Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2015
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/14799
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/08143
APPELANT
Monsieur [K] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Jean-Louis MARY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1539
INTIMÉE
Madame [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, Conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 mai 1993, Mme [U] aux droits de laquelle est venue Mme [Y] épouse [R], a donné en location à M. et Mme [E], aux droits desquels est venu M. [W], des locaux à usage de commerce de tissus, confection, bonneterie, prêt à porter, maroquinerie, bagagerie, tapisserie et mercerie, situés [Adresse 1].
Par acte du 22 février 2008, Mme [R] a donné congé à M. [W] sans offre d'indemnité d'éviction au motif d'une sous-location irrégulière à des tiers.
Par exploit du 3 octobre 2008, Mme [R] a fait citer M. [W] devant le tribunal de grande instance de Paris en validation de congé.
Par jugement du 19 janvier 2010, confirmé par cette cour par arrêt du 1er février 2012, le tribunal de grande instance de Paris a validé le congé et dit qu'il ouvrait droit au paiement d'une indemnité d'éviction avec paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2008 et, avant dire droit, a désigné Mme [M] en qualité d'expert.
Mme [M] a déposé son rapport le 11 janvier 2011 et a proposé une fixation de l' indemnité d'éviction à la somme de 46 000 € et de l'indemnité d'occupation à une somme annuelle de 18 000 €.
Par jugement du 28 mai 2013, le tribunal de grande instance de Paris a fixé à 47 000 € le montant de l'indemnité d'éviction qui incombe à Mme [R] et à 20 700 € le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [W] à compter du 1er septembre 2008, rejeté le surplus des demandes et condamné chaque partie par moitié aux dépens, y compris l'expertise.
M. [W] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2013, M. [W] demande à la cour de :
- fixer l'indemnité d'occupation annuelle à compter du 1er octobre 2008 à la somme de 11 620 € en principal,
- fixer l'indemnité d'occupation ( sic ) à la somme de 96 870 € se décomposant comme suit :
* indemnité principale : 80 600 €,
* frais de remploi : 9 728 €,
* trouble commercial : 4 000 €,
* réfactions diverses : 1 000 €,
* frais de déménagement : 1 500 €,
* indemnités de licenciement : mémoire,
- condamner Mme [R] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont distraction.
Par dernières conclusions signifiées le 10 février 2014, Mme [R] conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour :
- à titre principal de :
* débouter M. [W] de ses demandes,
* constater le défaut d'applicabilité du statut des baux commerciaux pour défaut d'exploitation les 3 années précédant la délivrance du congé,
* dire et juger n'y avoir lieu à versement d'une indemnité d'éviction,
* dire et juger que M. [W] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation de 3 216 € par mois et des charges et taxes, jusqu'à libération des lieux, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1ers septembre 2008,
* condamner M. [W] au paiement de la somme de 3 881, 88 € à titre d'arriéré
d'indemnités d'occupation et charges, selon compte arrêté au 11 janvier 2012, somme à parfaire au jour de l'arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,
* fixer l'indemnité d'occupation due par M. [W] à la somme de 38 592 € par an,
- à titre subsidiaire de :
* dire que l'indemnité d'éviction ne pourra être supérieure à la somme de 39 000 €, montant retenu par l'expert,
* dire et juger qu'aucun élément justificatif probant n'est apporté au titre des indemnités accessoires et qu'a défaut, il ne saurait être retenu par la cour ( sic ),
en tout état de cause de :
- condamner M. [W] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
Sur la demande de Mme [R] de dire et juger n'y avoir lieu à versement d'une indemnité d'éviction
Mme [R] soutient que l'expertise de Mme [M] a démontré l'inapplication du statut des baux commerciaux en raison d'absence d'activité commerciale ; que M. [W] a cessé toute activité le 30 avril 2004 et indique avoir repris son activité sous couvert d'une société Kocibo, constituée le 21 août 2006 ; qu'il doit, conformément à l'article L 145-8 du code de commerce, démontrer une exploitation effective au cours des 3 années précédant la date d'effet du congé ; que les documents comptables révèlent une absence de résultats en 2006 et une perte en 2007 et qu'il n'est pas possible d'affecter les résultats à l'un quelconque des établissements de cette société.
M. [W] n'a pas conclu sur ce point, étant précisé que cette question n'avait pas été soulevée devant le tribunal.
Mme [R] fonde sa demande sur le constat du défaut d'application du statut des baux commerciaux, motif pris de l'absence d'activité commerciale dans les 3 ans précédant la date d'effet du congé ( 31 août 2008 ) sans justifier avoir délivré un nouveau congé contenant ce motif.
Or il résulte du rapport d'expertise de Mme [M] que le fonds a bien été exploité sous la forme d'un mandat de gérance consenti le 20 juillet 2006 par M. [W] à la société Kocibo laquelle a dégagé pour les années 2007 et 2008 un chiffre d'affaires de 40 314 €et de 65 899 € avec un excédent brut d'exploitation de 3 054 € en 2007 et 21 912 € en 2008, de sorte qu'il ne peut être valablement soutenu par Mme [R] qu'en raison de l'absence d'activité commerciale, le statut des baux commerciaux ne serait plus applicable aux relations contractuelles.
Cette cour a définitivement jugé que M. [W] avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction ; elle a, en effet, par arrêt du 1er février 2012, confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris qui avait validé le congé du 22 février 2008, lequel avait été délivré en application du statut ( article L 145-17-1 1° du code de commerce ) et dit qu'il ouvrait droit au paiement d'une indemnité d'éviction avec paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2008.
La demande aux fins de dire et juger n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'éviction sera rejetée .
Sur le montant de l'indemnité d'éviction :
M. [W] demande la fixation de l'indemnité d'éviction à une somme principale de 80 600 € en estimant la valeur locative du local commercial à 300 € du m2 et celle de l'appartement à 200 € du m2 de sorte qu'en retenant le coefficient de situation de l'expert judiciaire, soit 6, 5, l'indemnité d'éviction d'élève, selon lui, à 80 600 €.
Mme [R] critique l'évaluation expertale réalisée par référence à des chiffres opaques, faute de ventilation entre les chiffres des deux établissements de la société Kocibo ; la proposition à hauteur de 39 000 €, valeur du droit au bail, est excessive ; les frais accessoires sont forfaitisés et non justifiés.
Sur l'indemnité principale :
Mme [M] décrit les locaux loués comme dépendant d'un immeuble de construction ancienne, situés dans le 11ème arrondissement 118 rue Oberkampf, longue artère secondaire reliant le [Adresse 2] ; ce secteur, autrefois populaire, connaît une active restructuration urbaine ; l'habitat vétuste est relayé par des constructions neuves recherchées par une clientèle rajeunie à pouvoir d'achat amélioré.
Les locaux comprennent une boutique au rez-de-chaussée de 33, 65 m2 avec cabine d'essayage ; la surface pondérée est de 32 m2p, au sous - sol une cave, et, au premier étage, un appartement de 35, 45 m2.avec entrée, cuisine, salle de bains, chambre et séjour ; les locaux sont à l'état d'usage. Les parties communes sont de standing moyen.
Les parties ne contestent pas que l'indemnité principale soit constituée, comme le propose l'expert, par la valeur du droit au bail qui est égale à la capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché des locaux et le loyer contractuel dû dans l'hypothèse d'un renouvellement du bail.
L'expert a justement opéré ses calculs sur la base des chiffre d'affaires de la société Kocibo, bénéficiaire d'un mandat de gérance depuis 2006 et exploitant effectivement les lieux depuis 2007, malgré la difficulté d'appréhender les chiffres exacts réalisés par la société du fait qu'elle exploite deux établissements [Adresse 4] et au 130 .
La valeur locative de marché évaluée par l'expert à 29 000 € en ajoutant à la valeur locative de marché de la boutique soit 19 200 € pour 600 € le m2p, celle de l'appartement soit 9 800 € pour 280 € le m2, n'est pas sérieusement contestée par M. [W] et Mme [R] de sorte qu'elle sera confirmée par la cour.
M. [W] ne verse aux débats aucune pièce permettant de contester la valeur locative déplafonnée en raison de la durée du bail, soit 12 ans, fixée par l'expert à 400 € par m2p pour la boutique; Mme [X] - [B] a en effet proposé ce montant par application des critères de l'article L 145-33 du code de commerce compte tenu des références de loyers de marché, de renouvellement amiable et des fixations judiciaires produites en pages 18 et 19 de son rapport ; elle a justement fixé la valeur locative de l'appartement à celle du prix du marché, soit 280 €, de sorte que la valeur locative globale déplafonnée est de 23 000 €.
La valeur du droit au bail doit donc être fixée, conformément à la proposition de l'expert, à la différence entre le prix de marché et le prix déplafonné soit 29 000 € - 23 000 €= 6 000 € capitalisée par le coefficient de 6, 5, non discuté par les parties, compte tenu du niveau de commercialité active de la rue Oberkampf soit 6 000 x 6, 5 = 39 000 € qui constitue l'indemnité principale .
Sur les indemnités accessoires :
- les frais de remploi ont été justement évalués par l'expert à 4 000 € correspondant au total arrondi de 480 € au titre des frais de mutation et 3 900 € correspondant à 10 % des frais et honoraires de transaction sur une base de valeur de droit au bail de 39 000 € ; la proposition de M. [W] qui calcule les frais de transaction sur une valeur de droit au bail de 80 600 € ne peut être suivie.
- les réfections diverses arbitrées à 1000 € ne font pas l'objet de discussion.
- frais de déménagement : ils seront indemnisés à hauteur du plafond forfaitaire de 1 500 € retenu par l'expert.
- le trouble commercial a justement été évalué par l'expert à 3 000 € et M. [W] qui fournit des comptes peu fiables est mal fondé à voir réévaluer ce poste à 4 000 €.
- les indemnités de licenciement seront, selon l'usage, retenues pour mémoire dans l'attente de justificatifs.
Sous total indemnités accessoires : 9 500 €
Sur l'indemnité d'éviction globale :
Il s'ensuit que l'indemnité d'éviction globale doit être fixée à 39 000€ + 9 500€ = 48 500€.
Sur l'indemnité d'occupation due par M. [W] à compter du 1er septembre 2008 :
M. [W] demande la fixation à hauteur de 300 €/ m2pourla boutique et de 200 €/m²pour l'appartement compte tenu des prix du voisinage, de la situation du commerce dans la partie populaire du 11ème arrondissement, de la configuration en couloir de la boutique, de la vétusté des installations de l'appartement et des équipements et de son état général .Il sollicite la fixation d'un coefficient de précarité de 30 % compte tenu notamment de la longueur de la procédure
Mme [R] demande une fixation annuelle de l'indemnité d'occupation à 38 512 € compte tenu de la bonne évolution du quartier tant sur le plan de sa population que sur celui de l'implantation de nouvelles boutiques et conclut à un abattement pour précarité de 10 % en l'absence de domiciliation de M. [W] au [Adresse 1], ajoutant que la durée de la procédure est sans incidence sur la fixation du taux d'abattement pour précarité.
Il est rappelé que conformément à l'article L 145 - 28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation statutaire due par le preneur maintenu dans le lieux correspond à la valeur locative de renouvellement hors plafonnement, déterminée conformément à l'article L 145-33 du code de commerce.
Il a déjà été indiqué que cette valeur locative de renouvellement proposée par l'expert à 400 € le m2 pour la boutique et 280 €/m² pour l'appartement était conforme aux critères de l'article L 145 - 33 compte tenu des prix constatés dans le voisinage, que ce soit en terme de locations amiables ou de fixations judiciaires, des caractéristiques du local décrites ci-dessus et des facteurs locaux de commercialité ; l'expert a retenu que l'immeuble était ancien et de standing moyen, que le local était configuré en couloir avec cabine d'essayage, que le standing des parties communes était moyen, que le quartier populaire était en train de se transformer avec l'apparition d'une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée.
Il convient de suivre la proposition de l'expert de fixer la valeur locative déplafonnée à 23 000 € par an et de retenir l'appréciation du tribunal sur la fixation d'un coefficient de précarité à 10 % , la proposition de l'expert de le fixer à 20 % compte tenu du caractère pénalisant de l'éviction du logement ne pouvant être suivie, M .[W] ne contestant pas le fait qu'il n'habite plus dans l'appartement loué à Mme [R] mais au [Adresse 1], à proximité des lieux loués..
Il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er septembre 2008 à la somme de 20 700 € ( 23 000 x 0, 9 ) par confirmation du jugement déféré.
Mme [R] forme une demande en paiement de la somme de 3 881, 88 € au titre des indemnités d'occupation impayées au 11 janvier 2012, outre les charges, demande sur laquelle M. [W] ne conclut pas.
Or Mme [R] forme une demande en paiement sur la base d'une indemnité d'occupation provisionnelle, sans référence au montant de l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal, de sorte que cette demande en paiement sera rejetée par confirmation du jugement déféré.
Sur le surplus des demandes
La demande de dommages et intérêts formée par Mme [R] sur le fondement de la mauvaise foi de M. [W] sera rejetée, en l'absence de préjudice prouvé qui résulterait de l'attitude de M. [W] contraire à la bonne foi régissant les relations contractuelles.
Le jugement entrepris sera confirmé sur le partage des dépens de première instance et le rejet des demandes d'application d'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, M. [W] qui succombe principalement sera condamné aux dépens; il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande aux fins de dire et juger n'y avoir lieu à versement d'une indemnité d'éviction,
Réformant le jugement entrepris sur le seul montant de l'indemnité d'éviction,
Fixe l'indemnité d'éviction due par Mme [R] à M [W] pour les locaux situés [Adresse 1] à la somme de 48 500 €, frais de licenciement en sus sur justificatifs,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne M. [W] aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
