le tribunal ;
Elle rappelle qu'aux termes du contrat du 6 mars 2006, les conditions de sa rémunération ont été convenues comme suit :
-30.000 euros HT outre les sommes complémentaires de :
-10.000 euros HT en cas de dépôt d'une demande à la Commission départementale d'équipement commercial (CDEC)
-50.000 euros HT en cas d'obtention d'une décision favorable de cette Commission ;
Que la Loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 et ses décrets d'application ont prévu que les demandes d'autorisation en matière d'urbanisme commercial seraient désormais soumises à la Commission départementale d'aménagement commercial (CDAC), remplaçant la CDEC, avec un recours ouvert devant la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) ;
Que la CNAC ayant rendu une décision favorable le 10 septembre 2009, elle a adressé à la société Lisbonne le 15 septembre 2009 la facture n° 0909155, non réglée à ce jour, d'un montant de 59.800 TTC (50.000 euros HT) ;
Elle expose que le contrat du 26 juin 2006 invoqué par la société Lisbonne a annulé et remplacé un contrat du 23 février 2006 et non pas celui du 6 mars 2006, que les contrats du 26 juin 2006 et du 6 mars 2006 sont des contrats distincts que la société Lisbonne a, au demeurant, exécutés, seule étant litigieuse la facturation de 59.800 euros TTC au titre du contrat du 6 mars 2006 ;
Or, il importe d'observer que le contrat du 6 mars 2006 intitulé 'programmation et commercialisation d'un retail-park' à [Localité 2] (Calvados) et dont l'objet est de doter la société Lisbonne 'd'une Assistance à Maîtrise d'Ouvrage pour préfigurer le projet, en valider les grandes lignes auprès des partenaires et des acteurs locaux, en assurer la commercialisation', alloue à la société CVL les trois postes de rémunération ainsi définis :
-préfiguration de l'opération et lobbying auprès des partenaires : 30.000 euros HT
-en cas de dépôt à la CEDC :10.000 euros HT
-en cas d'obtention de la CEDC : success fee : 50.000 euros HT
la signature ultérieure d'un mandat exclusif de commercialisation étant par ailleurs prévue en ce qui concerne la mission de commercialisation ;
Que le contrat du 26 juin 2006, ayant pour titre 'réalisation d'un dossier de CEDC', assigne à la société CVL la mission d'accompagner la société Lisbonne dans la création de l'ensemble commercial de [Localité 2] (Calvados) 'en réalisant le dossier de demande d'autorisation d'exploitation commerciale et le déposer auprès de la CEDC du Calvados' avec les conditions de rémunération suivantes :
-réalisation du dossier en 15 exemplaires : montant forfaitaire de 29.500 euros HT
-rencontre des services instructeurs et des décideurs politiques : montant forfaitaire de 7.000 euros HT dans la limite de 7 entretiens,
-Bonus en cas d'accord de la CDEC (ou de la CNEC) : 25.000 euros HT ;
Ce dernier contrat porte la mention manuscrite, suivie d'une signature, 'annule et remplace le contrat du 23 février 2006" ;
Ainsi que l'indique avec raison la société CVL le 'contrat du 23 février 2006"auquel il est ici fait référence n'est pas le contrat signé entre les parties le 6 mars 2006, portant une date d'impression du 27 février 2006 ;
A été en revanche établie le 23 février 2006, par la société CVL, une 'note d'intention' sur la 'réalisation d'un dossier de CDEC ' concernant le projet de [Localité 2] (Calvados) ; cette 'note d'intention' du 23 février 2006, improprement qualifiée de 'contrat du 23 février 2006" dans la mention manuscrite portée sur le contrat du 26 juin 2006, ne présente pas un caractère contractuel dès lors qu'elle n'a pas été signée et constitue en réalité un document préparatoire au contrat du 26 juin 2006 dont elle ne diffère que sur certains points et en particulier sur la rémunération de la société CVL ;
Ceci ayant été posé, il s'infère des contrats respectivement signés par les parties le 6 mars 2006 et le 26 juin 2006, que si le premier contrat définit dans ses grandes lignes la mission de la société CVL en matière d'assistance à maîtrise d'ouvrage et de commercialisation du programme immobilier, le second contrat concerne spécialement l'intervention de la société CVL auprès de la CDEC afin d' obtenir les autorisations nécessaires à une exploitation commerciale du site et prévoit précisément les conditions de la rémunération afférente à cette intervention ;
Par voie de conséquence, le contrat du 26 juin 2006, expression de la volonté des parties en son dernier état, se substitue ainsi, sur la question de la rémunération de la société CVL pour ses démarches auprès de la CDEC , au contrat antérieur du 6 mars 2006 ;
Les parties n'ayant pas expressément énoncé que la rémunération fixée au contrat du 26 juin 2006 laissait subsister celle initialement prévue au contrat du 6 mars 2006, force serait de relever une incohérence à les voir stipuler, en cas d'obtention de l'autorisation de la CDEC ou de la CNEC, un 'success fee' de 50.000 euros HT au titre du contrat du 6 mars 2006 doublé d'un 'bonus' de 25.000 euros HT au titre du contrat du 26 juin 2006 outre, pour la constitution et le dépôt du dossier, 10.000 euros HT au titre du contrat du 6 mars 2006 ajoutés à 29.500 euros HT au titre du contrat du 26 juin 2006 ;
C'est dès lors à juste raison que les premiers juges ont retenu que les parties ayant d'abord prévu, aux termes du contrat signé le 6 mars 2006, un 'success fee'de 50.000 euros HT en cas d'obtention de l'autorisation de la CDEC, sont ensuite convenues, en cas d'accord de la CDEC ou de la CNEC, d'un 'bonus' réduit à 25.000 euros HT étant observé que, s'agissant de la constitution et du dépôt du dossier, elles ont, à l'inverse, décidé d'une augmentation de l'allocation, passée de 10.000 euros HT à 29.000 euros HT ;
Il s'ensuit que si la société CVL était fondée à émettre le 15 septembre 2009 une facture n° 0909156 de 25.000 euros HT (29.900 euros TTC) pour le 'bonus lié à l'obtention de la CNAC dans le cadre de la programmation d'un retail-park situé à [Localité 2] (14)', elle était mal fondée à émettre le même jour une facture de 50.000 euros HT (59.800 euros TTC) pour le 'success fee lié à l'obtention de la CNAC dans le cadre de la programmation d'un retail-park situé à [Localité 2] (14)' ;
Il n'est pas contesté que la société Lisbonne s'est dûment acquittée du paiement de la facture n° 0909156 de 29.900 euros TTC ;
Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit qu'elle s'est en revanche refusée de régler la facture n°0909155 de 59.800 euros TTC ;
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la société CVL de sa demande en paiement de ce chef ;
Sur la demande en paiement de la somme principale de 238.293,43 euros,
La société CVL fait grief à la société Lisbonne d'avoir, au mépris du mandat exclusif de commercialisation qui lui avait été confié le 16 octobre 2006, conclu directement des baux avec les enseignes La Halle, La Halle O Chaussures, Bricoman, Casa, et demande en conséquence, par application de la clause pénale fixée au mandat précité à un montant égal à la rémunération du mandataire, le paiement de la somme de 199.242 euros HT (238.242,43 TTC) se décomposant comme suit :
-bail La Halle : 161.370 euros x 30 % = 48.411 euros,
-bail La Halle O Chaussures :89.980 euros x 30 % = 26.994 euros
-bail Bricoman : 500.000 euros x30 % (-45.000 euros déjà versés) =105.000 euros
-bail Casa : 598m2x105eurosx30 % =18.837 euros ;
La société Lisbonne s'oppose à cette demande en faisant essentiellement valoir que les baux signés avec La Halle, La Halle O Chaussures et Bricoman n'ont pas été réitérés faute de réalisation des conditions suspensives et qu'aucun contrat n'a été conclu avec la société Casa avec laquelle les pourparlers n'ont pas abouti ;
Aux termes du 'mandat exclusif de location' signé entre les parties le 16 octobre 2006, 'le mandant s'interdit, pendant toute la durée du présent mandat, de négocier directement ou indirectement la location des biens désignés et s'engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. A défaut, il s'engage à verser au mandataire à titre de clause pénale une indemnité forfaitaire fixée au montant de la rémunération prévue aux présentes , plus la TVA afférente à cette rémunération .' ;
La rémunération du mandataire représente, ainsi qu'il est stipulé à l'article 5 du mandat 'un pourcentage de 30 % du prix de location annuel répartis selon le principe suivant' :
-15% HTdu prix annuel de location HT à la charge du locataire ;
-15% HT du prix annuel de location HT à la charge du mandant.
Il est précisé à l'article 6 que 'par dérogation à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et au vu de l'exclusivité conférée au mandataire par le mandant dans le cadre du présent mandat, la rémunération prévue à l'article 5 sera exigible de la manière suivante :
-30 % des honoraires globaux (à la charge du preneur et du mandant) sont payables par le mandant à la signature du ou des baux de location . Ces honoraires seront réglés le jour de la signature du ou des baux . Quoiqu'il en soit le mandant garantit au mandataire un minimum de 100.000 euros HT à valoir sur ces 30 % payables au jour du dépôt de la CDEC ;
-les soldes des honoraires prévus à la charge du mandant seront payés à la levée des conditions suspensives du bail. Ces soldes seront réglés dans les 15 jours suivant la réception de la note d'honoraires.'
Il s'infère des stipulations contractuelles précédemment exposées que :
-la clause pénale revenant au mandataire au cas où le mandant négocierait directement la location des biens désignés au mandat est égale à la rémunération fixée au mandat ;
-la rémunération du mandataire est fixée au montant global de 30 % du prix annuel HT de location (15 % à la charge du locataire et 15 % à la charge du mandant) ;
-ce montant global sera payable par le mandant à concurrence de 30 % à la signature du ou des baux de location ; le mandant garantit au mandataire une somme de 100.000 euros HT à valoir sur ces 30%, cette somme sera payable au jour du dépôt du dossier auprès de la CDEC ;
-les soldes des honoraires seront payés à la levée des conditions suspensives du bail;
Il n'est pas démenti que, dans le cours du mandat exclusif consenti à la société CVL, la société Lisbonne a conclu des baux avec les enseignes La Halle, La Halle O Chaussures et Bricoman, qui n'ont pas été réitérés en la forme authentique faute de réalisation des conditions suspensives ;
Aucun bail n'a été en revanche signé avec la société Casa, ce qui n'est pas sérieusement contesté par la société CVL qui se borne à répliquer, sans pertinence, que les pourparlers auraient été interrompus du seul fait de la société Lisbonne; la somme de 18.837 euros indûment réclamée au titre du prétendu bail avec la société Casa doit être en conséquence retirée du décompte de rémunération présenté par la société CVL qui se trouve ainsi réduit à 180.405 euros ;
Par application des stipulations du contrat, les conditions suspensives des trois baux concernés n'ayant pas été levées, la société CVL ne peut exiger de la société Lisbonne le montant global de sa rémunération, soit 30 % du prix annuel HT de location, mais seulement 30 % du montant global de sa rémunération, payables au jour de la signature des baux ;
Etant observé que les prix de location tels qu'indiqués dans le décompte de la société CVL ne sont pas discutés, le montant de la rémunération exigible au jour de la signature des baux s'élève à 30 % de 180. 405 euros soit 54.121,50 euros HT;
La somme revenant à la société CVL au titre de la clause pénale s'élève ainsi à 54.121,50 euros HT et le jugement sera dès lors réformé en ce qu'il l'a fixée à 180.405 euros ;
La société Lisbonne ayant d'ores et déjà réglé à la société CVL la somme de 100.000 HT euros qu'elle s'est engagée à verser, aux termes du mandat, à titre de garantie à valoir sur les 30 % précités, n'est plus redevable d'aucune somme envers la société CVL qui est remplie de ses droits au titre de la clause pénale ;
Sur les demandes reconventionnelles de la société Lisbonne,
La société Lisbonne demande le remboursement de la somme de 100.000 euros selon elle indûment versée au titre des honoraires de la société CVL ;
Aux termes du contrat du 16 octobre 2006, le versement de la somme de 100.000 euros, au jour du dépôt du dossier CDEC, constitue un à-valoir sur les honoraires du mandataire, ce dont il s'infère, au regard des développements qui précèdent sur la clause pénale, que la demande de remboursement de la société Lisbonne n'est fondée que dans la limite de la somme de 45.878,50 euros HT (100.000 euros -54.121,50 euros ) ;
La société Lisbonne demande en outre la restitution de la somme de 29.900 euros TTC correspondant à la facture n° 0909156 ; il résulte du sens de l'arrêt que cette demande ne saurait prospérer dès lors que l'autorisation de la CNEC, conditionnant aux termes du contrat du 26 juin 2006 le paiement de la somme de 29.900 euros TTC, a été obtenue le 10 septembre 2009 ;
Sur les autres demandes,
L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Chacune des parties succombant à l'instance en supportera les dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il déboute la société CVL de sa demande de paiement de la somme principale de 59.800 euros TTC,
Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Dit que la société SCL est remplie de ses droits au titre de la clause pénale qui s'élève à 54.121,50 euros HT,
Condamne la société CVL à rembourser à la société Lisbonne la somme de 45.878,50 euros HT,
Déboute de toutes demandes contraires aux motifs de l'arrêt,
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés en première instance et en appel .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
